Radar

Wij zijn bezig om onze hypotheek te oversluiten. Helaas is gebleken dat we het bedrag dat we willen lenen niet kunnen krijgen met NHG, maar wel zonder NHG. De rente wordt daardoor iets hoger. Hoe erg is het nou eigenlijk om een hypotheek zonder NHG te hebben? Ik zoek er van alles over op internet, maar krijg niet echt een duidelijk beeld...

De NHG is een garantie voor de bank dat de hypotheek ten allen tijde betaald wordt, ook al zou u door overmacht in gebreke blijven. Hierdoor is een wat lagere rente mogelijk. Overigens komt de NHG dan wel even bij u langs mocht dit het geval zijn

Maar om terug te komen op uw vraag, het is niet 'erg' om een hypotheek zonder NHG te hebben, deze is sowieso maar mogelijk tot, volgens mij, € 240.000 dus iedereen die een hogere hypotheek heeft, valt al buiten de boot. Zoals gezegd, de rente is wat lager. Voor u dus zaak om te laten berekenen of u, ook zonder NHG, goedkoper uit bent dan uw huidige hypotheek.

Het is inderdaad voor u geen wereldramp dat de hypotheek niet onder NHG gesloten kan worden. Maar....

Waarom kan dit niet?
Indien de enige reden is dat de hypotheek hoger is dan € 250.000,- (onlangs bijgesteld) hoeft dat verder geen probleem zijn.
Is dit niet het geval zou ik als ik u was i.i.g. willen weten wat de reden precies is en dan afwegen of de oversluiting wel een goed idee is. De NHG heeft nl. een acceptatiekader uitgezet met normen van verstrekking die wel degelijk hout snijdt. Er wordt hierbinnen met vele facetten rekening gehouden zoals betaalbaarheid nu, maar ook later en in het geval van rentestijgingen en voortijdig overlijden van een van de contraktanten.
Valt u dus buiten die richtlijnen moet u zich i.i.g. beseffen dat u meer risico loopt dan u wellicht zou denken.

succes.

Denk dat Yeehaw een belangrijk punt heeft ! Als het net niet kan (je komt bijvoorbeeld 5.000 te kort) probeer dan de adviseur zo gek te krijgen dat hij je extra korting geeft en/of minder afsluitprovisie laat betalen. Dan kan het gewoon met NHG.

Lukt het bij lange na niet, dan kun je jezlef afvragen of je uberhaupt moet oversluiten ! Waarom blijf je dan niet bij je huidige geldverstrekker ? Leg hun gewoon je huidige aanbod voor. Met een beetje geluk nemen ze dat over.

Zonder NHG is in de basis niet erg, alleen is 0,5% renteverschil best wel veel. En dit komt elk jaar weer terug....

Als het wel kan met NHG dat heb je veel meer zekerheid. Zelfs als stort de huizen markt in.

Met een top hypotheek (gezien het rente verschil) neem je gezien de leegstand van huizen, toch extra risico naar mijn idee. Het kan zomaar zijn dat de huisprijzen zakken.

Tinalina,

Nadeel 1 is dat er niemand borg voor je staat. Moet je je huis gedwongen verkopen met verlies. Met de banken moet je dan afspreken hoe je dit verlies gaat betalen. Lukt dit niet, dan wordt je waarschijnlijk failliet verklaard en zul je 3 jaar op het minimum moeten leven. Met NHG neemt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen je schuld over, die je naar daadkracht terug moet betalen. Kun je aantoonbaar niet alles terugbetalen, dan wordt de restschuld kwijtgescholden.

Nadeel 2 is dat je een rente-opslag betaald, meestal zo'n 0.2-0.3 %. Je maandlasten zijn dus iets hoger, zo 500 euro bruto per jaar. Als je WOZ waarde van je woning zodanig is gestregen dat deze ca. 100 % EW bedraagt, dan kun je de geldverstrekker verzoeken de rente-opslag niet meer in rekening te brengen. Maar dan ben je meestal een paar jaar verder.

Laat ik toch ook altijd gedacht hebben dat de rente MET NHG hoger lag dan zonder.

Ik heb in 1999 een hypotheek zonder NHG gesloten, voor 5,35 procent, terwijl me dat met NHG 6 procent zou hebben gekost.

Overigens moet je bij het oversluiten rekening ermee houden dat het weleens heel moeilijk zou kunnen worden, om een hypotheek met een spaardeel (of volledige spaarhypotheek) over te sluiten. Laat je daarbij terdege informeren over de voordelen, maar vooral ook over de nadelen.

Laat ik toch ook altijd gedacht hebben dat de rente MET NHG hoger lag dan zonder.

Juist niet. NHG geeft de bank MEER zekerheid, waardoor ze je een LAGERE rente kunnen bieden.

Kijk bijvoorbeeld eens op http://www.bankofscotland.nl/html/rente.html
Je zult zien dat de hypotheken met NHG de laagste rente geven.

Er was ook nog een andere reden voor, dat die rente dus hoger was, dan ik nu betaal.

Destijds, in 1999, was er een maximumbedrag (toen 160.000 gulden), waarbij ik aanspraak kon maken op NHG. Wilde ik hoger (ik had een hypotheek nodig van 172.000 gulden), dan hoorde daar een fors hogere rente bij. Ik heb toen de voor en nadelen afgewogen, en heb gekozen voor een lagere rente zonder NHG. Met die hogere rente zou ik de hypotheek namelijk niet rond krijgen, en met de lagere wel.

Inmiddels zijn we 7 jaar verder, en gaat het betalen probleemloos.

Ook met NHG moet je je schuld terug betalen aan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen!!! De enige die zekerheid heeft, is de bank. Daarom krijg je ook korting op de rente , omdat de BANK minder risico loopt. Als je je hok met verlies moet verkopen, heb je dus gewoon pecht en dat heeft niets met NHG te maken. Minder provisie laten berekenen door de bank of tussenpersoon helpt in veel ook al helemaal niet, want als de aan te kopen woning al meer kost dan pak 'm beet, € 223.000,- (inclusief k.k. enzo zit je dan dus rond de € 250.000) krijg je geen NHG, los van de hoogte van je hypotheek dus.

Ook met NHG moet je je schuld terug betalen aan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen!!!

Niet altijd. Van de site van NHG:
Als u er alles aan heeft gedaan om de restantschuld zoveel mogelijk te beperken, kan het Waarborgfonds uw restantschuld bij een gedwongen verkoop kwijtschelden. Zij kan dit doen als u buiten uw schuld in een probleemsituatie bent gekomen. U kunt hierbij denken aan betalingsproblemen als gevolg van werkloosheid, scheiding en arbeidsongeschiktheid.

Bron: http://www.nhg.nl/content/content.aspx?id=19&cid=9&tg=1

Als je je hok met verlies moet verkopen, heb je dus gewoon pecht en dat heeft niets met NHG te maken.

Tuurlijk wel, want in geval van nood/overmacht neemt NHG dus soms de schuld van je over die ontstaat na verkoop met verlies. Als je géén NHG hebt, bij wie denk jij dan dat geld te kunnen claimen?