Radar

Goededag,

Ik heb een woning gekocht in een nieuwbouw plan, onderdeel van het koopcontract is een mandelig binnenterrein. Het binnenterrein wordt gedeeld met 14 bewoners.

De situatie is als volgt; via het binnen terrein zijn de carports en de tuinen bereikbaar. Maar ook is het mogelijk om via het binnenterrein een stuk openbaar groen met daarlangs een voetpad/fietspad te bereiken(van andere kanten is het stuk groen/fietspad ook bereikbaar).

In principe heb ik ook geen problemen met een doorgang, maar de doorgang is dermate breed dat er ook scooters met hoge snelheden doorheen kunnen rijden(onveilig i.v.m. spelende kinderen). Ook doet er een verhaal te ronde in mijn woonplaats, dat in een andere situatie iemand(niet eigenaar) in een mandelige steeg is gevallen over een los zittende steen, en dat die persoon de eigenaren heeft aanklaagd wegens een gebrek aan onderhoud.

Is het juridisch mogelijk om deze toegang af te sluiten? Of d.m.v. een verbodsbod op te wijzen dat het een "priveterrein" is? Aangezien er mensen gaan passeren die geen deel uitmaken van de eigenaren van het binnenterrein.

Het lijkt mij verstandig om met de eigenaren gezamelijk een stichting in het leven te roepen voor het onderhoud van het binnenterrein, klopt dit? En hoe kan dit het beste vormgegeven worden? (de kennis van de toekomstige bewoners hierover is naar verwachting niet erg hoog, i.v.m. dat het veeal starters zijn.)

Met vriendelijke groet,

Bjorn

Bjornwolters schreef:Het lijkt mij verstandig om met de eigenaren gezamelijk een stichting in het leven te roepen voor het onderhoud van het binnenterrein, klopt dit? En hoe kan dit het beste vormgegeven worden? (de kennis van de toekomstige bewoners hierover is naar verwachting niet erg hoog, i.v.m. dat het veeal starters zijn.)

Bjorn

Bij gezamenlijke eigenaren lijkt het mij verstandig een Vereniging van Eigenaren op te richten. Eventueel met een externe die weet waar je allemaal op moet letten, zoals oprichtingsakte, (algemene) voorwaarden, bedrag van bijdrage, administratie en dergelijke.

Afhankelijk van je woonplaats kan ik je met een VVE deskundige in contact brengen.

Hangt af van of anderen (niet-bewoners) formeel recht hebben om van de route gebruik te maken. Soms is er bv recht van overpad voor bepaalde mensen. Als de route alleen voor bewoners bedoeld is en anderen formeel geen recht hebben om daar langs te gaan, dan mag de VVE de toegang in principe afsluiten. Dan moet er natuurlijk wel rekening worden gehouden met voorschriften van bv. de brandweer, misschien moet die altijd toegang kunnen hebben, en er zal misshien ook een (lichte) bouwvergunning moeten komen.

Vereniging van Eigenaren;
Hierover kom ik later op terug, er komt als goed is eerdaags nog een bewonersavond en zal dit ter sprake komen.

Recht van overpad;
Hiervoor dien ik navraag te doen bij de projectontwikkelaar. Er staat naar mijn mening niets over in het stukken van het koopcontract. Het gaat mij vooral om het juridisch afsluiten dat wij(de bewoners) niet verantwoordlijk zijn voor bijv mensen die over een steen vallen. Ook zit ik aan een bord te denken, welke erop wijst dat er geen zware voertuigen(zwaarder als 3.5t) mogen komen, ivm doorzakken.

Heb je een appartementsrecht gekocht? Dan is er sprake van een VvE waar je dit kunt regelen. Zo nee, dan zul je met de overige bewoners iets moeten regelen. Uiteraard alleen wanneer jullie zeggenschap hebben over dit terrein.

Een erfdienstbaarheid/recht van overpad op een mandelig terrein is niet mogelijk. Die erfdienstbaarheid zou dan namelijk zowel ten laste als ten behoeve van de eigenaren van het mandelige terrein gevestigd moeten worden. Omdat je geen schuld bij jezelf kunt hebben, kun je ook geen erfdienstbaarheid hebben waarbij jij iets van jezelf moet dulden.

Richt via de notaris die het project heeft begeleid een vereniging van eigenaars op en zorg inderdaad dat het onderhoud tijdig gebeurt. Wat je in de praktijk vaak ziet is dat er 1 zaterdag in het jaar een schoonmaakaktie gehouden wordt. En daar doen dan alle buren aan mee.

marcel75 schreef:Een erfdienstbaarheid/recht van overpad op een mandelig terrein is niet mogelijk. Die erfdienstbaarheid zou dan namelijk zowel ten laste als ten behoeve van de eigenaren van het mandelige terrein gevestigd moeten worden. Omdat je geen schuld bij jezelf kunt hebben, kun je ook geen erfdienstbaarheid hebben waarbij jij iets van jezelf moet dulden.

Oke, kort samenvattend, er mogen geen andere mensen over het mandelige terrein dan de eigenaren van het terrein.
Hopelijk heb ik het goed begrepen, vond de tekst erg wettelijk . Maar wel erg bedankt.

Op zich heb je het goed begrepen. Het mandelige terrein is eigendom van alle eigenaren. Een buitenstaander heeft daar in principe niets verloren. Maar visite, postbodes etc. zullen er wel gebruik van maken. Dat betekent dan dus wel als een buitenstaander valt en een bot breekt omdat het onderhoud slecht is, de eigenaren van het mandelige terrein kan aanspreken. Daar ontkom je niet aan. Dat is een nadeel van mandeligheid.

Ok, dit klinkt zeer gunstig. Want het mandelig terrein bevindt zich aan de achterkanten van de woning(tussen de tuinen in), dit terrein biedt alleen toegang tot de carports van de woningen en de tuinzijde van de woning. (via een kleine doorgang is het mogelijk om op een groenstrook te komen)
De postbode heeft er niets te zoeken en visitie zal veeal via de voordeur komen.

Is het juridisch dan mogelijk om er een bord te plaatsen, waar je de verantwoordelijkheid afwijst? Op grond van u zegt, lijkt mij van wel.

We zullen het e.e.a. bespreken met onze notaris die door de projectontwikkeleraar is aangewezen.

Je kunt een bordje " eigen terrein" ophangen, maar dat ontslaat je nooit uit alle aansprakelijkheid die kan ontstaan. Ook als een eigenaar valt en schade leidt, kan hij de rest aanspreken wegens achterstallig onderhoud. In de praktijk zal zijn verzekeraar dat overigens doen.

Bij deze passage lees ik mandelig, eigen terrein, bordje, vereiging oprichten maar het is gewoon een stuk terrein dat waarschijnlijk al langer dan 20 jaren heeft bestaan en is gewoon gemeenschappelijk openbaar terrein omdat het niet afsluitbaar is en als het langer dan 20 jaren achtereen open is geweest mag het helemaal niet meer worden afgesloten omdat het eigendom verjaard is.

Chanmaster,
In een grijs verleden is er ooit nog een televisieserie van Batman gemaakt en uitgezonden. Daarin kwam ook vaak The Riddler langs. Die sprak in niet zoveel raadsel als jij nu ook doet. Mandeligheid ontstaat namelijk als meerdere partijen eigenaar zijn van in dit geval aan strook grond welke bestemd is voor gemeenschappelijk gebruik. Kijk anders even in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Staat er heel mooi in omschreven.

@Marcel75, dan moet de mandeligheid ergens uit blijken en dat is niet het geval.
Waar het in deze op neer komt is de vraag wat het is. Openbaar dus vrij toegankelijk voor iedereen of particulier door een hekwerk gescheiden van de omgeving.

chanmaster,
TS geeft duidelijk aan dat er een aandeel in een mandelig terrein bij het huis hoort.
Dat betekent dus, althans in mijn ogen, dat in de akten van levering van de woning het terrein bestemd is om mandelig te zijn en als zodanig te dienen.

Beste marcel75. Ik val u niet aan, in tegendeel u hebt deels gelijk. Waar het hierbij om gaat is de vraag of het openbaar terrein betreft, dan is de plaats vrij toegankelijk voor iedereen of dat het een afgesloten terrein betreft. Dit maakt het wezenlijke verschil. Terrein wat niet is omgeven door een greppel, afzetting met afsluitbare poort wordt gezien als openbaar terrein. Is deze langer dan twintig jaren ongewijzigd gebleven dan is en blijft het openbaar terrein en heeft de eigenaar diens eigendom verspeeld.

Bjornwolters schreef:Ik heb een woning gekocht in een nieuwbouw plan, onderdeel van het koopcontract is een mandelig binnenterrein.

Chanmaster: TS heeft het duidelijk over nieuwbouw, dus waar jij die 20 jaar vandaan haalt is mij een volslagen raadsel.
Wij hebben ook een mandelig pad, wat onverdeeld eigendom is van de eigenaren van 8 woningen. Dit is openbaar toegankelijk terrein, wat niet afgesloten mag worden. Dit staat zo in de koopakte en het bewijs van eigendom.

Bjorn: staat er over de toegankelijkheid iets in de akte?

Chanmaster,
Van verjaring, waar jij in mijn ogen op doelt, kan alleen sprake zijn als iemand anders daar een beroep op doet. Het enkele feit dat ik mijn tuin niet volledig afsluit, wil echt nog niet zeggen dat ik over 20 jaar geen eigenaar meer ben. En aan wie zou ik dan mijn eigendom verliezen?

Voor de goede orde: mijn tuin is namelijk via de niet afgesloten oprit heel makkelijk te betreden en zou dus openbaar zijn?

Ja Marcel75 U weet het. Waar het hierbij om gaat is erfdienstbaarheid ofwel recht van overpad die klaarblijkelijk een beetje krom is daar het groen er achter tevens van andere zijden bereikbaar is maar als dat recht van overpad reeds langere tijd bestaat, langer dan twintig jaren, dan wordt dit gezien als een algemeen belang dus openbare terrein. Dit kan geen rechter veranderen vanwege de wetgeving op dit punt. Wanneer u het overpad zou afsluiten dan zou elke belanghebbende daartegen bezwaar kunnen maken.
Indien deze situatie echter korter bestaat dan twintig jaren dan moet u uw koopakte er op nazien op toepassing van recht van overpad.

Chanmaster,
Lees de vraag van TS nog eens goed door (staat duidelijk nieuwbouwplan) en redeneer daarnaast je eigen redenering nou eens goed door. Je gaat van mandeligheid naar erfdienstbaarheid. Daarbij moet je nog bedenken dat een erfdienstbaarheid ten behoeve van het algemene nut niet bestaat. Daar heb je namelijk 2 erven voor, het dienende en het heersende erf. Ik kan me in jouw redenering al heel moeilijk het dienende erf voorstellen, maar het heersende????? de rest van de wereld wellicht?