Radar

Beste forum leden en geïnteresseerden,

Mijn vragen zijn als volgt:
- Heeft iemand een soortgelijke situatie als onderstaande meegemaakt en wenst dit met mij te delen?
- Heeft iemand in een dergelijke situatie een civielrechtelijke procedure aangespannen?
- Zo ja, wat was de uitkomst?
- Heeft iemand kennis van een advocaat die gespecialiseerd is in dit soort trajecten?
- Heeft iemand tips hoe je in een dergelijke situatie een formele klachtenprocedure/ juridische procedure aan moet gaan?

In 2001 hebben mijn vrouw en ik als starters op de woningmarkt via toen nog Huis&Hypotheek in Nieuwegein een spaarhypotheek bij Bouwfonds (nu Florius) afgesloten (vaste looptijd van 10 jaar).
Spaarhypotheek wil zeggen dat het hypotheekbedrag bestond uit een rentedeel, een spaardeel plus een overlijdensrisicodeel. De spaarpolis hebben we hierbij in onderpand gegeven aan Hooge Huijs Verzekeringen te Alkmaar.

Voor de betaling van de premies hebben wij een depotstorting gedaan (premiedepot). In de door ons getekende hypotheekofferte stond dit premiedepot correct vermeld (EUR ca. 31.000,-). Tevens werd een periode van 55 maanden genoemd waarin maandelijks de spaar- en risicopremie uit dit depot ingehouden zouden worden. Maandelijks ging het om EUR 696,- spaarpremie en EUR 69,- risicopremie (totaal EUR 765,-). Na afloop van deze 55 maanden zouden we 305 maanden een bedrag betalen van in totaal ca. EUR 75,- (het spaardeel zou vanaf dat moment maandelijks slechts EUR 8,- bedragen).

Na het tekenen van de offerte hebben wij de uiteindelijke polis van Bouwfonds ontvangen. Onze tussenpersoon (Huis & Hypotheek) heeft deze destijds (zo blijkt later) niet of nauwelijks gecontroleerd.
Er is nog niets aan de hand voor ons gevoel. We wonen al 4 jaar in ons huis en ontvangen vanuit Bouwfonds enkel de jaarlijkse overzichten met onze lening en de bijbehorende spaarpolis. We hebben tussentijds ook geen contact meer met de hypotheekbemiddelaar.
In januari 2005 ontvangen we een brief van bouwfonds waarin staat dat het premiedepot bijna leeg is en er enkel nog een bedrag van EUR 500,- uit gehaald kan worden. Sinds de eerste maandelijkse betaling zijn nu 45 maanden verstreken. Wij verbazen ons omdat we in de offerte hebben getekend voor 55 maanden. Afijn, we nemen contact op met Huis&Hypotheek in Nieuwegein. Maar nog een verbazing. Kennelijk heeft er tot 2 keer toe een naamswijziging plaatsgevonden. Men heet nu Het Nationale Hypotheekhuis. De adviseur die ons destijds heeft geholpen is niet meer in dienst blijkt.
We maken in januari 2005 een afspraak met een andere adviseur en leggen de situatie uit.
Uit de originele stukken van Bouwfonds die we na het tekenen van de offerte hebben ontvangen blijkt in eens dat de periode waarin wij het premie- en risicodeel moeten betalen niet sprake is van 55 maanden (ook niet van 45 maanden) maar van 63 maanden. De adviseur verbaast zich maar hier houdt het ook bij op. Hij zou stukken opvragen uit het archief (kennelijk bestaat er dus nog wel zo iets als een gemeenschappelijk archief voor Huis&Hypotheek en Het NationaleHypotheekHuis). We zouden binnen 1 week worden gebeld. 2 weken later horen wij nog niets en proberen tot 3 keer toe in contact te komen met de betreffende adviseur. We krijgen telkens van zijn secretaresse te horen dat hij in bespreking is maar terug zou bellen. Dit gebeurt niet. Wij ontvangen ook geen schriftelijk bericht op onze faxen en brieven. Wij hebben nu echt een probleem:
Met de bedragen die in de brief van bouwfonds worden genoemd gaat het dus om in totaal 18 maanden (63 maanden min al 45 keer betaald) het bedrag van EUR 765,- (totaal dus EUR 13.800,-). Dit betekent een verhoging van onze maandelijkse lasten van 50% en concreet dat wij heel snel iets moeten verzinnen omdat we anders de hypotheek niet kunnen betalen.
Overigens valt nu nog een ding op in de polis: In plaats van Hoge Huys duikt plotseling REAAL verzekeringen op als partij. Ook dit zien we voor het eerst staan. Niet zo belangrijk maar toch.
Plotseling ontvangen wij het bericht dat geheel onverwacht in de 22ste week ons ongeboren kindje is overleden. Tijden lang hebben we eigenlijk geen plaats voor dergelijke problemen. Zeker niet de energie om er werk van te maken en de adviseur voor de rechter te dagen. Aan de andere kant blijven we met het probleem zitten dat de hypotheek niet betaald kan worden. We nemen het besluit om de hypotheek over te sluiten op de lange termijn en voor de korte termijn (vanaf maart 2005) af te zien van de 1:10 constructie in premiebedragen. Hierdoor hoeven we maandelijks niet EUR 765,- te betalen maar slechts ca. EUR 150,-. Best een verschil.

Inmiddels is het 2007, we zijn sinds begin 2006 weer trotse ouders van een dochter en hebben de hypotheek overgesloten. Nu is er wel ruimte om evtl. een juridische procedure te starten. We informeren naar de mogelijkheden maar het blijkt dat Het NationaleHypotheekHuis voor zover ons bekend bij geen van de bekende stichtingen of instituten (KIFID, SEH etc.) is aangesloten.

Mijn vragen zijn zoals boven al geformuleerd:
- Heeft iemand een soortgelijke situatie meegemaakt en wenst dit met mij te delen?
- Heeft iemand in een dergelijke situatie een civielrechtelijke procedure aangespannen?
- Zo ja, wat was de uitkomst?
- Heeft iemand kennis van een advocaat die gespecialiseerd is in dit soort trajecten?
- Heeft iemand tips hoe je in een dergelijke situatie een formele klachtenprocedure/ juridische procedure aan moet gaan?

Met vriendelijke groet,
Bjorn

Vreemd verhaal. Hooge Huys is inderdaad overgenomen door SNS Reaal. Alvorens naar de rechter te stappen: De adviesorganisatie was vast een Erkend Hypotheekadviseur o.i.d. Kijk of dit zo is en of de belangenorganisatie een klachtenprocedure heeft. Een uitspraak van een dergelijk orgaan is vaak bindend.

Zelf zou ik ook zelf gaan lezen en rekenen: De rentevastperiode was 10 jaar. Wat was de totale hypotheek, het doelkapitaal van de spaarpolis en de rente? Staat er op de spaarpolis ook welk deel van de premie werd geinvesteerd?

Verder: Werd over het premiedepot rente vergoed en zo ja, hoeveel? Of was dit gewoon een eerste storting in de spaarpolis?

Ik denk dat jullie de SpaarVast hypotheek hadden van Bouwfonds. Bij Bouwfonds was een premiedepot aanwezig waar de eerste premies uit werden betaald voor de polis bij Hooge Huys.

Bij een premielast van 765 euro en een premiedepot met 5.7 % depotrente met hierin een startbedrag van 31.000 euro is deze inderdaad na ca. 45 maanden leeg. De depotrente zou onrealistische waarden aan moeten nemen om deze termijn te rekken naar 55 maanden.

De conclusie die ik alleen kan trekken is dat het depotbedrag veel te laag was om 55 maanden te overbruggen. Jullie adviseur van Huis&Hypotheek had jullie hiervoor tenminste moeten waarschuwen. Het beste zou zijn als hij de hoog-laag constructie had aangepast.

Wat ik zelf ook vreemd vind is dat Hooge Huys de termijn van het premiedepot heeft verlengd naar 63 maanden, terwijl op de offerte 55 maanden stond vermeld. Op zich hoeft dit geen probleem te zijn als het depot maar toereikend was geweest om 55 maanden te overbruggen. Maar ten tijde dat de polis werd opgestuurd, heeft u ook dit probleem niet gezien. Waarom heeft u toen niet meteen aan de bel getrokken?

Ik zou m.b.v. van de originele gegevens narekenen of het depot inderdaad ontoereikend was. Deze klacht in ieder geval voorleggen aan de adviseur en anders naar de overkoepelende klachtencommissie stappen. Een advocaat inhuren a 150 euro per uur kan altijd nog.

Dank voor de reactie.
Wat de adviseur in ieder geval had moeten doen is de getekende offerte vergelijken met de uiteindelijke polis. Ik zelf heb dit wel gedaan maar het verschil in termijnen niet opgemerkt. Een adviseur die dergelijke werkzaamheden tot zijn beroep heeft gemaakt zou echter moeten weten waarop een polis getoetst zou moeten worden.
U zegt gaan naar de overkoepelende klachtencommissie.
Onze tussenpersoon is helaas niet aangesloten bij het Kifid dat tegenwoordig dergelijke klachten behandelt. En dit maakt het nu lastig.

Van daar de vraag of er mensen in een soortgelijke situatie zijn en zo ja welke procedure hebben zij gevolgd?

We houden ons aanbevolen voor suggesties.

Was (of is) de organisatie aangesloten bij de Stichting Erkende Hypotheekadviseurs? Zie http://www.erkendhypotheekadviseur.nl/ Indien dit het geval was en je komt er niet uit met de tussenpersoon, kun je vragen of deze stichting kan bemiddelen.

Beste,
Zoals ik al aangaf was en is de organisatie nog aangesluiten bij het KIFID of SEH. Vandaar ook mijn vraag. Welke andere mogelijkheden bestaan er?

Met vriendelijke groet

Zou toch nog graag iets willen weten van dat depot.

Volgens mij was/is het namelijk ook mogelijk dit op basis beleggingen te doen

Op bais van beleggingen had het in theorie misschien wel die 63 maanden hebben kunnen lopen.

Kreeg je wel overzichten van het depot?

Je zou misschien altijd het dossier eens kunnen laten toetsen bij de SEH, kost volgens mij € 35,00. Moet je natuurlijk wel in het bezit zijn van de aanvraag en stukken/overzichten om je klacht te onderbouwen.

goede les ga nooit naar en hypotheek bemiddelaar die niet is aangesloten bij SEH.

Beste,

Een lastig verhaal, ook omdat het al even terug is. Er is wellicht nog een mogelijkheid die ik boven niet lees en dat is contact opnemen met Huis & Hypotheek zelf.

Ze proberen de franchise keten uit te breiden en zullen gevoelig zijn voor tevreden klanten. Niek Nusmeijser is de baas en hij is regelmarig te vinden in de vakpers met artikelen over integer werken.

Overigens lees ik niet echt over kwade opzet, en meer over fouten, maar voor dit soort fouten zijn er beroepsaansprakelijkheidsverzekeringen, en deelnemers aan Huis en Hypotheek moeten die verplicht hebben. Daar is dan wellicht een oplossing te vinden. Als de fout bij Bouwfonds /Florius ligt is de oplossing ook wellicht via het hoofdkantoor Huis & Hypotheek als belangrijke zakenpartner.