Hypotheek Nieuws
16 oktober 2004
Pas op met financiering van huis via een beleggingshypotheek; het risico is groot dat u voor vervelende verrassingen komt te staan.
Nu de beurskoersen relatief laag zijn, kan het geen kwaad een beleggingshypotheek te nemen. Zeggen financieel adviseurs. Maar de risico's en kosten blijven hoog. Ook die van de hybride hypotheek. Bovendien is de voorlichting slecht en is het product hopeloos ingewikkeld. Plus: zes zaken om heel goed op te letten.
Hét financiële product van de voorspoedige jaren negentig, de beleggingshypotheek, is nog steeds populair. Dit ondanks de forse koersdalingen op de beurs van de afgelopen jaren. Woningbezitters kiezen nu vooral voor een hybride hypotheek, waarin ze sparen en beleggen kunnen combineren, zo meldt Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland. Binnen die hybride hypotheken beleggen consumenten volgens de bank nog volop.
Het verbaast niet. Financiële adviseurs vertellen graag dat het juist nu een gunstig moment is om een beleggingshypotheek af te sluiten. De beurs staat immers laag, de winstkansen zijn veel groter dan een aantal jaren geleden. En hoewel mensen ongetwijfeld voorzichtiger zijn geworden, blijken burgers telkens weer gevoelig voor het advies van financiële dienstverleners.
Dat advies is echter dubieus. De afgelopen jaren is herhaaldelijk gebleken dat mensen onvoldoende op de hoogte waren van de risico's die ze liepen bij het kopen van ingewikkelde financiële producten als de beleggings- of hybride hypotheek. Natuurlijk is het onverstandig om louter af te gaan op het mondelinge verhaal van de hypotheekadviseur en niet zelf alle voorwaarden door te spitten. Maar zelfs consumenten die wel alle kleine lettertjes lezen, worden niet goed voorgelicht.
Een kwart van de tegenwoordig verplichte financiële bijsluiters bevat onjuiste informatie, ontdekte onderzoeksbureau Moneyview. En 40 procent van de hypotheekoffertes voldoet niet aan de door de verzekeringsbranche zelf opgestelde Code Rendement & Risico, zo geeft het Verbond van Verzekeraars toe. In deze offertes spiegelen verzekeraars te optimistische beleggingsrendementen voor, zo erkent Hennie Zoontjes, woordvoerder van bet Verbond. 'Sommige marktpartijen verkennen de grenzen.'
Financieel toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) stelde al in 2003 dat de risico's van de beleggingshypotheek door financiële instellingen en adviseurs onderbelicht werden. Om consumenten wel voor te lichten zette de AFM het rapport Beleggingshypotheek en risico op zijn website (
www.afm.nl).
Er kleven nogal wat bezwaren aan de beleggings- of hybride hypotheek. Bezwaren waar de gemiddelde financieel adviseur zijn klanten niet al te uitgebreid op zal wijzen. Tussenpersonen krijgen namelijk een enorme provisie op deze voor banken en verzekeraars zeer lucratieve hypotheken. Vaak is de provisie een procent of 3 van het hypotheekbedrag, het dubbele van de provisie op simpelere hypotheken.
Het belangrijkste bezwaar van de beleggings- of hybride hypotheken is dat ze bijzonder ingewikkeld zijn. Daardoor kunnen huizenkopers moeilijk inschatten welke risico's ze lopen. Volgens de AFM is het voor consumenten heel moeilijk de kostenstructuur van deze hypotheken te doorgronden. De Vereniging Eigen Huis merkt dat leden de beleggingshypotheek ook na voorlichting door een financieel adviseur niet goed begrijpen. Bovendien krijgen consumenten vaak uitsluitend financiële bijsluiters voor de afzonderlijke producten die samen een beleggingshypotheek vormen: een hypotheek, een verzekering, een belegging. Maar ze krijgen geen bijsluiter die de risico's van de beleggingshypotheek als geheel belicht.
Grofweg zijn er twee soorten hypotheken waarbij wordt belegd. De beleggingshypotheek en de beleggingsverzekeringshypotheek. Bij beide hypotheken lost de woningbezitter pas aan het einde van de looptijd van de hypotheek af (vaak na 20, 25 of 30 jaar), Zo profiteert de huizenkoper maximaal van het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek. Het af te lossen bedrag bouwt hij op door te beleggen - of rechtstreeks in beleggingsfondsen of aandelen (de beleggingshypotheek), of via een levensverzekering (de beleggingsverzekeringshypotheek).
Het te beleggen vermogen brengt de huizenbezitter op door aan het begin van de hypotheek een bedrag ineens te investeren of door maandelijks in de beleggingspot te storten. Soms lenen consumenten zelfs om te beleggen. Binnen hybride hypotheken kunnen ook beide vormen worden aangegaan. Bij een beleggingsverzekenngshypotheek is een overlijdensrisicoverzekering inbegrepen. Afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden (belastingtarief, andere levensverzekeringen, termijn van de hypotheek) kan deze hypotheek fiscaal voordeliger zijn dan een beleggingshypotheek.
Een beleggingshypotheek stelt consumenten in staat meer te lenen dan het geval is bij een spaarhypotheek. Er wordt immers van uitgegaan dat bet rendement van de belegging hoger is dan de rente op de spaarhypotheek. Daardoor komen woningen binnen bereik die deze mensen anders niet zouden kunnen betalen. Dit verklaart de aantrekkingskracht van het product. Het verraderlijke van de beleggingshypotheek is dat hoe risicovoller de aannames zijn, des te meer consumenten kunnen lenen.
Grote vraag is of het verstandig is risico's te nemen bij een grote lening als een hypotheek. Uiteraard kunnen consumenten forse winsten behalen met een beleggingshypotheek. Maar wie een grote schuld aangaat, moet er zeker van zijn, dat hij de meest negatieve scenario's aankan zonder in een financieel moeras te belanden.
Zes zaken om op te letten bij het aangaan van deze hypotheken.
1 Grote kans op hogere restschuld
Mensen nemen vaak een beleggingshypotheek omdat ze daarmee een duurdere woning kunnen kopen dan met andere hypotheekvormen. Deze mensen nemen dus een zware financiële verplichting op zich. De kans dat ze aan het einde van de looptijd van de hypotheek met een grotere dan verwachte restschuld blijven zitten, is relatief groot, Volgens de AFM wordt niet goed uitgelegd aan consumenten hoe groot dat risico is.
De waarde van bet belegde vermogen aan het einde van de looptijd is onzeker; het hangt af van de behaalde beleggingsresultaten. Wie de eerste jaren heel slechte rendementen behaalt, heeft minder kans zijn beoogde aflossingskapitaal te behalen dan wie de eerste jaren heel goede rendementen behaalt. Wie maandelijks in het beleggingsdepot stort, heeft minder last van slecht rendement in de eerste jaren dan woningbezitters die direct een groot bedrag in de beleggingspot stoppen.
De AFM rekent op zijn website voor wat het risico is van een beleggingshypotheek. Bij een gemiddelde hypotheek blijven woningbezitters in 55 procent van alle mogelijke toekomstscenario's zitten met een groter dan geplande restschuld. Bij een hypotheek van 170.000 euro gaat het al gauw om tienduizenden euro's.
Een grotere dan geplande restschuld kan woningbezitters in problemen brengen omdat na 30 jaar het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek vervalt, terwiji er nog steeds restschuld en rente moeten worden betaald.
2 Rekenrendement vaak te optimistisch
De hypotheekverstrekkers gaan bij de berekening van het af te lossen bedrag (het doelkapitaal) uit van een bepaald rendement, het zogeheten rekenrendernent. Hoeveel het doelkapitaal en het werkelijk opgebouwde kapitaal na 20 of 30 jaar van elkaar verschillen, hangt af van het verschil tussen het rekenrendement en het werkelijk behaalde rendement. Het is dus belangrijk om niet uit te gaan van al te optimistische rendementen. Des te groter is de kans dat het doelkapitaal wel wordt gehaald of zelfs wordt overtroffen.
Zoals de AFM in zijn rapport laat zien, is de kans op forse tegenvallers bij hoge rekenrendementen enorm. Wie uitgaat van een rendement op de beurs van 10 procent, vergaart in 77 procent van alle mogelijke scenario's te weinig kapitaal om de hypotheek mee af te lossen. Wie uitgaat van een rendement van 6 procent, overkomt dit in 33 procent van de gevallen.
Let op, het is belangrijk te weten of de hypotheekverstrekker rekent met een bruto- of een nettorendement. Bij een beleggingsverzekeringshypotheek moeten consumenten gemiddeld 2 procentpunt van het rendement aan de verzekeraar afdragen als kosten. Is het rendement op de beurs 8 procent, dan is het nettorendement op het belegde vermogen slechts 6 procent.
Tegen de regels in rekent 40 procent van de verzekeraars in offertes nog met nettorendementen. Dat geeft consumenten een te optimistische voorstelling van zaken. Immers, als de hypotheekverstrekker zegt dat een belegger op de beurs slechts 6 procent dient te betalen, dient hij in werkelijkheid 8 procent te halen. Schijnbaar voordelige hypotheekaanbieders kunnen dus achteraf weleens dure aanbieders blijken te zijn.
3 Grote strop bij scheiding of verhuizing naar buitenland
Vooral bij beleggingsverzekeringshypotheken geldt: ga niet scheiden of verhuizen naar het buitenland. Het opgebouwde aflossingsbedrag valt bij tussentijdse beëindiging van de hypotheek vaak enorm tegen. Dit omdat verzekeraars de onhebbelijke gewoonte hebben de eerste jaren alle kosten van de verzekering in te houden.
Van de maandelijkse storting in de levensverzekering houden verzekeraars de eerste jaren het overgrote deel in om de eigen kosten te dekken en de provisie aan de tussenpersoon te betalen. Wie na vijf of tien jaar bet opgebouwde bedrag wil opvragen, schrikt zich een ongeluk: er is veel minder kapitaal dan gedacht. Alsof dat niet erg genoeg is, krijgt de consument bij vroegtijdige beëindiging van de levensverzekering vaak ook nog eens een afkoopboete voor de kiezen.
Bovendien, en dit geldt voor beide beleggingshypotheekvormen, gaan hypotheekverstrekkers in hun berekeningen uit van een gemiddeld beleggingsrendement over 20 tot 30 jaar. Wie de hypotheek voortijdig wil opzeggen en slechte beursjaren achter de rug heeft, kan de tegenvallers op de beurs niet goedmaken met meevallende jaren.
4 Verborgen kosten
Welk financieel product consumenten ook aanschaffen, ze kunnen uitgaan van één gouden regel: hoe ingewikkelder het product, hoe meer geld er verdwijnt in de zakken van de bank of verzekeraar. De financiële diensrvermeners hebben zich bekwaamd in de kunst van bet verborgen houden van kosten. Begin volgend jaar, als de Wet Financiële Dienstverlening in werking treedt, moeten banken en verzekeraars waarschijnlijk meer duidelijkheid over kosten verschaffen, maar vooralsnog is het abominabel gesteld met de informatieverstrekking hierover.
Zoals gezegd, wie een beleggingsverzekeringshypotheek aangaat, kan gemiddeld 2 procentpunt van zijn beleggingsrendement afdragen aan de verzekeraar. Ook houden hypotheekverstrekkers kosten in voor bet beleggen in beleggingsfondsen. Deze provisie verschillen sterk en zijn vaak voor consumten niet duidelijk. Lees de kleine lettertjes: vaak zijn er talloze boeteclausules, bijvoorbeeld bij bet vroegtijdig beëindigen van de hypotheek. De Hypothekengids van de Vereniging Eigen Huis geeft een mooi overzicht van alle voorkomende voorwaarden.
Overschakelen van sparen naar beleggen in een hybride hypotheek brengt ook vaak kosten met zich: of in de vorm van een boete of in de vorm van een permanente opslag op de hypotheekrente van bijvoorbeeld 0,2 procentpunt (bijvoorbeeld: de hypotheekrente is voor een beleggingshypotheek 5,8 procent en bij de hybride hypotheek 6 procent).
5 Pas op met heleggen overwaarde
Wie na een jaar of tien zijn huis verkoopt, kan een overwaarde realiseren. Koren op de molen van hypotheekverstrekkers die met behuip van het beleggen van de overwaarde huizenkopers een veel hogere hypotheek aanbieden dan ze op grond van hun salaris kunnen betalen. Hoe werkt het? Vaak wordt de overwaarde gesplitst in twee delen. Het ene bedrag stort de huizenkoper in een levensverzekering of beleggingsfonds waarmee gedurende de looptijd van de hypotheek de uiteindelijke aflossing moet worden gegenereerd.
Het andere bedrag stort de consument op een onttrekkingsrekening, ook dit geld wordt belegd. Van die rekening haalt de huizenkoper maandelijks een bedrag af om zijn hypotheeklasten mee te verlagen. Zo kan een veel hogere hypotheek worden aangegaan.
Deze constructie is echter zeer riskant. Presteert de beurs slecht - gedurende 15 jaar is het gemiddelde rendement bijvoorbeeld niet 8 maar 6 procent - dan raakt de onttrekkingsrekening sneller leeg dan verwacht. De woningbezitter komt op een gegeven moment in directe betalingsproblemen. Tot nu toe heeft dit zich nog niet voorgedaan, omdat deze constructie redelijk nieuw is. Maar ook hier rekent de AFM consumenten voor dat bij een gemiddelde overwaardeconstructie met een looptijd van 30jaar de kans 46 procent is dat de onttrekkingsrekening na 20 jaar al leeg is. Ook hier is het verstandig uit te gaan van een zeer conservatief rekenrendement. Beter geld over op de onttrekkingsrekening dan geld tekort.
6 Risico's versterken elkaar
Wie een beleggingshypotheek koopt, in welke vorm dan ook, stelt zich bloot aan verschillende risico's. In veel economische situaties versterken die risico's elkaar. Het is niet uitzonderlijk dat de hypotheekrente, de huizenprijzen en de koersen van aandelen en obligaties tegelijk een onvoordelige kant uigaan.
Als de hypotheekrente fors stijgt, kunnen de huizenprijzen dalen (het wordt immers duurder om een huis te financieren) en kunnen bovendien de aandelenkoersen dalen. Wie dan zijn huis verkoopt (al dan niet gedwongen), behaalt een lager dan verwachte opbrengst op zijn woning en op zijn beleggingen. Het is verstandig bij dit doemscenario stil te staan, hoewel het niet altijd zo hoeft te zijn dat een stijgende rente ervoor zorgt dat de aandelenkoersen dalen.
Lenen en beleggen, het is een gevaarlijke combinatie. Wie een beleggingshypotheek aangaat, doet er goed aan de meest pessimistische scenario's door te rekenen. Ga uit van voorzichtige rendementen op beleggingen. Achterhaal de boetes bij voortijdige beëindiging van de hypotheek. En: vergelijk de kosten voor verzekering en beleggingsfondsen.
