Radar

Ik zit met volgende situatie:
Ik heb een aantal jaren geleden mijn hypotheek overgesloten en hierbij overgestapt naar de ING omdat die voor mij op dat moment de meest gunstigste voorwaarden had. Ik heb toen bij de notaris een maximale inschrijving gedaan behorden bij mijn salaris. Salaris van mijn vrouw is daarbij buiten beschouwing gelaten. De restruimte wou ik gebruiken voor de bouw van een nieuwe schuur. Nu ik eindelijk mijn bouwvergunning heb, loop ik tegen het volgende probleem op: de nieuwe maximale leengrens wordt gesteld op 4,5 maal het jaarsalaris van mijn salaris en de vaste baan van mijn vrouw. Haar beide oproepbanen tellen niet mee. Het totaal te lenen bedrag is lager dan mijn huidige hypotheek, laat staan dat ik aanvullende hypotheek kan krijgen om onze bouwplannen te realiseren.
De overwaarde van mijn huidige hypotheek tov WOZ waarde is ruim 110.000, de vrije verkoopwaarde nog oger, zeker na realisatie van de schuur.
Hierdoor is er nu soort patstelling ontstaan en kan ik niet verder. Zit met een bouwput en tijdelijke voorzieningen als afscherming met buren, omdat schuur op erfgrens komt en geld om nu verder te bouwen ontbreekt.

Nu is volgende situatie ontstaan:
een instelling bood me een krediet aan van 45.000 tegen 6,9%. Mag ik zelf weten waar ik het aan besteedt (prive of verbouwing). Met dit verhaal ben ik vervolgens weer naar ING gegaan en gezegd dat ik liever voor die maandlasten een aflossingsvrije bouwhypotheek wil. Ze begrepen me, maar zeggen dat dat niet mogelijk is. Wel kan ik van hen nu een voordeelkrediet krijgen tegen 6,6% rente en aflossing van 2% per maand. Hierdoor zijn mijn maandlasten hoger dan bij een gewenste aflossingsvrije bouwhypotheek.

kan iemand mij uitleggen waarom mijn wensen niet gerealiseerd kunnen worden met de huidige hypotheekeisen? En wat voor (creatieve?) oplossingen nog mogelijk zijn?

Ik denk dat het komt door het instorten van de huizenmarkt, de zogenaamde opgekrikte WOZ waarde van een woning rommelt ook al. Dus ik denk dat ze van uit die hoek niet happig zijn om een nieuwe bouw Hypotheek af te sluiten.

Op papier kan je huis wel zoveel waard zijn, maar wat is de daadwerkelijke waarde?
Ze gaan uit van de huizenmarkt, wat als je het wil verkopen, hoe lang staat tegenwoordig gemiddeld een huis te koop?

Ik denk dat lenen de enigste optie is en anders de bouwplannen in de koelkast zetten tot nader order.

Voorheen kon er vaak meer gefinancierd worden en kneep men ook wel eens de ogen dicht, tegenwoordig is men gebonden aan een gedragscode en wordt er op inkomen streng getoetst en moeten beiden (ook verhouding financiering tov onderpand) voldoen, voorheen volstond die laatste ook nog wel eens.

De toetsing obv het inkomen is dus doorslaggevend in deze. Bij de toetssystematiek neemt men momenteel 4,9% bij RV periodes van < 10 jaar vast en de werkelijke rente bij 10 jaar en langer als toetsrente, hoe hoger die toetsrente, des te lager de financieringsruimte en andersom, sinds 1 okt is de toetsrente bij < 10 jaar vast met liefst 0,5% gedaald, dit betekent dus vanaf die datum meer financieringsruimte. Best lastig, maar zo heb je een idee hoe ze aan de max komen. Voorheen was het vaak minstens 5 x het inkomen of nog hoger, wil je later oversluiten of aanpassen zit je vast terwijl je het idee hebt dat er eigenlijk niet veel gewijzigd is ten opzichte van de aanvangsperiode.

Het lijkt vaak logisch dat je het beste hypothecair kunt financieren, maar als het inkomen onvoldoende is kom je wel uit bij een krediet waarbij de rente hoger is maar ook net zo goed aftrekbaar zoals bij een hypothecaire financiering als het bedrag voor verbouwingskosten wordt aangewend. De toetsingsystematiek bij kredieten ligt weer anders als bij hypotheken, vandaar het best merkwaardige fenomeen dat er situaties zijn waarbij je niet hypothecair kunt financieren, maar vaak wel voor hetzelfde bedrag krediet kan opnemen.

Stuur desgewenst maar een pm dan zal de inkomens toetsen en kijken of de kredietrente scherp (genoeg) is, ook hier geldt net zoals bij hypotheken dat een onderlinge vergelijking obv scherpe rente en ook voorwaarden wenselijk is.

Sinds de invoering van de gedragscode Hypothecair financiers zijn banken gebonden aan strikte normen aangaande de hoogte van de aan te bieden financiering tov de hoogte van het inkomen.
Als vuistregel wordt hierbij aangenomen 4,5x het gezamelijk inkomen.

Op naleving van deze norm wordt streng gecontroleerd door AFM, en bij niet naleven van deze gedragscode worden forse boetes uitgedeeld.

Nu doet de kromme situatie zich voor dat ook voor kredieten maximale leennormen zijn vastgesteld,maar dat deze normen een stuk ruimer zijn dan die voor hypotheken.
Het is dus inderdaad zo dat wat je op basis van hypothecaire zekerheid met de bijhorende lagere rente niet kunt lenen, op basis van een duurder krediet wel lenen kunt. Raar maar waar.
Helaas valt hier weinig aan te doen.

Ik hoop dat fermano wel een AFM vergunning heeft