[ archief ] Niet ingelicht door makelaar geen Bankgarantie

[jolique]

Ons huis heeft 3 jaar via @@@@@ Makelaardij te Zoetermeer in de verkoop gestaan. December 2009 meldde zich uiteindelijk een koper en is het voorlopig koopcontract opgesteld en door beide partijen ondertekend met een opleverdatum op 1 maart 2010. De datum dat de bankgarantie gesteld moest zijn werd gesteld op 1 februari. Rond die tijd hebben wij onze makelaar meermalen gevraagd naar de stand van zaken betreffende de verkoop van onze woning aangezien wij aan het uitkijken waren naar een andere woning. Onze makelaar bleef ons echter verzekeren dat alles in orde was en dat alles goed kwam. Hij heeft ons zelfs nog aangeboden om het eventuele voorlopige koopcontract voor onze volgende woning te controleren op eventuele valkuilen dus hij wist dat wij bezig waren met het zoeken naar een andere woning (nogal logisch als je 1 maart je oude huis moet opleveren). Aangezien wij nog steeds geen andere woning gekocht hadden en het allemaal toch wat kort dag werd hebben wij de koper van onze woning gevraagd om uitstel van oplevering van 1 maart naar 15 maart hetgeen direct toegezegd werd omdat het de koper ook erg goed uitkwam aangezien hij het erg druk had.
Eerste week maart hebben wij besloten tot de aankoop van een andere woning en het voorlopig koopcontract hiervoor getekend met een oplevering op 12 maart.
Wie schetst onze verbazing echter toen wij 2 dagen voordat wij onze nieuwe woning gingen kopen een telefoontje kregen van de notaris van de koper van onze oude woning dat er van de koper nog steeds een aantal stukken voor de overdracht op 15 maart ontbraken, waar onder de hypotheek. Alle alarmbellen gingen natuurlijk bij ons af en wij vroegen de notaris of de andere stukken dan wel allemaal in orde waren en of er wel op de gestelde datum van 1 februari de bankgarantie gesteld was. Dit bleek niet het geval te zijn en de notaris gaf aan dat hij de koper zowel als onze makelaar hiervan schriftelijk op de hoogte had gebracht er vanuit gaande dat onze makelaar zijn plicht zou vervullen door ons daarvan op de hoogte te brengen. Dit is echter nooit gebeurd!!! en dit terwijl wij er vele malen naar gevraagd hadden bij onze makelaar die alsmaar bleef zeggen dat alles in orde was en dat goed ging.
Nu zitten wij dus met de volgende twee problemen:
1. De koper van ons oude huis heeft - na de officiele ingebreke stelling die hij van onze makelaar heeft ontvangen - nog steeds geen bankgarantie gestort (10% v.d. koopsom) en ook op de boete van 3 promille per dag die 8 dagen na de ingebrekestelling van toepassing is reageert hij niet, hij zei nog steeds toe de woning te zullen afnemen maar dat blijkt verder nergens uit. Nu, er zijn inmiddels 3 weken verstreken sinds de ingebrekestelling, blijkt bij telefonisch contact van onze makelaar dat de koper is ontslagen bij zijn werk en dat de koper niet meer reageert op de telefoontjes van de makelaar. Aangezien er dus ook geen bankgarantie gestort is moeten wij nu maar zien hoe wij aan ons geld komen.

2. Wij vinden dat onze makelaar, lid van de NVM, hier een duidelijke beroepsfout heeft gemaakt door ons niet in te lichten nadat zij door de notaris ingelicht waren dat de bankgarantie niet gesteld was. Zij zijn hiermee dus ingebreke gebleven om hun clienten (wij dus) te beschermen tegen datgeen dat nu dus gebeurd is. Wij hebben speciaal 3 jaar gewacht met het gaan zoeken naar een andere woning omdat wij niet het risico wilden lopen om een andere woning te hebben zonder de oude te hebben verkocht. Nadat de termijn van de bankgarantie verstreken was en wij van onze makelaar alleen maar steeds te horen kregen (na daar dus nadrukkelijk steeds om te vragen) dat alles in orde was, zijn wij dus de eerste week van maart (toen dus pas) echt gegaan voor de aankoop van onze nieuwe woning en nu zitten wij dus alsnog met dubbele lasten aangezien onze makelaar in gebreke is gebleven door ons niet in te lichten.
Onze makelaar heeft naderhand wel alles netjes gedaan (de ingebrekestelling en de aansporingen naar de koper toe om alsnog het huis af te nemen) maar dit was natuurlijk mosterd na de maaltijd en nu zegt de makelaar dat hij verder niets voor ons kan doen. Wij kunnen niet geloven dat een officiele NVM makelaar hier zomaar mee kan wegkomen. Door onze opdracht voor de verkoop van ons huis op zich te nemen heeft hij - als NVM makelaar - toch een verplichting om ons van A tot Z (dus van de eerste advertenties tot de laatste gang naar de notaris voor de overdracht) te begeleiden in het verkoopproces en ons die tijd te beschermen tegen onheil op dit terrein. Wij betalen hem tenslotte de riante som van 1.3% van de verkoopwaarde (in ons geval ligt er een rekening klaar van 5400 euro !!!) en daar mag je dan als verkoper ook wel wat voor verwachten. Nu echter puntje bij paaltje gaat komen zegt de makelaar dat zij verder niets voor ons kunnen betekenen. Sterker nog, toen wij hem voorstelden om tot een regeling te komen durfde hij te zeggen dat wij zelf ook in gebreke waren gebleven door niet zelf bij de notaris van de koper de informeren of alles wel in orde was. Dit is naar onze mening toch echt te gek voor woorden, daarvoor hadden wij nou juist een makelaar ingeschadeld. Wij hadden al voorgesteld dat, aangezien zij duidelijk in gebreke zijn gebleven volgens de NVM code en een beroepsfout gemaakt hebben door ons niet in te lichten, en wij alleen door hun fout dus nu in onze huidige zeer benarde situatie zitten, dat de makelaar bijvoorbeeld voorlopig de dubbele lasten voor de oude woning op zich neemt totdat die daadwerkelijk verkocht is maar de makelaar geeft aan hierna helemaal niets meer voor ons te kunnen beteken (alleen misschien een kleine korting op hun rekening) en dat wij nu maar via advocaten ons recht moeten halen. Een advocaat kost 200 euro per uur en dit zouden duizenden euro's aan kosten gaan worden die wij uiteraard ook niet hebben.

Inmiddels een dure advocaat ingeschakeld.... wie heeft zoiets eerder meegemaakt en wat kunnen we verwachten ??

Jos

[Sjors_B]

Er zijn helaas koper die 10 % en andere kosten niet zomaar gaan betalen, sommigen zeggen gewoon ga maar procederen bij de rechtbank.

Ik zou de makelaar een brief schrijven en melden voorlopig de rekening aan te houden ( dus voorlopig niet betalen). U moet hem in gebreke stellen of uw advocaat.

[jolique]

Er is inmiddels een jaar voorbij en de verzekering van de Makelaar heeft schuld bekent en betaald(e) de kosten voor de oude woning.... Sinds 2 maanden blijft betaling echter achterwege. Bij de ex-kopers blijkt geen cent te halen.... Ik kan daar niet mee leven.... Je tekent een koopcontract en kan dus anderen diep in de schulden storten en je kan daar ook nog mee weg komen !! Voor ons onbegrijpelijk. De ex-kopers moesten immers een DWANGsom betalen voor het niet afnemen van de woning die dwang blijkt dus nergens uit. Wie weet hoe nu verder,

Gr. een radeloze dubbel huizenbezitter

[mmichel]

Een uitspraak Van het hof :

Dus ik zou je geld bij de notaris gaan claimen. Deze dient onpartijdig te zijn en beide partijen te voorzien van relevante informatie.
................................................

Een notaris heeft van de verkopend makelaar een koopovereenkomst ontvangen. De makelaar heeft aan de notaris verzocht om alle correspondentie ter zake aan hem te richten. Daarnaast verzoekt de makelaar aan de notaris om hem op de hoogte te stellen van de betaling van de waarborgsom ten behoeve van verkoper door de koper.

De koper betaalt deze waarborgsom niet. De notaris meldt dit slechts aan de makelaar en verzuimt dit aan de verkoper te melden. Na enige tijd adviseert de notaris de verkoper wel om de koper hiervoor in gebreke te stellen. Prestatie blijft ook na ingebrekestelling uit en de verkoper ontbindt de koopovereenkomst, waarna hij de boete vordert.

Verkoper vindt dat de notaris niet heeft gehandeld zoals het een zorgvuldig notaris betaamt en dient een klacht in bij de Kamer van Toezicht voor (kandidaat-) notarissen (KvT). Volgens de verkoper had de notaris ook aan de verkoper moeten berichten dat de waarborgsom niet ontvangen was en had de notaris de koper in gebreke moeten stellen.

De Kamer van Toezicht oordeelt dat de klacht ongegrond is. De verkoper gaat in hoger beroep tegen deze uitspraak. Het hof is anders dan de Kamer van Toezicht van oordeel dat de notaris te kort is geschoten in de begeleiding van de verkopers. Volgens het hof had de notaris persoonlijk contact met de verkopers moeten zoeken toen betaling van de waarborgsom uitbleef. Hij had niet mogen volstaan met enkel de mededeling aan de makelaar. Dit was alleen toegestaan als de notaris daartoe van zijn cliënt opdracht heeft ontvangen. Dat was in het onderhavige geval niet aan de orde.

[marcel75]

Mmichel,
Je moet een uitspraak van de kamer van toezicht niet verwarren met schadeplichtigheid.

[mmichel]

Mmichel,
Je moet een uitspraak van de kamer van toezicht niet verwarren met schadeplichtigheid.

Dat beweer ik ook niet. Althans, ik zou het anders moeten formuleren. Het hof heeft de uitspraak van de kamer van toezicht vernietigd en beslist anders.

Ik ben geen jurist, maar het lijkt me handig om óók even te kijken naar het handelen van de notaris. Bij iedere transactie ben ik nog altijd door een notaris op de hoogte gesteld, zowel aan de verkopende als ook aan de kopende kant.

Indien jij meer kennis hebt, adviseer deze TS dan.

[marcel75]

Mmichel,
Maar het Hof Amsterdam is in dit geval de beroepsinstantie van de Kamer van Toezicht voor Notarissen en Kandidaat-notarissen. Het is dus nog steeds geen civiele uitspraak, alleen een tuchtrechtuitspraak. De tuchtuitspraak kan echter wel als bewijs worden gebruikt in een civiele zaak. Het is dan geen dwingend bewijs.

Mocht het om gelijke feiten gaan, dan zou de notaris inderdaad aansprakelijk kunnen zijn.

[mmichel]

Mmichel,
Maar het Hof Amsterdam is in dit geval de beroepsinstantie van de Kamer van Toezicht voor Notarissen en Kandidaat-notarissen. Het is dus nog steeds geen civiele uitspraak, alleen een tuchtrechtuitspraak. De tuchtuitspraak kan echter wel als bewijs worden gebruikt in een civiele zaak. Het is dan geen dwingend bewijs.

Mocht het om gelijke feiten gaan, dan zou de notaris inderdaad aansprakelijk kunnen zijn.

Dit begrijp ik, het was ook een voorzet voor Topic-Starter. Gelukkig laat ikzelf dit soort voorvallen geheel aan een advocaat over. Simpelweg omdat je zelf nooit de juiste kennis paraat hebt. Ieder zijn vak