[ archief ] ex partner wil niet meewerken aan constructie

[eric1959]

Ook ik lig helaas in scheiding, voldoe met mijn inkomen niet aan de basis normen ben echter wel in staat de hypotheeklasten te betalen, heb als alleenstaande man ook de zorg over onze drie kinderen. Verkopen van de woning gaat een forse restschuld opleveren en ik ga hier mede ook vanwege het welzijn van mijn kinderen niet vrijwillig aan meewerken. De constructie om het eigendom te verschuiven ex partner jegens banken hoofdelijk blijft en ik hoofdelijk wordt jegens haar vindt zij niet eerlijk, het alternatief dat ze dadelijk met een forse restschuld zit die op mij wordt verhaald en bij haar zal gaan leiden dat ze jaren de bijstand in moet ziet ze niet ze en denkt ik ga gewoon de schuldsanering in vergeet echter dat banken gaan verhalen bij de sterkste schouders en dat dat afgaat van de draagkrachtruimte.

Ik ben op zoek naar mensen die soortgelijke problemen hebben en wil graag weten hoe zij dit hebben aangepakt. Ik weet dat ik het enkele jaren kan rekken maar dat het daarna over is en zij gewoon een executieveiling kan eisen. Hoe gek kan het wezen in dit land.

[bavarian]

Hoe gek kan het wezen in dit land.

Je kunt je eigen verantwoording niet afschuiven op dit land.

Succes.

[eric1959]

Denk dat je het niet helemaal begrijpt.
Op moment dat ik wordt opgezadeld met een restschuld van en beet 100.000 euro dan zal die schuld betaald moeten worden. De aflossing van zo'n schuld gaat af van de draagkrachtruimte met als gevolg dat de partneralimentatieverplichting conform trema daalt en zij dus gewoon in de bijstand komt. Het vreemde is dus dat zij uiteindelijk een executieveling kan eisen en ze daardoor vervolgens zelf in de bijstand komt. En dus de last op de maatschappij wordt afgewentelt.

[WilWil]

En die restschuld dat is ook de schuld van de maatschappij?

JIj krijgt de hypotheek niet rond. Je ex ook niet, dus is verkopen de enige oplossing. Na een scheiding moet je met dergelijke zaken niet meer aan elkaar verbonden willen zijn.

100.000 EURO restschuld op een huis, dat is nogal niet wat. Verkopen en de schuldsanering lijkt mij de enige oplossing.

[marcel75]

De door jou bedachte constructie is geen constructie maar een onmogelijkheid. Je wilt dat je ex geen eigenaar maar is, maar als jij niet betaald de bank wel ook haar kan aanspreken. Jij kunt dan jegens haar niet hoofdelijk aansprakelijk worden. Zij kan namelijk al alles wat ze te veel betaald op jou verhalen.

De bank zal hier overigens ook niet zonder meer aan meewerken. Voor de verdeling van de woning moet de bank toestemming geven. Als de bank dan met een vanaf dat moment voor de bank onvindbare schuldenaar te maken krijgt, zullen ze je ex willen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Aangezien jij het niet alleen kunt betalen, woon je dus boven je stand. Verkopen is dan nog de enige optie. Hoe krijg je het trouwens voor elkaar om een restschuld van € 100.000,-- op te bouwen? Dat heeft niets met economische crisis te maken, dit heeft te maken met zware overfinanciering van de eigen woning (en dus ook een stuk eigen verantwoording).

[eric1959]

toestemming door de bank is reeds gegeven, immers er veranderd voor hun helemaal niets en er is ook niet sprake van een probleemhypotheek,geen achterstanden oid.
En verkopen vrijwillig ga ik zeker niet doen.

ex partner trok op het allerlaatste moment haar medewerking in.
advocaat geeft aan dat dit een zeer nette oplossing is.
En zodra deze madam gaat samenwonen is het inkomen meer dan toereikend dat is ook de reden dat hypotheek netjes betaald wordt ga ook over drie jaar wel praten met de bank.

Het gaat hier om de best solution for all parties en als er dan onder jullie zijn die denken neem maar eve een tonnetje verlies ben je in mijn beleving gestoord

[marcel75]

Tja, dan is het zeer dom van haar om hieraan mee te werken. Ze heeft immers geen recht meer op een deel van de verkoopwinst bij verkoop, maar mag wel opdraaien voor een verlies. Wel de minnen dus, niet de plussen. Logisch dat een advocaat hiervoor de hakken in het zand zet.

Je ex kan op korte termijn van je verlangen dat je wel meewerkt aan verdeling van de woning en ontslag uit de hoofdelijk aansprakelijkheid voor haar. Dat kan ze via kort geding al afdwingen. Dat hoeft dus zeker geen jaren te duren en zolang kun jij het ook niet rekken. Binnen 2 maanden kan dat geregeld zijn.

[eric1959]

ligtveel complexer en ten aanzien van winst kan ze namelijk wel meedelen
ben ook zeker in staat hypotheek te betalen voldoet alleen niet aan standaardnormen door alimentatie verplichting. Maar trema is de hypotheeklast gewoon meegenomen.
Schuldsanering is niet aan de orde is het inkomen veel te hoog voor, voor haar terugval naar bijstandsnivo wel

[marcel75]

Eric,
Hoe wil je iemand die geen eigenaar is van een woning, mee laten delen in de winst? Wie heeft daar een constructie voor bedacht? Ik hoop niet iemand die verstand van zaken heeft. Dat is fiscaal namelijk allesbehalve slim. De Belastingdienst kan voor 2 ankers gaan (en ook 2x heffen). Allereerst kunnen ze zeggen dat de verdeling de overdracht van de economische eigendom van de helft van de woning inhoudt. Daarover moet 6% overdrachtsbelasting betaald worden. Vervolgens moet je ex de helft van de waarde opgeven in box 3 en daarover dus Inkomstenbelasting betalen. Ook jouw hypotheekrente-aftrek loopt gevaar door die constructie.

Een andere mogelijkheid is om bij verkoop alsnog wel de winst te delen maar de woning helemaal op jouw naam te zetten. In dat geval zal je ex een aanslag krijgen voor schenkbelasting. Aangezien jullie na de verdeling fiscaal gezien vreemden zijn, zal dat tegen de hoogste tarieven (30 resp. 40%) gaan.

Beide wegen zijn niet handig dus. Tenzij er nog een manier is die ik op dit moment even niet kan bedenken.

Bij de bepaling of je een hypotheek kunt betalen wordt inderdaad gekeken naar al je terugkomende financiële verplichtingen. Dus ook alimentatieverplichtingen conform trema-normen. Dat is immers geen besteedbaar inkomen meer voor je.

[courier]

Van belang is of TS en ex getrouwd zijn geweest, wel- of niet in gemeenschap van goederen, hoe de eigendomsverhoudingen van de woning staan genoteerd in de akte van eigendom en of de aankoop indertijd met een volledige financiering is betaald. Marcel75 gaat uit van een 50/50% situatie, doch TS spreekt zich daar helemaal niet over uit. Ik ga er wel van uit dat de bank partijen hoofdelijk aansprakelijk zal houden: banken geven geen zekerheden weg tenzij er iets tegenover staat b.v. een gedeeltelijke aflossing op de hoofdsom van de lening
Zolang TS de hypotheek keurig betaalt heeft de bank geen reden een executieveiling op te starten en waarom zou de rechter de - afgeleide- belangen van ex hoger inschatten dan de belangen van TS en zijn 3 bloedjes van kinderen? TS moet wel in de woning blijven wonen om de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente veilig te stellen en neemt uiteraard het volledige eigenwoningforfait voor zijn rekening.
Verkoop is voorlopig om uiteenlopende redenen niet aan de orde; te zijner tijd dient ex wel medewerking te verlenen, eventuele achterstallige kinderalimentatie, gerechtelijke kosten van beslagleggers en de hypotheek van de bank gaan vóór (in deze volgorde) en de notaris vraagt aan partijen op welke afzonderlijke rekeningen een eventueel overschot wordt uitgekeerd, conform de eigendomsverhoudingen in de oorspronkelijke eigendomsakte. Het lijkt mij dat TS alsdan, en niet eerder een claim krijgt op ex, dus alle financiële bescheiden jaar-in-jaar uit GOED bewaren.
Tot slot: ook al gunnen exen elkaar het licht in de ogen niet: werk wel altijd mee bij een redelijke onderhandse verkoop van een huis om de (gezamenlijke!)schade nog enigszins te beperken.

[marcel75]

Courier,
Niemand kan gedwongen worden in een onverdeeldheid te blijven. Iedere deelgenoot kan dus, tenzij dit tussen is afgesproken, ten alle tijde verdeling vorderen. Daarbij worden niet al te veel belangen meegewogen alleen maar hoe lang de onverdeeldheid al bestaat, het waarom van de onverdeeldheid en binnen welke periode de onverdeeldheid opgeheven kan worden. Niet ongebruikelijk is om naast dwangvertegenwoordiging voor de verdeling ook meteen vervangende medewerking te vorderen voor verkoop van de woning. Voor de ex is dat niet moeilijk om te vorderen.

TS heeft zelf al aangegeven dat hij de woning op zijn naam wil. Of hij dan in gemeenschap van goederen, gemeenschap van registergoed of welke gemeenschap dan ook gehuwd was of de woning in enige gemeenschappelijke verhouding is aangekocht (hoeft niet 50:50 zijn, ga ik ook niet standaard van uit).

De bank mag in meer gevallen dan het niet betalen van de rente overgaan tot executie. Bijvoorbeeld doordat er beslag gelegd wordt op de woning, de woning verdeeld wordt zonder toestemming van de bank en zo zijn er nog wel meer redenen waarom de bank kan en mag overgaan tot opeising van de lening en executie van de woning.

Je verhaal over de verdeling van de verkoopopbrengst strookt ook niet helemaal met de werkelijkheid. Als de woning wordt verkocht, moeten beiden wel meewerken. Helemaal mee eens. Dan gaat de notaris als volgt uitkeren: op volgende van de vestiging van de hypotheek of het leggen van een beslag worden schuldeisers uitgekeerd. Blijft er dan wat over, dan wordt dat in de zelfde verhouding als de eigendomsverhouding in de woning was overgemaakt op de rekeningen van de verkopers. Alimentatieverrekening vindt op dat moment dus zeker niet plaats en een beslaglegger gaat ook niet voor een hypotheekhouder. Alleen als het beslag eerder gelegd is dan het hypotheekrecht is gevestigd is dat het geval.

[seagoing racer2]

Beste

Dit is toch echt wel een foplossing.

Je ex blijft aansprakelijk ten opzichte van de bank. Voor de bank verandert er dus niks en voor haar eigenlijk ook niet.
Als er stront aan de knikker is , kan ze gewoon worden aangsproken op de restschuld, onafhankelijk van al jullie onderhandse documenten.

En in ruil voor deze foplossing dient ze dan wel af te zien van haar gedeelde eigendom van het huis, zijnde haar enige mogelijkheid om in de toekomst een gedeelte van het verlies weer goed te maken.


Je schrijft dat je zelf de hypotheeklasten wel kunt betalen, maar dat je niet aan de normen voor de hypotheekverschaffing voldoet.

Even simpel gezegd betekent dit waarschijnelijk dat een kleine tegenslag ervoor kan zorgen dat je de financiele verplichtingen al niet meer kan nakomen.
Denk hierbij aan de rentevaste periode, wanneer loopt deze af ? en wat gebeurt er als je bijvoorbeeld een nieuwe auto moet kopen ? of je hebt onverwacht hoge ziektekosten?

Ben je dan ook nog solvabel ?

[eric1959]

Inmiddels zijn er gelukkig weer positieve ontwikkelingen zichtbaar, door forse aflossing binnen de hypotheekconstructie is de periode dat er daadwerkelijk een deficiet kan ontstaan beperkt. En inderdaad het gaat hier om het welzijn van die bloedjes van kinderen. En ook daar zit het juridische aanknopingspunt vanuit het perspectief van de wetgever dienen (ex) partners zich maximaal in te spannen om de gevolgen van hun scheiding voor hun kinderen zoveel mogelijk te beperken. Er is ook ten behoeve van de rechtbank een aantal verklaringen beschikbaar. Zodra zich de mogelijkheid voordoet zal ik haar uit de hoofdelijkheid laten ontslaan. Best bijzonder als je vraagt naar vergelijkbare ervaringen dat je zoveel negatieve reacties ziet. Denk ook eens aan het feit dat uiteindelijk een allleenstaande vrouw doordat ze zaken op de verkeerde manier op de spits heeft gedreven niet 1.800 maar 909 euro inkomen heeft. Iedere oplossing en verhaal heeft zo zijn eigen achtergrond het is niet zwart wit en de forse dalingen op de huizenmarkt heeft met name het boven segment geraakt.
Courier heeft het volgens mij nog het beste door.
Rentevast periode is 20 jaar met een lage rente dus daar zit het niet sterker nog daar zit met name de sleutel dat banken accoord gaan.
En die auto is nog het minst belangrijke

[marcel75]

Eric,
Helaas is het verhaal van Courier verre van de juridische waarheid. Het komt wel het dichts bij wat je waarschijnlijk graag zou horen. Dat ouders zich moeten inspannen om de gevolgen voor de kinderen zo klein mogelijk te houden en het welzijn van de kinderen zo hoog mogelijk klopt, maar dat staat helemaal los van het wel of niet verdelen van een woning. Daar staan juridisch gezien de kinderen buiten. Je kunt namelijk op zoek gaan naar andere woonruimte met de kinderen.

Maar dat je zo spoedig mogelijk het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid gaat regelen is een goed teken.

Bij de verdeling moet echter wel weer rekening gehouden worden met de vraag wie de aflossing waarvan heeft betaald.

[courier]

Marcel: "Niemand is gehouden te berusten in de onverdeeldheid van een boedel". Zo staat het in de wet en het is voor mij maar zeer de vraag of hier sprake is van een "boedel" in de zin der wet en zo ja of de rechter de belangen van ex zwaarder laat wegen dan die van TS. Ergens in het verhaal is sprake van een advocaat: welnu: advocaten schreeuwen en dreigen het hardst als ze het grootste ONGELIJK van de vismarkt hebben; in plaats daarvan stichten ze verwarring en bestoken de wederpartij met uit het verband gerukte vervelende zogenaamde voorstellen. Je mag hier wel spreken van een aasgieradvocaat want hij/zij weet donders goed dat TS na elke maandelijkse hypotheekbetaling in beginsel een regresvordering krijgt op ex. Of later blijkt dat dat wat waard is, is op dit moment niet relevant. Overigens elke civiele rechtszaak is er één teveel!
Nu er toch wordt gewerkt aan dat hoofdelijke ontslag (een vriendelijkheid van TS!) zou daar tegenover kunnen staan dat TS bedingt dat ex een onherroepelijke notariele volmacht, met recht van substitutie, afgeeft voor de toekomstige verkoop van hun gezamenlijke eigendom: Kijk dat vind ik nou een nette oplossing: voor wat hoort wat en partijen zijn zakelijk van elkaar af! Ik heb overigens nooit beweerd dat de beslaglegger vóór de 1e hypotheek gaat bij veiling, alleen de beslagKOSTEN zijn preferent, kijk dat maar even na in "Steins Executie en beslagrecht". Overigens nog dit: op de belangrijkste punten spreken we elkaar niet- of nauwelijks tegen hoor, zij het dat we daar allebei onze eigen bewoordingen voor kiezen.
Als ex recht zou hebben op bijstand dan zij dat zo! Niet in te zien valt dat zij ook gewoon aan het werk kan gaan en TS een financiele bijdrage verschaft bij de opvoeding van de kinderen: voor je eigen kinderen ben je onderhoudsplichtig tot hun 21e of je nou gescheiden bent of niet!

[marcel75]

Courier,
Dat niemand verplicht kan worden in een overdeeldheid te blijven, ziet op de gemeenschap zoals omschreven in titel 7 van boek 3 BW (om exact te zijn: art. 3:178BW). Dat ziet op iedere vorm van gemeenschappelijke eigendom alsmede onder meer een ontbonden huwelijksgoederengemeenschap.

Ik zie het overigens niet als een geste om hoofdelijk ontslag aan te vragen, maar als verplichting als de woning verdeeld wordt.

Mijn opmerking over de verdeling van de opbrengst zag overigens op een normale vrijwillige verkoop van de woning. In dat geval gaat mijn redenering nog steeds volledig op (mede gelet op de beleidsregel inzake uitbetaling derdengelden zoals die geld voor het notariaat). Het boekwerkje waar jij naar verwijst gaat over executieverkoop. Naast Stein beter ik overigens voorstander van Pitlo.

Waarom wil je trouwens een volmacht laten tekenen na het verlenen van ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid? In dat geval slaat het hele verhaal ineens om. De ex is dan niet meer aansprakelijk voor de lening, maar deelt nog wel mee in in de waardedaling/stijging! Normaal is om op het moment van ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ook de akte van verdeling te tekenen (en andersom ook overigens) zodat alles geregeld is. Geen aansprakelijkheid meer voor de lening en geen aanspraak meer kunnen maken op de eigendom. Dat is pas eerlijk delen.

Daarnaast zie ik in dit geval de toegevoegde waarde van een notariële volmacht en het feit dat deze onherroepelijk zou moeten zijn niet. Kan gewoon onderhands en onherroepelijk kan/zal problemen geven in de toekomst als er daadwerkelijk verkocht wordt. Wie zegt dat de belangen van de ex dan goed bekeken worden? En waarom zou je recht van substitutie er in zetten?

[seagoing racer2]

Beste

Voor mij blijft het een foplossing :

De constructie om het eigendom te verschuiven ex partner jegens banken hoofdelijk blijft en ik hoofdelijk wordt jegens haar vindt zij niet eerlijk

Gezien bovenstaande quote blijft de vrouw altijd aansprakelijk jegens de banken als er een probleem met de hypotheekbetaling is.

Rentevast periode is 20 jaar met een lage rente dus daar zit het niet sterker nog daar zit met name de sleutel dat banken accoord gaan.

Ik kan de vrouw heel goed hierin volgen. De vrouw krijgt namelijk geen zekerheid gedurende de komende 20 jaar !! . Jullie wereld ziet er dan totaal anders uit, en niemand van jullie weet hoe zijn leven in de komende 20 jaar wordt ingevuld.

Uberhaupt kun je de vraag stellen waarmee de banken eigenlijk akkoord gaan, voor hun verandert er immers niets. Nogal gemakkelijk om daar een akkoord op te geven....

En die auto is nog het minst belangrijke

Natuurlijk is het onbelangrijk als speeltje, maar de bedoeling van de opmerking is anders. Je zal maar een andere auto nodig hebben, bijvoorbeeld voor je werk, doordat je huidige het begeeft. Dan dient er wel geld te zijn.

[marcel75]

Nog een kleine aanvulling: zolang de ex hoofdelijk aansprakelijk blijft, kan zij zelf nergens een hypotheek afsluiten (er even van uitgaande dat zij ooit boven bijstandsniveau uitkomt bijvoorbeeld door een andere partner).

[eric1959]

Marcel,
Ik heb al eerder aangegeven dat zodra het kan zij uit de hoofdeljkheid wordt ontslagen, zodra zij een nieuwe partner heeft vervalt de alimentatieplicht en is ontslag uit de hoofdelijkheid zo geregeld. Kinderen zijn bij mij niet bij haar!

Juist ook dat regres kan het voor haar voordelig maken om toch accoord te gaan. ze is weg en maar zitten nog in het eerste gedeelte van het proces.
Afgrenzing schuld is moment van inschrijving van de scheiding in de GBA.
Door deels korte looptijd van de schuld wordt er behoorlijk afgelost en kan er zich uiteindelijk dus een situatie gaan voordoen waarbij ik een vordering heb op haar die we dan ook gaan incasseren.

Ik ga er vooralsnog maar vanuit dat we er uiteindelijk ook in het belang van drie kinderen uitkomen.
En heb helaas nog geen ervaringen van anderen gezien. Door de ingestorte huizenmarkt kan je toch veronderstellen dat er meer mensen moeten zijn met vergelijkbare problemen.

[seagoing racer2]

Ik heb al eerder aangegeven dat zodra het kan zij uit de hoofdeljkheid wordt ontslagen

Dit is niet aan jouw om te beoordelen, maar aan de bank.
En die zijn op het moment niet gemakkelijk