Radar

Wij hebben sinds 1994 een lage hypotheek van 50.000 euro. Nu willen we een nieuw huis bouwen en ons eigen huis, als ie niet verkocht word, gaan verhuren. Maar nu mag dat niet van REAAL. Ze laten je liever aan de grond zitten als het er op aan komt. Tuurlijk verkopen wij ook liever maar als het niet lukt is dit toch ook een manier???
Wie kan ons helpen?

1. Formeel kan niemand je helpen. Je hebt zelf je handtekening gezet onder de hypotheekvoorwaarden, dat zijn nu eenmaal de voorwaarden die tussen Reaal en jullie tot stand zijn gekomen.

2. Zelf heb ik dit ook eens meegemaakt. Toestemming gevraagd aan de Postbank, en die weigerde. Vervolgens met iemand die ik kende van de R***bank gevraagd hoe zij daarmee omgingen. Nou, die maakten in de praktijk helemaal geen problemen zolang rente en aflossing maar betaald worden. Toen ben ik ook maar zonder toestemming gaan verhuren. Geen adreswijziging gestuurd aan de Postbank afdeling hypotheken, wel voor mijn betaalrekening. Na een jaar ontdekte de afdeling hypotheken mijn adreswijziging, ging ook naar het nieuwe adres communiceren en maakte verder geen problemen.

3. Weet goed waar je aan begint. Je kunt het huis verhuren, maar je komt er niet makkelijk vanaf. Zelfs tijdelijke contracten zijn in de praktijk vaak moeilijk of helemaal niet te beeindigen. En wat levert verhuur je op? Is de huurprijs boven de grens van huurliberalisatie, en klopt dat ook volgens het puntenstelsel? Bijvoorbeeld: als de huur 500 per maand is, en het huis zou bij verkoop 200.000 opleveren, dan heb je na aftrek van kosten een rendement van 2% per jaar, te weinig om tot verhuur over te gaan.

Ga voor het nieuw te bouwen huis naar een andere geldverstrekker. Leg daar het item voor en los Reaal lekker af.

Beste Jonjo,

Ik werk bij nde ABN AMRO en bij ons is het zo dat je toestemming inderdaad moet vragen, wij stellen daar wel tegenover dat we een topopslag erboven op gaan doen. Maar je geeft aan dat je een ander huis gaat kopen, wellicht kan je bij de andere geldverstrekker een hogere hypotheek afsluiten zodat je de andere hypotheek kan aflossen dan kan jezelf bepalen of je hem mag gaan verhuren ik zou als ik jou was eens contact opnemen met je nieuwe geldverstrekker. Er zijn namelijk meerdere opties, je kan namelijk een soort ondernemershypotheek afsluiten dan mag je gewoon verhuren, want dan is het een ondernemerspand.

Wanneer krijg je van een bank toestemming om te verhuren? Wat is eigenlijk de achterliggende gedachte om dit te verbieden? Zolang als de hypotheek en alle andere kosten aan de bank worden betaald lijkt me niet dat er een probleem is of wel? En wat als de bank er achter komt dat je verhuurt en hoe kunnen ze er achter komen?

Wanneer krijg je van een bank toestemming om te verhuren? Wat is eigenlijk de achterliggende gedachte om dit te verbieden? Zolang als de hypotheek en alle andere kosten aan de bank worden betaald lijkt me niet dat er een probleem is of wel? En wat als de bank er achter komt dat je verhuurt en hoe kunnen ze er achter komen?

In ander topic speelde deze vraag ook vandaar dat ik mijn mening ook hier even heen kopieer:

Je maakt je schuldig aan een frauduleuse handeling. Behalve dat op dat moment de bank gerechtigd is om de hypotheek per direct op te eisen, zal je ook worden aangemeld in het fraudesysteem dat banken aanhouden. Hierdoor wordt het voor je onmogelijk om in de toekomst nog een hypotheek te krijgen.
De bank heeft deze bepaling er niet voor niets ingezet.( overigens standaard, en staat in nagenoeg elke hypotheekakte). Banken geven soms wel toestemming voor verhuur, echter alleen wanneer de huurperiode korter is dan een jaar, met allerlei aanvullende clausules waardoor de huurder geen huurrechten opbouwd. Ook wordt er wel eens toestemming verleend wanneer de hypotheek veel lager is dan de vrije verkoopwaarde.( denk bv aan <50%)
Waar je voor je zelf goed rekening mee moet houden is dat wanneer je een huis voor langere tijd verhuurd ( bv een contract voor 3 jaar), de waarde van je huis PER DIRECT met 30-40% daalt. Immers in nederland heeft de huurder zeer veel rechten, waardoor je deze er niet zo maar uitkrijgt. Zelfs niet bij verkoop of overlijden van de eigenaar. Het pand kan dus alleen nog maar in verhuurde staat worden verkocht.
Verder, maar dat spreekt voor zich, is de rente die je betaalt niet meer fiscaal aftrekbaar.

Samengevat: Niet doen

Niet doen vind ik wel wat kort door de bocht. Het hangt er ook van af hoe hoog de waarde van het pand op dit moment is.

Als de hypotheek niet hoger is dan ik geloof 80% van de executiewaarde dan zijn er wel geldverstrekkers die je een hypotheek geven op een verhuurpand.

Ik heb zelf twee flatjes die ik verhuur en waar ik ook een gedeeltelijke hypotheek op heb, ik heb dit natuurlijk wel van te voren aan de geldverstrekker uitgelegd.

Waar je wel rekening mee moet houden is, als je een pand verhuurt je dit alleen moet doen als je het voor langere tijd wil doen.

Je huurders hebben huurbescherming en kunnen blijven wonen zolang ze willen.

@loesje

Niet doen vind ik wel wat kort door de bocht. Het hangt er ook van af hoe hoog de waarde van het pand op dit moment is.

Niet doen sloeg uiteraard op het doen zonder toestemming van de bank. Zoals ook ik immers aangaf is bank soms bereid mee te werken indien je voldoende overwaarde hebt.
Maar mocht je veel overwaarde hebben, en de bank zegt nog steeds nee, dan is het enige verstandige om het niet te doen.

Als de hypotheek niet hoger is dan ik geloof 80% van de executiewaarde dan zijn er wel geldverstrekkers die je een hypotheek geven op een verhuurpand.

Klopt die zijn er. Let alleen wel op dat de hypotheek verstrekt wordt op basis van de Eexecutiewaarde in verhuurde staat. En die waarde is ongeveer 75-80% van de executiewaarde vrij van huur.
Dus uiteiendelijk kan je dus voor 60-65% van de gewone EW een hypotheek krijgen.

.... en soms afhankelijk van je inkomen en de waarde van het huis wat jezelf bewoont nog wat meer.

Hallo Loesje 2,

Je zegt dat jouw geldverstrekker toestemming heeft gegeven voor het verhuren van de woning(en) die je in je bezit hebt. Welke geldverstrekker is dit? Ik ben namelijk hetzelfde van plan, maar ben bang dat mijn huidige geldverstrekker (Obvion) niet akkoord zal gaan, al heb ik nog geen contact met ze opgenomen. Welke voorwaarden stelde de geldverstrekker alvorens hij akkoord ging?

Aegon. Ik heb wel direct aangegeven dat ik van plan was om de woningen te verhuren.
Ik heb ook een stuk eigen geld in de woningen gestopt en mijn inkomen was voldoende om de hypotheek te blijven betalen bij leegstand.

Dit was overigens wel voor er een crisis uitbrak! Ik heb de woningen al ongeveer 10 jaar.

Ik heb ook een hypotheek bij AEGON, mijn tussenpersoon (de Hypotheker) zegt dat verhuur toegestaan is als de uitstaande hypotheek (de restschuld) niet hoger is dan 60 % van de executiewaarde in verhuurde staat. Deze week laat ik de woning taxeren, de taxateur zal onder andere de executiewaarde in verhuurde staat bepalen. Indien 60 % hiervan lager is dan de restschuld, dan moet ik het verschil vervroegd aflossen. Daarna mag ik verhuren en kan ik zelfs een nieuwe hypotheek voor een ander pand krijgen. Wel opletten m.b.t. fiscale aspecten ("bijleenregeling"!). Vraag advies aan een fiscalist.

Er zijn banken die een hoger percentage financieren.
Ik ken een bank die 90 % van de vrije verkoopwaarde in verhuurde staat financiert of 11,33 x de kale jaarhuur.
Ze financieren dan de laagste van de twee.

Groeten

Johil

Welke bank is dat? Dan weet ik waarnaartoe ik moet verkassen als blijkt dat mijn overwaarde tóch te laag is ...

Stuur me een mailtje dan kan ik het je vertellen.
Er zijn bepaalde voorwaarden verbonden aan het huurcontract , de taxateur en nog een aantal andere zaken. Te veel om hier op te nemen.

Hallo allen,

Onderstaande tekst heb ik even geplakt aangezien ik niet alles hoef over te gaan typen. Ik denk dat dit e.e.a. verduidelijk.
--------------------
Eigen woning
Verhuisregeling en verhuur van eigen woning

Om de dubbele lasten te kunnen dragen van het bezit van twee woningen, kiezen steeds meer mensen ervoor om een te koop staande woning (tijdelijk) te gaan verhuren. De Wet inkomstenbelasting 2001 kan gevolgen hebben voor tijdelijke verhuur van een woning.

Verhuisregeling
Om een woning als eigen woning aan te kunnen merken, moet de woning "anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staan". Wanneer de woning leeg staat voor verkoop, is deze niet meer bestemd voor duurzaam eigen gebruik. De woning kan dan op basis van de hoofdregel niet meer worden aangemerkt als eigen woning. Voor deze situatie is de verhuisregeling in het leven geroepen. Wanneer een woning - vanaf dat deze als eigen woning heeft gediend - leeg staat voor de verkoop, kan deze woning nog 24 tot maximaal 36 maanden als eigen woning worden aangemerkt.

Verhuur van de woning
Wanneer de woning wordt verhuurd, kan deze niet meer aangemerkt worden als eigen woning. De woning wordt dan een box 3-bestanddeel. Als de woning in de periode na de verhuur weer leeg komt te staan, kan geen beroep meer worden gedaan op de verhuisregeling. De woning staat namelijk niet leeg vanaf het moment dat deze nog een eigen woning was. De woning blijft in box 3. De rente over een schuld voor de woning is niet aftrekbaar in box 1. De hoogte van de schuld vermindert wel de grondslag in box 3. Zie ook het voorbeeld hieronder.

Jaar 1 jaar 2 jaar 2 +10 maanden jaar 3+ 5 maanden
__|__________________|__________________|_________________________|___
Eigen woning Woning leeg voor verkoop Woning verhuren Woning leeg voor verkoop
Box 1 Box 1 Box 3 Box 3

De Vereniging Eigen Huis heeft een voorstel gedaan om de Wet inkomstenbelasting 2001 aan te passen, zodat de woning in de periode van tijdelijke verhuur in box 1 blijft. De staatssecretaris van Financiën heeft aangegeven dat de huidige wetgeving voldoende tegemoetkomt aan situaties met dubbele hypotheeklasten. Er zijn immers geen fiscale belemmeringen voor (tijdelijke) verhuur van een woning, wel fiscale gevolgen.
(Bron: Staatssecretaris van Financiën, 19 maart 2009, nr. DB/2009/10 U)

Noot::
Bij (tijdelijke) verhuur van een woning die te koop staat, moet rekening worden gehouden met de gevolgen in de inkomstenbelasting. De woning is niet langer een eigen woning en wordt een box 3-bestanddeel. Dit betekent dus ook dat de rente niet meer aftrekbaar is.
Vaak zal de geldverstrekker toestemming moeten geven voor de verhuur van de woning.

-----------------

Ik hoop dat bovenstaande duidelijk genoeg is. Mochten er vragen opkomen. Stel ze gerust.

Mvg,

Adviseur77

Johan, op een forum klantjes aan het winnen? Is dat nodig dan?

Adviseur77, de problemen en vragen waarover dit topic gaat hebben te maken met de geldverstrekker, niet met de fiscus.

Weet iemand of er iets veranderd is met betrekking tot het verhuren van een ( tweede) koophuis?
We hebben per slot van rekening als belastingbetaler de banken in leven gehouden na hun gokavonturen. Kennissen van mij worden namelijk geconfronteerd met een hyptheek verstrekker die de hypotheek wil gaan invorderen omdat ze hun ( nu niet verkoopbare) huis verhuren.