Radar

Hallo, ik heb in 2003 een hypotheek afgesloten i.c.m. OpMaat van Interpolis. De stortingsmix is 15% OpMaat, 35% Lux-o-Rente en 50% Robeco. Terwijl het fonds Robeco sindsdien 29% rendement heeft opgeleverd heb ik hier € 731,58 op verloren. Bij de OpMaat heb ik ook geld verloren, terwijl ik hier 5% rente over zou moeten ontvangen. Dat vind ik ook erg vreemd. Worden er soms 10% beheerskosten in rekening gebracht?

Ik heb onlangs een uitnodiging ontvangen en het voorstel is alles in een Spaargedeelte te stoppen. Ik moet nu echter 65% meer premie gaan betalen. Moet ik deze brief tekenen? Is dit een gewone gang van zaken bij een AAA-bank?

Heb je ook al eens gekeken wat er maandelijks wordt bijgeschreven?

FH,

Kijk ook eens naar de afgelopen uitzending van Radar. 29 % rendement sinds 2003 is ca. 5.2 % rendement per jaar gemiddeld. Er is je destijds 8 % voorgeschoteld. Van het kapitaal wordt een verzekeringspremie betaald om de overlijdensrisicodekking te verzekeren. Deze premie komt ten laste van de beleggingsfondsen, maar het rendement is hiervan te laag om de hoge premie te voldoen. Daarom halen ze het restant uit het spaargedeelte. Vandaar dat dit ook afneemt.

Laat me raden: Dit is je destijds niet verteld? Ik zou niet akkoord gaan met de brief die je hebt gekregen, maar ik zou zeker om een compensatie "op maat" vragen.

Beleggingshypotheken hebben altijd een risico. Gaat het slecht op de beurs dan verlies je geld. Met sparen kan dit niet gebeuren. Het is een keuze die ieder voor zich moet maken, maar ik ken eigenlijk geen positieve verhalen over dit soort hypotheken.

Ik denk van de mensen die vanaf 2003 een Opmaat hebben gesloten nu niet zo gauw zullen klagen?

Wel vind ik dat de klagers terecht opmerkingen plaatsen. Ik vind dan ook dat de Rabo (lees Interpolis) de klanten moet compenseren voor de uit de beleggingspot opgenomen kosten tussen 2000 en 2003.

Maakt het volgens jou dan een verschil uit of er uit de spaarpot geld gaat of uit de beleggingspot of rechtstreeks van de premie-inleg.
Resultaat is toch hetzelfde, de premie moet betaald worden.
Misschien dat ik nog iets over het hoofd zie maar als bijv de premie alleen maar uit de slecht presterende beleggingspot gehaald zou worden werkt dat m.i zelfs nog dubbel door omdat er een absoluut bedrag wordt betaald op bijv een aandeel dat gehalveerd is.
MAW vergeleken met het verleden betaal je zelfs een dubbele premie, zeker als de koersen herstellen.

Jonis,

Het maakt wel degelijk uit of je premie voor een overlijdensrisicoverzekering haalt uit het beleggingsfonds of eerst van de premie aftrekt en het restant belegt. Als namelijk een belegging 50 % in waarde daalt, moet het daarna weer met 100 % stijgen om op hetzelfde niveau uit te komen. Raar, maar waar.

Stel dat je de premie uit een belegging haalt. Stijgen de koersen flink, dan kan de premie uit het rendement gehaald worden en is de premie laag. Bij stijgende koersen en lage premie koop je relatief weinig participaties. Na gestegen koersen koop je nog minder participaties. Als de koers eens flink daalt, en we weten dat dat regelmatig is voorgekomen, dan dalen ze vaak ook scherp. Om de zoveel tijd hebben we een crisis. Als dan premie ontrokken moet worden uit een belegging, moeten er steeds meer participaties verkocht worden om de premie te voldoen. De premie wordt dan steeds hoger. De geinvesteerde premie is alweer lager op het moment dat de overlijdensrisicopremie moet worden voldaan. Kortom, nog meer participaties moeten worden verkocht. De overgebleven participaties moeten nog meer stijgen om het verlies goed te maken.

In het kort komt het erop neer dat door deze constructie je na een verloop van zeker enkele jaren je de meeste participaties duur hebt gekocht. Dat levert vaak een verlies op.

Trek je de overlijdensrisicopremie eerst van de inleg af, dan stort je min of meer iedere keer hetzelfde bedrag in het beleggingsfonds. Sterker nog, vallen de beleggingsresultaten eens tegen, dan gaat de premie omhoog om toch op de einddatum de hypotheekschuld te kunnen voldoen. Je inleg stijgt op dat moment iets. Stijgen de beleggingen eens flink, dan gaat de inleg iets omlaag. Kortom, bij een dalende beurs koop je voor hetzelfde of iets hogere bedrag méér participaties dan bij een stijgende beurs. Kortom, Na verloop van zeg 10 jaar heb je de meeste participaties in het fonds goedkoop gekocht. Dat levert winst op.

Je verhaal klopt niet helemaal en dat begint met je eerste zin omdat de orv een bepaald bedrag is dat op een dag met de premie en spaar/beleggingspot verrekend wordt.

MAW of de inleg nu naar het fonds gaat en je trekt daarna de orv af(een bedrag) of je trekt het van de premie af en je koopt een fonds maakt niet uit omdat er geen verstrijken van tijd tussen zit
Fondsen worden ook niet meer dagelijks de gehele dag verhandeld maar 1 vaste handeling. Order inleggen voor aanvang, en limiet niet meer mogelijk


De pot waarvan hij wordt afgetrokken maakt wel uit, dat had je goed begrepen met je uitleg maar als je had opgelet was dat nu de reden waarom mijn post er stond en had ik dat met de laatste 2 zinnen uitgelegd.

Hallo allemaal,

Hmmm. Wordt er zojuist op gewezen dat e.a. aan de hand zou zijn met de OpMaat hypotheek nadat ik mijn onvrede uitgesproken had over het feit dat ik maandag hoorde dat in 3 jaar tijd het verwachte rendement gedaald is van 8% naar 4.9%. Of ik wel €150,= per maand meer wilde betalen....

Ben benieuwd waar dit naartoe gaat.

Groeten,

Marcel

hallo

Ik wil na jaren toch mijn ongenoegen even uiten. In 1997 heb ik een hypotheek afgesloten bij de rabobank voor 7 jaar waarvan 5 jr vast en 2 jr rente bedenktijd. In 2002/2003 hing er een failliesement boven mijn hoofd en de rabobank heeft zonder toestemming van mij of mijn partner een mutatie doorgevoerd van de vervolg looptijd en rente in 2002 ging mijn hypotheek dus over in 15 jr vast tegen een rente van 6,6% dit was 6,3%. Ook de opmaat ging omhoog. Jarenlang ben ik al bezig om alles op tafel te krijgen. Maar de een na de andere advocaat heeft een belangenverstrengeling met deze bank. Vreemd dat deze bank nu zegt.. een mondelinge overeenkomst is ook een overeenkomst. Terwijl de Rabobank geen ondertekende stukken van ons in het bezit heeft. Tja en zolang je betaald zegt deze bank ga je akkoord met alles.. Ach ja hun incasseren toch wel van je rekening of je dit nu wel of niet wil. En dan wil ik nog niet eens uitwijden over de opmaat polis, ook hierin kom ik in de toekomst tekort. Dit gat kan ik dichten volgens hun adviseur, om de premie omhoog te gooien. Vreemd vind ik de gang van zaken bij deze bank allang niet meer, kan alleen maar zeggen........ ach tja wat moet ik zeggen..
Ik kan alleen nog maar vragen weet iemand de weg naar het recht?

M.v.g. H van der Meulen.

Ook wij hebben in 200? een opmaat hypotheek afgesloten.
Helaas bleek ook deze samen te zijn met een levensverzekering ( zoals het ons verkocht is) van interpolis.
Wij zijn er ALTIJD vanuit gegaan dat dat een spaarverzekering was. Zo is het ons ook voorgehouden.
Wat blijkt ook dit was een beleggingsverzekering.
Een paar maanden geleden werd ik gebeld omdat de hypotheekadviseur een gesprek met ons wou. De belegginsvezekering is nu omgezet in een spaarverzekering maar we hebben er enorm veel op verloren.
Er is ons indertijd voorgerekend dat wij de gehele hypotheek konden aflossen over 30 jaar en nu blijken we nog niet eens de helft te kunnen aflossen over 30 jaar.
Ook onze adviseur had het over een overlijdingsrisico verzekering die binnen de opmaat verzekering zat en waar veel geld naartoe ging.

Wij zien door de bomen het bos niet meer maar voelen ons wel ontzettend genomen en ik heb zelfs het gevoel dat we bestolen zijn.

Wat nu? We hebben ons al aangesloten bij verliespolis.nl maar zullen we hier wat verder mee komen?

Mijn zoon heeft ook een opmaat hypotheek. Vanmorgen moet hij naar de bank om over deze hypotheek te praten. De verlenging moet geregeld worden want de vijf jaar zijn verlopen. Er is hem door ons geadviseerd om bij een andere hypotheekverstrekker een second opinion aan te vragen. Hebben we hier goed aan gedaan? Zoniet, wat raden jullie dan aan?

Nou dat leek allemaal goed te komen....
Ik die brief van Verliespolis.nl naar de bank gestuurd.
Nu krijg ik een brief terug, die waarschijnlijk naar iedereen gestuurd wordt, met daarin een afwijzing van de aansprakelijkstelling omdat in de brief die door Verliespolis.nl is opgesteld neit wordt aangegeven wat ik de rabobank zou verwijten en waar de bank in zou zijn tekort geschoten. Daarnaast behoudt de rabobank het recht om een beroep te doen op een eventueel reeds verstreken verjaringstermijn.

Zijn er mensen die dezelfde reactie van de bank ontvangen hebben die de brief van woekerpolisclaim hebben ingedient?

Verder heb ik getracht om mijn hypotheek in excel uit te werken maar ik kom nimmer op het eindbedrag van de bank (interpolis).
Ik heb de hypotheek in begin 2002 afgesloten en sinds dien heeft het fonds robeco redelijk gerendeerd, behalve mijn beleggingsdeel waarschijnlijk.
Ze rekenen variabele kosten van 7% en vaste kosten van 6,81%. Houdt dit in dat het belegingsdeel meer dan 22% moet renderen om 8% (wate de hebben voorgespiegeld) over te houden. Ik kan dit haast niet geloven maar ik hoor het hopleijk van jullie.

Groeten

Het principe van zulk soort verzekeringen (ook als er geen kosten zouden zijn) is dat je maandelijks een vast bedrag inlegt, waarvan units worden gekocht. Voor aanvullende verzekeringen, zoals de orv, worden periodiek (bv. jaarlijks) units verkocht om de premie te betalen. Op zich een vrij eenvoudig systeem. Bijkomend voordeel is dat je in principe op elk willekeurig moment een verzekering zou kunnen aangaan, verhogen, verlagen of stoppen. Dat houdt alleen in dat er meer of minder units worden verkocht. Ook kan de dekking van de orv precies worden afgestemd op de waarde van het al opgebouwde kapitaal: een lager dekking als er al meer kapitaal is opgebouwd.

Aan het begin wordt er dan gekeken hoeveel er gemiddeld opgebouwd moet worden en er aan dekking nodig is en hoeveel dus de totale premie zou moeten zijn. Bij een spaarvariant is dat precies uit te rekenen en heb je aan het einde dus precies genoeg opgebouwd.

Maar... als de units in een beleggingsfonds zitten, dan moet er van een bepaald rendement worden uitgegaan. Is het rendement lager, dan moet de dekking van de orv dus hoger zijn. Een slechter beleggingsresultaat wordt dus versterkt door een hogere verzekeringspremie. Maar ook andersom: een hoger rendement gaat gepaard met een lagere verzekeringspremie. Dat hoeft dus op zich niet erg te zijn, als het gemiddelde rendement hoger is dan van de spaarvariant. Aleen kan dat wel als consequentie hebben dat de opbouw lager uitvalt dan gepland, of dat de premie tussentijds moet worden verhoogd.

Dan kom je bij het verkopen van de polis terecht. Als de adviseur uitgaat van een hoger rendement, dan kunnen zowel de inleg voor de opbouw als de verzekeringspremies lager worden. Een hoger voorbeeldrendement geeft dus een mooie offerte. Bij behoudender aannames heb je meer zekerheid, maar ook hogere maandlasten en omdat veel mensen alleen daar naar kijken, zouden veel mensen naar de concurrent gaan. (Zelfs in reclames wordt dat gebruikt: je bent voornamelijk geïnteresseerd in de laagste maandlasten.)

Over de kosten, die zijn inderdaad niet mals. Kijk maar even in de financiele bijsluiter. Aan het eind van de rit is bij 4% rendement ongeveer 20% opgegaan aan kosten... Kijk je dan ook naar die ongeveer 25% die aan verzekeringspremies opgaan, dan houd je dus iets meer dan de helft over van wat je had gehad bij een product dat netto 4% rendement zou hebben gehad. (Nou moet je daarbij wel meenemen dat je anders ook een fikse kostenpost had gehad voor verzekeringspremies.)

Ik heb de hele discussie over de Rabo Opmaathypotheek zijdelings gevolgd. Als ik het goed begrijp gaat de discussie over de vraag of het redelijk (en rechtmatig) is of Interpolis de verzekeringspremies met het spaardeel verrekend. Zoals al door Jonis is gesteld maakt het niet uit of de overlijdensrisicopremie rechtstreeks met de betaalde premie of met de poliswaarde wordt verrekend. Daarnaast snap ik niet waarom de discussie beperkt blijft tot dit product. Zo ver ik weet kennen alle hybride universallife polissen een soortgelijke kostenstructuur. Overigens ben ik geen tegenstander van dit soort producten (mits goed geadviseerd natuurlijk). Doordat de overlijdensrisicopremies zijn gebaseerd op een 1-jarigrisicotarief is de tussentijdse waardeopbouw beter dan bij een traditionele spaarhypotheek. Ik kan mij ook niet voorstellen dat een polis wordt "leeggetrokken" door deze kostenpost. Ook zijn de overige kosten vergeleken met een normale beleggingspolis laag (marge zit grotendeels als renteopslag in de rente verwerkt).

Beste Pieter VDL,

De discussie gaat er over dat de Rabobank veel klanten heeft voorgespiegeld dat het spaardeel in de opmaat verzekering gegarandeerd zeker is. De opmaat hypotheek zou, zo werd verteld, een combinatie van een echte spaarhypotheek en een belegginsghypotheek zijn. Bij een spaarhypotheek heb je zekerheid dat er een bedrag gespaard wordt dat beschikbaar is voor aflossing van de lening. Bij de opmaat hypotheek is deze zekerheid er juist niet vanwege het mechanisme van de premieberekening en premieonttrekking voor de ORV. Je mag de opmaat hypotheek dus als bank niet aan de klant verkopen als zijnde een SPAAR- en beleggingshypotheek. Het is, als ik het goed zie, veel meer een beleggingshypotheek waarbij het spaardeel een zekere dempend effect kan hebben op tegenvallende beleggingsresultaten. Op zich is dat niet erg, maar dat moet je als bank de klant wel netjes vertellen. Welnu, dat laatste is in veel gevallen niet gebeurd. Klanten, waaronder ik zelf, voelen zich dan terecht misleid. Je denkt immers voor een deel (het spaardeel) absolute zekerheid te hebben, terwijl dat niet zo is.

Je hebt gelijk dat ook veel andere banken soortgelijke hybride hypotheken aanbieden. Interessant is om te weten hoe die banken hun klanten hebben voorgelicht. Wellicht dat ook daar sprake is geweest van onjuiste/misleidende voorlichting. Mooi onderwerp voor Radar om dat eens uit te zoeken. Het zal mij in ieder geval niet verbazen als ook klanten van andere banken denken met zekerheid een stuk te sparen, terwijl dat niet zo is. Het feit dat er nog geen klachten zijn ontvangen over andere banken, hoeft nog niets te zeggen. Het is heel goed mogelijk dat veel klanten immers nog in de waan van spaarzekerheid verkeren, zonder te weten dat de werkelijkheid anders is!

Bij een spaarhypotheek geldt niet zozeer dat je een bedrag spaart dat gegarandeerd aan het eind beschikbaar is. Het is alleen zo dat het rendement gegarandeerd is, tijdens de rentevaste periode.

Aan de hand van dat rendement en de benodigde premie voor de ORV wordt de totale premie zodanig bepaald dat een vast bedrag per maand betaald moet worden. Zolang de rente vast blijft. In tijden dat de benodigde verzekeringspremie hoger is, spaar je dus minder en in tijden dat de benodigde verzekeringspremie lager is, spaar je meer.

Maar als de rente verandert, na de rentevaste periode, verandert dus ook het rendement op het spaardeel en het maandelijk benodigde spaardeel om tot het eindkapitaal te komen. En daarbij het bijbehorende verzekeringsdeel. Zou je de premie gelijk houden, dan zou je aan het einde dus een lagere of hogere opbrengst hebben. Maar omdat je bij een spaarverzekering de opbrengst aan het einde vast wilt hebben staan, krijg je dus een andere totale premie.

Dat is in feite in essentie het verschil met deze Rabo hypotheek. Bij deze hypotheek heb je bij een wijziging van het rendement zelf in de hand of je de totale premie wilt aanpassen (om tot het zelfde eindkapitaal te komen) of dat je de premie gelijk wilt houden. Doe je niets, dan blijft de inleg gelijk.

Een lager rendement betekent dan dat het kapitaal dat je hebt lager is dan vewacht, waardoor de verzekering hoger moet worden. En waardoor je op het laatst minder overhoudt dan verwacht. Net alsof je bij een gewone spaarhypotheek de premies (voor de aflossing en de orv) gelijk zou houden bij een rentedaling.

De zekerheid en het rendement van een traditonele spaarhypotheek en een hybride product zijn aan elkaar gelijk (tenminste indien je kiest voor 100% sparen). De discussie gaat dus over de verzekeringstechniek van het product. Indien de rente wijzigt en de premie blijft onveranderd bouw je inderdaad meer of minder op. Dit is echter een sigaar uit eigen doos (minder lasten/ minder opbouwen of hogere lasten / meer opbouwen). Ik blijf er bij dat een hybride product (normaliter) een beter product is dan een traditionele spaarhypotheek. Wel is het ongebruikelijk dat niet 100% van de premie wordt geinvesteerd (bij de Rabo-opmaat wordt er 7% aan kosten op de premie ingehouden). Je kunt dan beter een iets hogere rente betalen (is fiscaal aftrekbaar) en minder kosten in de polis betalen.

Beste Kweenie, beste Pieter VDL

Dank voor jullie heldere reacties.

Maar nogmaals: het probleem is niet dat er geen "logica" in de opmaat (of ruimer: de hybride hypotheek) zou zitten, het probleem is dat de Rabobank de klanten de werking van het produkt niet goed heeft uitgelegd, maar juist de verwachting heeft gewekt dat het spaardeel van de opmaat zeker zou zijn en dat je daar (direct, noch indirect via de premie voor de ORV) een beleggingsrisico over zou lopen.

Mij is voorgehouden dat we met de opmaatverzekering 75% van de lening bij elkaar zouden sparen. Daarbij heb ik wel begrepen dat als je na afloop van de rentevast periode een lagere rente op de lening gaat betalen, je meer premie moet inleggen om het beoogde eindkapitaal van het spaardeel te kunnen bereiken (de spaarrente is immers gelijk aan de hypotheekrente). Dat slechte resultaten over het beleggingsdeel van de opmaat je spaargeld kunnen aantasten, is mij echter nooit verteld en is ook niet terug te vinden in de informatiebrochures.

Zoals Pieter denk ik terecht stelt gaat de discussie over de "verzekeringstechniek". Mij (en vele andere met mij) is niets verteld over de wijze van berekening en verrekening van de ORV-premie. Ook de informatiebrochures reppen daar met geen woord over. Dit kan de bank worden verweten, aangezien de wijze van berekening en verrekening van de ORV-premie van wezenlijk belang is voor een goed begrip van het produkt. Het zorgt er nml. voor dat je van de opmaathypotheek niet kunt zeggen (terwijl de bank dat wel doet!) dat je, uitgaande van een bepaalde inleg aan spaarpremie, MET ZEKERHEID een bepaald bedrag bij elkaar kunt sparen. De opmaat is mij verkocht als een spaar- EN beleggingshypotheek. Als het ware twee soorten hypotheken in een produkt. Dit is echter niet juist! De bank mag de opmaat niet als een gedeeltelijke SPAARhypotheek aan de man brengen. Dat is de opmaat vanwege de "verzekeringstechniek" nml. niet.

Beste Mr vobz, je standpunt is duidelijk. Ik kan mij echter niet voorstellen dat de waarde van het spaardeel substantieel lager is geworden door de onttrekking van de overlijdensriscopremie. Uitgaande van een normale verhouding opbouw/overlijdens risico kan dit nooit zoveel schelen. Ontvang je van Interpolis niet jaarlijks een opgave van de kosten en het rendement? Tel dan de risicopremie maar eens op.

Een veel gemaakte fout is de beredenering dat indien je (als voorbeeld) 70% van de premie wilt sparen, ook 70% van het opgbouwde saldo 70% bedraagt.