[ archief ] woning verkopen

[poeschita]

finacieel is het niet haalbaar om onze koop woning te behouden. we hebben onze woning anderhalf jaar geleden gekocht met nhg. vanaf het eerste moment ging het financieel bergafwaards met ons. veel te hoge maandlasten in totaal met alles. nu kunnen we huren dus willen deze verkopen. nu blijven we waarschijnlijk met en kleine restschuld zitten van ongeveer 5 duizend euro. deze kunnen we niet zelf betalen. nu las iik dat de bank ons toestemming moet geven voor de verkoop van de woning ivm de restschuld. en als we en koper hebbn moeten ze accoord aan met het verkoop bedrag. dis ivm de nhg. maar je komt alleen in aanmerking voor nhg bij overlijden van partner,scheiding,werkeloosheid of arbeidsongeschiktheid. dit alles is bij ons niet het geval. zijn er mensen met ervaring op dit gebied. hoe kunen we dit het beste aanpakken? we hebben vanaf het begin af aan al te hoog gezeten met de lasten. zijn vier keer bij de bank geweest om te praten maar die gaven zo goed als niet thuis. kort gezegd red je er maar mee. we hebben geen achterstanden in hypotheek of vaste lasten maar willen dat ook voorkomen. wie heeft advies of raad of ervaring?

[poeschita]

sorry zie wat schrijf fouten. komt vast van het niet slapen. want nee dat lukt me al enige tijd niet meer door alle onzekerheden. en overdag druk met onze dochter van ee jaar. dus ja het breekt zo onderhand wel op deze hele situatie en we willen graag duidelijkheid.

[kweenie]

De faciliteiten van de NHG zijn bedoeld voor als je door bijzondere veranderingen in je situatie de hypotheek niet meer kunt betalen. Het gaat dan inderdaad om werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of het overlijden van de partner. Maar in dit geval is er blijkbaar geen bijzondere oorzaak van buitenaf die tot de problemen heeft geleid.

Heel bot gezegd redeneert men dan, je had van tevoren kunnen bekijken hoeveel de maandlasten zouden worden en of je dat zou kunnen betalen. Of je hebt zelf voor een lager inkomen gekozen, als je bijvoorbeeld minder bent gaan werken. Omdat je dus van tevoren de consequenties had kunnen weten, wordt een restschuld niet kwijtgescholden.

Je zult dus inderdaad met een restschuld blijven zitten, waarvoor je waarschijnlijk een lening zult moeten afsluiten. Je zult daarom voordat je het huis definitief kunt verkopen, eerst bij een bank een lening moeten afsluiten voor die 5000 euro. Pas daarna zal de bank toestemming kunnen geven om het huis tegen de lagere prijs te verkopen.

[courier]

Ja je zou nog eens kunnen proberen met de bank te overleggen of je binnen de NHG-constructie intern kunt oversluiten naar een hypotheek met lagere lasten; te denken valt dan aan minder aflossen/sparen, dus meer aflossingsvrij (maximaal 50% van de taxatiewaarde) of een lager rentepercentage bij een kortere rentevaste looptijd. Ga er wel van uit dat de bank keihard zal vasthouden aan de zekerheid (voor hun) van de NHG, juist nu.
In aansluiting op Kweenee: als je die ontbrekende € 5.000 elders kunt lenen dan hoef je de bank verder niks te vragen als je bij transport van je huis via de notaris de hypotheek algeheel aflost. Zorg er dan wel voor dat die € 5.000 tijdig op de derdenrekening van de notaris staat.

[marcel75]

Houd er ook wel rekening mee dat er nog makelaarscourtage bijkomt en dat je pas je restschuld weet op het moment dat er een koopovereenkomst ligt. Eerder niet.

[AlexLieHapPo]

Is die €5.000,- restschuld al na aftrek van je aflossing?
Vergeet niet dat je waarschijnlijk een levensverzekering of bankspaarrekening hebt.
Je kunt ook een goedkopere woning kopen en de schuld meefinancieren onder NHG.
Die schuld is niet aftrekbaar, maar de rente over die €5.000,- moet je kunnen betalen.
Misschien kun je wat meet details vermelden?

Groet,
Alex Lie-Hap-Po

[marcel75]

Een spaarpolis die verpand is aan de bank komt in de regel pas vrij nadat de lening is afgelost. De hypotheekhouder geeft aan de pandhouder het bericht dat de verpanding is vervallen. Op dat moment geeft de pandhouder de pandgever de keuze: afkopen of door laten lopen. Daar kan soms wel een paar maanden over heen gaan voordat die afkoop geregeld is. Tot die tijd moet je dus wel die € 5.000,-- voorfinancieren.

[welcomtohawie]

Bericht verwijderd door de moderator i.v.m. het overtreden van de gedragsregels.

Gebruikers zullen zich in een discussie beperken tot het onderwerp.

[Leo The Emperor]

ik begrijp sowieso de bijdrage van welkomtohawie hier niet want dit betreft een hele andere casus dan die van TS.

Voor TS lijkt het me wel verstandig om eerst concrete biedingen op het huis te krijgen. Misschien wordt deze 5000 euro nog veel hoger of lager en dit zal een belangrijk verschil kunnen maken.

[welcomtohawie]

Leo the emperor, jouw reaktie begrijp ik niet.....ik zou eigenlijk een beroep moeten doen op mijn auteursrechten.... werkelijk belachelijk dat een reaktie, die omdat de reaktie niet begrepen wordt door ´goeroes´ die denken dat ze financiele deskundigen zijn, wordt geschrapt.

[Leo The Emperor]

@Welcometohawie

Leo the emperor, jouw reaktie begrijp ik niet.....ik zou eigenlijk een beroep moeten doen op mijn auteursrechten.... werkelijk belachelijk dat een reaktie, die omdat de reaktie niet begrepen wordt door ´goeroes´ die denken dat ze financiele deskundigen zijn, wordt geschrapt.

Dat was niet de essentie van mijn bijdrage.

TS opent een onderwerp waarbij ze het gezamenlijke huis willen verkopen vanwege de hoge maandlasten, en niet goed weten hoe nu om te gaan met de verwachte restschuld

Jij hebt een probleem met je ex- met betrekking tot de waarde en de verkoop van de woning na de scheiding. Dit is een heel ander onderwerp en daar kun je gewoon een eigen topic voor openen. dan blijft de discussie van dit topic helder en gestruktureerd.

Dat was en is het enige wat ik tegen je bijdrage in dit topic heb. Overigens heb ik zelf niks gemeld aan de redactie, maar klaarblijkelijk waren zij het hiermee eens.

Dus als je hulp / raad wil open gewoon een eigen topic met jouw casus

[welcomtohawie]

Zoals ik al zei, ben ik niet de financiele adviseur. Ik weet niet wat jij leest, maar de informatie die gegeven wordt in het topic is zo weinig specifiek dat ik me nauwelijks kan voorstellen dat iemand daar een zinnig financieel advies over kan geven, dat blijft uiteindelijk toch degene die de hypotheek heeft verstrekt.
Ik lees...... dat er misschien sprake is van overcreditering en communicatieproblemen met tussenpersonen die dit soort zaken voor hun bankklanten regelen. Tenslotte heeft ook de hypotheekverstrekker hierin een verantwoordelijkheid.
Een NHG zegt mij verder helemaal niets. Wel is er de afgelopen jaren veel veranderd op het gebied van regelgeving van financieel advies en tussenpersonen. MIjn mail is uiteraard enigzins gechargeerd, om het niet al te walgelijk te laten overkomen, maar doet verder niets af aan het ´smerige spel´ dat kennis en macht met elkaar kan verbinden.

[kweenie]

Ik lees...... dat er misschien sprake is van overcreditering en communicatieproblemen met tussenpersonen die dit soort zaken voor hun bankklanten regelen.

Ik lees nergens iets over communicatieproblemen. Het enige dat er staat over enig overleg is dat TS bij de bank is geweest en dat die er niets aan kunnen doen. Dat heeft niets met communicatieproblemen te maken, maar met de 'harde realiteit'.

Of er formeel sprake is van overcreditering is niet te zeggen. Blijkbaar zijn de lasten voor TS wel hoger dan bij het bestedingspatroon past, maar daarmee kan het nog best zijn dat de lening binnen de normen past.

MIjn mail is uiteraard enigzins gechargeerd, om het niet al te walgelijk te laten overkomen, maar doet verder niets af aan het ´smerige spel´ dat kennis en macht met elkaar kan verbinden.

Je gaat er blijkbaar à priori van uit dat de geldverstrekker de macht misbruikt in een ´smerige spel´. Tamelijk bevooroordeeld...

[linnepin]

Ik heb mijn woning nu 2 jaar te koop staan. destijds werd de verkoopprijs op 159000 gezet door twee geremoneerde makelaars in de omgeving. doordat de woningmarkt nu zo in elkaar gezakt is wordt er door mijn verkopend makelaar (enigzins depressief) voorgesteld om de woz waarde aan te houden voor de verkoop deze is 110000. mijn eerste probleem is dat de woning waarschijnlijk te hoog op de markt is gezet en mij daardoor een vertekend beeld is gegeven over de realiteit van de markt. mijn tweede probleem is dat als ik 110000 krijg voor de woning een restschuld op mijn hypotheek heb. dus deze kan ik niet geheel afbetalen. triomfantelijk zij de makelaar dat de courtage dan ook naar beneden gaat. mijns inziens als ik de hypotheek niet geheel kan afbetalen de courtage niet betaald kan worden toch nog zo'n 2700 euro daarvoor hoef ik natuurlijk niet bij de bank aan te kloppen kortom zou ze zich wel realiseren dat ze de courtage dan op haar buik kan schrijven of proberen om de prijs van de woning niet onder de hypotheek waarde te laten zakken om maar een verkoop te forseren.
is het mogelijk zelfs in deze markt toch vast te houden aan een bepaalde prijs?

[kokka]

@linnepin.
je kan aan elke prijs vasthouden die je zelf wil.. de kans dat je huis dan verkocht wordt is dan alleen wel een stuk kleiner.
Wat een waanzin om te stellen dat de makelaar moet zorgen dat de verkoopprijs onder de hypotheekwaarde blijft omdat je anders de courtage niet kan/zal betalen.
kom je volgende keer dan hier huilen dat er een incassobureau lelijk doet?

[kweenie]

Hoe kun je een huis met een woz waarde van 110.000 nu in de markt zetten voor 159.000??? Je kunt dan al van tevoren bedenken dat geen hond daar op zal bieden. Dat is toch geen reële prijs?

Dus ja, je kunt vasthouden aan je vraagprijs. Maar dan zal het nog heel wat jaren duren voor je huis verkoc is. Ik weet niet hoe dringend de verkoop is...?

[sjohie]

Het hangt van veel dingen af, oa van het type hypotheek, en wat daar eventueel aan vermogensopbouw in heeft plaats gevonden. Dat zal gezien de korte looptijd van 1½ jaar overigens niet zo veel zijn. Aangezien jullie NHG hebben, kan er max 50% aflossingsvrij zijn, dus daar moet ergens wat geld in zitten.

Verder kan een hypotheek een boeteclausule bevatten mbt vervroegd beëindigen etc, kortom er zijn nogal wat haken en ogen die onder de streep veel kunnen bepalen. Ik zou dit even voorleggen aan de tussenpersoon waar jullie de hypotheek hebben afgesloten.

Maar het huis is jullie eigendom, dus verkopen, en voor welk bedrag, bepalen jullie zelf, niet de bank. Die zullen bij verkoop wel verwachten dat jullie de hele hypotheeksom aflossen, ofwel volledig van de opbrengst van de verkoop, of bij een negatief resultaat aangevuld uit eigen middelen. Dat laatste kan een lening bij een andere partij zijn, bij familie, of wat dan ook. Die 5k hóeven jullie dus niet bij hun te financieren ofzo.

Maar hoe komen jullie bij die 5k, hebben jullie al een concreet bod, of is dat jullie inschatting van de lokale woningmarkt? Laat anders eerst eens 2 makelaars een vrijblijvende (en vooral reële) inschatting van de verkoopprijs maken, dan weet je waar je mee te maken hebt. En verder is het wel handig om in het achterhoofd te houden, dat een huis gemiddeld ~9 maanden tot >1 jaar te koop staat in de huidige markt, en al die tijd blijven de kosten doorlopen.

[Emmy75]

Maar het huis is jullie eigendom, dus verkopen, en voor welk bedrag, bepalen jullie zelf, niet de bank.

Nee hoor, de bank kan een verkoop blokkeren als zij van mening zijn dat de prijs te laag is in verhouding tot de hypotheek. Anders zou iemand met een hypotheek van 2 ton het huis voor 2 euro kunnen verkopen.

Maar hoe komen jullie bij die 5k ..

U reageert op de oorspronkelijke TS en dit bericht is al > 1,5 jaar oud.

[courier]

Ja hoor Emmy 75 je mag best een huis van 2 ton voor 2 euro verkopen als je de resterende 198.000 maar op een andere manier ophoest anders werkt de bank niet mee bij doorhaling van de hypotheek=hypothecaire inschrijving bij het Kadaster.
Of de notaris er aan meewerkt waag ik te betwijfelen: er mag natuurlijk geen spoor van sprake zijn van een verkapte schenking.

[Emmy75]

Ja hoor Emmy 75 je mag best een huis van 2 ton voor 2 euro verkopen als je de resterende 198.000 maar op een andere manier ophoest anders werkt de bank niet mee bij doorhaling van de hypotheek=hypothecaire inschrijving bij het Kadaster.

Hmmm 2 ton - 2 euro = 198.000 ?
Als de verkopende partij die resterende 199.998,- op zijn bankrekening heeft staan en inlost, zal de bank wel meewerken. Maar als dat niet het geval is, zal de bank de verkoop toch echt tegenhouden en gaat het hele feest niet door.

Tuurlijk is dit voorbeeld een beetje gechargeerd, maar wat ik ermee bedoel is dat het niet zo stellig gezegd kan worden dat de verkoper en eigenaar maar kan verkopen tegen de prijs die hij wil en de bank daar niets over te vertellen heeft.