Radar

Ik ben nu ongeveer 1 1/2 week in onderhandeling voor de aankoop van een appartement. Op mijn openingsbod is een tegen bod gekomen en inmiddels zijn we een paar biedingen verder.
Afgelopen donderdag (20/9) heeft de verkopende partij een uiterst voorstel gedaan.(welke ik vandaag per mail ontvangen heb)

Hier had ik nog niet op gereageerd en ik werd vandaag (21/9) aan het eind van de middag door de verkopende makelaar gebed.
Deze gaf aan dat er inmiddels een 3e partij interesse heeft getoond en deze hebben gelijk de mogelijkheid gekregen om een uiterst bod te doen. De makelaar zei dat ik nu ook de mogelijkheid heb om een uiterst bod te doen. Terwijl ik in de veronderstelling was dat tijdens de onderhandeling, (waar ik inmiddels toch echt in zit naar mijn idee) de makelaar geen ander bod mag behandelen.

Mijn vraag is nu.
- Mag de makelaar een andere partij een uiterst bod laten en doen en vervolgens mij dit ook laten doen?
- Als ik akkoord ga met het uiterste voorstel wat de makelaar mij gedaan heeft, maakt het dan nog wat uit wat het uiterste bod is van de 3e partij?

Alvast dank voor jullie reacties

Beste Chiel,

Zolang jij het laatste tegenvoorstel niet hebt geaccepteerd kan de verkopende partij (via zijn makelaar) terug komen op het door verkoper laatste voorstel, bijvoorbeeld omdat zeg een derde partij zich mengt in de onderhandeling.

Wel dient de verkopende partij jou de eerste gelegenheid te gaven met het hoogste bod (lees: vaak de vraagprijs) mee te gaan.


Of er daadwerkelijk een derde partij is dat blijft natuurlijk gissen.

Wanneer de makelaars een NVM makelaar is dan handeld deze in strijd met de gedragscode. Koper(s) tegen elkaar uitspelen is verboden.

Ik was er eigenlijk al uit om met het uiterste voorstel akkoord te gaan. Maar niet hoger.
Maar als het andere bod hoger is dan het uterst voorstel van de makelaar kan het huis dus toch naar die 3e partij gaan?

Wat is de waarde van de gedragscodes? Kan je een makelaar daar aan houden, of is dit meer een richtlijn? Het is een NVM makelaar.

Dit staat op hun website:
Kortom, als u met ERA ..........(naam makelaar) te maken heeft, heeft u te maken met een groot denkende, maar persoonlijk optredende makelaar. Bovendien worden deze 99 specialisten op hun beurt gesteund door de wereldomvattende makelaars-organisatie ERA en is ERA ........ vanzelfsprekend lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. (NVM) en de Makelaars Vereniging Amsterdam (MVA).

Ik heb bij mijn laaste huis in de verkoop ook een zeur koper gehad, elke keer bod met 500 euro verhogen en dan maar weer een paar dagen overheen met telefoontjes. Op een gegeven moment kwam er nog een andere partij kijken welke direct een hoger openingsbod deed dan de vorige, hierna is de mogelijkheid gegeven aan de eerste bieder om dit als bod uit te brengen. Nou meneertje begon direct te dreigen dat HIJ aan het onderhandelen was en geen andere dulde. Ik heb toen (ipv de makelaar) dit figuur aan de deur gehad. Ik heb hem een keer of 3 uitgelegd dat ik geen 3 a 4 weken ga onderhandelen over de aankoopprijs. Ik heb hem toen gezegd dat hij het een laatste bod mocht doen, maar nee hoor meneer moest eerst 2 dagen bedenktijd voor een volgend bod. Daarna makelaar gebeld en gezegd om de onderhandelingen te stoppen met de eerste en verder te gaan met de volgende. Ik als verkoper heb namelijk ook een belang.

Ik snap dat een verkoper ook belang heeft en geen weken wil onderhandelen.
Maar waar ik verbaasd over ben, is dat een verkoper zijn bod kan intrekken binnen een dag zonder dat ik daarop heb gereageerd. Volgens mij kan ik dat namelijk als aankopende partij ook niet doen met mijn bod.

Bovendien ben ik vanaf mijn 2e openingsbod (de 1e was afgewezen) bijna 5.000 omhoog gegaan. Het uiterst voorstel van de makelaar is 136.500 Dat lijkt mij geen zeur koper

Mijn vraag is nu.
- Mag de makelaar een andere partij een uiterst bod laten en doen en vervolgens mij dit ook laten doen?

Bij de verkoop van mijn huis hield de makelaar de andere partijen buiten schot.
Maar ik heb begrepen dat er makelaars zijn die wel een derde partij mee laten bieden. De makelaar heeft dan volgens mij alleen de verplichting om jou als eerste bieder in kennis te stellen vanhet feit dat er een uiterst bod is geweest. Sterker nog de makelaar moet jou 2 x 24 uur de tijd geven om daar overheen te gaan.

- Als ik akkoord ga met het uiterste voorstel wat de makelaar mij gedaan heeft, maakt het dan nog wat uit wat het uiterste bod is van de 3e partij?

Zolang dat uiterste bod van jou hoger ligt als dat van de 3e partij is er weinig aan de hand.
Alleen dan komt de vraag hoe eerlijk is de makelaar.

Zolang dat uiterste bod van jou hoger ligt als dat van de 3e partij is er weinig aan de hand.
Alleen dan komt de vraag hoe eerlijk is de makelaar.

Retorische vraag: hoe eerlijk is de verkoper ?

Om wat duidelijkheid te scheppen kun je een schriftelijk onherroepelijk bod doen met daarbij de termijn waarbinnen dit wel of niet aanvaard moet worden. Dit helpt echter weinig wanneer de verkoper een hoger bod van een derde krijgt.
Ethisch gezien moet er met een partij uitonderhandeld worden voordat men met een tweede of derde partij in zee gaat. De praktijk is helaas vaak anders.

Volgens mij is het zo dat de verkoper (meestal via een makelaar) uiteindelijk accoord gaat met een bod. De verkoper is niet gebonden
aan welke bieder dan ook. Als hij (in het theoretische geval) van een latere bieder een lager bod zou accepteren, zelfs dan kun je er niets aan doen.
De verkoper beslist.

Beste Chiel,
Je hebt het recht volledig aan jouw zijde.
Als er nl. geen eindtermijn in de mail is genoemd van de verkopende makelaar heb je altijd een redelijke termijn om op een bieding te antwoorden. Een redelijke termijn is natuurlijk discutabel maar enkele dagen is daarbij heel normaal.
Uit de reactie van de makelaar blijkt duidelijk dat hij partijen tegen elkaar wil uitspelen. Ik zou zeker dreigen met een klacht bij de NVM want je hebt het eindvoorstel op papier staan. Succes

De makelaar heeft dan volgens mij alleen de verplichting om jou als eerste bieder in kennis te stellen vanhet feit dat er een uiterst bod is geweest. Sterker nog de makelaar moet jou 2 x 24 uur de tijd geven om daar overheen te gaan.

Klinkklare onzin over die 2x24 uur. Er is nergens een wettelijk bepaling hier voor. De 'redelijke termijn' die hierboven genoemd wordt, klopt echter wel.

Dit soort situaties is natuurlijk nooit leuk, maar je moet het maar eens omdraaien. Als jij een huis wilt verkopen en je bent in een wellicht wat moeizame onderhandeling, en juist op dat moment meld zich een kandidaat die graag wil kopen voor een goede prijs, dan zou je ook proberen het maximale er uit te halen.

Overigens ben ik er dan een voorstander van dat beide partijen de gelegenheid krijgen om de uiterste prijs schriftelijk in te dienen waarna de verkoper een keuze kan maken. Dit is wat transparanter en dan hoeft de eerlijkheid van de makelaar ook niet in twijfel getrokken te worden.

Marco vdK
Heb jij wel eens in zo'n situatie gezeten?
Nou ik wel, en ik kan je zeggen dat je de 2 x 24 uur goed kunt gebruiken.

.

Dat zeg ik.

De handelswijze is correct verlopen, conform de gedragsregels van van de NVM.

Een verkoper mag een tegenvoorstel ten alle tijden weer intrekken zolang de koper nog geen akkoord heeft gegeven. Er is namelijk nog geen overeenkomst tot stand gekomen. Dat het misschien vreemd over komt dat begrijp ik maar dit is een handeling die toelaatbaar is voor de NVM en voor een Rechter.

Dreigen met een klacht en/of een gerechtelijke procedure heeft geen enkele zin. Jurisprudentie uit het verleden is daar heel duidelijk in.

.

is er wel een derde partij?

wat heerlijk toch al die reacties...

en wat nog leuker is... iedereen heeft een beetje gelijk.
Ten eerste zijn het geen regels die de NVM stelt maar voorschriften.
Betekend dit dan dat geen makelaar zich hieraan hoeft te houden...
Nou dat ook weer niet... De NVM heeft bij een geronde reden recht om jou als makelaar uit de NVM te zetten...

ten tweede onthoudt maar dat iedereen gewoon makelaar mag zijn en dat er geen regels zijn die zeggen hoe je iets moet doen als makelaar. e regering is er zelf verantwoordelijk voor dat consumenten weinig grip meer hebben op een makelaar.

Dit betekend uiteraard niet dat elke makelaar slecht is, maar gheeft stof tot nadenken om de regering zover te krijgen het beroep makelaar meer te beschermen dan nu het geval is... bescherming voor zowel consumenten als uitoefenaar van het beroep makelaar...

dus... nu mijn mening...
De makelaar had eerst netjes uit moeten onderhandelen met de meneer hier boven en deze niet op de hoogte moeten stellen dat er meer gegadigde zijn. Pas op het moment dat bovenstaande meneer zegt dat dit toch echt het plafond is is het eerlijk van de makelaar dat hij dan meldt dat er een andere partij is, maar goed je stelt je niet voor niets een budget... en als er een tegenbod komt van boven je budget is het aan jou ook over je budget te gaan kosten wat kost om dat huis te bemachtigen.

dus de makelaar heeft conform de VOORSCHRIFTEN gehandeld, maar daar wel zijn eigen draai aangegeven.

vergeet niet dat een huis kopen/verkopen er emotioneel is... en als het met een huis niet lukt. kop op.. er zijn echt wel meer mooie huizen... ook daarvoor geldt geen handvol, maar landvol...

Het is moeilijk, maar probeer objectief te blijven zodat je ook nog andere mogelijkheden en opties houdt qua huizen..

succes allemaal!!!