Radar

We moeten volgende week naar de notaris om de hypotheek te laten passeren, maar waarschijnlijk gaat de bank roet in het eten gooien. We hebben ongeveer 1,5 maand geleden de offerte ondertekend en nu moeten ze nog allerlei research doen. Als dit volgende week niet lukt, kan ik dan uitstel krijgen voor 8 dagen en moet ik dan ook die 10% boete betalen en vraag 2 kan ik dit juridisch verhalen op de bank. Tenslotte kunnen wij door hun nalatigheid niet op tijd passeren.

Weet je ook waarom je bank zo veel tijd nodig heeft? Zijn alle stukken op tijd aangeleverd? Ook van je tussenpersoon naar de bank? Is de overlijdensrisicoverzekering al geaccepteerd?

Ik moet ook volgende week passeren, mijn hypotheekofferte (abn amro) is op 3 juni ondertekend en gisteren finaal akkoord gegeven. Mijn tussenpersoon heeft flink achter ABN aan moeten zitten voordat er wat gebeurd, en dat gebeurde pas nadat ik flink achter m'n tussenpersoon aan zat. Je tussenpersoon kan zijn accountmanager inschakelen als er echt haast moet worden gemaakt.

Je hebt 1, 5maand geleden de offerte getekend; dan mag je blij zijn als de bank volgende week de stukken bij de notaris heeft. De meeste banken hebben er 2 maanden voor nodig om van offerte tot hypotheekopdracht bij notaris te werken. Dat is een vrij algemeen bekend feit.

Maar als de woning volgende week niet overgedragen kan worden, kan de verkoper de schade die hij hierdoor loopt op je verhalen. Denk dan aan doorlopende hypotheekrente/misgelopen rente op spaarrekening en doorlopende verzekering. Aan de andere kant is de schade voor jou dan niet zo groot omdat deze voor jou ook later ingaan.

Pas als de verkoper een ingebrekestelling verstuurd, heb je nog 8 dagen de tijd om alsnog de woning af te nemen. Doe je dat dan niet, dan kan de verkoper kiezen:
1. hij laat de koopovereenkomst in stand en eist 3 pro mille van de koopsom per dag (klinkt weinig, maar reken maar eens uit);
2. hij ontbindt de koopovereenkomst en eist 10% van de koopsom als boete;
3. hij doet niets en eist alleen de vergoeding zoals ik hiervoor aangaf.

Je kunt proberen deze schade te verhalen op de bank, maar vaak lukt dat niet. De bank doet pas iets op het moment dat je alle stukken compleet en tijdig hebt aangeleverd. De kans is dus klein dat je iets krijgt van de bank. En daarbij komt: jij hebt de bank uitgezocht, de bank jou niet. Er zit dus een behoorlijk stuk: eigen risico/eigen schuld (juridisch gezien).

Succes en veel plezier met verhuizen alvast trouwens!

Als de bank 1,5 maand niets heeft gedaan en nu pas wakker worden, kan het vaak snel geregeld worden.

Het is toch niet zo dat ze nog stukken van jou moesten ontvangen? Dan ben je namelijk net zo in gebreken.

In de koopakte staat dat je een ontbindende voorwaarde van financiering hebt (normaal gesproken). Wat gebeurt er nu als de hypotheek zo ie zo niet geaccepteerd kan worden? Daar is die periode voor zodat je bank kan uitzoeken of de hypotheek goedgekeurd word. Als het nu niet lukt ben je de 10% + de bijkomende kosten kwijt.

Als de bank nalatig is geweest, kun je de bank voor de schade aansprakelijk stellen. Neem contact op met je rechtbijstand verzekering of een goede advocaat.

Succes ermee!



http://home.kpn.nl/ronbee2001

Ronbee,
Onzinnig opmerking over ontbindende voorwaarde financiering. Die ziet niet op een termijn waarbinnen je de financiering rond moet hebben, maar op een termijn welke je kunt gebruiken om te kijken of je uberhaupt een financiering kan krijgen. Voor het inroepen van die ontbindende voorwaarde moet je 2 schriftelijke afwijzingen van verschillende banken kunnen overleggen. Niet iets waaruit blijkt dat de bank niet op tijd de financiering geregeld kan hebben. Dan krijg je hem namelijk wel, maar niet op het juiste moment.

De bank zit inderdaad of 1,5 maand stil in afwachting van alle stukken of is wel al bezig met beoordeling van de wel ontvangen stukken (is afhankelijk van de bank). In beide gevallen is de bank niet in verzuim. Ze doen wat ze kunnen en normaliter gesproken duurt het zo'n 2 maand voordat een hypotheek rond is.

Tuurlijk is die periode om de financiering te regelen. Dus geen onzin. Het is idd zo dat je kunt ontbinden als je twee afwijzingen hebt. In de regel is het zo, dat er in ieder geval geen belemmeringen mogen zijn voor het verkrijgen van de financiering.

Stel dat je een op alle gegevens een hypotheek kunt krijgen. De ontbindende voorwaarde verloopt, maar uit het taxatierapport die een week te laat is, blijkt dat de executiewaarde veel te laag is. De bank verstrekt de hypotheek uiteindelijk niet. Wat dan? Dan ben je toch in de spreekwoordelijke aap gelogeerd?

Je hebt dus geen reden meer om te ontbinden oftewel de boeteclausule gaat in werking. En dat is in dit geval dus ook zo. Als hij geen financiering kan verkrijgen gaat hij voor 10 % van de koopsom + bijkomende kosten de boot in.

Ronbee,
Een hypotheek is pas echt rond op het moment dat de bank de stukken naar de notaris heeft gestuurd. Dat red je vaak niet in die periode. Dat je te laat een taxatieopdracht geeft is inderdaad ook eigen schuld. Had je dat maar eerder moeten doen (is veelal het 1e dat gedaan wordt).

Ja dat is inderdaad zo. Dus, zijn de ontbindende voorwaarden wel van belang. Want als je dan geen financiering kunt krijgen, dan kun je ontbinden.

Als je te laat bent met regelen, dan ga je het schip in.

Sedert de economische crisis gaande is verneem ik steeds vaker van soortgelijke problemen. U doet er goed aan naar uw bank te gaan en duidelijk te maken wat of ze nog willen en stelt u hen gerust een limit onder dreiging dan naar een ander te gaan. Het enige wat de bank onderzoekt alvorens u toezegging te kunnen doen ten aanzien van een hypotheek is de actuele handelswaarde van het onderpand en verhouding tot de vraagprijs. Indien men u de hypotheek heeft toegezegd is men daaraan gehouden.