Radar

Bezwaarschrift WOZ

Aan de gemeente
Hoofd Belastingen
(adres)


Betreft: WOZ-beschikking 2005
Datum: ……..
Nummer: ……
Betreft: object ………….



Geachte heer, mevrouw,

Ik ontving van u bovengenoemde WOZ-beschikking 2005. Ik ben het niet eens met de daarin genoemde waarde (van € …….. ) voor mijn woning. Naar mijn mening heeft u deze te hoog vastgesteld en wel om de navolgende redenen (zelf aankruisen):

Ik maak bezwaar tegen de bovenvermelde waardebeschikking, omdat:
q De tenaamstelling niet correct is. Ik was op 1 januari niet de eigenaar (E) / gebruiker (G) van de woning.

q Mijn woning afwijkt van het/de genoem(de) referentiepand(en):
0 het betreft een ander soort woning/tussenwoning
0 mijn woning is minder groot/heeft minder kamers
0 er is geen/een kleinere garage
0 de binnenkant wijkt af/is minder luxe
0 de staat van onderhoud is minder
0 de ligging is minder gunstig
0 het pand is verkeerd afgebakend (bijvoorbeeld de garage hoort er niet bij)
0 de referentiepanden zijn gesplitst en recent verkocht. Om voor splitsing in aanmerking te komen moet een pand voor lange tijd onderhoudsvrij zijn. Dat vergt aanzienlijke investeringen in onderhoud. Mijn verhuurder heeft geen (vergelijkbare) investeringen in mijn woning gedaan.
0 De verkoopdatum van een of meerdere referentiewoningen ligt meer dan 3 maanden na 01-01-2003.

q Er geen rekening is gehouden met:
0 overlast van verkeer/bedrijven/horeca/afvalstortplaats
0 aanwezigheid van asbest/vervuilde grond
0 (toekomstige) toename van vliegverkeer/nieuwe spoorlijn
0 de volgende onderhoudsgebreken van mijn woning …………………
0 overlast door het ontbreken van bestrating (in een nieuwbouwwijk)
0 overlast door grote bomen
0 de wijk, die minder geliefd is geworden door …….
0 het feit dat vergelijkbare woningen bij verkoop minder hebben opgebracht
0 het feit dat er op de woning een aanschrijving rust (nr. …. en datum …….)
0 het feit dat de woning op korte termijn gesloopt wordt

q De waardevaststelling grote gevolgen heeft voor de huurprijs van mijn woning. Het kabinet is op 4 februari 2005 akkoord gegaan met de voorstellen van minister Dekker voor het nieuwe huurbeleid. Afhankelijk van de WOZ-waarde kan de huurprijs van mijn woning extra worden verhoogd, geldt de maximale toegestane huurprijs op basis van het woningwaarderingstelsel niet meer en kan de huurprijs van mijn woning worden geliberaliseerd. De maatregelen kunnen er toe leiden dat ik zal moeten verhuizen, terwijl er geen betaalbare huurwoningen in de gemeente voorhanden zijn.

Graag ontvang ik van u de volledige gegevens die ten grondslag liggen aan de door u vastgestelde waarde, zoals bepaald in artikel 40 van de Wet Waardering Onroerende Zaken. Voor zover u de waarde heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode (artikel 4, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet Waardering Onroerende Zaken), verzoek ik u tevens de taxatieverslagen bij te voegen van alle objecten welke als referentie zijn gebruikt. Nu de waardebepaling afhankelijk is van verschillende factoren, verzoek ik u om bij al deze objecten aan te geven wat de onderhoudstoestand, de doelmatigheid, aanwezige voorzieningen, de kwaliteit/luxe, de inhoud van zowel het hoofdgebouw als het/de bijgebouw(en) is. Daarnaast verzoek ik u om aan te geven welke berekeningsmethode t.a.v. de oppervlakte is gehanteerd, in casu de bruto of netto oppervlakteberekeningsmethode (zie Nen 2580). Hoewel artikel 5 van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet Waardering Onroerende Zaken aangeeft dat gebruik kan worden gemaakt van de model-taxatieverslagen, staan hierop de minimale gegevens vermeld. Aangezien u meerdere factoren in de waardebepaling gebruikt verzoek ik u toch om ook deze factoren aan mij bekend te stellen. Op grond van artikel 4:16 Awb dient een beschikking te berusten op een deugdelijke motivering, derhalve dienen de vastgestelde feiten die leiden tot de vastgestelde waarde zoals voornoemde factoren aan mij te worden bekend gesteld.


Naar mijn mening zou de waarde van mijn woning vastgesteld moeten worden op € ……….


Mocht u het voornemen hebben mijn bezwaar af te wijzen dan verzoek ik gehoord te worden.

Hoogachtend,



Handtekening




Naam
Adres
Postcode en woonplaats
Eventueel uw telefoonnummer

bedankt voor de modelbrief, want ook mijn aanslag klopt van GEEN kant en is veel te hoog. En bij SVHW het taxatierapport eens bekeken,waar er maar 3 dingen bekend waren van mijn huis, was er eentje ook nog eens GOED fout!!! (bouwjaar 1991 werd vermeld, jaja, doet u mij maar 1969 dat scheelt even zeker???)

Wat ontbreekt aan de modelbrief is een vergelijking van de WOZ-waarde met je buren:

Hoewel de hurwoning van je buur praktisch hetzelfde is, is de kans groot de de WOZ-waarde afwijkt.

Ook dit kun je meenemen in je bezwaar indien van toepassing. Op dit punt kan de gemeente zich ook veel moelijker verdedigen!

Ik heb hier ervaring mee: de vorige keer kreeg ik zo 15% van mijn WOZ-waarde af.

Wat ik ook mis bij de modelbrief is de aanwijzing óf het wel zin heeft om bezwaar aan te tekenen.
Ik heb het even opgezocht en als nog hieronder vermeld:


LET OP: Met ingang van 1 januari 2005 geldt er binnen bepaalde grenzen een ‘wettelijk vermoeden’ omtrent de juistheid van de WOZ-waarde. Als u bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde, wordt deze waarde alleen door de gemeente verlaagd als uit onderzoek blijkt dat de waardeverlaging de wettelijke marge overschrijdt. Hieronder staat aangegeven hoe de wettelijke marge is vormgegeven:

- Als de WOZ-waarde van uw pand lager is dan € 200.000 moet de waardeverlaging minimaal 5% van de WOZ-waarde bedragen;

- Als de WOZ-waarde van uw pand tussen de € 200.000 en € 500.000 is gelegen moet de waardeverlaging minimaal 4% van de WOZ-waarde bedragen, met een minimum van € 10.000;

- Als de WOZ-waarde van uw pand tussen de € 500.000 en € 1.000.000 is gelegen moet de waardeverlaging minimaal 3% van de WOZ-waarde bedragen, met een minimum van € 20.000;

- Als de WOZ-waarde van uw pand hoger is dan € 1.000.000, moet de waardeverlaging minimaal 2% van de WOZ-waarde bedragen, met een minimum van € 30.000 en een maximum van € 100.000.

Het heeft dus alleen zin om bezwaar tegen de waarde in te dienen, als de waardeverlaging volgens u aan bovenstaande regels voldoet.