[ archief ] Te lage herbouwwaarde taxatie

[rugzak]

Onlangs liep mijn opstalverzekering bij Delta Loyd af.
Pand in de binnenstad van een grote plaats in NH
Woz waarde 518.000,--
De herbouwwaarde stond op 633.000,-- bij de oude verzekeraar.
De nieuwe taxatie door een andere verzekeraar is vastgesteld op 424.000,-- voor het zelfde pand. Dat is 33% lager.
Heb beide verzekeraars om opheldering gevraagd hoe de taxatie tot stand is gekomen. Tot nu toe, 2 mnd, nog geen duidelijk antwoord.
Of de een is veel te laag of de andere is veel te hoog.
Gezien de smalle straten en zeer geringe opslag van bouwmateriaal lijkt het mij onmogelijk om voor dit lage bedrag een nieuw pand neer te zetten. Diverse aannemers, geven dit mondeling toe.
Wie kan mij duidelijkheid verschaffen hoe nu te handelen ??

[Jack747]

Hoi Rugzak,

Kijk een sop deze site. http://www.gio.eu/index.asp?pag=6047&siteid=209

Hier kun je een berekening maken van de herbouwwaarde op basis van de richtlijn van het verbond van Verzkeraars. Dat geeft je een goede indicatie in weke richting je moet denken.

In de berekeningsmodule kun je een toeslag opnemen voor zogenoemde plaatselijke problemen, bijvoorbeeld geen opslag bouwmaterialen ter plaatse.

Laat je even weten wat er uit komt, ben wel benieuwd.

Succes!,

Jack

[kweenie]

Je kunt ook bij jezelf nagaan hoe de waardebepaling bij de oude verzekeraar is gegaan. Waarschijnlijk is de waarde toen, wellicht bij aanschaf van de woning, ook door een taxateur bepaald? Of is er een andere methodiek gebruikt.

Verder kan er ook verschil zitten in 'details' zoals of de funderingskosten wel of niet zijn meegenomen, en de opruim/sloopkosten, en ga zo maar door.

[bromtol]

je bent zelf verantwoordelijk voor je opgave van de verzekerde som. De verzekeraar weet er waarschijnlijk niets vanaf. Misschien heeft je tussenpersoon de verzekerde som berekend (aan de hand van een prijs per kubieke meter of met de natte vinger). De WOZ waarde heeft er niets mee te maken; dat is de door de overheid geschatte verkoopwaarde.

[rugzak]

Was het allemaal maar zo simpel.

Oude verzekering wil geen opgave doen over hoe de waarde tot stand is gekomen.
Tussenpersoon van toen is er niet meer.
Huidige tussenpersoon hult zich in stilzwijgen en wil alleen maar kwijt dat de verzekeraar de waarde nu bepaald heeft.
Je zou bijna zeggen dat ze niet meer risico willen nemen.

In de nieuwe taxatie zijn wel de fundering en kelders opgenomen.
Alleen het bedrag is excl.btw.
Navraag hoe dat zit, wie betaald de btw: de verzekeraar of ik, daar krijg ik weer geen antwoord op.

Pand is in 1989 aangekocht in verwaarloosde stand voor € 94.500 en geheel verbouwd.

Onlangs in de straat een kleiner pand voor € 650.000 verkocht.

Ga van het weekend de opp. en inhoud nameten en op de getipte link invoeren.

Bedankt voor de info en het meedenken.
Jullie horen nog van me.

[Jack747]

Hoi Rugzak,

Je hebt het over de verkoop van een pand in je straat. Maak niet de fout te denken dat de verkoopwaarde een directe relatie heeft met de herbouwwaarde(hbw). Die kunnen (soms behoorlijk) afwjken.

Om je probleem op te lossen kun je ook voor een verzekeraar kiezen die een zogenaamde 'garantie tegen onderverzekering' geeft. Dat houdt in dat de hbw bepaalt wordt door gebruik te maken van berekeningsmodel van die maatschappij en dan zal de maatschappij geen beroep doen op onderverzkering mocht bij een schade blijken dat daar sprake van is.

Ben benieuwd,

Jack

[bromtol]

Dat advies is juist.

Als je geen recht op vooraftrek hebt moet je incl BTW verzekeren (bijvoorbeeld als je particulier bent of een ondernemer met vrijstelling).

Voor particulieren heeft Nationale-Nederlanden bijvoorbeeld een Zekerheidspakket voor particulieren. Dan kan je verzekeringen combineren, waaronder ook vastgoedverzekeringen met garantie tegen onderverzekering. je betaalt zonder opslag per maans, geen poliskosten en je krijgt meer korting als je meer verzekeringen neemt. Informeer er eens naar bij een tussenpersoon.

Ik ben al jaren daar verzekerd en ik heb sinds kort zo'n pakket. Ik ben erg tevreden...

[rugzak]

Zo, ben even aan de slag geweest van het weekend.

Schreef ik eerder dat alle partijen nog niet gereageerd hadden, belde vrijdag m'n tussenpersoon op. Deze had zeker meegelezen op dit forum (?)

Hij kwam op een nieuwe waarde van 605.000,-- en met een vaag verhaal dat de btw op het prive deel zit.
De winkel beneden niet onder de btw.
Terwijl het HELE pand prive eigendom is en dus nooit een deel van de btw verrekend kan worden.

Dus van 420.000 nu ineens naar 605.000. met of zonder btw is nog niet duidelijk. Dit zou op de polis omschreven worden.
Heel raar, zomaar na een herberekening dit verschil.

Het gaat nog gekker worden als ik zelf op internet div. herbouwberekenings tools invul.
Allemaal met de zelfde opp. en inhouds maten en zonder en met een toeslag, ivm met de binnenstad bereikbaarheid, van 0% en 20%.
Ook heb ik gecontrolleerd of de berekeningstool in 2008 geldig is.

laagste zonder toeslag 509.989
met 20% 601.879

hoogste zonder toeslag 695.803
met 20% 707.001

Woonopp: 424.8 m2
Wooninhoud: 1021.1 m3
Brutoinhoud pand: 1393.8 m3

Al met al een heel mistig gebied dat berekenen van herbouwwaarde.
Ben nu wel verzekerd tegen onderverzekering en met fundering en kelders.

Wie het nog kan volgen die mag het zeggen.
Ik geloof geen enkele "expert" meer......

[Byob]

Houdt er rekening mee dat als de winkel beneden ook echt als winkel gebruikt wordt, er misschien niet op basis van de herbouwwaardemeter verzekerd kan worden!!

Ik zou eens naar het volgende informeren:

- bestaat er een mogelijkheid om de verzekeraar het pand te laten taxeren, en daardoor garantie tegen onderverzekering te krijgen, voordeel is dan dat verzekeraar ook weet wat zijn risico is, mede gezien het mogelijke zakelijke gebruik van de winkel

- andere optie is een erkend bedrijf/taxateur in te schakelen die een herbouwwaarde gaat berekenen, en hiervan rapport opmaakt, ook hiermee is de maatschappij op de hoogte van het te lopen risico, en kan er garantie tegen onderverzekering worden afgegeven op basis van dit rapport.

Nadeel van de laatste optie is dat dit wel kosten met zich meebrengt, die voor eigen rekening zullen moeten worden genomen.

In alle gevallen zou ik gaan voor duidelijkheid op de polis, dus aan laten tekenen dat er sprake is van particuliere bewoning, en zakelijk gebruik van de winkel!

[rugzak]

@ Byob

De taxatie is door de verzekeringsmaatschappij gedaan, 2 man sterk en mee gekomen was de tussenpersoon.
Zijn ook door de winkel geweest.
Rest van het huis, behalve de woonkamer voor een kopje koffie, hebben ze niet bekeken. Bouwtekening is gezien en daar is een foto van gemaakt.
In het zeer dunne rapport staat ook niets over bouwstijl en het afwerkniveau.
Dus de eerste, lage taxatie en de tweede, aangepaste taxatie, zijn door de verzeraar gedaan.

Er is een garantie tegen onderverzekering.

Hier hecht ik totaal geen waarde aan: het gaat, als het mis loopt, toch een wellis nietes spelletje worden.
Spreek ook uit ervaring als voormalig brandwacht......

Recent was er nog een stukje geschreven over een praktijkvoorbeeld in het blad van Vereniging Eigen Huis. Daarin betaalde een verzekeraar een bedrag uit, maar voor dat bedrag kon geen enkele aannemer het pand herbouwen. Detail: een half jaar voor de brand was er een taxatie geweest door de verzekeraar van opstal en inboedel.

Met advies van Eigen Huis kom ik ook niet verder dan een herbouwwaarde van zo'n 450.000,--

Ik denk dat we maar een makelaar/taxateur gaan opzoeken die lokaal zeer goed geinformeerd is in de onroerendgoed en bouwwereld.

Het is voor mij nog steeds onbegrijpelijk dat er geen fatsoenlijke standaardmeting bestaat om iets te waarderen.

Bovendien vind ik het schandalig dat mijn oude verzekering al is opgezegt, met behulp van hun dmv een opzeg kaartje wat ik getekend had, terwijl ik nu nog steeds geen fatsoenlijke verzekering heb.
Dat kaartje had ik op voorhand getekend met de mededeling erbij dat het pas opgestuurd mocht worden als we het eens waren. Dus dat zal me geen tweede keer gebeuren.

[Byob]

De standaard is er dus wel, in de zin van de herbouwwaardemeter, ik vraag mij echter af of deze in uw situatie gebruikt kan worden, door het niet alleen particuliere gebruik.

Het geeft u, zo te zien aan uw hoogste en laagste berekening wel een
duw in de juiste richting??

Kijk de voorwaarden er eens op na wat er over de garantie tegen onderverzekering bepaald wordt. Als daar geen beperkingen in de garantie staan, en u een polis hebt die inhoudelijk aangeeft dat het om een woonhuis en winkel gaat, lijkt het mij toch dat een maatschappij daar, ook voor een rechter, niet onderuit zou kunnen de werkelijke schade aan u te moeten gaan vergoeden?

[rugzak]

De postbode is net geweest, de nieuwe polis is er.

Wat een prutswerk wederom:

- Verz. som: staat niet bij in of excl. btw

- Premie promilage is ineens van 1.3 promille wat in offerte stond naar 1.5 promille gegaan.

- Eigen risico in nu ineens 500,-- ipv 250,00

- Staat nu ineens in dat de verz.som in gezamelijk overleg is vastgesteld.Daar ben ik het dus niet mee eens, met het bedrag.
Ik blijf het bestrijden, het bedrag klopt niet. Dus dan is er dus ook niet in gezamelijk overleg iets vastgesteld.

- Als sinds de laatste indexering de bouwkosten gestegen zijn dan volgt er max. 25% aanpassing van de laatst vastgestelde verz.som.

Verder:
Garantie tegen onderverzekering tot 6 jaar na inspectie.
Verz heeft recht op andere waarde vast te stellen op elk moment.
Nog wat andere dingetjes over bewoning en brandblussers etc. wat niet echt de hoofdpunten zijn.

Het gaat een soapstory worden.
Ga nu ook maar de verzekeraar, Avero Achmea, noemen in de hoop dat ze meelezen en nu de zaak eens goed gaan oplossen.

@ Byod: die herbouwwaardemeter klopt ook niet op internet.
Heb verschillende bouwkosten per m3 voorbij zien komen.
Deze waren van 395 tot 695 per m3.
Zelf op site's van verzekeraars verschillen ze !!

Tid voor een "herbouwwaarde polis affaire" ???

[Byob]

Er is een waardemeter die nagenoeg elke verzekeraar volgt, en dat is die van Het Verbond van Verzekeraars.

Daarnaast kan elke maatschappij eigenlijk ook een eigen waardemeter hebben, waarbij inderdaad verschillen op zullen treden op het gebied van de m3 prijs. Maar volgens mij zijn ze er ook die op basis van het woonoppervlak een herbouwwaarde berekenen, zoveel maatschappijen, zoveel verschillende mogelijkheden...

Het kan dus inderdaad op verschillende manieren, belangrijker is daarachter de voorwaarden. Wat houdt de garantie in, is deze beperkt, of onbeperkt..

Nu u toch de polis heeft, over welke code spreken ze bij de voorwaarden?

[rugzak]

Er wordt niet over een code gesproken.

Alles is zo sumier:
"bij een grote boodschap kan je je k**t er niet eens mee afvegen".