Radar

Bij Florius, voorheen Bouwfonds, hebben we 11 jaar geleden een 'Compleet hypotheek' afgesloten. Nu willen we binnen Florius overstappen naar een andere hypotheek ' Florius Profijt 3' alleen wordt voor het overstappen een vergoeding voor vervroegde aflossing gevraagd. Het gaat mij om het oversluiten van de hypotheek, we behouden de lening en er hoeft volgens mij niets afgelost te worden en we blijven bij dezelfde bank. Waarom moet er afgelost worden? Weet iemand hier raad mee?

Groeten,

Susan

Is de rente lager bij de Frofijt 3?

Omdat oversluiten van je hypotheek betekent dat je de lening aflost.

De lening moet afgelost worden, omdat je een nieuwe lening (tegen andere voorwaarden) afsluit. Florius verstrekt dus een lening, zal dat geld op de rekening van de notaris storten. Jullie tekenen de hypotheekakte en de notaris zal 1 of 2 werkdagen later (ligt er aan hoe laat je de akte tekent) het geld overmaken naar Bouwfonds ter aflossing van de oude lening.

De af te lossen lening is ook afgedekt met een hypotheekrecht ten behoeve van Bouwfonds. Die zal ook doorgehaald moeten worden. En dat kan/mag alleen als de hele lening waarvoor dat hypotheekrecht was gevestigd is afgelost.

Daarnaast, maar dat is niet de reden van de vergoeding, kan Bouwfonds geen leningen meer verstrekken omdat Florius daar de opvolger van is.

Als het juist is wat oi suggereert dan gaat het hier om de contante waarde van het renteverlies: u koopt een lange vaste hogere rente af naar een lagere (wellicht korte) rente en dat verlies brengt de bank aan u in rekening. Dat bedrag is in beginsel fiscaal aftrekbaar als u nu de hypotheekrente ook aftrekt in box 1. Als het hier om een interne oversluiting gaat is een gang naar de notaris niet nodig: de hypothecaire inschrijving blijft gewoon in stand.

Gang naar de notaris is wel degelijk noodzakelijk in dit geval. Bouwfonds kende namelijk niet de zogenaamde krediethypotheek. Door aflossing van de lening, is de titel voor het hypotheekrecht weggevallen en bestaat derhalve dus niet meer. Om dit te voorkomen, zal er een nieuwe hypotheekakte opgesteld moeten worden. Dat is anders wanneer er een krediethypotheek was geweest (bijvoorbeeld Rabobank) en de nieuwe lening de genomen inschrijving niet zou overtreffen.

Daarnaast bestaat Bouwfonds niet meer, Florius daar en tegen wel. En Florius is geen 100% rechtsopvolgers van Bouwfonds. Dat zitten een aantal fusies, splitsingen, herstructureringen en overnames en naamswijzigingen tussen

Pijnlijk voor TS, die notaris- en afsluitkosten, zeker in combinatie met de omstandigheid dat Bouwfonds zo'n beetje de strengste vervroegde aflossingsregeling heeft van alle marktpartijen.
Er is dus voor TS alle aanleiding om met Florius om de tafel te gaan zitten of aan al die negatieve aspecten een mouw te passen valt.
Overigens heeft mijn bejaarde overbuurman van oudsher een hypotheek van de Spaarbank voor de Stad Amsterdam, inmiddels na alle fusies, overnames enz. onderdeel van ABN/Amro; ik heb hem nog niet horen klagen, kwestie van tijd lijkt me.

Ook wij hebben dezelfde ervaring gehad met Florius. Nadat na 10 jaar de hypotheek met variabele rente en aflossingsvrij, afgesloten bij het Bouwfonds en overgenomen door Florius, was verlopen en overgezet bij Florius naar een 10 jaar rentevaste aflossingsvrije hypotheek moesten wij een boete betalen, vanwege vervroegde aflossing, van ca EURO 3.500. Kan iemand mij verklaren waaron dit is.

Bronkie,
Wat bedoelt u met de constatering dat de variabele, aflossingsvrije hypotheek van
Bouwfonds na 10 jaar was "verlopen"?
En die boete van circa € 3.500 betrof dat uitsluitend vergoeding voor vervroegde aflossing, of zaten daar ook taxatiekosten, notariskosten, oversluitprovisie of de kosten van een disagioconstructie bij?

Courier,
Met "verlopen" bedoel ik dat de aflossingsvrije hypotheek met variabele rente die we 10 jaar geleden hadden afgesloten bij het Bouwfonds was beeindigt en we via een "financieel adviseur" een nieuwe hypotheek hebben afgesloten bij Florius, waarbij we dus een boete kregen van EURO 3.500 vanwege te vroege aflossing?
We hebben ook nooit wat afgelost want het was een aflossingsvrije hypotheek.
Hier zaten geen taxatiekosten. notariskosten, etc bij.

In dat geval heb je je hypotheek dus overgesloten. Moest ook wel omdat je van variabel naar rente-vast ging. Had je al rentevast gehad en was die termijn voorbij, dan had je een verlengingsvoorstel gekregen. Vaak wel met iets hogere rente, maar geen andere kosten.

Leuk dat Susan ook nog even reageert!!!! Ze stelt een vraag maar doet verder niet meer mee aan de discussie.

Bronkie,
Bij een hypotheek met een vaste looptijd van 10 jaar is na verloop van die termijn toch geen sprake van vervroegde aflossing? Bovendien betaalde u variabele rente, dus de hypotheekverstrekker lijdt op geen enkele wijze renteverlies.
Ik denk dan ook dat u die € 3.500 aan Florius heeft betaald als "afsluitprovisie", en dat e.e.a. als verplichting is opgenomen in de offerte die u voor accoord hebt getekend.
Florius heeft vervolgens (een deel van) die € 3.500 aan die financieel adviseur betaald, die daarmee behoorlijk royaal aan zijn trekken is gekomen.