Radar

Ik heb 1 februari j.l. een huis gekocht. Het betreft een hoekhuis met een smalle zijtuin (ong. 1.40 breed).
Een maand geleden kreeg ik een brief van de gemeente waarin mij verteld werd dat ik gebruik maak gemeentegrond; dit bleek ongeveer de helft van mijn zijtuin te zijn.

De inrichting van de hele tuin (dus ook de zijtuin), én de irnrichting van de gemeentelijke aangrenzende troittoirs hebben mij absoluut niet doen vermoeden dat hier sprake van gemeentegrond zou zijn. Als ik de kadastrale tekening op een zelfde schaalverdeling als het bestemmingsplan bekijk, dan zie ik inderdaad een verschil van enkele millimeters op de kaart.

Naar nu blijkt hebben de vorige bewoners nog vrij recent (in 2006!) een bruikleenovereenkomst gesloten met de gemeente. In de hele onderhandelingsperiode, en het kooptraject is nooit melding gedaan van deze situatie. Niet mondeling, en ook niet schriftelijk. De notaris heeft ook geen enkele verwijzing hiernaar kunnen vinden in de getekende akten.
Sterker nog, in de "NVM Vragenlijst voor verkoop van een woning" staat expliciet een ontkenning op de vraag of er mondelinge of schriftelijke afspraken zijn betreffende aangrenzende percelen.

De verkopers, en hun vertegenwoordigende makelaar, betreuren de gang van zaken, maar accepteren geen enkele aansprakelijkheid in deze. Naar mijn idee ben ik echter misleid, en heb ik 23m2 minder gekregen dan ik zelf dacht gekocht te hebben.
Waarschijnlijk gaat het wel mogelijk zijn de betreffende grond alsnog van de gemeente over te nemen, zodat alsnog het hele perceel in ons bezit gaat komen. Dit is echter nogal een schadepost die ik oploop, welke ik dan ook meen te kunnen verhalen op de verkopers.

Misschien kan iemand mij antwoord geven op de volgende concrete vragen:
Wat is de rol, en aansprakelijkheid, van de vorige bewoners (verkopers) en de verkopend makelaar in deze kwestie?
Op welke wijze kan ik mijn opgelopen schade rechtmatig verhalen?

Bedankt voor het meedenken!

Enkele millimeters op de kadastrale kaart, zijn in werkelijkheid vele millimeters. De kaart is immers op schaal. Overigens heb je deze vraag volgens mij ook al eerder gesteld (of op een ander forum). Blijkbaar heb je daar niet het bevredigende antwoord gehad.

Dan herhaal ik mijn antwoord. Je hebt een eigen onderzoeksplicht. Als je zelf op de kadastrale kaart al kunt zien dat de grens anders loopt, dan had je dat moeten weten op het moment dat je woning kocht. De verkoper (en diens makelaar) zullen aan hun mededelingsplicht hebben voldaan door het verstrekken van een kopie van het uittreksel van de kadastrale kaart.

De vraag waar jij naar verwijst betreft een vraag of een buurman een recht van bijvoorbeeld voetpad heeft. Niet of er bruikleenovereenkomsten bestaan.

Welke schade denk jij trouwens te leiden? Er is een bruikleenovereenkomst, die kun je waarschijnlijk voortzetten tegen een kleine vergoeding. De schade is dan dus beperkt. Ook omdat je zelf te weinig onderzoek blijkbaar hebt gedaan.

Of je wel eigenaar kunt worden van de grond is afhankelijk van de gemeente. Omdat ze met bruikleenovereenkomsten werken, acht ik de kans klein dat de gemeente wil meewerken aan de overdracht van de grond.

Je zou wel schadevergoeding kunnen vragen als de verkopers je volgens de brochure en de koopovereenkomst bijvoorbeeld 2.23 are hebben verkocht, terwijl in werkelijkheid het perceel maar 2 are is (die 23 are is dan de grond van de gemeente). In dat geval hebben ze te weinig geleverd. Maar ik denk dat de oppervlakte die verkocht is, overeenkomt met de oppervlakte die bij het kadaster bekend is en dus dat er niets te weinig verkocht is.

In tegenstelling tot marcel75 zie ik toch wel vormen van misleiding in dit verhaal.

Het is alleen veel te complex om op een consumentenforum een inschatting te maken van de mogelijkheden. Er moet een jurist naar kijken en dat is alleen interessant wanneer de schade aantoonbaar is en voldoende groot.

Daar begint het dus eigenlijk : wat is de schade precies ?

crazyme,
Jurist heeft er al naar gekeken. Deze vraag is eerder deze week op ander forum gesteld.

jurist heeft er al naar gekeken? niet dat ik weet hoor marcel; op welk forum doel jij dan???

Ik meende eerder deze week op dit forum of kassa een vrijwel gelijke vraag gezien te hebben. Daarop heb ik al een uitgebreide reactie gegeven. Maar ik kan mis zijn. Maar dan heeft er nu in elk geval een jurist naar gekeken (vind het vooral toevallig omdat ik toen in mijn laatste reactie de vraag gesteld heb wat er op het vragenformulier vermeld is en daar nu antwoord op gegeven wordt).

Samenvatting wil ik nog wel geven: je had het kunnen weten als koper en dus niet aan je onderzoeksplicht voldaan. Omdat je een uittreksel van de kadastrale kaart hebt gehad, had je het immers kunnen weten. Schadevergoeding eisen kan altijd, toegewezen krijgen en tegen welke kosten is een ander verhaal.

Toch ben ik het niet helemaal met Marcel eens.

Er bestaat inderdaad een onderzoeksplicht. Dat staat buiten kijf. Maar als "argeloze niets wetende burger", gaat dit wat ver. Niemand gaat de kadastrale kaart precies uitmeten en een meetlat langs het hele perceel leggen. Veel mensen kunnen een perceel niet "lezen".

Daartegenover staat dat een meldingsplicht hebben omtrent het gebruik van de grond. Zeker de makelaar die kennis van zaken zou moeten hebben. In mijn ogen zijn zij hiervoor dus wel aansprakelijk.

Ik ben het wel met Marcel eens dat er maar een kleine schadepost zal zijn. De vraag is of je hier al die heisa voor wil maken. Gemeentes stellen namelijk voor klein bedrag de grond ter beschikking. Ook als je het zou kopen zal de schade beperkt zijn. Tuingrond is immers niet zoveel waard.

De vraag is of je van dit hele verhaal zoveel heisa moet gaan maken. Er valt namelijk van alletwee de kanten iets te zeggen. De rechter kan de onderzoeksplicht van Marcel zwaarder laten wegen dan de meldingsplicht van de verkopers. Het kan net zo goed andersom zijn. Zijn al die negativiteit en langslepende procedures een paar centen waard? En de kans is aanwezig dat je verliest. Een advocaat is een dure man. Van dit geld wat je bespaart kun je heel wat jaren 23 m2 huren. Of het is een goed begin om de grond te kopen. Tuingrond is immers geen grond.

U hebt in geen geval meer gekocht dan wat u toestaat daar het perceel qua oppervlakte in uw koopakte omschreven staat en dat zijn zuivere gegevens.
Dat het stukje gemeente grond erbij getrokken is neemt niet weg dat het uiteraard gemeentegrond blijft. Afspraken welke hierover tussen de voormalige bewoners en de rechtmatige eigenaar, in deze de gemeente, zijn gemaakt ten aanzien van het gebruiksrecht zijn niet overdraagbaar. Deze afspraken echter maken niet dat het perceel, wat overigens kadastraal is vastgelegd en derhalve als zodanig overdraagbaar dan wel verkoopbaar is bij het bewijs van eigendom en recht van koop en weder verkoop, de grond welke aan de gemeente toebehoord daarin op enige wijze betrokken kan zijn. U heeft de strook grond derhalve nimmer kunnen kopen omdat deze eenvoudig niet in geding was.