Radar

Hoe lossen jullie zoiets op.

Bij de koop van een huis wordt meestal een model-koopovereenkomst van de NVM-makelaars gebruikt. Standaardvoorwaarde daarin is de ontbindende voorwaarde voor de financiering. Als de koper voor een bepaalde aangegeven datum de financiering (daarom ook de vraag in deze rubriek) niet rond krijgt kan de koper de overeenkomst ontbinden op die grond.

Je krijgt bijvoorbeeld drie weken de tijd om alles te regelen. Uit een of meer offertes kies je er een en daarmee ga je door. Dat dossier is net toevallig op de datum van ontbindende voorwaarde nog niet rond.

De (standaard) ontbindende voorwaarde zegt echter dat je alleen kunt ontbinden als je minimaal 2 afwijzers van geldverstrekkers kunt laten zien.
Meestal zal de verkoper begrip hebben en de datum voor ontbinding naar een latere datum verplaatsen. Je kunt echter niet op die onzekerheid vertrouwen. Een halsstarrige verkopende makelaar KAN zeggen dat hij niet uitstelt. Dat kan je 10% van de hoofdsom kosten. Aangezien je geen afwijzers hebt EN geen goedkeuring voor je hypotheek zit je in de tang.

Hoe lossen we dit goed op?
Ik ken er eigenlijk maar 1: deze standaard voorwaarde doorstrepen in de koopovereenkomst. Niet mee accoord gaan omdat de inhoud van een overeenkomst door beide partijen goedgekeurd moet zijn.

Wat is je probleem? In het algemeen zit er genoeg tijd tussen datum van ondertekening en datum tot wanneer de ontbindende voorwaarde verloopt. Als je te lang wacht met de hypotheek proberen te regelen, dan heb je inderdaad geen zekerheid over je hypotheek.

Maar de tijd is meestal wel voldoende om ofwel de afwijzingen te krijgen, ofwel een offerte te krijgen. Als je dossier bij de offerte nog niet helemaal rond is, dan hoeft dat zeker nog niet te betekenen dat de hypotheek niet door gaat. Met de offerte geeft de geldverstrekker immers ook al aan dat ze akkoord zijn.

Een offerte is nog geen defintief accoord. Daar kan nog wat tussenkomen. De 10% boete is voor mij als koper.
Daarom vind ik de kans op de boete veel te groot voor de koper, als de verkoper verder niet meewerkt om de datum te verplaatsen. Maar ik kan niet van de overeenkomst af.

Als het goed is heb je al voordat je dat huis had gevonden uitgezocht wat je financiele mogelijkheden waren en is er dus al grote zekerheid over of je een hypotheek kunt krijgen. Je persoonlijke situatie zou dan al zover 'doorgelicht' moeten zijn dat daar geen problemen meer van kunnen komen. Na aankoop kun je dan een taxatie laten uitvoeren en dan zou het in principe in kannen en kruiken moeten zijn.

Als het niet lukt om een hypotheek te krijgen, waarom zou de verkoper daar dan het slachtoffer van moeten worden? Hij loopt immers ook een risico. Mogelijke kopers zijn afgehaakt omdat het huis verkocht zou zijn, ze hebben misschien een ander huis gekocht omdat hun oude huis immers verkocht was. Een paar weken kun je dat allemaal misschien nog wel uitstellen, maar als je nog veel later de koop ontbindt, dan is er grote kans dat je als verkoper ook schade hebt. Terecht dat er dan een boete wordt geheven.

Daar heb je gelijk in. De verkoper dient op enig tempo enige zekerheid te krijgen.
(10% vind ik persoonlijk echter erg veel.)

Mijn voorkeur zou echter zijn om het bewijs, namelijk twee en soms drie afwijzers van geldverstrekkers, te laten vallen dan wel af te zwakken
Als je er bijna bent met het rondmaken van de aanvraag dan kun je als koper er wel vanuit gaan dat het goed gaat. Gaat het echter niet goed dan ben je direct 10% kwijt want je kunt geen twee afwijzers laten zien.

Sommige mensen kopen ook een huis te duur, als de bank een taxatie vraagt en het verschil groot gaan banken niet zomaar een hypotheek verstrekken.

Nee, daarom moet je voor een hypotheek altijd een taxatie laten doen. En dat kun je dus zeker wel in die paar weken doen.

goed voorbereiden, dan weten de potentiele geldverstekkers al eea van de aanvrager, hoeft alleen de definitieve hypotheeksom nog bepaald te worden, en de eindtaxatie gedaan.

Daarnaast kan je overwegen een iets langere financieringstermijn overeen te komen. Vaak ook maken bouwvergunningen deel uit van een koopovereenkomst in de zin van ontbindende voorwaarde, nou dat zijn trajecten van meerdere maanden. heeft de verkoper ook nog geen zekerheid. Dus een termijn van bv 6 weken voor financiering vind ik zo gek niet, zeker niet omdat ik de indruk heb dat de hypotheekverstrekkers steeds langzamer worden. Bij mijn hypotheekaanvraag kwamen 2 van de 4 offertes zelfs buiten de financieringstermijn binnen. (die zijn het dus ook niet geworden..)