Radar

Hallo allemaal,

De volgende situatie zal ik proberen zo goed mogelijk uit te leggen.
Ik hoop dat het lukt omdat ik helaas vrijwel helemaal geen verstand heb van de woningbouw en de huurtoeslag.

In 2009 heb ik een sociale huurwoning toegewezen gekregen nadat ik daar via Woningnet op had gereageerd.
De woningen zullen in de laatste maanden van 2010 worden opgeleverd omdat het een nieuwbouwwoning betreft.
Ik heb wel al een reserveringsverklaring gekregen waarop staat dat de rekenhuur 511,50 is (ik neem aan dat dat de rekenhuur van de woning was op het moment dat ik de verklaring kreeg en tekende?)
Op 1 juli 2010 vind weer de jaarlijkse huursverhoging plaats heb ik gelezen op internet.

Het volgende heb ik van iemand gehoord.
In 2008 heeft iemand die ik ken gereageerd op een woning met een rekenhuur van toen rond de 499 euro deze mocht gehurd worden door ook alleenstaande met een inkomen in inkomensgroep 1 (uitgaande van de huurinkomen tabel van dat moment op Woningnet).
Ze stond toen helaas niet boven aan de lijst van gereageerde en heeft de woning toen niet gekregen.

In juli 2009 is de rekenhuur omhoog gegaan naar
511,50 euro voor alleenstaande met een inkomen tot 20975 euro per jaar.
Pas geleden is de woning waarop zij had gereageerd leeg gekomen en heeft ze eraan gedacht er weer op te reageren.
De rekenhuur voor de woning zou per 1 juli 2010 met daarin al de jaarlijkse huursverhoging (rond) 516,00 euro worden.
Helaas mag zij nu niet meer op de woning reageren omdat dat niet mag met een inkomen onder de 21450 euro.

Ik hoop dat ik alles goed heb begrepen maar ik ben daar van geschrokken.
In 2008 mocht zij wel op de woning reageren en zou zij ook huurtoeslag mogen aanvragen, in 2009 ook maar in 2010 niet meer (als ik het goed begrepen heb).

Ik heb in de reserveringsverklaring een rekenhuur van 511,50 euro staan, om de woning te kunnen betalen moet ik ook huurtoeslag aanvragen en ik begreep dat ik dat met een inkomen van 14000 euro ook voor in aanmerking zou kunnen komen.
Per 1 juli 2010 vind de jaarlijkse huursverhoging plaats, dus dan gaat toch ook de rekenhuur omhoog van de woning die ik toegewezen heb gekregen.
Als ik dan ook op een rekenhuur van 516,00 euro zou komen of hoger kom ik dan ineens niet meer voor het huis wat ik toegewezen heb gekregen in aanmerking terwijl ik er in 2008 en 2009 wel voor in aanmerking kwam?
Ik heb zelf ook geen inkomen boven de 21450 euro.

Ik ben nu heel erg bang dat het huis niet doorgaat, ik weet niet wat de nieuwe maximale rekenhuur is vanaf 1 juli 2010 met een inkomen tot maximaal 20975 euro per jaar.

Ik dacht dat de huren altijd vast stonden en dat alles geleidelijk mee zou stijgen per jaar (toch ook de rekenhuur) en je zo nooit boven de grens van de huurtoeslag uit kan komen als je er in een voorgaand jaar of voorgaande jaren niet boven de grens van de rekenhuur voor huurtoeslag uit zou komen.

Ik heb er al aangedacht om informatie te vragen bij de belangstingdienst maar durf dat niet goed.
Ik weet niet goed waar ik over praat omdat ik er helemaal geen verstand van heb, ik ben bang als iemand me iets vraagt er geen antwoord op weet omdat ik niet weet waar ze het over hebben, daarbij heb ik ook enorme telefoonangst.

Ik dacht ik probeer het daarom maar via deze weg, misschien hebben jullie hier verstand van of ervaringen mee.

Alvast hartelijk bedankt.

Sprietje

Rekenhuur is.........

Wegens fouten verwijderd, onder staat goede antwoord.

Sorry...

stofzuigertje schreef:Rekenhuur is betaalde prijs - servicekosten.
Dus blij flat gaat de lift er vaak nog af.

Als de huren stijgen kun je subsidie mislopen, dat is dan jammer maar je mag altijd een goedkopere woning zoeken maar of je die kunt vinden, daar houden ze nooit rekening mee.

betaalde prijs - servicekosten= kale huur. Rekenhuur=kale huur +(bepaalde) servicekosten
De beschreven situatie lijkt meer op beleid van gemeente/woningcooperatie daar de genoemde prijzen onder de max. rekenhuur voor huurtoeslag uitkomen. Overigens is er uitgebreide informatie over huurtoeslag te vinden op de website van toeslagen.

Hoi Sprietje,

Ik ga hier even op reageren om een reden heb die ik hier niet neer kan zetten. Laat ik het zo zeggen: ik heb mijn woning ook via Woningnet, maar wil absoluut niet op het forum hebben in welke plaats ik woon.

De rekenhuur per maand is een belastingtechnisch begrip. Dat is de kale huur, inclusief het deel van de 'schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten' en de 'energiekosten gemeenschappelijke ruimten', dat subsidiabel is.

Stel dat de schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten 21 euro bedragen, dan krijg je over maximaal 12 euro huurtoeslag. De rest van het bedrag moet je zelf volledig betalen.

Nu is het zo dat de jaarlijkse huurverhoging gewoon doorgevoerd kan worden. In mijn geval (ik kreeg mijn woning in juni 2008) kon de huurverhoging per 1 juli gewoon doorgevoerd worden, omdat het op tijd is aangezegd. Dus ook de rekenhuur werd toen hoger.

Dan die huur van 516 euro. Als het om het complex gaat wat ik vermoed, dan zijn er twee types woningen. De een is een paar euro duurder dan de ander. Voor de eerste krijg je als alleenstaande geen huurtoeslag, voor de tweede wel. Je vriendin moet dan even goed navragen hoe een en ander zit. Die 516 euro zou dan heel goed de kale huur kunnen zijn, dus zonder de schoonmaak- en servicekosten, in plaats van de rekenhuur. Dan is dat ook de reden dat er een minimale inkomensgrens wordt gesteld, immers, een kale huur van 516 euro is te hoog voor de huurtoeslag, dus er moet voldoende inkomen zijn.

Als het inderdaad om dit complex gaat, moet je vriendin maar even bij de wbv informeren of het om een tussenwoning of een hoekwoning gaat. De tussenwoningen zijn de duurdere. Ik vermoed dat, als het inderdaad om dit complex gaat, je vriendin op een tussenwoning wilde reageren in plaats van op een hoekwoning.

Verder denk ik dat jij je niet teveel zorgen moet maken over je eigen woning. Vanaf 1 juli verandert inderdaad de rekenhuur, maar ook de grenzen van de huurtoeslag worden aangepast. En dan val je weer binnen de grenzen.

Maximale huurgrens is € 647,53.

zalmmetwijn schreef:Maximale huurgrens is € 647,53.

Dat klopt, maar dat is weer een ander verhaal. Als je een woning nieuw huurt zit de maximale subsidiabele kale huur rond de 500 euro voor een alleenstaande. Als je minimaal een half jaar in de woning woont, en de huurprijs stijgt boven de oorspronkelijke maximale norm, dan kun je inderdaad over het meerdere alsnog huurtoeslag krijgen, tot dat bedrag van 647,53 euro.

Ook als je goede redenen hebt (supergroot gezin, speciaal aangepaste woning) mag je duurder huren, tot 647,53 euro.

witte angora schreef:

zalmmetwijn schreef:Maximale huurgrens is € 647,53.

Dat klopt, maar dat is weer een ander verhaal. Als je een woning nieuw huurt zit de maximale subsidiabele kale huur rond de 500 euro voor een alleenstaande. Als je minimaal een half jaar in de woning woont, en de huurprijs stijgt boven de oorspronkelijke maximale norm, dan kun je inderdaad over het meerdere alsnog huurtoeslag krijgen, tot dat bedrag van 647,53 euro.

Ook als je goede redenen hebt (supergroot gezin, speciaal aangepaste woning) mag je duurder huren, tot 647,53 euro.

Dit is al enige jaren niet meer van toepassing bij huurtoeslag. De passendheidstoets geldt niet meer. Maak maar eens een proefberekening op de website van toeslagen met beide bedragen en je ziet het verschil. of zoek het op in de toeslagwijzer op de pagina voor intermediairs.

Allereerst hartelijk bedankt voor jullie reacties en de uitleg.

Ik heb bij de woningbouw al een reserveringsverklaring mogen teken voor de woning die ik toegewezen heb gekregen en die in het najaar opgeleverd zal worden.
Op de verklaring staat dat de rekenhuur €511,50 is.
Bij de brutohuur en de nettohuur staat het bedrag met plus minus maar bij de rekenhuur staat geen plus minus aangegeven.
Denken jullie dat de woningbouwvereniging vanaf 1 juli 2010 de rekenhuur gewoon mee zullen laten stijgen met de subsidiale huurtoeslag grens voor inkomensgroep 1, zodat ik huurtoeslag aan kan vragen? of denken jullie dat het ook mogelijk is dat de woningbouwvereniging de rekenhuur boven de subsidiale huurtoeslag zou kunnen gaan verhogen zodat ik de woning niet meer zou kunnen huren doordat ik dan niet in aanmerking zou komen voor huurtoeslag?
Ik heb geen idee hoe hoog de toegestane rekenhuur is per 1 juli 2010, de nieuwe huur-inkomentabel heb ik nog niet op Woningnet zien staan.
Ik heb de woningbouwvereniging via een e-mail bericht ook om informatie gevraagd en daarin uitgelegd dat ik heel bang ben dat de rekenhuur boven de subsidiale huurgrens komt voor inkomensgroep 1 en ik de woning niet meer zou kunnen huren.
Ik ben altijd bang dat ik rare vragen stel of dat ik zeuderig over kom, ik durf daarom nooit zo goed informatie te vragen bij instellingen, ook ben ik altijd bang dat ik mezelf verkeerd verwoord waardoor ik verwarring schep.

Ik hoop dat alles goed komt.

Sprietje

Hoi Sprietje,

Domme vragen bestaan niet, domme antwoorden wel. Je kunt dit soort vragen rustig aan de wbv stellen, is helemaal geen probleem.

Voor het berekenen van de huurtoeslag kun je het beste even naar de site van de belastingdienst gaan. http://www.toeslagen.nl/reken/toeslagen/hoeveel.html

Hier kun je nagaan of je al dan niet recht hebt op huurtoeslag, en zo ja, hoeveel.

Overigens: mijn rekenhuur voor 2010 (heb het net even voor je opgezocht) bedraagt 511,12 euro. Per 1 juli wordt dat dus enigszins aangepast. De nieuwe kale huur wordt echter 496,00 euro per maand, dus bijna 6 euro hoger. Als het subsidiabele deel van de servicekosten gelijk blijft, zal de rekenhuur dus 517 euro gaan worden. En daar krijg ik dan de huurtoeslag over.

Voor jouw situatie: de wbv zal inderdaad de kale huur per 1 juli vermoedelijk laten stijgen met het inflatiepercentage, 1,2 %, de rekenhuur zal dan hoger worden, maar de bedragen voor de toeslagen zullen door de belastingdienst nog aangepast worden, zodat je alsnog binnen de maxima blijf.

Geen zorg dus. Maar je kunt het altijd voor de zekerheid even navragen, bij de wbv staan ze echt wel voor je klaar.

Bedankt!

In de wet op de huurtoeslag heb ik gelezen dat inkomensgroep 1 een inkomen betreft tot 21450 euro (als ik het goed begrepen heb).
Klopt het als je dan een inkomen hebt onder de 21450 euro per jaar de maximale toegestane rekenhuur/de subsidiale huur dan 517 euro zou zijn per 1 juli 2010?

Sprietje

Ik kan het je eerlijk gezegd niet met zekerheid zeggen, Sprietje. Waarschijnlijk wel, maar voor de zekerheid kun je het het beste even bij de wbv navragen. Maar die zullen het waarschijnlijk ook niet weten, omdat de tabellen nog niet beschikbaar zijn.

Maar ik denk niet dat je je zorgen hoeft te maken. De woning waar je je op hebt ingeschreven is blijkbaar sociale huur, dat mag wettelijk niet boven een bepaald bedrag uitkomen. Mijn woning had eigenlijk meer moeten kosten, maar de gemeente gaf daar geen toestemming voor, met als gevolg dat de eigenaar verlies lijdt.

Maar dat is hun probleem.

Sterker nog, eigenlijk zouden dit koopwoningen worden, met de bijbehorende luxe, maar de gemeente stond er op dat een bepaald percentage van de woningen sociale huur werd.

Het eerste waar je naar kijkt is je inkomen. Jouw inkomen is ruim onder de grens voor een alleenstaande onder de 65 jaar, begrijp ik. Daarna kijken ze bij de belastingdienst naar de hoogte van de huur. Tot en met 2009 werd daar een passendheidstoets op los gelaten. Daar komen de grenzen van net in de 500 euro vandaan waar jullie het over hebben. Veel gemeentes pasten de passendheidstoetsen trouwens al niet meer toe en de belastingdienst vroeg er meestal niet meer naar.
Vanaf 2010 is de passendheidstoets officieel afgeschaft. De maximale huurgrens waarover je nog huurtoeslag krijgt, is nu de bovengrens van meer dan 600 euro. Daar blijf jij met je nieuwe woning nog ruim onder. Je kunt dus gewoon huurtoeslag krijgen. Je kunt dit ook laten narekenen op het dichtsbijzijnde belastingkantoor.

rollertje schreef:Het eerste waar je naar kijkt is je inkomen. Jouw inkomen is ruim onder de grens voor een alleenstaande onder de 65 jaar, begrijp ik. Daarna kijken ze bij de belastingdienst naar de hoogte van de huur. Tot en met 2009 werd daar een passendheidstoets op los gelaten. Daar komen de grenzen van net in de 500 euro vandaan waar jullie het over hebben. Veel gemeentes pasten de passendheidstoetsen trouwens al niet meer toe en de belastingdienst vroeg er meestal niet meer naar.
Vanaf 2010 is de passendheidstoets officieel afgeschaft. De maximale huurgrens waarover je nog huurtoeslag krijgt, is nu de bovengrens van meer dan 600 euro. Daar blijf jij met je nieuwe woning nog ruim onder. Je kunt dus gewoon huurtoeslag krijgen. Je kunt dit ook laten narekenen op het dichtsbijzijnde belastingkantoor.

Passenheidtoets werd al vanaf 2008 niet meer gedaan en in 2007 slechts mondjesmaat.

Passendheidstoets werd in 2008 zeker nog gedaan. De tussenwoningen in mijn flat deden in dat jaar iets meer dan 510 euro per maand, daar konden één- en twee persoonshuishoudens geen huursubsidie voor krijgen.

Reden dat veel mensen die woningen lieten liggen.

witte angora schreef:Passendheidstoets werd in 2008 zeker nog gedaan. De tussenwoningen in mijn flat deden in dat jaar iets meer dan 510 euro per maand, daar konden één- en twee persoonshuishoudens geen huursubsidie voor krijgen.

Reden dat veel mensen die woningen lieten liggen.

Dat is onjuist. Wellicht dat het te maken heeft met beleid van de gemeente voor wat betreft toewijzing, niet met huurtoeslag. Huursubsidie bestaat sinds 1 januari 2006 niet meer.

Passendheid

Vanaf 1 januari 2008 let de belastingdienst niet meer op de passendheid van uw woning. Dat betekent dat de belastingdienst niet meer aan uw gemeente vraagt of uw nieuwe woning past bij uw persoonlijke en financiële situatie.

Ik weet toch echt wel wat ik schrijf, de vierde woning is aan nr. 31 op de lijst verhuurd omdat degenen die hoger op de lijst stonden geen huursubsidie kregen. Wat ook al in de advertentie stond, maar goed.

De gemeente stond hier totaal buiten, die hebben alleen bepaald dat het sociale huur moest zijn.

witte angora schreef:Ik weet toch echt wel wat ik schrijf, de vierde woning is aan nr. 31 op de lijst verhuurd omdat degenen die hoger op de lijst stonden geen huursubsidie kregen. Wat ook al in de advertentie stond, maar goed.

De gemeente stond hier totaal buiten, die hebben alleen bepaald dat het sociale huur moest zijn.

Ik weet ook wel wat ik schrijf. De toets is voor de, nogmaals, huurtoeslag afgeschaft en werd in 2008 niet meer al niet meer uitgevoerd. Google maar op het onderwerp en dan zul je het zelf zien. Dat gemeenten soms een apart toewijzingsbeleid hebben, los van de vraag of er recht op huurtoeslag is, staat hier buiten.

Ik werk bij de belastingen en ben gespecialiseerd in de toeslagen. De pasendheidstoets is pas dit jaar officieel afgeschaft. Veel gemeente werkten er al langer niet meer mee, maar officieel bestond deze toets nog wel. Hij werd ook nog wel toegepast, alleen niet zo actief als een paar jaar geleden. Er waren echter nog een flink aantal gemeentes die in hun woningbeleid er nog wel rekening mee hielden en wel om de huurders te beschermen tegen te hoge vaste lasten in verhouding tot hun inkomen.
Veel mensen noemen de huurtoeslag nog huursubsidie, maar bedoelen daar dan wel huurtoeslag mee. Wat maakt het woord in dit geval nu uit?

rollertje schreef:Ik werk bij de belastingen en ben gespecialiseerd in de toeslagen. De pasendheidstoets is pas dit jaar officieel afgeschaft. Veel gemeente werkten er al langer niet meer mee, maar officieel bestond deze toets nog wel. Hij werd ook nog wel toegepast, alleen niet zo actief als een paar jaar geleden. Er waren echter nog een flink aantal gemeentes die in hun woningbeleid er nog wel rekening mee hielden en wel om de huurders te beschermen tegen te hoge vaste lasten in verhouding tot hun inkomen.
Veel mensen noemen de huurtoeslag nog huursubsidie, maar bedoelen daar dan wel huurtoeslag mee. Wat maakt het woord in dit geval nu uit?

Passenheidtoets werd door de belastingdienst geïnitieerd en niet door de gemeente. De formulieren daarvoor zijn in de loop van 2007 niet meer verstuurd aan gemeenten en in 2008 helemaal niet meer. Bij bestaande gevallen waarbij de huurtoeslag/huursubsidie eerder was geweigerd, bleef dit bij nieuwe aanvraag gehandhaafd. Aanvragen boven de grens waar het hier over gaat werden zonder meer toegekend. Zie ook de kamerstukken hierover 31700-XVIII nr.67

In hoeverre de gemeente waar ik woon er iets mee te maken had weet ik niet, ik heb alle informatie van de woningbouw. Kan best zijn dat die wat achterliepen of, om inderdaad mensen met lage inkomens te beschermen tegen te hoge woonlasten, dat de wbv de oorspronkelijke grenzen nog gehandhaafd heeft.

Vanwege het feit dat alle appartementen bestemd waren voor starters op de woningmarkt, dus in het algemeen voor mensen die nog geen hoge inkomens hadden, is dit helemaal zo gek nog niet.

Wel vreemd is dan dat de mensen die voor de iets duurdere tussenappartementen gingen ronduit voorgelogen zijn dat ze geen huurtoeslag konden krijgen, terwijl dit wel zo was. Immers, de belastingdienst bepaald dat, niet een of andere suffige wbv.