Radar

Als je een koopovereenkomst inzake de aankoop van een eigen woning sluit, dan denk je dat alles wat daar in bepaald is ook echt definitief afgesproken is en derhalve juridisch afdwingbaar.

Ik doel in dit geval met name op boetebedingen en afspraken over schadevergoedingen bij niet- of te late nakoming.

Als verkoper sta je wat dat betreft een stuk sterker dan een koper heb ik gemerkt. Verkopers bedingen (zoals gebruikelijk is) een waarborgsom of bankgarantie. Mocht de koper in gebreke blijven (niet- of te late nakoming), dan is de boete en schadevergoeding eenvoudig te incasseren via de waarborgsom die bij de notaris op de rekening staat, of via de garantie die de bank van koper heeft afgegeven.

Als koper is het een stuk moeilijker. Dar ben ik door schade en schande achter gekomen. Volgens de koopovereenkomst heb je ook recht op betaling van een boete door de verkoper en betaling van een schadevergoeding, indien de verkoper in gebreke blijft (niet levert), maar hoe krijg je je geld? De notaris heeft geen geld of garantie van de verkoper dus die kan je niet helpen.
Dan maar naar de rechter?

Bij de rechter kom je er dan achter dat een koopovereenkomst moet voldoen aan de vereisten van het Burgerlijk recht. Wat betekend dat concreet: boetes/schadevergoedingen moeten redelijk en billijk zijn. Ze mogen nooit hoger zijn dan de werkelijke geleden schade.

Gevolg: je kunt als koper naar de boete fluiten en je kunt de schade alleen maar verhalen voorzover aantoonbaar met degelijke bewijsmiddelen.

Ik heb dit zelf zo ondervonden en was zeer teleurgesteld. Als een verkoper de afspraken niet na komt, dan wil je een bepaalde rechtvaardigheid en als het even kan in klinkende munt....helaas. De bepalingen die de heren (en dames) makelaars in de koopovereenkomsten (standaard) zetten zijn weinig of niets waard. de rechter bepaald uiteindelijk wat wel en niet kan.

Heeft iemand anders ook deze ervaring al gehad? Hoe is het bij jullie afgelopen?

Boetes, en dan maakt het niet uit of een boete ten laste van de koper of de verkoper is, kunnen altijd gematigd worden. Je moet altijd als je een boete inroept aantonen wat je werkelijk geleden schade is. Anders gezegd: "Zonder schade, geen schadevergoeding".

De hoogte van de schadevergoeding is onder meer afhankelijk van de niet nagekomen verplichting. Je kunt niet van de verkoper eisen dat er 10% van de koopsom afgaat omdat een deur klemt of een raam lekt.

Overigens is het voor de verkoper ook maar afwachten of hij een bankgarantie kan inroepen of verhaal zoeken op de waarborgsom. Die moet dan namelijk wel gesteld/gestort zijn (wat in de praktijk vaak niet of te laat gebeurt).

De enige oplossing was geweest:
- weet wat je tekent en weet je dat niet, schakel dan hulp in;
- en als je verkoper niet levert; leg beslag tot afgifte op de woning. Op dat moment kan de verkoper niet aan iemand anders meer overdragen en is hij verplicht mee te werken.

Zit ik nog wel met de vraag: Waarom leverde je verkoper niet?

De reden dat er niet geleverd kon worden was heel eenvoudig:

De koopsom van de woning was sterk lager dan wat oorspronkelijk was ingeschat door de financieel adviseur van de verkoper. Daardoor zat verkoper met een enorme (overbruggings)hypotheek op de woning, die niet afgelost kon worden uit de koopsom.

Uiteindelijk is er overigens wel geleverd. Wij hebben voor dat moment afgezien van direct opeisen van de boete/schadevergoeding, en verkoper heeft her en der bij vrienden en bekenden van alles geleend. Zelfs de makelaar heeft een duit in het zakje gedaan door de courtage kwijt te schelden en zelfs cash nog wat bij te dragen.

Maar wat ik nu zo typisch vind is, dat makelaars standaard in een koopovereenkomst een boete opnemen, die dus nooit opeisbaar is. Naast het boetebeding staat er ook standaard een schadevergoedingsbeding in en meer dan dat zal het nooit worden. Het is gewoon een wassen neus die hele boete, bedoeld om leken schrik aan te jagen.

Dat de boete nooit opeisbaar is, is niet helemaal waar. Dat hij niet altijd inbaar is wel. Je hebt namelijk alleen maar recht op vergoeding van de door jouw geleden schade. Je mag dus van een schadevergoeding niet beter worden. En het is inderdaad een feit dat boetes in overeenkomsten altijd hoger ingezet worden, dan de werkelijk verwachte schade zal zijn. Dit is allereerst opgenomen om schrik aan te jagen/waarschuwende werking, maar ook om er voor te zorgen dat de schade gevorderd kan worden.

Overigens had de verkoper tijdig tegen zijn makelaar moeten zeggen dat zijn af te lossen lening hoger was dan de koopsom van de woning. Ook had de verkoper tijdig met zijn bank en de notaris contact moeten opnemen om het voor te leggen. Dan was er waarschijnlijk wel op tijd een oplossing geweest (overigens komt het in de praktijk vaker tot een oplossing in de vorm dat de niet de hele overbruggingslening ingelost wordt, maar alleen voorzover dat mogelijk is met het restant van de koopsom). Maar dat is allemaal achteraf gepraat.

In koopovereenkomsten staan standaard zowel een boete- als een schadevergoedingsbeding. In werkelijkheid kun je nooit meer innen dan je werkelijke aantoonbare schade. Dat valt binnen het schadevergoedingsbeding, dus het boetebeding is geheel nutteloos. (behalve dan om mensen bang te maken)

In mijn geval kwam de verkoper (die valt onder de noemer "simpele ziel" die er van uit gaat dat anderen alles voor hem regelen) er achter zodra hij van de notaris, een paar dagen voor de geplande passeerdatum, de afrekening ontving. Daar bleek onderaan de streep een fors bedrag (enkele tienduizenden euro's) bijbetaald te moeten worden.
De (verkopers-)makelaar is direct met ze aan de slag gegaan om te kijken wat er te regelen viel, maar toen bleek dat ze bij geen enkele solide bank nog bij konden lenen, aangezien ze bij de financiering van hun eigen aankoop die enkele maanden daarvoor plaats had gehad, blijkbaar al op de limiet hadden gezeten. Eigen geld hadden ze niet, dus ja....dan wordt het een droevig verhaal.

Dan was het probleem van jouw claim dus ook meteen opgelost. Een vordering hebben is 1, maar hem ook kunnen innen is 2. Was misschien beter geweest je verlies te nemen. Aangezien de verkoper toch geen geld had, had je nooit je schade vergoed kunnen krijgen.

Om mijn persoonlijke verhaal compleet te maken:

Wij hadden afgezien van het bij passeren van de leveringsakte innen van de boete/schadevergoeding, maar dat betekende natuurlijk niet dat we zondermeer geen aanspraak meer maakten op deze vergoeding. Na het passeren van de akte, hebben we een advocaat in de arm genomen (en de tegenpartij ook).

Na maanden onderhandelen hebben we recentelijk een nadere overeenkomst gesloten over de schadevergoeding. We hebben onderling een bedrag afgesproken, dat in termijnen betaald gaat worden door de verkopers. Nu hopen dat ze zich er aan gaan houden. de eerste termijn is inmiddels ontvangen, nu de rest nog.