Radar

Funda staat vol met AI-afbeeldingen, waarmee makelaars de potentie van een woning willen laten zien. Dit kan handig zijn om door de huidige staat van de woning heen te kijken. Maar wanneer afmetingen, verhoudingen of indelingen anders worden voorgesteld dan in werkelijkheid het geval is, kan sprake zijn van misleiding. We schreven er dit artikel over (inclusief voorbeelden van ruimtes die door AI ineens een stuk groter lijken): https://radar.avrotros.nl/artikel/geven ... ding-62904

Hoe kijk jij naar zulke AI-beelden? Vind je het handig of juist problematisch?

Dit is iets wat zichzelf gaat oplossen.

Er is niemand gebaat bij een valse voorstelling van zaken. De koper niet, de makelaar niet en de verkoper niet.

Bij een bezichtiging zie je alsnog dat er helemaal geen bed in dat kamertje past, of een loungeset op het dakterras.

Om dergelijke teleurstelling te voorkomen bij alle partijen zullen vanzelf onrealistische ai afbeeldingen verdwijnen uit advertenties.

De tips aan het einde zijn natuurlijk heel erg goed. Echter, makelaars zelf hebben er al een handje van om gewone foto's van een ruimte al zo te maken dat deze groter lijkt dan die volgens de plattegrond is.

Misschien zou het gewoon beter zijn dat Funda AI-fotos eruit filtert. Ik verwacht dat dat helemaal niet moeilijk te implementeren moet zijn en alleen een software aanpassing achter de schermen nodig is.

De zogenaamde art impressions zijn niet nieuw, waren er ook al voordat ze met AI gemaakt werden. Zolang er duidelijk bij staat dat het art impressions zijn, en de werkelijkheid niet teveel geweld wordt aangedaan, zie ik het probleem niet.

De veel gebruikte groothoeklens op een camera geeft ook al een vertekend beeld. Je moet sowieso altijd naar de maattekening kijken als je wilt weten hoe groot iets is. En de makelaars zijn verplicht de juiste meetnormen te hanteren en zijn daar ook gewoon op aanspreekbaar.

In die zin is het wel grappig dat VEH met deze volgens hun problematische punten komt:

- Ruimtes groter lijken dan ze daadwerkelijk zijn
- Verhoudingen worden aangepast

Dat is exact wat letterlijk als sinds jaar en dag in zo ongeveer iedere advertentie gebeurt... want de groothoeklens wordt vrijwel altijd gebruikt en geeft per definitie een vertekend beeld, met onjuiste verhoudingen.

Ergo: de discussie heeft meer met algehele presentatie te maken dan met AI. Het enige is dat er met AI makkelijker beeld te creëren is.

De maten zijn altijd duidelijk vermeldt op Funda. Er staat altijd plattegronden met de maatvoering bij en een koper zal normaliter altijd een bezichtiging uitvoeren.

AI foto's gebruiken om iets groter te laten lijken is dan ook geen enkel probleem. Je koopt geen huis enkel op basis van de foto's, je kijkt wel degelijk naar de vraagprijs per vierkante meter en je doet een bezichtiging. De prijs per vierkante meter wordt expliciet gemeld bovenaan de kenmerken:

Aangeboden sinds: Log in om te bekijken
Aanvaarding: In overleg
Vraagprijs: € 695.000 kosten koper
Vraagprijs per m²: € 4.427
Status: Beschikbaar

Ik zie bij de verkoop van lege huurwoningen regelmatig AI foto's voorbij komen en die kunnen wel iets toevoegen over hoe de woning ingericht zou kunnen worden.

In het appartementencomplex waar ik woon worden ook koopwoningen aangeboden en in vergelijking met mijn woning lijken de kamers e.d. op de foto's veel groter dan dat ze in werkelijkheid zijn.
Uiteraard zijn die foto's bedoeld om de verkoop te stimuleren maar sommige makelaars gaan in het vergroten van de foto's wel te ver en scheppen daarmee een verkeerd beeld van de woning.

Ron5300 schreef: ↑

28 aug 2026 13:00

Uiteraard zijn die foto's bedoeld om de verkoop te stimuleren maar sommige makelaars gaan in het vergroten van de foto's wel te ver en scheppen daarmee een verkeerd beeld van de woning.

Reclame foto's worden altijd op een positieve manier genomen om het product te promoten. Dat is in het belang van de verkoper.

Je neemt ook foto's van de tuin als de zon schijnt en niet als het keihard regent en het gazon in een modderpoel veranderd is. Terwijl het vaker regent dan dat het de de hele dag droog is.

De foto's worden ook genomen in een opgeruimd huis, toilet, badkamer, alles blinkt. Overbodige meubelen zijn ook verwijderd om het niet te vol te laten lijken.

Maar je koopt geen huis op basis van foto's. Je bekijkt het huis persoonlijk, je gaat het bezichtigen. Je controleert de plattegronden en de vierkante meter prijs. Je vergelijkt de woning met woningen in de buurt die te koop staan of onlangs verkocht zijn. Pas dan bepaal je de hoogte van je bod, als je dat na je onderzoek überhaupt uit zou willen brengen.

Uiteraard word de woning op zijn mooist gefotografeerd en daar is ook niets op tegen maar door het op foto's kamers e.d. veel groter te laten lijken dan ze in werkelijkheid zijn kan bij een daadwerkelijke bezichtiging voor de verkoper nadelig uitpakken.

De veelal laatst getoonde foto's met de afmetingen van de kamers e.d. zijn redelijk correct maar ook vaak voor een koper moeilijk te begrijpen.

Ron5300 schreef: ↑

28 aug 2026 14:00

Uiteraard word de woning op zijn mooist gefotografeerd en daar is ook niets op tegen maar door het op foto's kamers e.d. veel groter te laten lijken dan ze in werkelijkheid zijn kan bij een daadwerkelijke bezichtiging voor de verkoper nadelig uitpakken.

De veelal laatst getoonde foto's met de afmetingen van de kamers e.d. zijn redelijk correct maar ook vaak voor een koper moeilijk te begrijpen.

Dat is altijd al de gangbare praktijk. Als je je huis verkoopt, dan stuurt de makelaar een professionele fotograaf langs met een camera die een enorme groothoeklens heeft. Dat zijn andere foto's dan je maakt met je telefoon, het perspectief is anders. De ruimtes lijken groter. Verder houdt de fotograaf houdt ook rekening met de lichtinval en professionele foto's gaan ook vaak door filters.

Het enige verschil met het toevoegen van AI is dat men nu ook foto's toont van hoe het zou kunnen worden als je investeert in de woning. Dat wat ze bij de televisie programma's zoals Kopen zonder Kijken het 'je moet er doorheen kijken' noemen. Aspirant kopers zien vaak de potentie van het huis niet. Zo krijgt die koper meer inzicht in de toekomstige mogelijkheden en zal die wellicht eerder geneigd zijn een bod uit te brengen.

Simpel voorbeeldje, een krappe zolder zonder dakkapellen heb je weinig aan. Is hoogstens bruikbaar als extra berging. Maar met twee ruime dakkapellen ontstaat er ineens een extra slaapkamer of werkkamer. Het huis heeft extra potentie. Zolang maar goed duidelijk is dat die dakkapellen er nu niet zijn, zie ik daar geen enkel probleem in.