Radar

Bijna 2 jaar geleden hebben wij een hypoyheek afgesloten bij de DSB bank en hebben wij extra ruimte genomen om onze dure schuld af te lossen van het vorige fiasco Defam (aandelenlease). Nu hebben wij nog geen problemen met het betalen van de hypotheek, echter zijn wij wel flink benadeelt met de extra Leven polissen die hiervoor moest worden afgesloten, deze ter waarde van bijna 4000 euro. Welke wij meteen moesten verrekenen met het bedrag dat wij overhielden na afronding hypoyheek. Dit omdat de hypotheek hoger was dan het huis waard is.

Tevens hebben wij een polis van Avero (levenspolis - automatische opbouw van 128,64 per maand) in de hypotheek ingebracht en is deze vastgelegd door de DSB (onderpand). Echter wordt er nagenoeg geen waarde opgebouwd op deze polis in verband met de crisis en is hij bij einde (24jaar) zal hij niet het bedrag waard zijn waarvoor hij in onderpand is genomen door de DSB bank.

Hoe moeten wij dit nu aanpakken? we hebben dus wel een te hoge hypotheek gekregen maar met een redelijke rente van 5,2%, echter zijn wij er wel ingestonken om de extra polissen af te sluiten (Leven), als we deze niet zouden afnemen kwam er geen hypotheek.

Alle info zou mooi zijn, alvast bedankt.

Als ik je verhaal goed begrijp dan:

1. is de hypotheek weliswaar (te?) hoog, maar dat komt omdat een andere schuld bij de hypotheek gevoegd is. Je totale schuld is dus niet of nauwelijks daardoor gestegen? (bv: eerst had je 200.000 hyp schuld en 20.000 consumptief krediet en DSB heeft daar 220.000 hyp schuld van gemaakt).
Dat is toch niet ernstig, in ieder geval niet DSB te verwijten?

2. De rente is best wel laag, in ieder geval niet te hoog. Hoe lang staat-ie vast? Ik neem aan dat als je de oude schuld als consumptief door had laten lopen dat je duurder uit geweest was qua rente.

3. De polis van Avero is al 24 jaar oud, daar heeft DSB ook niks mee te maken

4. Alleen de verzekering van 4.000 zou je kunnen bekijken. Wellicht is daar (extreem) veel provisie op berekend. Maar stel dat de provisie 50% was, en DSB biedt aan 20% (800 euro) terug te betalen, heb je dan een spectaculaire zaak?

Klinkt allemaal niet echt bijzonder.

Heeft dit gevolgen voor je/de nieuwe situatie??

Beste, bedankt voor de reactie, hierbij een aanvulling op;

1. de hypotheeksom is verhoogt van 275.000 naar 355.000, waarvan 26.400,-- schuld ingelost, 11.000 kosten DSB (afsluit/polissen etc..) en een deel op vrije rekening voor verbouw. Dus ruim meer dan ons huis waard blijkt te zijn, executiewaarde staat op overeenkomst als 289.800 euro, hypothecair ingeschreven bedrag is 372.750,--

2. De hypotheek is gedeeld in 261.000 euro aflossingsvrij (30 jaar hypotheek) en 94.000 euro gekoppeld aan onderpand Avero (24 jaar - hypotheek) , nu nog 22 jaar.

3. Dat wil dus ook zeggen dat we nu 7a 8 jaar verder zijn en amper iets hebben opgebouwd, zo kunnen we dan ook niet het 2e gedeelte van de hypotheek inlossen?

4. jah wat kunnen we er aan doen ? weet het even niet meer.

Jullie wel? haha

Alvast bedankt voor de moeite.

Mvg denny

Even los van het DSB-verhaal, voor het grootste deel is dit wel een relatief normale hypotheek, behalve wellicht de verhouding tussen hypotheek en inkomen. Maar daar hebben we hier nu geen zich op.

Een hypotheek van 355 bij een executiewaarde van 290 hoeft op zich niet extreem hoog te zijn. Bij een executiewaarde van 290 hoort een vrije verkoopprijs van zo'n 340.000. Zo je een huis van 340 willen kopen, dan zit je met extra kosten (m.n. overdrachtsbelasting) al snel richting de 370.000. Zou je dus een huis van 340 willen kopen, dan zou daar een executiewaarde van 290 bij horen. Zou je dan 15.000 spaargeld hebben, dan zou je een hypotheek van 355.000 moeten nemen. Dus op zich is de verhouding van 355.000 schuld bij 290.000 executiewaarde niet heel raar.

Binnen je hypotheek is wel en deel aan mogelijk dure polissen opgegaan. Die polissen zijn wellicht duur geweest, maar daar staat ook een dekking tegenover, en je zou ook bij een 'normale' verzekering waarschijnlijk zulke verzekeringen moeten hebben. Die zouden dan waarschijnlijk wel iets goedkoper zijn, en waarschijnlijk ook niet tegen koopsom, maar tegen maandelijkse premie, maar de besparing hierop zal zeker niet 11.000 zijn. Even de afsluitprovisie eraf (stel 1%), dan houd je nog 7500 aan kooppolissen over. Misschien dat je daar een paar duizend op zou hebben kunnen besparen. Maar op het geheel van je hypotheek en de besparing die het je oplevert (omdat je je lening tegen een normale rente hebt) valt dat wel mee. Zeker omdat je ook zo'n zeer interessante rente hebt (zou ik ook wel willen...). Bovendien, als er bv. een overlijdensdekking in zit, houd dan in het achterhoofd dat bij een stel van bv. 35 jaar de man een kans van 1 op de 8 heeft dat hij tijdens de looptijd overlijdt, en de vrouw een kans van 1 op de 10. Dus de kans dat je van die overlijdensdekking gebruik moet maken is best redelijk groot.

Die levenspolis is dan wel weer een vervelend product. Waarschijnlijk is het een product waar redelijk veel kosten in zitten. Maar die kosten zitten vooral in de eerste jaren, en omdat de waarde van het product afhankelijk is van de beleggingen, zal de waarde de afgelopen paar jaar flink gedaald zijn. Maar aan de andere kant is de beurs het afgelopen halfjaar flink hersteld, dus kan het met de waarde nog wel een beetje meevallen. Bovendien worden nu in de goedkope tijd beleggingen van je inleg gekocht. Het resultaat zou uiteindelijk dus misschien best kunnen meevallen. Maar het is dan wel verstandig om (als het mogelijk is) de overlijdensdekking in die polis zo laag mogelijk te maken, omdat die waarschijnlijk relatief duur is.

Dus op zich valt deze hypotheek, zeker voor een dsb-hypotheek, nog wel mee. (Vooral ook vanwege die 5,2%...) Maar je moet het natuurlijk wel kunnen betalen. En als het daar aan schort, dan wordt het lastig. Maar dan is eigenlijk gewoon je huis te duur voor je inkomen (plus je al bestaande schuld).