Radar

De potentiele kopers van ons huis heeft de bankgarantie niet gestort. Ook niet na uitstel en heeft ook niet binnen de gestelde termijn de bewijzen op tafel kunnen leggen. Ze worden nu officieel in gebreke gesteld. Ik moet kopieen hiervan opsturen naar de rechtsbijstand. Wie heeft dit ook weleen meegemaakt en ga ik (ooit) een kostenvergoeding krijgen. Van een kale kip kun je niet plukken maar één van de kopers heeft nu ook al een eigen huis. (Zegt dat hij geen hypotheek krijgt ivm misschien baan kwijt in de toekomst) Echter hier dus nooit bewijs van gezien, krijg meer het idee dat hij gewoon spijt heeft. Stel dat hij geen geld heeft blijft er dan wel altijd een vordering staan zodat als hij het ooit wel heeft het dan moet betalen (als hij dus ooit weer wil lenen)

Dan nog, als jij je vergoeding krijgt omdat hun in gebreke zijn gebleven, heb jij niets te maken met het feit of het hun financieel wel of niet uitkomt.

Mocht je recht op die vergoeding hebben, dan moet die er komen ook.

Hadden ze in de 1-ste instantie maar beter moeten nadenken of beslissen, een huis kopen is niet zomaar wat.
Daar zitten gevolgen en verantwoordelijkheden aan vast.

En als hun door hun eigen prive-**** niet door kunnen komen... tja.

Is allemaal zwart op wit gesteld en wettelijk bepaald.
toch meer hun probleem.

Maar je hebt niet veel aan mijn gezijk, dus ik wens je iig veel succes ermee

Hebben jullie een voorlopig koopcontract getekend?
En zijn daar ontbindende voorwaarden in verwerkt?

Geef jouw makelaar maar opdracht om dit in goede banen te leiden.

Vergeet het en ga verder, dit is in de wet leuk geregeld maar in de praktijk niet.

gr. deedee

Laat je adviseren door je rechtsbijstand verzekeraar. Je kan mogelijk een rechtzaak aanspannen. Wanneer je in het gelijk gesteld gaat worden kan je mogelijk beslag leggen op het koophuis van één der partijen. Ook kan je dan mogelijk loonbeslag laten leggen door een deurwaarder.

Wij hebben precies hetzelfde meegemaakt met de verkoop van ons huis. De koper had geen 10% gestort en heeft de woning nooit afgenomen. Wij hebben koper in gebreke gesteld en na geen reactie hebben wij een advocaat ingeschakeld. Middels de advocaat is er, na een rechterlijke uitspraak, beslag gelegd op het loon van koper en is koper veroordeeld tot het betalen van de 10% plus wettelijke rente en de al door ons gemaakte kosten. Het is een tijdrovende zaak geweest (2 jaar) maar onze centen hebben we gekregen.

Veel succes! Patrice

Hoi,

Wij hebben precies hetzelfde met ons huis, de bankgarantie (of waarborgsom) had op 15 december gestort moeten worden en is er bijna drie weken later nog steeds niet. Wij hebben zelf sterk het vermoeden dat dit komt doordat de kopers geen flauw benul hebben met wat er allemaal bij het kopen van een huis komt kijken. We hebben overigens vorige week de notaris zelf moeten bellen om erachter te komen dat er niks overgemaakt was. Wel hadden ze een notitie dat de bankgarantie er zo snel mogelijk aan zou komen.
Wat is je positie? Als je niks doet, gebeurt er ook niks, in ieder geval niet tot aan de overdrachtsdatum. Als je de kopers in gebreke stelt, heb je het recht (volgens mij) om het voorlopig koopcontract te ontbinden en een som van 10% van de verkoopprijs te eisen (dit is de hoogte van de waarborgsom of bankgarantie). Zolang jij niet ontbindt, blijft het voorlopig koopcontract geldig. Wijzelf hebben de kopers nog niet officieel in gebreke gesteld, zij hebben de financiering v.w.b. hun hypotheek wel rond, maar willen dit wel doen als volgende week de bankgarantie nog niet is gestort.
De melding dat deze regeling in de praktijk weinig voorstelt, is niet waar. Je hebt recht op de waarborgsom, je staat wat dit betreft sterk in je recht. Dat de kopers het geld niet zouden kunnen ophoesten, mag je met een korreltje zout nemen, ze kunnen namelijk wel een hypotheek afsluiten als ze jouw huis zouden kopen. Het zal misschien wel een afbetalingsregeling worden of zo.
Succes!

Patrice Booij

wij hebben op dit moment hetzelfde probleem, graag zouden wij met U in contact willen komen om de opgedane ervaringen uit te wisselen.

Met vriendelijke groet,
Rocco Heesters

In de reguliere koopovereenkomsten staat een einddatum genoemd tot wanneer het financieringsvoorbehoud geldt. Dit houdt in dat men voor of uiterlijk op genoemde datum af kan zien van de koop. In de meeste koopovereenkomsten staat dan als voorwaarde gesteld dat koper(s) van minimaal 2 (soms zelfs 3) geldverstrekkende instanties een schriftelijke afwijzing aan verkopers moeten overleggen om een beroep te kunnen doen op ontbinding van de koopovereenkomst. Tevens staat er een datum genoemd waarop uiterlijk de 10 % (van de koopsom) aanbetaling danwel een bankgarantie ter grootte gelijk aan de 10% aanbetaling bij de notaris gedeponeerd moet zijn.

Uw makelaar moet u als cliënt vragen of u akkoord gaat het opschuiven van die termijn, zoniet dan moet u stappen ondernemen, immers de koopovereenkomst is een overeenkomst tussen u en de kopers, de makelaar is geen partij in de verkoop, slechts bemiddelaar (een zgn onmiddelijke vertegenwoordiger, hij handelt niet met volmacht). Wel siert het de makelaar als deze een en ander voor u in goede banen leidt.

Als vervolgens buiten uw toestemming niet voldaan wordt aan de termijnen genoemd in de koopovereenkomst, kunt u de kopende partij in gebreke stellen. Dit moet u schriftelijk doen, het liefst aangetekend met handtekening retour. U kunt dan een ( gebruikelijke) termijn van 8 dagen stellen waarbinnen de kopers alsnog aan hun verplichtingen kunnnen voldoen. Hebben ze op dag 9 nog niet voldaan aan hun verplichtingen, dan kunt u - afhankelijk van de koopovereenkomst- in de regel twee dingen doen:

1. nakoming eisen en daarnaast de in de koopovereenkomst genoemde boete (meestal 3 promille van de koopsom per dag dat men in gebreke is) opeisen samen met de schade die u geleden hebt en nog zult lijden door het niet nakomen.

of

2. de koop ontbinden en aanspraak maken op de 10% aanbetaling plus de aanvullende schade die u geleden hebt.

Het is het verstandig op de dag na het verstrijken van de termijn van zekerheidsstelling de notaris te bellen en te informeren of de zekerheidsstelling binnnen is. Dit als u nog geen bericht van de notaris heeft ontvangen.
Het ligt er aan of u een full service bemiddelingsovereenkomst met uw makelaar heeft gesloten, is dit wel het geval dan dient eigenlijk de makelaar het verstrijken van de termijnen in de gaten te houden.

Het is dus niet zo, zoals sommigen op dit forum beweren, dat u niet sterk staat. U heeft een rechtsgeldige koopovereenkomst gesloten, waar u zeker de nodige rechten kunt ontlenen.

Patrice Booij,

zou u misschien ook in contact met mij willen treden ?
Ik zou op 1 maart de overdracht doen en onze kopers hadden beloofd dan de bankgarantie en hypotheek ook rond te hebben nadat de datum daarvan al niet gehaald was. 1 dag voor de overdracht kregen we te horen dat nogsteeds niets rond is. Per 1 maart direct de koper in gebreke gesteld en tot op heden horen wij zeer weinig van kopers danwel de tussenpersoon van de kopers. Inmiddels hebben we rechtsbijstand ingeschakeld maar een verwijzing naar een uitspraak van een andere zaak zou onze zaak wellicht bespoedigen (kreeg te horen dat ik al op 2 tot 6 maanden moest rekenen?)

Met vriendelijke groet,

Eddy Vos

Bij ons zit het iets complexer. In het contract stond dat de kopers tot 19 maart van de koop af konden zien als zij de financiering niet rond kregen. 3 dagen eerder werden wij gebeld. Ze wilden uitstel, ze hadden toezegging van de bank maar nog niet zwart op wit. OK week uitstel.

Een week later zelfde verhaal, nu zeiden de kopers dat ze in alles rond hadden maar dat zij probeerden een hogere hypotheek te krijgen zodat ze konden verbouwen. De overdrachtdatum zou niet veranderen dus weer zeiden we ja.

Enfin uitstel op uitstel volgde. Begin april belde de makelaar dat er een taxateur zou komen kijken. Deze werd op het laatste moment geannuleerd. Hem was gevraagde een hogere executiewaarde op te geven zodat de hogere hypotheek zou worden verkregen hetgeen hij weigerde. Een week later kwam een andere taxateur.

8 april vroegen de kopers om toestemming de woning in te gaan want ze wilden met de keukenspecialist gaan opmeten.

9 april had de bankgarantie gestort moeten zijn of de 2 afwijzingen van de bank dat de financiering niet rond was. Volgens het contract zouden die 2 afwijzingen aangetekend op de eerste werkdag na deze dag bij de makelaar moeten zijn.

10 april kregen we telefoon, slecht nieuws de kopers kregen de financiering niet rond. Afwijzingen zouden 11 april volgen.

12 april kregen wij de afwijzingen te zien. In het contract staat vetgedrukt aan welke eisen deze afwijzingen moeten voldoen. Ze moeten van een landelijke hypotheekverstrekker zijn en uit de afwijzingen moet blijken dat de koper geen hypotheek heeft kunnen krijgen voor de kosten van de woning plus kosten koper

Dit bedrag (huis + KK) is totaal 181.500. Dat bedrag zou dus op de afwijzingen moeten staan.

De twee brieven die wij kregen vermeldden echter het volgende:

1 was een goedkeuring voor een hypotheek van 195.000 (13.500 te veel dus) mits de koper zijn kredieten van 12.000 eerst afbetaalde.
De andere brief had totaal geen bedrag. Daarin stond alleen: op basis van de door u verstrekte gegevens krijgt u geen hypotheek.

Ik heb de makelaar gemeld dat ik hier niet meer akkoord ga. De koper heeft een veel hoger bedrag proberen te lenen. Volgens de notaris is een bedrag in de afwijzing helemaal niet nodig.

Dat vind ik echt onzin, ten eerste staat dit gewoon in het contract en ten tweede, als het niet nodig is om te verklaren hoe hoog het aangevraagde hypotheekbedrag was kan iedereen onder een koop uit, dan vraag je gewoon een hypotheek van 500.000 en hey presto.

De koper heeft vanochtend met de makelaar gesproken en gezegd: ik krijg niet de hypotheek die ik wil, dan zit ik dadelijk in een huis maar kan ik het niet eens verbouwen.

Ik heb tegen de makelaar gezegd dat een verbouwing willen financieren niet in het contract staat. En dat ik de kopers vandaag in gebreke wil stellen. Onderhand is mondeling allang duidelijk dat de kopers gewoon een hypotheek voor de woning plus KK kunnen krijgen.

Maar zowel de notaris als de makelaar vinden dat we het hard spelen door het contract zo letterlijk te nemen en te eisen dat de kopers inderdaad 2 afwijzingen hebben die overeenkomen met het contract.

Maar als er met vette letters in een contract staat wat de koper moet doen, dan mag ik toch wel dit letterlijk nemen? we zijn ondertussen al een week verder sinds de datum dat zij die garantie hadden moeten stellen. Vandaag zijn ze wel in gebreke gesteld.


Mijn eerste vraag is, mag een notaris gewoon bepaalde delen van een contract ongeldig verklaren? (dus opeens stellen dat de eisen van de afwijzingen niet letterlijk genomen hoeven te worden).

De makelaar heeft iets van: ach ze hebben toch afwijzingen gestuurd? Nee wat mij betreft niet, de ene laat geen bedrag zien en de andere is een goedkeuring voor een bedrag dat veel hoger is dan het vereiste bedrag mits de kopers hun schuld afbetalen.

De makelaar vindt het zielig voor de kopers dat zij dadelijk geen geld hebben om een nieuwe keuken te plaatsen maar naar mijn mening hadden ze die voorwaarde dan in het contract op moeten laten nemen.

Wij zijn al uit het huis weg en betalen nu dubbele lasten. Moet ik dan werkelijk daarmee doorgaan omdat de kopers perse ook een nieuwe keuken willen? Dan maak ik toch allemaal kosten?

Wat ik wil is of alsnog 2 afwijzingen voor het bedrag, of die boete of dat de kopers toch kopen. Eventueel ben ik bereid die boete te laten schieten als de kopers bereid zijn de hypotheekkosten te betalen tot het moment dat de woning verkocht is. En dat dan met een maximum van het boetebedrag. Ik hoef er geen winst uit te halen maar wij hebben ze nu 6 weken uitstel gegeven terwijl ze vanaf het begin riepen dat ze voor het basishypotheekbedrag gewoon goedkeuring hadden.

mag een notaris gewoon bepaalde delen van een contract ongeldig verklaren?

volgens mij niet!!

Zij zijn gewoon in gebreke, en hebben heel lang de schijn op weten te houden. Maar de kern is: u blijft met de gebakken peren en een onverkocht huis dus extra kosten zitten, niet de notartis (die op dit punt volgens mij helemaal geen partij is!) of de makelaars.

Dus: op naar de rechtsbijstand, officieel de kopers in gebreke stellen per aangetekende brief,

De makelaar vindt het zielig voor de kopers dat zij dadelijk geen geld hebben om een nieuwe keuken te plaatsen

dit gaat over uw makelaar?? die hoort voor u te werken, en u zielig te vinden...extra werk dus extra kosten...
De wensen van de kopers zijn uw probleem niet, basta.Gekocht is gekocht en er is aan de voorwaarden van de akte voldaan, want de hypotheek zoals omschreven krijgen ze dus gewoon. Zelg=fs met een extra bedrag om de lopende lening van 12000 af te lossen.

Niet verder in de marge blijven rommelen, hard-bal spelen, zij zijn ook alleen maar met hun eigen belangen bezig, niet met de uwe.

Overigens: asl bovenstaande uw makelaar betreft heeft u ook nog eens een goede reden hem in gebreke te stellen en de overeenkomst te ontbinden!

Dankjewel voor je antwoord, het is inderdaad onze makelaar die stom verbaasd en half verwijtend vroeg: dus u wilt het echt zo hard spelen?

In eerste instantie hield hij bij hoog en laag vol dat er nergens in het contract staat dat de kopers bewijs met bedragen moeten leveren. Toen ik zei dat dit onzin is, dat het er A wel instaat en B dat als je mensen daar niet aan houdt je de hele clausule net zo goed kunt schrappen zei hij: tja, het is inderdaad niet waterdicht. Pff fijn, waar betaal ik die meneer dan voor?

Geloof mij, je bent niet de enige die problemen heeft met de eigen makelaar. Ook die van mij voldoet niet aan zijn verplichtingen. Helaas kan ik niet zo snel van hem af omdat ik een contractverplichting met hem heb waarbij ik 10% van de geschatte coutage + advertentie + foto kosten moet betalen als IK het verbreek. Ook daar is mijn advocaat reeds mee bezig om dat te bekijken.

Dus voordat je je eigen makelaar eruit schopt, kijk ook even de overeenkomst na die jullie beide gemaakt hebben.

Heb trouwens het contract van mijn kopers laten ontbinden alleen kan ik maanden fluiten naar mijn centen terwijl de dubbele lasten wel gewoon doordraaien. Ongeveer hetzelfde schuitje dus

In de koopovereenkomst staat het bedrag wat men nodig is voor de financiering: Koopprijs + Overdractsbelasting + Notaris kosten.
Wanneer men hiervoor geen finaciering kan krijgen en 2 maal een afwijzing met daarop het bedrag van de financiering kan overleggen dan is dit een reden om de ontbindende voorwaarde in werking te laten treden.
In jullie geval is dit niet gebeurd, wat ik mij tevens afvraag is er schriftelijk toestemming gevraagd en gegeven.
Uitstel voor de financiering moet U schriftelijk laten vastleggen en ondertekenen.
U hebt gelijk en staat in Uw recht om deze mensen in gebreke te laten stellen.

Even een update, nadat ik tegen mijn makelaar mijn twijfels had geuit heeft hij gebeld en gezegd dat ik het echt verkeerd begrepen heb en dat hij wel degelijk tot het uiterste wil gaan om deze zaak op te lossen.

En dat blijkt ook. Voor mijn gevoel is de helft van het bedrijf daar met deze zaak bezig. Ze hebben de hele situatie doorgestuurd naar de juridische afdeling van de NVM die inderdaad bevestigd hebben dat de 2 brieven niet voldoen aan de eisen van het contract. De makelaar houdt heel veel contact met ons over de vorderingen van zowel gesprekken met de kopers maar ook zijn ze toch vooruitlopend nieuwe bezichtigingen gestart. Deze week 2, volgende week komt er nog 1.

Ik moet zeggen dat ik zo vreselijk blij ben dat we een NVM makelaar hebben genomen. Niet om reclame te maken maar je merkt nu gewoon toch dat ze een organisatie van kennis achter zich hebben en je klachten heel serieus nemen. Misschien niet iedere. Deze makelaar stond goed bekend, hij was toen wij ons huis kochten de verkopende makelaar en ik was toen onder de indruk. Mijn collega heeft in korte tijd 2 keer verkocht en ook hij heeft beide keren deze makelaar genomen. Dus toen wij gingen verkopen was het voor mij meteen klaar dat ik in ieder geval met deze makelaar wilde praten.

We hebben toen 3 makelaars uitgenodigd. De eerste wilde 1,5% courtage maar alle kosten van advertenties ed kwamen daar nog bij. De volgende makelaar wilde 2 ex btw% en heel veel voor alle activiteiten (paar honderd euro voor een bord in de tuin plaatsen, paar honderd euro voor fotos nemen etc), deze wilde 1,5% en alles was daarbij inbegrepen. De fotos waren echt mooi, alles wordt volgens het boekje gedaan.

Ze hebben zelfs naar aanleiding van onze situatie waarbij mensen proberen via allemaal kleine discussies onder het contract uit te komen en vragen die wij gesteld hebben hun contract clausules uitgebreid om ook mogelijke loopholes die wij zelf genoemd hebben uit te sluiten.

Kortom, ik wilde toch ook zeggen dat ik ondanks eerdere twijfels echt heel blij ben met hun aanpak tot nu toe. En het meest omdat ze mijn eerste klacht ook echt heel serieus hebben genomen en daar draait het om.

Nou hier ook hetzelfde probleem; De mensen die ons huis zouden kopen waren vrienden van mij. Ze wilden het huis kopen en er is zelfs een voorlopig koopcontract getekend. Hij lag in scheiding maar het kopocontract was getekend maar ze moesten wachten met de hypotheek aanvragen tot hij gescheiden was. Na maanden gewoon contact hebben gehad, en hun elke keer hadden gezegd dat ze het huis nog gingen kopen leek er geen vuiltje aan de lucht. OP tweede kerstdag ben ik nog op bezoek geweest en ook toen zeiden ze dat ze het nog steeds wilde kopen en dat ze in het nieuwe jaar gingen kijken of ze het eerder rond kregen. Ik was ook akkoord gegaan met uitstel want ja vrienden he. Mijn vriend(op wie dat huis staat) was niet akkoord gegaan met uitstel maar ik zei kom op ze komen het.

Twee weken voor de overdracht kreeg ik een telefoontje van de makelaar dat de koop niet doorging want ze hadden 2 afwijzingen doorgefaxt gekregen. Ik had het gevoel of iemand mijn zo'n klap in mij gezicht had gegeven. Mijn vriend heeft toen gevraagd voor de afwijzingen van bankgarantie, helaas waren het twee A4tjes met geen bedragen erop, alleen dat ze geen hypotheek kregen. Hij heeft nagebeld en het bleek dat de bedrijven nog geen eens gegevens hadden van hun en aangezien er geen stempel, briefhoofd of handtekening onderstond was ons vermoeden juist.
Ze hebben zelf iets in elkaar geflanst. We hebben ze in gebreke gesteld en daar hebben ze niet op gereageerd en nu zijn we 2 maanden verder en zijn we het spoor bijster. Wat moeten we doen? Welke stappen moeten er verder genomen worden? Financieel zijn wij kapot en geestelijk gaat het ook niet helemaal goed. Ze wonen trowuens wel in het huis waar hij met zijn exvrouw in heeft gewoond, terwijl hij zei dat hij die moest verkopen. Ook hebben ze gezegd dat mijn vriendin er niet zou gaan wonen want ze voelde zich niet op haar gemak.... je raad het al; ze wonen daar als een gezin, hebben een hond aangeschaft etc. En wij hebben niets meer, 2 huizen en geen geld meer
Iemand ideeen, graag want wij weten het niet meer.

gewoon aansprakelijk stellen toch?? daarnaast hebben zij met die afwijzingen valsheid in geschrifte gepleegd, en dat is volgens mij een misdrijf, dus daarvoor kunt u aangifte bij de plaatselijke politie doen. Zet alles helder en chronologisch op papier, en ga daarmee eens bij een jurist langs.

Hallo , wij hebben hetzelfde probleem als waar Immo over schreef op 27 februari.
Kopers laten niks van zich horen,nu afwachten of ze volgende week een borg gaan storten bij de notaris.
Zo niet, dan willen we er toch werk van maken.
Dit gaat dan via de rechtsbijstandverzekering?
We zitten al een aantal maanden te wachten tot men de financiering rond krijg.
Men is al bij een aantal banken afgewezen.
Vlg mij gaat het niks meer worden en ons huis staat al anderhalf jaar te koop.
De meeste mensen krijgen de hypotheek niet rond.
Dit hebben we nu al drie keer meegemaakt, de meeste via de Rabo.

Vandaag de afwijzigingen via de email van de makelaar gekregen.Die waren al van eind maart.We krijgen dit nu pas te horen en te zien.Ook is het koopcontract ontbonden.
Men wist al veel eerder dat de e.v koper het niet rond zou krijgen.
We kunnen de verkoop van ons huis wel vergeten.
Denken erover om een andere makelaar te nemen.
Maar of het zou helpen.
We hebben in bijna 2 jaar tijd 4 kijkers gehad.