[ archief ] 260.000 huishoudens in de problemen bij rentestijging 2%

[huizenmarktzeepbel]

Hogere rente betekent hogere hypotheeklasten. Bij variabele rente is dit onmiddellijk het geval, bij een rentevaste termijn werkt de rentestijging pas door bij het aflopen van deze termijn. Huishoudens kunnen hogere lasten opvangen met hun inkomen of hun vermogen. Als het scenario wordt genomen waarbij de rente tot het einde van 2006 met 2 procentpunt stijgt, dan heeft een groep van naar schatting ruim 80.000 huishoudens
onvoldoende inkomen of vermogen om een rentestijging te kunnen opvangen. Deze groep komt boven op de groep van naar schatting ongeveer 180.000 huishoudens die bij de huidige rentestand al moeite heeft de maandelijkse lasten op te brengen. In het totaal kunnen naar schatting ruim 260.000 huishoudens van de in totaal 7 miljoen huishoudens door een rentestijging uiteindelijk in ernstige betalingsproblemen komen.
Dit is bijna 9% van de ongeveer 3 miljoen afgesloten hypotheken.
bron: AFM

Het is echt niet zo dat huizenprijzen alleen kunnen stijgen!

[gravedigger]

Waar heb je die quote vandaan en vooral: van wanneer dateert die???

[kweenie]

Ik denk dat de rente tussen nu en eind 2006 niet zo veel zal gaan stijgen...

Los daarvan, natuurlijk kunnen huizenprijzen ook dalen. Maar het hangt daarbij van heel veel factoren af of het ook voor jou invloed heeft. In verschillende (economische) scenario's is er een verschillende invloed op de huizenprijzen. In het ene geval kan het zijn dat de villa's van meer dan een miljoen niet meer verkocht kunnen worden, in een ander geval kan het zijn dat de markt overspoeld wordt met starterswoningen en in weer een ander geval kan het zijn dat de modale huizen ineens dalen. Dus als je bang bent dat de prijzen gaan dalen omdat er een groter groep mensen hun hypotheek niet meer kan betalen, dan moet je ook kijken welke groep mensen dat is en welke huizen dat zullen zijn. En wat de invloed dan op jou huis is.

Ook kan het sterk van de locatie afhangen. Een appartement in hartje amsterdam zal welliswaar per m² ontzettend duur zijn, maar zal vermoedelijk ook altijd wel geliefd blijven. Misschien dat die 'opgeklopte' prijs dus eigenlijk helemaal niet zo veel risico in zich heeft. Aan de andere kant kan het zijn dat een goedkope standaardwoning in de provincie op het oog weinig 'lucht' in de prijs heeft, maar dat er over een paar jaar wel zo veel mensen, met zo'n zelfde woning, tegelijk van het huis afwillen of af moeten, dat je er geen fatsoenlijke prijs voor kunt krijgen.

Wat de toekomst brengt is dus moeilijk te zeggen. Belangrijk vind ik dat je blij bent met je huis en je de lasten gewoon kunt (blijven) betalen. Of je huis dan twee keer zo veel of twee keer zo weinig waard wordt, maakt niet zo veel uit.

[huizenmarktzeepbel]

Dat vind ik wel uitmaken, zeker als starter. De problemen zullen vooral ontstaan bij huishoudens die de afgelopen 6 jaar een huis hebben gekocht.
Door die problemen zullen starterswoningen veel goedkoper worden..

[huizenmarktzeepbel]

Deze quote komt uit he rapport renterisico van de AFM en dateert uit 2005
------------------------------------------------------------------------------------
De AFM houdt toezicht op ondernemingen die actief zijn in sparen, lenen, beleggen, pensioenen en verzekeren.
http://www.afm.nl/

Niet zomaar een bron van een stel zwartkijkers!

[huizenmarktzeepbel]

Hierbij het URL
AFM - Rapport: Renterisico
http://www.afm.nl/marktpartijen/default ... entId=4552

[kweenie]

Het was natuurlijk een beetje kort door de bocht gesteld door mij, maar wat ik wil zeggen is dat het in mijn ogen belangrijk is dat je voor jezelf je huis de maandlasten waard vindt. Als je een prettig huis hebt en daar een in jou ogen redelijke prijs voor hebt betaald (of maandelijks moet betalen), dan kun je je druk maken over dalende of stijgende huizenprijzen, maar daar heb je op dat moment in feite geen last van.

Dat wordt pas een probleem als je je huis moet verkopen en je een kleiner huis wilt terugkopen (of wilt gaan huren). Wil je naar een groter en duurder huis, dan is de waardedaling van jou huis vermoedelijk kleiner dan de waardedaling van je nieuwe huis, en heb je zelfs een voordeeltje omdat je de hypotheek minder hoeft te verhogen.

En natuurlijk kan de achterliggende oorzaak in het afm-betoog (stijgende rente) wel een probleem zijn als je de hypotheekrente variabel hebt genomen terwijl je een rentestijging niet zou kunnen opvangen.

[jonis]

Precies Kweenie, eigenlijk is het helemaal niet interessant of de huizenprijzen op een bepaald moment dalen, de meesten mensen hebben nl een 30-jaren terugbetaalplan.
Het is trouwens een oud rapport en als je bedenkt dat de rente intussen idd 2% gestegen is, had het doemscenario moeten uitkomen.
Kun je toch makkelijk kijken naar de cijfers van de gedwongen verkopen, die zijn ook idd gestegen (betreft alleen woningen met NHG):
http://www.wegwijs.nl/2365/
Er wordt alleen natuurlijk niet gekeken naar de reden waarom, maar het frappante ervan vind ik dat het juist veel voorkomt in de gebieden met de laagste prijzen, in totaal 1000 verkopen.....in heel NL???
Vind ik geen doemscenario mbt een daling op de huizenmarkt waard, hooguit een dipje icm met een hoog renteniveau. Inflatie en 3-4%loonstijgingen voorkomen dan de verdere daling

Een daling op de huizenmarkt hier is trouwens iets anders dan bijv een daling op de huizenmarkt in de VS met de daaraangekoppelde kredietcrisis/afschrijvingen. Dat heeft oa ook te maken met een andere betalingsmoraal van de VSburger, mocht die te maken krijgen met een gedwongen verkoop, kan de bank het zich bekijken met z'n restschuld dit itt NL waar de bank gewoon achter je aan blijft komen en gewoon een rechtsgeldige vordering heeft, bijv door loonbeslag. Dus maw in NL wordt door de banken niets afgeschreven, die krijgen altijd hun geld, de gevallen waarin niet zullen een incident zijn.

Kijk bijv ook maar eens naar het fenomeen jingle mail:

http://krugman.blogs.nytimes.com/2007/1 ... -mail-eek/

Zoiets laten verstandige mensen in NL wel uit hun hoofd, ook frappant bij jingle mail, het gebeurd oa ook terwijl ze het gewoon kunnen betalen, dat zegt in principe al genoeg over de betalingsmoraal van de VSburger.

[kweenie]

Als de geldverstrekkers (in de VS) in hun voorwaarden zetten dat je, na het inleveren van de sleutels en daarmee het 'teruggeven' van het huis, van al je verplichtingen af bent, dan is dat natuurlijk vragen om moeilijkheden. Desnoods koop je het huis van je buren, als dat veel goedkoper is dan je restschuld. Ik denk dat als er in Nederland ook zulke voorwaarden zouden zijn, er veel mensen ook hier zouden verhuizen als de huizenprijzen flink dalen.

Dat er in Nederland veel gedwongen verkopen in 'goedkope' gebieden voorkomen vind ik niet vreemd. In veel dure gebieden zijn huizen met een verkoopprijs onder de NHG grens erg gewild, omdat die huizen vergeleken met andere huizen relatief goedkoop zijn. Het zijn bij wijze van spreken veredelde starterswoningen, bij de huidige huizenprijzen. In goedkopere delen van het land is er vaak veel meer keuze uit huizen onder de NHG grens. Bovendien zijn de prijsstijgingen daar de laatste jaren vaak veel lager geweest, zodat de kans groter is dat de restschuld hoger is dan de verkoopprijs.

[jonis]

Als de geldverstrekkers (in de VS) in hun voorwaarden zetten dat je, na het inleveren van de sleutels en daarmee het 'teruggeven' van het huis, van al je verplichtingen af bent, dan is dat natuurlijk vragen om moeilijkheden.

Is niet alleen dat, de schuldeiser kan daar niet eindeloos achter de "schuldige" aanrennen, daar ontbreken de juridische mogelijkheden toe. Je ziet dat ook bij bijv de autoleningen...waarbij de auto wordt opgehaald (""teruggestolen"")ipv procedures opstarten ivm nakomen van betalingsverplichtingen

Je conclusie mbt de gedwongen verkopen zit zeker wat in, maar omdat in ook in zo'n goedkope regio zit, voorzie ik ook hier weinig neerwaarts potentieel, zeker niet met percentages richting de 30%.
Want dan koop je hier op ±3 jaarsalarissen een huis, uitgaande van 1 modaal inkomen. Gemiddeld kost een huis hier nl 150.000

Dat dat op korte termijn tot een restschuld kan leiden, zal duidelijk zijn, die kans is er eigenlijk altijd wel geweest muv jaren met prijsstijgingen van >10%....die ken ik eigenlijk niet

[huizenmarktzeepbel]

"de meesten mensen hebben nl een 30-jaren terugbetaalplan."

Dit is niet waar. zie: http://i37.tinypic.com/amtmwo.png

Zeker de afgelopen jaren niet. Ik denk dat de verschillen met de US veel kleiner zijn dan de belanghebbende nu van de torens "schreeuwen".

[jonis]

""Dat is niet waar""

30 jaar lang de 1 jaar vast rente is ook een 30-jaren terugbetaalplan.
Heeft dus niet met de rentevastperiode te maken.

[huizenmarktzeepbel]

Is dit als grap bedoeld of ben je serieus?

[jonis]

Excuseer als ik niet duidelijk was.

30 jaren terugbetaalplan sloeg gewoon op de overeenkomst die je met de bank aangaat mbt het kopen van een huis en het terugbetalen ervan, je hypotheek dus.
De variabelen die daarin zitten zijn natuurlijk voor iedereen anders, maar het doel van de overeenkomst is voor iedereen gelijk, huisvesting en het afbetalen ervan.

Waar ik niet in geloof zijn de potentiële doemscenario's die je al langzaam begint te horen omdat die volledig voorbij gaan aan het gegeven dat de mensen toch ergens moeten wonen en dat ze er ook graag hun best voor doen om het te verzorgen/behouden etc.
Dan maakt een brutorentestijging van 2% natuurlijk wel wat uit in je beurs, maar om er dan meteen een nationale ramp van te maken??

[huizenmarktzeepbel]

Waar ik niet in geloof zijn de potentiële doemscenario's die je al langzaam begint te horen omdat die volledig voorbij gaan aan het gegeven dat de mensen toch ergens moeten wonen en dat ze er ook graag hun best voor doen om het te verzorgen/behouden etc.
Dan maakt een brutorentestijging van 2% natuurlijk wel wat uit in je beurs, maar om er dan meteen een nationale ramp van te maken??

De eerste waarschuwingen van De Nederlandse Bank stammen uit 1999, daarna zijn er veel meer geweest oa The Economist.

Een jarenlange geldgroei van meer dan 12% kan niet goed gaan. We gaan Ierland, Spanje, GB, Denemarken enz. gewoon achteraan. Dat heeft niets met schaarste of de hypotheekrenteaftrek te maken.

Natuurlijk moet men ergens wonen, maar denk je echt dat de banken daar mee zitten? Het huis is het onderpand van de lening. Als de rente niet meer betaald wordt dan is het echt heel jammer voor de bewoners....

[Jack747]

Interessant artikel in de weblog: http://www.volkskrantblog.nl/bericht/196189

Succes!

Jack

[rvkeuken]

artikel begint wel aardig, alsof de schrijver kennis van zaken heeft, maar eindigt helaas in een hetze tegen de huidige regering.
De ELQ hypotheken etc., zijn discutabel. Maar we hebben het dus over een groep van 30.000 hypotheken waar bij een gedeelte een probleem zal ontstaan. Hiervan zal een gedeelte noodgedwongen het huis moeten verkopen, dit over meerdere jaren + het feit dat deze hypotheken haast niet te verkrijgen zijn lijken mij al genoeg te zeggen over de gevolgen die dit gaat hebben voor de nederlandse hypotheekmarkt/woningmarkt.

[Loeke de Loden Leeuw]

Ik denk dat heel veel deelnemers dachten "ik roep maar dat de prijzen hoog blijven, dan blijven ze hoog". Maar de werkelijkheid heeft hen achterhaald: de huizenprijzen dalen.

Wellicht een goed idee om de poll opnieuw te doen, nu de kredietcrisis is begonnen en het einde nog niet in zicht is.[/b]