Radar

We hebben onlangs een huis gekocht.
We hebben uiteindelijk de vraagprijs geboden, omdat we dit huis graag wilden hebben. Nu geeft de makelaar aan dat de bank moeilijk doet omdat het huis een stuk goedkoper is verkocht dan de hypotheek waarde (nl. 75000 euro verschil). De bank heeft nu een second opion van een andere makelaar gevraagd. Wij hebben het huis echter al gekocht. Wat zijn mijn rechten en hoe kan de bank evt. moeilijk doen, help?! (hypotheek bewoners was met NHG garantie)

Dus als ik het goed begrijp: huis is verkocht voor de prijs die U samen met de verkopers heeft afgesproken en dadie prijs accepteert de bank van de verkopers niet?
Is dat niet een probleem voor de verkopers? Ik denk dat je een voorlopige koop-overeenkomst hebt, zet je eigen makelaar aan het werk en geef duidelijk aan dat jij met de verkopende bank niets te maken hebt.

In deze tijd kun je beter een fiets kopen dan een huis.

In deze tijd kun je beter een fiets kopen dan een huis.

Vannacht was het 6 graden, dan slaap ik toch liever in een huis dan onder een fiets.

Nou komt er bij mij direct de vraag naar boven; waarom weet de aankoopmakelaar hier geen antwoord op en waarom heeft de verkoopmakelaar (indien ingeschakeld) dit niet kunnen voorzien?

Ik zou die 10% vragen want je weet als koper nooit hoeveel rest Hypotheek en welke voorwaarde de huidige eigenaren hebben!

Dus als zij ontbinden heeft U recht op deze 10% beloning en ik vermoed dat dit voor hun bank niet leuk is!
Als hun bank dit hoorde zullen deze mensen vermoedelijk de claim bij hun bank kunnen leggen want ik wil niet dat U deze gaat uitkleden door 10% te vragen maar U wil het huis voor normale huidige waarde!

Dat ze ooit teveel Hypotheek kregen en de waarde daalde kan U ook niets aan doen.
Dus hoewel U deze 10% van huidige eigenaren moet vragen, zij mogen dit doorsturen naar hun bank en de kans dat ze alsnog akkoord gaan is dan vele malen groter!

75000 euro is wel een verschil, maar wat is de getaxeerde waarde die is steekhoudend. Ik vermoed dat de verkopende partij meerdere aanvullende hypotheken heeft afgesloten en is de hypotheek hoger dan de werkelijke waarde danwel executiewaarde. De verantwoording ligt in zijn geheel bij de verkoper die blijft met een torenhoge restschuld zitten, maar dat is niet uw pakkie aan. Als de bank van verkoper de boel stuit zal er een percentage aan schadevergoeding moeten komen.

Even een paar misverstanden uit de wereld helpen:
- voorlopige koopovereenkomst bestaat niet. Een vrouw is immers ook niet voorlopig zwanger. Je hebt een koopovereenkomst of niet. Niets voorlopigs aan.
- in geen enkele hypotheekakte staat dat de bank mag weigeren aan een onderhandse verkoop mee te werken als de waarde te laag is. Het enige dat de bank kan doen is het weigeren van toestemming voor royement van de inschrijving.
In dit geval zal de bank gewoon zeker willen weten of het wel een reële waarde is die nu afgesproken is. Te vaak is het voorgekomen dat een woning waarvan de eigenaren in de problemen zaten (te) goedkoop door bekenden werd gekocht. Vervolgens bleef de bank met de gebakken peren zitten.

Als de bank weigert mee te werken omdat de waarde (veel) te laag is, dan kunnen de verkopers niet leveren. Je kunt als koper dan wel die boeten van 10% gaan opeisen, maar die krijg je toch niet. Ze zitten nu al zwaar in de financiele problemen.

Een verkoper kan op deze grond niet ontbinden, tenzij er een ontbindende voorwaarde is opgenomen die hierop ziet. Is er een ontbindende voorwaarde afgesproken, dan kun je als koper niets eisen. Is er voor dit punt geen ontbindende voorwaarde afgesproken, dan kan verkoper "gewoon" niet voldoen aan zijn verplichtingen. De koper zal dan de verkoper in gebreke moeten stellen en na ommekomst van 8 dagen de overeenkomst kunnen ontbinden.

Nog even ter verduidelijking. We hebben alleen mondeling een deal met de makelaar. Dus we hebben helaas (nog) niets op papier.
Vooraf heeft de bank akkoord gegeven op de door de makelaar aangegeven vraagprijs (van 225). Echter de huidige bewoners hebben een hypotheek op het huis van 300.000. Aangezien het huis binnen een week is verkocht. Vind de bank dit nogal verdacht en vraagt dus om een onafhankelijk onderzoek. Volgens de makelaar is de restschuld (van 75) voor de bank aangezien de hypotheek viel onder NHG. Ze krijgen alleen een BKR notering. Wat allemaal waar is weet ik niet.. mijn vraag is alleen wat zijn mijn rechten.

@marcel75
"Het enige dat de bank kan doen is het weigeren van toestemming voor royement van de inschrijving'
Wat bedoel je hiermee??

Die snelle verkoop en de prijs zijn dus (terecht) aanleiding voor de bank om onderzoek te doen. Dat moeten ze van de NHG ook. Zoals al gezegd; er is te vaak misbruik gemaakt door (te) goedkoop een woning snel naar iemands anders te schuiven en NHG te laten bloeden. NHG keert overigens echt niet altijd uit en je bent ook zeker niet zomaar van je restschuld af. Lijkt me tijd voor de makelaar om weer eens in de boeken te duiken. Alleen als jij er alles aan hebt gedaan om het huis zo gunstig te verkopen, aan alles hebt meegewerkt en het volledig buiten jouw schuld ligt dat je niet meer kunt betalen, kan NHG besluiten de restschuld kwijt te schelden. Ook alleen dan krijgt de bank het verschil van NHG uitgekeerd.

Met weigeren om mee te werken aan royement bedoel ik het volgende. Op de woning zit een hypotheek. Dat is de hypotheek van de verkopers. Met die hypotheek wil jij natuurlijk als jij er eenmaal woont geen problemen meer hebben. Die zal er dus op het moment van overdracht van af moeten. Dat regelt de notaris bij het Kadaster. De hypotheekhouder (= de bank) geeft alleen toestemming om zijn hypotheekrecht bij het kadaster door te laten halen (royement) als, normaal gesproken, de vordering van de bank voldaan is; de lening moet dus afgelost zijn. In dit geval zullen ze onder andere voorwaarden, zoals gedeeltelijke aflossing, akkoord kunnen gaan.

Heeft de bank echter het idee dat ze benadeelt zijn en/of worden, dan weigert de bank om mee te werken aan dat doorhalen van de hypotheek. Als de verkopers dan wel de woning verkopen en jullie de woning ook in eigendom zouden aanvaarden, dan kan de bank alsnog het huis verkopen. Ondanks dat jullie eigenaar zijn. Er zit dan namelijk nog een hypotheek op.

Daarom moet een verkoper (tenzij andere afspraken gemaakt zijn, maar dat is zeer uitzonderlijk) ook altijd vrij van hypotheken en/of beslagen leveren aan de koper.

Kortom: weigert de bank mee te werken aan het doorhalen van de hypotheek bij het kadaster, dan kan de verkoper zijn verplichtingen niet nakomen richting jullie. Jullie willen namelijk geen huis hebben waar een hypotheek van iemand anders nog op rust.

Dus we hebben helaas (nog) niets op papier.

DUS heb je nog helemaal geen huis gekocht. Immers, de koop van een woonhuis moet sinds een aantal jaren verplicht schriftelijk. Mondeling een huis kopen kan niet meer in Nederland.

We hebben onlangs een huis gekocht.

Dat heb je dus niet.

Wij hebben het huis echter al gekocht. Wat zijn mijn rechten

Nu heb je nog geen rechten, aangezien je nog geen huis gekocht heb. Uitgebreide discussies over 10% en zo zijn compleet zinloos.

@sgz. We hebben mondeling een bod gedaan en de makelaar is hier uiteindelijk mee akkoord gegaan. Dit is toch een mondelinge overeenkomst en ook rechtsgeldig. Het definitieve koopcontract is nog niet getekend/opgemaakt, omdat deze kwestie natuurlijk speelt. Wat ik gek vind is dat niet de verkopers maar de NHG met de restschuld overblijft.

Weet iemand nog wat we nu verder kunnen doen (naast afwachten).
We gaan er vooralsnog van uit dat alles gewoon doorgaat. Stel dat de bank toch ineens de koop afwijst, wat moeten we dan doen?

Dit is toch een mondelinge overeenkomst en ook rechtsgeldig.

Nee, dat is het dus NIET! Sinds 1 september 2003 moet de koop van een woning schriftelijk.

Kijk maar eens op
http://www.notaris.nl/page.asp?id=1025
of hier
http://www.gratisadviseurs.nl/question.php?id=10036

Of zoek het op in het Burgerlijk Wetboek, boek 7, artikel 2 zegt:
De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

Dus de wet is duidelijk: ZONDER schriftelijk verkoopovereenkomst IS er geen overeenkomt. Je kan van alles verzinnen om je er onderuit te draaien, maar dan heb je pech.

AG123 schreef:@sgz. We hebben mondeling een bod gedaan en de makelaar is hier uiteindelijk mee akkoord gegaan. Dit is toch een mondelinge overeenkomst en ook rechtsgeldig.

Nee
http://lexius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7/artikel2

Edit: SJZ wint

Vogels,
Zal je versteld staan van het grote aantal mensen dat wel zo snel op een bod in gaat. Er zijn nogal wat woning zwaar overgefinancierd. Als de eigenaar dan in betalingsproblemen komt (en gelet op het feit dat de bank nu al ingrijpt zit de eigenaar dat al), willen ze snel van de woning af.

Ik ben het met iedereen eens dat er nog geen woning gekocht is. Ik had daar over heen gelezen.

Maar.......het enkele feit dat er nog geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, wil nog niet zeggen dat de verkoper zomaar "schade" mogen veroorzaken. Er bestaat ook nog zoiets als de preconctratuele fase en het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen.

Daarnaast kun je als er overeenstemming bestaat over de essentiële zaken van de koop, denk aan koopprijs, object, datum overdracht en eventuele data voor ontbindende voorwaarden, de verkoper dwingen de koopovereenkomst te tekenen. In zoverre is het mondelinge akkoord dus wel afdwingbaar. Maar dus alleen om er voor te zorgen dat er ook een formele koopovereenkomst komt.

Daarnaast kun je als er overeenstemming bestaat over de essentiële zaken van de koop, denk aan koopprijs, object, datum overdracht en eventuele data voor ontbindende voorwaarden, de verkoper dwingen de koopovereenkomst te tekenen. In zoverre is het mondelinge akkoord dus wel afdwingbaar.

Dat zou dus betekenen dat de wetswijziging per 1 september 2003 (toen de wetgever de eis stelde dat koop van een woning niet meer mondeling mocht maar schriftelijk MOEST), dat die wetswijziging per saldo geen enkel effect heeft gehad.

Kun jij 1 rechterlijke uitspraak noemen van na 1 september 2003 die jouw gelijk bewijst?

SJZ,
Je moet eerst goed lezen: De koopovereenkomst moet inderdaad op grond van de wet schriftelijk worden aangegaan. Als een van de partijen echter nadat op de essentialia overeenstemming is bereikt weigert de koopovereenkomst te tekenen, dan kun je de weigeraar wel dwingen om mee te werken aan het opstellen en tekenen van de koopovereenkomst.

Zie bijvoorbeeld hier LJN: AU1166,Voorzieningenrechter Rechtbank Alkmaar , 277/2005. In dit geval werd vordering weliswaar afgewezen. Of deze: LJN: AR3587, Rechtbank Leeuwarden , 65986 KG ZA 04-252, hierin is de vordering wel toegewezen.

Er komt dus nog geen koopovereenkomst tot stand, wel kan de verplichting ontstaan om mee te werken aan de schriftelijke vastlegging van de koop. Daar zit dus een verschil in.

Ik zal jullie op de hoogte houden. In ieder geval bedankt voor de reacties. We hebben het huis officieel dus nog NIET gekocht daar is iedereen het over eens.

Echter we hebben wel mondeling de deal gemaakt en deze is ook rechtsgeldig! Dit zou betekenen dat een verkopende partij wel heel makkelijk onder de deal uit kan... zo van hmm toch te weinig gevraagd toch maar eens opnieuw met een hogere prijs in de markt zetten! De makelaar heeft toch met mij de deal afgerond. Ik neem aan dat als de bank inderdaad nu moeilijk gaat doen ze ons tenminste een nieuw voorstel moeten doen. De bank is vooraf met de vraagprijs akkoord gegaan. Dat het nu alleen zo snel verkocht is, is reden voor de NHG om het eens nader te onderzoeken. Onder meer wordt het huis door een andere makelaar getaxeerd en zal de hoogte van de hypotheek beoordeeld worden (dus koopprijs, meerwerkopties etc.). In deze fase kan ook wat mis zijn gegaan.