Radar

We willen onze hypotheek die nog 8 jaar vast staat tegen een rentepercentage van 5,3% oversluiten. De Rabobank heeft ons een aanbod gedaan van 11 jaar vast voor 3,8%. Een prima aanbod!
Echter de boeteberekening blijft ons, zelfs na uitleg, zeer onduidelijk. Daarnaast verschilt de hoogte nogal met de uitkomsten van de boeteberekeningsites op internet.
De boete wordt volgens de bank berekend door het rentepercentage van 8 jaar te bepalen (= 3,7%) Vervolens wordt het verschil van 5,3% en 3,7% = 1,6% met het nog verschuldige hypotheekbedrag (na aftrek van 20% die je jaarlijks af mag lossen) te vermenigvuldigen. Daar wordt vervolgens 0,1% bij opgeteld?? De uitkomst hiervan wordt contant gemaakt. Zo levert de contante waarde van € 28.288,- over een periode van 8 jaar een boete op van € 19.928,--. Hoe is na te gaan of dit klopt?? Hoe wordt de berekening van contante waarde bepaald?

Jopie,

Staar je niet blind op al die rekentools op internet. De berekening gaat inderdaad zoals je aangeeft. Vraag echter altijd aan de huidige geldgever schriftelijk op hoe hoog de boete bij oversluiten is en tot wanneer deze boete geldig is. Stel dat in de periode de geldgever zijn rentetarieven op korte termijn verlaagd heeft. Je betaalt dan een fors hogere boete. Het voordeel wat je eerst had verdwijnt dan als sneeuw voor de zon.

Nog 2 andere tips: Reken altijd de netto maandlasten uit, niet alleen de brutolasten. De boete + andere kosten zijn eenmalig aftrekbaar van de belasting, echter als je dit geld leent is de rente hierover NIET aftrekbaar. O f je betaalt dit uit eigen middelen of je hebt een 2e hypotheekdeel in Box3. M.a.w. de rente over dit deel is niet aftrekbaar, eveneens is deze daarom vaak variabel (rente zo laag mogelijk), echter de rente kan stijgen. Heb je bijvoorbeeld veel aftrekposten in 1 jaar, bijvoorbeeld niet vergoede ziektekosten, dan valt er meestal niks extra's meer af te trekken van de belasting en is die boete extra zwaar.

Maar even wat anders: Je ruilt je hypotheek in voor een looptijd van 11 jaar, slechts 3 jaar meer dan je huidige hypotheek? Verwacht je dat de rente dan zoveel gaat stijgen binnenkort? Ik zou lekker rustig blijven zitten met 5.3 %.

Post je berekeningen en ervaringen hier op het forum, dan kunnen we er commentaar op geven.

Bedankt voor je reactie.
Het vreemde is ondertussen dat de Rabobank ons het aanbod heeft gedaan op 20 okt. jl. maar het ons nog nooit voor ondertekening heeft toegestuurd. Telefonisch is meegedeeld dat het voorstel binnenkort wordt toegestuurd en het normaal is dat er een maand overheen gaat. Ondertussen is de rente volgens mij gestegen. Wat zou betekenen dat de boeterente lager zou worden??? Betekent dat dan ook dat ze het rentevoorstel eveneens kunnen aanpassen? Ik heb het voorstel en de berekening op papier meegekregen. Volgens de berekening is de boete over 61 maanden t.o.v. de besparing van de lagere rente verrekend. De besparing is dus met nog een resttermijn van 35 maanden x € 325 minder rente = € 11.380. Is het raadzaam om over te stappen of kan ik beter blijven zitten op 5.3%

Wij hebben 3 oktober jl. afspraak gehad, omtrent het overzetten van een hypotheek met ook Rabobank en diezelfde maand is voor ons alles geregeld. Wacht nu alleen nog op notaris op alles te tekenen.

De rente was inmiddels eentiende gezakt nl. van 3.9 naar 3.8 %. Zij hadden dit ook met ons afgesproken, dat we in ieder geval de rente geldende op 3 oktober zouden behouden of eventueel lager maar NIET hoger.

...

Mister: Dat was niet m'n vraag. Ik wacht het aanbod van de Rabo af.

Jopie,

Nog even terug te komen op de boeteberekening. Hoe die precies bij de Rabobank gaat weet ik niet (en kan ook per vestiging verschillen). Meestal gaat die zo: Als je nu een hypotheek zou oversluiten, dan krijgt de bank een zak met geld. Als ze die nu tegen de resterende looptijd uitzetten, in jou geval 8 jaar, ontvangen ze daar 3,7 % rente op. Het verschil met die 5,3 % gedurende 8 jaar is meestal de boete.

Dus stel dat de hypotheekschuld 100.000 is. Hiervan mag 20 % boetevrij worden afgelost, er resteert nog 80.000 euro. De boete wordt dan het renteverschil maal de resterende looptijd, dus (5,3 - 3,7) * 80.000/100 * 8 = 10.240. De desbetreffende Rabobank kan inderdaad 0,1 % erbij optellen, dat moet ergens in hun voorwaarden te vinden zijn.

Als de marktrente stijgt, dan daalt meestal de boete, echter, je betaalt vaak ook iets meer voor je nieuwe hypotheek. Je hoeft er meestal niet op te rekenen dat de bank een rentestijging meteen meeneemt in de boete: Soms moet je hier expliciet om vragen.

Ik kan nog wel meer rekenen, echter ik kan het je zo voorrekenen dat oversluiten zinvol is, maar echter ook zo doen dat oversluiten niet zinvol is. Het verschil zit hem in de aannames die je doet, hoe hoog is de toekomstige rente, blijft die gelijk, welk rendement haal je op je spaar- of beleggingshypotheek, etc. Dus op je vraag of oversluiten zinvol is, is eigenlijk niks te zeggen. Ik zie eigenlijk maar 2 reden om over te sluiten en dat is: 1. je hypotheek loopt binnen een half jaar af en het is waarschijnlijk dat de rente gaat stijgen of 2. je wilt je maandlasten gedurende een periode verlagen om extra bestedingen te kunnen doen, bijvoorbeeld voor de kinderen.