[ archief ] Spaarzeker hypotheek, wurghypotheek van de Rabo bank

[Piet]

Spaarzeker hypotheek, wurghypotheek van de Rabo bank

Na de deining over de Opmaat hypotheek van de Rabo bank is er weer een ramphypotheek van de Rabo bank ; de Spaarzeker hypotheek.

Je denkt een hypotheek te hebben waarbij je spaart om deze af te lossen.
Dat klopt als je 30 jaar lang deze hypotheekvorm hebt en daarna je huis verkoopt.

Verkoop je echter eerder je huis en neem je een andere hypotheek of ga je na verkoop een huis huren, dan liggen de zaken echter anders en besef je dat je een wurgconstructie bent aangegaan wat je veel geld kost.

Voorbeeld.
Je hebt een hypotheek van twee ton en hebt na 10 jaar 15000 euro gespaard (met de gedachte om daar gedeeltelijk je hypotheek mee af te lossen).
Je verkoopt je de woning voor 185,.000 euro en denkt dat je dan met het gespaarde bedrag precies uitkomt. Geen winst, geen verlies.
Maar zo werkt het niet bij de Spaarzeker hypotheek van de Rabo bank.
Je spaarbedrag wordt namelijk niet afgetrokken van je hypotheek.
Je moet dus de volledige twee ton aan hypotheek betalen en je krijgt pas die 15000 euro ruim ná de afwikkeling bij de notaris.
Aangezien je 185.000 euro voor de woning krijgt heb je dus een probleem om aan 15.000 euro te komen, ondanks dat dit bedrag voor je klaarstaat als gespaard bedrag.
15.000 euro lenen is vaak ook geen optie als je nog die hypotheek hebt openstaan, Er is bijna geen bank te vinden die je die lening verstrekt. Sterker nog, je hebt geen 15.000 euro nodig maar bijna de helft meer gezien de belastingaangifte van het jaar daarop.
Die 15.000 euro die je gespaard hebt en na verkoop krijgt kun je dus niet gebruiken om je hypotheek van af te lossen, immers die hypotheek moet je al aflossen voordat je dit geld krijgt.
Daarnaast is die 15.000 euro gewoon inkomen.
Dat betekend dat je het jaar erop dit als inkomen moet opgeven bovenop je standaard inkomen.
Meestal betekend dit dus dat je in de 42 % belastingschijf komt.
Oftewel, van het bedrag waarover je denkt vrij te kunnen beschikken, moet je nog een bijna de helft aan belasting betalen.
Je 15.000 euro spaargeld is dus bijna gehalveerd.

Iemand die dus zijn huis verkoopt zonder een ander huis te kopen of een andere hypotheek neemt heeft dus een probleem.
Kun je bij vrienden of familie geen geld lenen dan kun je dus nooit je huis verkopen als deze minder opbrengt als het Spaarzeker hypotheek van de Rabo bank.
Daarnaast ben je dus bijna de helft van je spaargeld kwijt aan de belastingen.
Je zou maar al 100.000 euro gespaard hebben……


En dat noemt de Rabo bank een goede hypotheek en blijft dit een goede hypotheek vinden ondanks dat deze bank geconfronteerd werd met bovenstaande en de realiteit dat je dus 30 jaar deze hypotheek moet houden om hier profijt van de kunnen hebben.
Is bovenstaande ook zo verteld door de “adviseur”???
Dit is zeer twijfelachtig, want als je dit weet dan denk je wel 2 keer na voor je deze hypotheekvorm neemt.

Heb jij ook een Spaarzeker hypotheek bij de Rabo bank en loop je ook tegen bovengenoemde problemen aan, laat het weten in deze topic.
Alleen sta je machteloos, maar met veel gedupeerden staan we sterker om het aan te kaarten bij diverse instanties.

Groeten,
Piet
[email protected]

[Adviseur77]

Beste Piet,

Ik denk toch dat je je vooraf niet hebt laten informeren wat de consequenties zijn als je jouw woning gaat verkopen. Wellicht had dat
de nodige misverstanden kunnen besparen.

mvg,

Adviseur77

[Piet]

Hallo Adviseur77,

Het gaat niet om mijn hypotheek, maar om die van anderen.
Er is éénzijdige voorlichting gegeven, waarbij alleen de pluspunten werden genoemd maar niet gesproken is over de consequenties zoals ik hierboven beschreven heb.
Achteraf of als deskundige is het makkelijk om te zeggen waar je allemaal op moet letten en wat je allemaal moet vragen.
Je denkt echter als gewone consument dat de adviseur de materie deskundige is en op een volledige en juiste manier jou adviseert.
Daarbij horen ook de minpunten van een hypotheek.

Dat een gegeven advies niet altijd goed is voor de consument, maar wel voor de adviseur of bank blijkt wel uit de aandelenlease affaire en de woekerpolisaffaire.
De kreet Schenden van de zorgplicht is hier keer op keer terug te vinden.

Groeten,
Piet

[een vraag, een antwoord]

Ben je nou hier bezig Piet?
Laatst beweerde je elders nog dat de Spaar Zeker Hypotheek een beleggingshypotheek is.

De procedure die je schetst geldt voor veel spaarhypotheken. Zodra de hypotheek is afgelost worden de verpande gelden vrijgegeven.
Het kan ook anders, maar is helder. Ik denk dat wat vooroverleg met de bank de boel tijdig had opgelost.

[Piet]

Laatst beweerde je elders nog dat de Spaar Zeker Hypotheek een beleggingshypotheek is

Het starten van deze topic is mijn eerste reactie op de informatie die ik kreeg over de Spaarzeker hypotheek van de Rabo bank.
Waar iemand als een vraag, een antwoord zich aan refereert is mij volkomen onduidelijk.
Wel duidelijk is dat de Rabo bank een hypotheek op de markt heeft gezet als de Spaarzeker hypotheek die alleen bestemd was voor consumenten die bewust 30 jaar lang deze hypotheekvorm wilden hebben.
Duidelijk is ook dat dit niet goed duidelijk is gemaakt door Rabo bank en "adviseurs" met als gevolg dat consumenten die gekozen hebben voor deze hypotheek vorm in een wurgconstructie zitten waardoor zij hun huis niet kunnen verkopen ondanks dat zij voldoende "gespaard" hebben om dit wel te kunnen doen.
Dat is de discussie die er is en waarbij gedupeerden van de Spaarzeker hypotheek gevraagd worden om hun mening te geven.

Groeten,
Piet

[stofzuigertje]

Als je de Hypotheek zou mee verhuizen naar volgende woning heb je minder kosten.

De spaar systemen kunnen eventueel verhoogd mee en je bespaar administratie kosten.

Ook de verplichte verzekering voor overlijden, je bent nu ouder dus duurder en meenemen betekende geen afsluitprovisie.

Dus gewoon eerst vragen over mee verhuis bare hypotheek is beter.
Verder had U bij het afsluiten eerst rustig alles moeten doorlezen en vragen en niet na verkoop en aankoop ander huis.
Dus voor de koop vorige woning heeft U niet alles goed gelezen en doorgevraagd.

[Piet]

Stofzuigertje schrijft:

Als je de Hypotheek zou mee verhuizen naar volgende woning heb je minder kosten.

Maar daar gaat het nu juist niet over.
Het gaat juist over degene die dit niet (kunnen) doen ( b.v. door het afsluiten van een nieuwe hypotheek elders of een huurhuis nemen en vervolgens via de wurgconstructie van de Rabo bank hun huis niet meer kunnen verkopen terwijl hier voldoende voor gespaard is.

En het lezen van de kleine lettertjes…
Was dit eigenlijk niet de taak van de”financieel adviseur” om zijn “klanten” hierop te moeten attenderen of moet ik schrijven “slachtoffers” i.p.v. “klanten” ??
Hij had toch moeten informeren wat de doelstellingen waren van de aspirant kopers in eerste instantie en een hypotheek moeten aanbieden die bij de aspirant koper pasten en niet het aanbieden van een hypotheek waar hij het meeste aan zou verdienen!

Groeten,
Piet

[jonis]

Iemand die dus zijn huis verkoopt zonder een ander huis te kopen of een andere hypotheek neemt heeft dus een probleem.

Dat probleem is dus nooit zo groot als zijn probleem dat hij zijn huis van 200.000,- voor 185.000,- verkoopt....maar blijkbaar gaat jou dat nou wel weer moeiteloos af......ik sta er overigens ook nog van te kijken dat 10 jaar na aankoop een huis nog minder waard is dan bij aanschaf....zakken de prijzen met een paar % opeens na zoveel jaar zijn de "bezitters" ineens in paniek.....maar misschien is daar ook wel een verzekering voor jou voor te vinden Piet

[Piet]

Het valt wel op dat de banken bevreesd zijn voor Radar en dit forum.
Pak de Rabo bank.
Zodra er iets negatiefs over de Rabo bank verschijnt op het forum komen er allerlei postings die de misstanden van de Rabo bank proberen te neutraliseren en goed te praten.
Gedupeerden worden hierdoor afgeschrikt om hun ervaringen en meningen te schrijven.
Laat je hierdoor niet door afschrikken en geef je mening over de Spaarzeker hypotheek van de Rabo bank of mail me.
Het moet een keer afgelopen zijn met het grof geld verdienen over de ruggen van de gewone burger.

En over het minder opbrengen van de verkoop van een woning , in genoemd voorbeeld (of dit nu 2 jaar of 10 jaar na aankoop is) wordt dit gecompenseerd door het bedrag wat gespaard is.... dus niet!
De Rabo bank heeft een wurg hypotheek verstrekt en ik ben benieuwd naar de ervaringen van gedupeerden die ook de Spaarzeker hypotheek van de Rabo bank hebben afgesloten en niet naar de mening van allerlei duistere figuren die huin "eigen" mening geven zonder deze hypotheek te hebben afgesloten.

Groeten,
Piet

[Abarth]

Piet jongen relax....
Ik kan me best voostellen dat ook bij de rabobank mensen niet volledig worden voorgelicht en of zelf niet helemaal snappen wat een hypotheek of financieel produkt precies inhoudt en alleen geintresseerd zijn wat er onder aan de streep staat.
Maar als je kijkt hoevaak de rabobank tov andere banken hier vermeld wordt valt het echt wel mee en zijn het vaak persoonlijke hetzes van individuele personen tegen een lokaal filiaal van een bank.
Ook is tijdens de hele kredietcrisis de rabobank niet genoemd... hoe zpu dit toch komen.
Hou maar een een poll wat u de beste bank vindt.
wedden dat de rabobank 1 of 2 eindigt?

Nu niet meerr eageren hier maar ga lekker ontspannen het bos of de tuin in want zo krijg je het nog aan je hart ben ik Bank

[Adviseur77]

Ik krijg toch de indruk dat Piet iets persoonlijks heeft tegen de Rabobank. Bij alle overige aanbieders is de opbouw van de spaarhypotheek hetzelfde. Hier laat ik het maar bij.

Mvg,

Adviseur77

[Piet]

Wat zou een reden zijn dat we niet gewoon afbetalen op onze hypotheek via een annuïteitenhypotheek maar voor b.v. een variatie kiezen als de aflossingsvrije hypotheek en daarnaast een “spaargedeelte” om deze hypotheek af te lossen.
Wat is de invloed van een adviseur op deze keuze?
Wat verdient een tussenpersoon aan het afsluiten van een hypotheek?
Wat verdient een tussenpersoon aan het afsluiten van een hypotheek met daarbij een kapitaalverzekering en een overlijdensrisico verzekering?
Juist!
Waar gaat het dus om : hoe kan ik als “adviseur” zo veel mogelijk verdienen en gaat het niet om : hoe kan ik de consument als adviseur zo goed mogelijk helpen met het maken van zijn keuzes en het verwezenlijken van zijn doelstellingen.
Met het afsluiten van een kapitaalverzekering en een overlijdensrisico verzekering zoals bij de Spaarzeker hypotheek van de Rabobank verdient een “adviseur” veel geld.
Dit blijkt wel uit de informatie n.a.v. van de DSB affaire waarin de “adviseur “ 85 % provisie krijgt op het afsluiten van dit soort polissen!!!!

Hoe komt het toch dat er allerlei figuren reageren die zelf geen Spaarzeker hypotheek van de Rabo bank hebben en de Rabo bank in bescherming nemen i.p.v. te kijken wat de gevolgen zijn voor iemand die de 30 jaar niet volmaakt?

Groeten,
Piet

[kiz]

Wat zou een reden zijn dat we niet gewoon afbetalen op onze hypotheek via een annuïteitenhypotheek maar voor b.v. een variatie kiezen als de aflossingsvrije hypotheek en daarnaast een “spaargedeelte” om deze hypotheek af te lossen.

Wat dacht je van "hypotheekrente-aftrek"?
Als je afbetaalt daalt namelijk het aftrekbare rente-deel in je hypotheek en stijgt dus je verzamelinkomen, en dat heeft weer gevolgen voor allerlei inkomensafhankelijke toeslagen etc.

[jonis]

Hoe komt het toch dat er allerlei figuren reageren die zelf geen Spaarzeker hypotheek van de Rabo bank hebben en de Rabo bank in bescherming nemen i.p.v. te kijken wat de gevolgen zijn voor iemand die de 30 jaar niet volmaakt?

Vrij simpel Piet....als Raboklant ben ik bekend met dit beeld:

Tegoed opbouwen door te sparen
Bij een spaarhypotheek lost u tijdens de looptijd niet af, u betaalt rente en u legt maandelijks een bedrag in. Met deze inleg bouwt u een spaartegoed op. Dit spaartegoed gebruikt u aan het einde van de looptijd voor de aflossing van de lening. Het opgebouwde spaartegoed is onder bepaalde voorwaarden belastingvrij.

Internetbankieren staat onder favorieten en dat plaatje stond binnen 10 tellen bij mij in het scherm.
Daarbij is dit gewoon een openbaar forum......hier mag gewoon iedereen reageren.....net zoals jij gewoon ook niet op anderen hoeft te reageren....tis een vrije keuze die eenieder heeft Piet....


Maar dit was jouw probleem toch:

Iemand die dus zijn huis verkoopt zonder een ander huis te kopen of een andere hypotheek neemt

Dus nogmaals terugkomend op je voorbeeld....je verkoopt je huis gewoon en je hebt een restschuld die later verrekend wordt....dat kost je eventueel een paar centen waar je over valt maar dan vind je een minderopbrengst van 15.000,- geen probleem of het grote gedeelte aflossingsvrij.

Dan zie ik andere problemen... en daar heeft een 85% provisie koopsompolis van de DSB niets mee te maken...

[Piet]

Jonis schrijft:

je verkoopt je huis gewoon

Dat kan alleen als je het het volledige hypotheekbedrag betaalt tijdens de overdracht bij de notaris.
Is de opbrengst van het huis minder als de hypotheek (bij een top hypotheek is dit tegenwoordig geen uitzondering) dan moet je zelf zorgen voor de aanvulling. Je "spaargeld" , juist bestemd voor de aflossing van je hypotheek,kun je hiervoor niet gebruiken.
Kun je dit geld niet lenen (b.v. omdat je al een tophypotheek hebt) dan kun je het huis niet verkopen.
Ook de Rabo medewerker bevestigde dit tijdens een gesprek.
Het bedrag even lenen bij de Rabo werd ook afgewezen.

Dus je verkoopt je huis gewoon is niet zo gewoon als sommigen denken.

Groeten,
Piet

[jonis]

Dus je verkoopt je huis gewoon is niet zo gewoon als sommigen denken.

In elk geval wel zo gewoon dat ze er een oplossing voor hebben.....anders zet ik de ex- kompleet met huisraad wel bij de direkteur in de voortuin

[kweenie]

Piet, je geeft nu heel erg af op dit Rabobank-product, terwijl het probleem niet zozeer ligt aan Rabo, maar aan het hele spaarhypotheek-concept.

Om van de fiscale voordelen van een spaarhypotheek te kunnen profiteren, moet je ook aan de fiscale eisen van de spaarhypotheek voldoen. Doe je dat niet, dan moet je met de fiscus afrekenen. Een paar van de voordelen zijn dat de waarde niet meetelt voor box-3, je volledige renteaftrek over de schuld houdt en dat over de uitkering (i.h.a. ook bij overlijden) geen belastingen hoeft te worden betaald. Maar daaraan zitten wel fiscale eisen, bijvoorbeeld dat je minstens 15 jaar premie betaalt.

Voldoe je niet aan die eisen, dan moet je inderdaad over de winst inkomstenbelasting betalen (dus over het verschil tussen de uitgekeerde waarde en de som van de premies).

Vandaar dat het ook verstandig is om na de verkoop van je huis en de aankoop van een nieuw huis, niet de polis te laten uitkeren, maar om opnieuw een spaarhypotheek af te sluiten. De waarde van de oude spaarpolis kun je dan meenemen in de nieuwe spaarhypotheek, zodat je rustig de 15 of 20 jaar vol kunt maken.

[Purist]

Piet heeft in die zin gelijk dat de meeste (bank) adviseurs alleen maar de voordelen weten te vertellen en niet de nadelen.
Om te beginnen zit je 20 jaar aan een spaarpolis vast en moet je er helemaal niet mee stoppen. Als dat dan toch gebeurt keert de rabo (in casu interpolis overigens) het geld niet uit bij de notaris. Dat kan echt wel anders/beter.

Zouden de mensen een annuiteitenhypotheek hebben genomen zou hier een post van Piet staan dat de adviseur zijn klanten belastingvoordeel onthoudt, dat dan weer wel..

[Adviseur77]

@ Purist,

Okee de meeste (zo niet bijna alle) adviseurs zullen hoofdzakelijk de voordelen benoemen van een spaarhypotheek. Echter wie gaat een hypotheek afsluiten om vervolgens binnen 10 jaar dezelfde hypotheek weer af te lossen. Als men dat van te voren had geweten dan had men wellicht een andere keuze gemaakt. Ik geloof er echter niet in dat iemand een hypotheek afsluit om vervolgens binnen 10 jaar de woning met verlies te verkopen en te gaan huren. Dan speelt er wel meer mee.
De problemen die zie dan voordoen komen vanwege de fiscale wetgeving. Immers als men een beleggingpolis had afgesloten had men tegen hetzelfde probleem aangelopen en met meer risico.
Daarnaast geloof ik niet dat een klant kiest voor een annuïteit of een lineaire hypotheek i.v.m. de hypotheekrenteaftrek.

Ik wens Piet veel succes met het vergaren van zieltjes. Hopelijk zoekt hij ook nog de media op. Eens kijken hoe het dan afloopt.

Ik ga weekend vieren.

Mvg,

Adviseur77

[stofzuigertje]

Als Piet en alle andere het spaardeel laten doorlopen tot het belastingvrij uitgekeerd kan worden.....

Ook zonder huis en hypotheek mag je dit spaardeel doorzetten en eventueel gebruiken voor nieuwe woning als deze ooit zou komen.

Door de 15 of 20 jaren vol te maken is het alsnog belasting vrij, en dat je tijdelijk moet lenen omdat je dit geld niet mag gebruiken had je bij afsluiten kunnen weten.

Die looptijd staat er niet voor niets en als je niet doorvraag loop je dit risico.

Bij een normale ouderwetse hypotheek had U dit niet gehad, en dat het minder voordeel geeft in berekening, U weet nu waarom ik soms iets leuk op papier toch niet koop.