Radar

Hallo wij zitten in een situatie waar we waarschijnlijk bij niemand duidelijk beklag kunnen doen.

Ons huis is verkocht met een zogenaamde koopakte met een ontbindende voorwaarde op direct noodzakelijk bouwkundige gebreken ter waarde van €5000,- (uitgesloten onderhoud en klein bouwkundige gebreken)

De kopers hebben een onderzoek laten doen door Bouwcheck en deze geeft nu een directe kostenpost op van €8650,-

Dus de kopende partij wil een tegemoet koming van €2000,- korting
(toevallig 5 dagen voordat de clausule afloopt)

MAAR:
Bouwcheck heeft alles rijp en groen hier in deze directe kosten kolom geplaatst. Dit 'onderzoek' zit vol met fouten en ook veel indirecte/visuele/kleine en duur geschatte zaken.
We hebben een reactie gezonden via onze makelaar een 7 pagina's tellende uiteenzetting waarbij we het totale reeele bedrag hebben verminderd tot €4200,-.
Deze uiteenzetting o.a. bevat quote's uit het Bouwcheck onderzoek uit 1999. Dit grote verschil komt o.a. uit opmerkingen als het buitenschilder werk zit net nog in correct onderhoudsritme maar kost schijnbaar direct €1900,-?

Omdat ikzelf weinig tijd heb(vanwege het nieuwe huis) om hier een serieuze rechtszaak van te maken, hebben we nu een tegenbod van €1000,- tegemoetkoming gedaan.

Alleen kan ik nergens mn gal kwijt hoe een 'NVM makelaar' zo'n beroepsethiek kan hebben. En het enige wat mn eigen NVM makelaar zegt is dat ze in principe van de koop af kunnen???

Wat ik dus uit ervaring kan zeggen dat bouwkundige onderzoeken en kosten schattingen bij Bouwcheck afhankelijk zijn van wie de rekening betaald. En dat NVM makelaars niet direct het woord beroepsethiek kennen want hoe je het ook wend of keert het blijft een chantage taktiek of het nou bluf is of niet.

Kan iemand nog tips geven wat mogelijk is in dit geval?

Schilderwerk lijkt mij onderhoud en dus geen bouwkundig gebrek. Ik heb ooit zoiets meegemaakt en heb toen de wetteksten erbij gezocht op internet. Even werk maar, denk ik, nu je enige kans op verkoop. Van de makelaar zou ik niet zveel verwachten. Koper kan niet ontbinden op direct noodzakelijke bouwkundige gebreken als ed gebreken bestaan uit schilderwerk en ander onderhoud. Schrijf de brief die je al aan de makelaar zond ook aan de kopers waarin je onderbouwing geeft met wetteksten dat onderhoudskosten buiten de kosten vallen die tot ontbinding van het koopcontract kunnen leiden. Per saldo blijft dan, zoals ik begrijp, het bedrag onder de 5.000 Euro die gelden voor ontbinding.

Zijn er inderdaad direct noodzakelijke bouwkundige gebreken of valt alles onder onderhoud en/of kelien bouwkundige gebreken, die uitgesloten zijn?

Misschien de BBI benaderen?

Ons bedrijf is aangesloten bij de landelijke Branche Organisatie BBI (Brancheorganisatie Bouwkundige Inspectiebureaus). Onze keuringen worden verricht conform de richtlijnen die de BBI hiervoor heeft opgesteld. Deze vereniging stelt zich als doel de keuringen op een hoogwaardiger peil te brengen, en een keuringsnorm te ontwikkelen welke door de overheid wordt goedgekeurd en vastgelegd. De leden moeten aan strenge en hoge toelatingseisen voldoen. De leden hebben in een vergadering gestemd om zich allen te Certificeren om zodoende een nog beter product aan de klanten te kunnen verstrekken.

Heeft de koper op tijd een beroep gedaan op deze ontbindende voorwaarden.

Alle zichtbare gebreken, bv. schilderwerk, zijn bekende gebreken en geen verborgen gebreken. Het is ook de vraag of regulier schilderwerk een noodzakelijk achterstallig onderhoud is welke direkt hersteld dient te worden. M.i. niet.

Koper heeft m.i. geen redenen om de koop op grond van het rapport te ontbinden.

Ik vind het ook een beetje slap van je makelaar dat hij het dan maar het in de minne probeert te schikken. Wiens belang moet hij hier nu dienen???

Bouwcheck aansprakelijk stellen is waarschijnlijk 'onzin' want wij zijn niet hun opdrachtgever maar de andere partij, dus we kunnen alleen commentaar leveren(op de €8650) op hun verslag in een procedure of rechtszaak met de kopende partij.

Het probleem is dat, wil je je gelijk halen dan moet je een procedure starten, waar de kopende makelaar wel op gokt dat je dat niet doet. (In het ergste geval is hij z'n courtage kwijt of moeten de kopers gedwongen het huis kopen, wat ze toch al willen)

Nee zoals in het hele verhaal staat gebruiken ze het als dreiging. (ze hebben nog 5 dagen de tijd om dat te doen) Zo van: als je ons geen korting geeft dan gaan wij misschien gebruik maken van die clausule. Maar natuurlijk zonder letterlijk die woorden te gebruiken.

Ja aan die makelaar heb ik evenveel steun aan als een natte papieren zak.

Zoals je kan merken als ik meer zin/tijd zou hebben dan zou ik er ook serieus een procedure van willen maken. Maar je gelijk halen in Nederland betekend lang wachten en geld betalen.

P.S. ze hebben het tegenbod van €1000,- geaccepteerd, En wat denk je... ze willen de koopakte veranderen voor het nieuwe bedrag maar ook het tijdsbestek voor de financiering langer maken! Dus we geven toe aan chantage en moeten nu nog eens toegeven aan een groter risico ik ben aan het overwegen of we hierop in gaan...

Gewoon een aanvulling op de eerder getekende maken.

De eerder getekende koopakte hoeft niet aan gepast te worden of opnieuw opgesteld te worden.

Door de akte niet opnieuw op te stellen blijven de daarin genoemde termijnen gewoon van kracht.

Let op! Wanneer je de koopakte opnieuw opstelt gaat mogelijk de wettelijke drie respijt dagen weer werken en wil de tegenpartij misschien op een gemakkelijke manier van de koop af komen!! Vraag dat even na bij de notaris!

Mogelijk kan je wel op het aanbod ingaan om nog € 1.000,-- van de prijs af te doen maar dat kan gewoon met een simpele aanvullig die door beide partijen ondertekend kan worden.

Wanneer de kopende partij niet wil meewerken kan je natuurlijk het bouwkundig rapport aanvallen zoals ik al in een eerdere reactie heb vermeld.

Misschien is het een idee om een ander bouwkundig bureau een keuring te laten uitvoeren en als daar een andere kostenpost uit komt kan je daarmee in discussie gaan.
Suc6 met deze vervelende situatie.

Groeten,
Bart

En toen bleef het stil!!!