[ archief ] hypotheekverstrekking

[Annia]

Van diverse door ons benaderde hypotheekverstrekkers, krijgen we een nee op de vraag of zij ons een lening willen verstrekken (van een bepaalde hoogte). Dat komt niet door de hoogte van ons inkomen, maar door het feit dat we freelancers zijn en een jonge onderneming hebben (2 jaar geheel jaarcijfers, 1 jaar gedeelte freelance, gedeelte loondienst).

Tot nu toe is er 1 bank die akkoord gaf (voor het gewenste bedrag) na een gesprek en bekijken van al onze gegevens. Voorwaarden en dergelijke voor ons ok. Nu vraag ik me af of het onverstandig is om een bod te doen: aangezien je aan zo'n eerste gesprek geen rechten kunt ontlenen, hebben we immers nog geen garanties. Ik weet wel dat je met ontbindende voorwaarden onder de koop uit kunt als..... maar daar laat ik het liever niet op aankomen. Voor geen van de partijen leuk.

Hoeveel risico is er dat na mondelinge toezegging op basis van dezelfde cijfers een paar weken later er toch een "nee" komt? bij aanvraag offerte? (gaan we uit dat BKR niet speelt en alle inkomensgegevens kloppen)

[sjorsie1982]

Dit risico loopt iedereen, daarom zijn er ontbindende factoren in het koopcontract.
Het is geen ramp om daarvan gebruik te maken, ze zijn er niet voor niks.
Ik zou gewoon een bod doen en als je geen hypotheek kan krijgen je beroepen op de ontbindende factoren.

Ik heb in mijn koopcontract laten zetten dat ik een hypotheek met NHG wil hebben en dat ik het kan ontbinden als ik geen NHG kon krijgen.
En met NHG is het simpel, voldoe je niet aan 1 letter dan krijg je het niet.

[Annia]

wij willen kopen zonder NHG (bedrag te hoog), dus dat speelt niet mee in ieder geval.

[Rense]

@annia
Je moet ALTIJD de ontbindende voorwaarde financiering in de koopakte laten opnemen. Het feit dat jij een offerte krijgt zegt namelijk nog niets.

De financiering is pas akkoord na acceptatie van ALLE stukken.
De offerte is daar slechts een onderdeel van.

Houdt dus een ruime termijn (circa 4 - 6 weken) aan om de financiering rond te krijgen, en zorg dat in die periode jullie gehele dossier is beoordeeld door de geldverstrekker.

Pas wanneer de geldverstrekker een bevestiging naar de notaris heeft verzonden is de financiering akkoord.

Succes....

[peter in het oosten]

Als je de zaak hebt voorgelegd wil de bank toch ook wel schriftelijk verklaren dat je het hypotheekbedrag kan lenen. Uiteraard wel onder voorbehoud van alle overige zaken zoals taxatie, acceptabel onderpand etc.

[Rense]

@Peter
Dat is dus de offerte.

Dat is dus nog geen DEFINITIEVE ACCEPTATIE van de lening.

Je zou niet de eerste zijn die wel een offerte heeft ontvangen maar geen definitief akkoord krijgt van de bank.

Geen ontbinding financiering ..... 10% boete

Succes.......

[sjorsie1982]

Mijn voorbeeld van NHG was dus meer een voorbeeld dat je ZELF kan bepalen welke ontbindende factore je in je koopakte wil. De verkoper moet het natuurlijk wel goed vinden.
Laat je dus niet wijs maken door de verkoopmakelaar dat er standaard stukken zijn. Als jij langer dan 4 weken wilt, dan kan dat gewoon.

[niels3]

kunt u mij ook vertelen wat sparck hypotheeken is ik heb mijn huis verkocht en moet geld toe betaalen groetjes karin

[FiscaalJurist]

Geachte Rense,

Uw opmerking bevreemdt mij. Als de bank offerte uitbrengt doet zij onherroeppelijk aanbod voor een bepaalde tijdsduur. Je ziet dit ook terug in het feit dat er twwe handtekeningen onderstaan. De bank zal dus bij acceptatie door klant de offerte gestand doen, tenzij er nieuwe feiten aan het licht zijn gekomen die de bank ten tijde van het opmaken van de offerte niet wist en waarvan indien ze hier jennis van had kunnen nemen de offerte niet zou hebben verstrekt.

KUnt u wat meer feiten geven? Welke bank doet zijn offerte geen gestand?

[Rense]

@Fiscaal Jurist

ELKE BANK

Een offerte is niets meer dan een toezegging van de bank dat zij de gelden willen verstrekken mits alle aangeleverde gegevens correct zijn.

Tevens kan de bank aanvullende stukken vragen en op grond hiervan de financiering afwijzen. Juist in de huidige markt (kredietcrisis) zijn banken zeer inventief in het verzinnen van redenen om de financiering niet te doen. (Meneer werkt er wel al 10 jaar maar heeft een aantal inkomensbestanddelen die bij ziekte weg kunnen vallen dus nemen we niet het volledige inkomen mee en gaat de financiering dus niet door).

Een offerte zegt dus nog helemaal niets over het daadwerkelijk doorgaan van de financiering

[debeurd]

het is niet de eerste keer op dit forum dat fiscaal jurist volledig de plank misslaat.

in de offerte staat duidelijk vermeld dat definitieve acceptatie pas plaats vindt na beoordeling van alle stukken. aan de hand van de ingediendE stukken kan bank aanvullende stukken eisen.


heb je zelf eigenlijk wel ooit een hypotheekafhandeling van dichtbij meegemaakt fiscaaL jurisT?

[johil]

Zoek een goede tussenpersoon met verstand van cijfers van een onderneming. Deze zorgt dat je de offerte pas ontvangt nadat de hypotheekbank het (zakelijke) inkomen obv cijfers en aangiften IB heeft gefiatteerd. Je weet dan dat de hypotheek doorgaat nadat je de hypotheekofferte hebt getekend.
Je kan als zelfstandige in sommige gevallen (en zeker als het inkomen; dit heet dan winst uit onderneming, voldoende is) na 1 boekjaar al een hypotheek krijgen.

[mmichel]

Oh, dus al na één jaar winst uit onderneming?! Lijkt me voor veel ondernemers onhaalbaar, gezien de investeringen en aftrek plus verrekeningen. Hoe krijg je dan een hypotheek?

Doe eens een voorbeeld? Geloof er niets van. Bij veel goede en gezonde zaken worden nu de duimschroeven aangedraaid. Uitzonderingen daargelaten, maar dat zijn ECHT uitzonderingen, de rest moet knokken voor een hypo, terwijl er niets loos is.
Dan kun je tussenpersonen inschakelen maar die kunnen net zoveel als jij, namelijk NIETS!
Want wie bepaalt of het inkomen voldoende is? De bank, en die regels rekken behoorlijk veel op richting het bankwezen.

[johil]

Er zijn veel mensen die uit loondienst gaan en bijvoorbeeld als ZZP'er voor zichzelf beginnen. Dit gebeurt geregeld in de aannemerij, bv een stucadoor. Deze personen verdienen dan vaak meer dan ze in loondienst waren. Het salaris dat ze over de afgelopen 2 jaar in loondienst hadden, wordt dan tesamen met de winst uit onderneming (bv het 1e jaar) meegenomen voor de berekening van het gemiddelde inkomen. Afhankelijk van het tijdstip van het aanvragen van de hypotheek wordt dan ook wel eens om tussentijdse cijfers en een prognose gebaseerd op de orderportefeuille, aan de bank aangeleverd.
Het gaat de bank om een inkomen met een bestendig karakter, en daarbij is niet altijd van belang of dit in loondienstverband is of dat het een zelfstandige betreft. Een goede onderbouwing van de jaarcijfers etc door de tussenpersoon is hierbij van groot belang.

[Rense]

@Johil
De laatste tijd waarschijnlijk geen hypotheek meer gesloten?

Uw voorbeeld is absoluut niet conform de werkelijkheid. Zeker niet voor iemand die in de bouw werkt.
Banken gaan weer op hun strepen staan en eisen 3 jaarrapporten. Hiervan willen zij inderdaad wel het gemiddelede pakket (mits dit niet hoger is dan het laatste jaar).

Hypotheken op basis van 1 jaar zelfstandigheid komen in de huidige markt niet meer voor!

Succes....

[johil]

Als het inkomen voldoende is dan is het bij mij nooit voorgekomen dat de hypotheek werd afgewezen op het feit dat de aanvrager een zelfstandige is. Ik weet dat er banken zijn die alleen aan zelfstandigen hypotheek willen verstrekken als men van 3 boekjaren cijfers kunnen overleggen, maar er zijn ook genoeg banken die deze restrictie niet toepassen.
Bij sommige banken kun je als tussenpersoon op basis van kamer van koophandel-nummer checken wat zijn aan cijfermateriaal nodig hebben. Het kan zo zijn dat zij alleen de meest recente aangifte inkomstenbelasting nodig hebben en dan uitgaan van het bedrag dat daarin vermeld wordt als "winst uit onderneming" of "salaris" uit eigen BV. Als dit inkomen voldoende is voor de hypotheek dan kunnen zij binnen enkele dagen een harde offerte uitbrengen.

[anja801]

hallo

ik en mn vriend hebben een appartement gekocht maar is het zeer belangrijk voor de bank om de bijlage er bij te hebben van de vereniging van eigenaren
ik sta met de rug tegen de muur we hebben nog steeds geen finaal akkoord van de bank ik hoop dat iemand mij kan helpen

[Erkend Adviseur]

Dit soort zaken moet je bij de verkopende makelaar los zien te krijgen. De bank wil waarschijnlijk inzicht krijgen in de reserve van de VVE.

[Erkend Hyp. Adviseur]

Beste Annia,

Ik heb je probleempje gelezen. Mijn advies is de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst tijdig te laten verlengen en als verkopende partij daar niet aan mee wil werken dan de koopovereenkomst ontbinden. Ontbinding v/d koopovereenkomst hoeft immers niet definitief te zijn in die zin dat je een nieuwe overeenkomst voor dezelfde woning kunt afsluiten op het moment dat je zeker weet dat de gewenste hypotheek in orde komt. Uiteraard wel omslachtig maar...... wel veilig

M.v.g. www.hypotheken.net