Radar

Na een aantal jaar prettig wonen in ons appartement, is hier een einde aan gekomen.

Begin dit jaar constateerde ik een vochtplek op het plafond. Hierboven zit een plat dak. Dit direct gaan melden bij 1 van de contactpersonen van de VVE. Deze begon zonder een blik op het dak of het plafond te werpen over geld. Maar hij zou wel even op het dak kijken. Zelf maar contact gezocht met de bestuurder. (extern). Deze wilde de contactpersonen eerst zelf het lek laten opsporen. Ik vroeg of de schade gedekt werd door verzekering van vve. Het antwoord hier op was negatief. Ook mocht ik niet de voorwaarden hiervan inzien.

Nadat de contactpersoon het lek niet kon vinden, werd er een dakdekker ingeschakeld. Vanaf toen werd de situatie pas echt vreemd. Een aantal dagen later hoorden wij dat de conclusie van de dakdekker was, dat wij te weinig ventileerden. (Wat absoluut hier het geval is) De bewuste contactpersoon voegde eraan toe dat wij 24 uur per dag ramen open moesten laten staan en deuren niet mochten sluiten. Lijkt mij geen normaal gebruik. Maar na enkele dagen werd het erger. In 3 ruimtes begon spacklaag te scheuren en naar beneden te komen!

Enkele dagen later zijn we zelf op het dak gaan kijken (wat tegen de regels is). Vrijwel direct vonden we een gat. Dit direct naar bestuurder geworpen. Enkele dagen later kwam de dakdekker terug. Dit keer ving ik hem zelf op i.p.v. contactpersoon. Hij vertelde me dat hij van de contactpersoon niet verder had mogen kijken dat de 2 vierkante meter die hij schoongeveegd had van grind. Ook waren er tegels op de afvoerputten geplaatst met daar direct grind langs. Dat gaf met name door de sneeuwval afgelopen winter enorm risico met zich mee. Ook kon door het stoken de warmte niet weg en is er door condensvorming bij de tegels de druppeltjes in de muren gelopen. Een zogenaamde koudebrug noemde de dakdekker het. Bij zijn eerste bezoek heeft hij er een soort rekjes op geplaatst. Vandaar dat de muren eindelijk konden drogen en het spack begon te scheuren. Ramen waren vaak wel nat, maar aangezien ik zeer regelmatig de ramen open had staan, begreep ik hiervoor nooit wat hiervan de oorzaak kon zijn. Ik heb de dakdekker gevraagd of de dakdekker zijn bevindingen voor mij kon rapporteren.

Na enkele weken nog niets gehoord te hebben, zelf weer contact opgenomen met de dakdekker. Deze wilde niets meer te maken hebben met onze VVE. Hij vertelde me dat hij de afgelopen 15 jaar nog nooit zo respectloos was behandeld. Bestuurder weer gebeld. We moesten het allemaal maar even aanzien.

2 Weken geleden verscheen er opnieuw een vochtvlek op hetzelfde punt als de 1ste keer. Weer bestuurder gebeld. We moesten maar geduld hebben. En de schade was voor onze inboedelverzekering.

Intussen offertes binnen. Schade herstellen gaat 4500 kosten. Maar niet door onze inboedel. Zij zeggen dat dit opstal- of aansprakelijkheidsverzekering is. (dat betalen we door vve).

En nog steeds is het lek niet gerepareerd, niet het dak goed onderworpen aan inspectie, en geen medewerking door bestuurder wat betreft schade van onze muren en plafonds.

Wat nu? Ten einde raad.

Direct de VVE schriftelijk (aangetekend) aansprakelijk stellen voor de schade.
Kopie van afwijzing aansprakelijkheid van uw verzekering bijvoegen.
Misschien kan de dakdekker toch zijn mening op papier zetten m.b.t. de toestand van het dak?
Dat hij niets meer met de VVE te maken wil hebben is leuk, maar hij heeft wel een inspectie gedaan.
Vraag hem anders of hij zijn bevindingen schriftelijk aan de VVE heeft medegeldeeld en vraag dan aan de VVE een kopie van dit rapport.
Verder zou ik (als u die heeft) dirct de rechtsbijstand inschakelen.

Dit valt inderdaad onder de opstalverzekering en zou uit het onderhouds- en reservefonds van de VvE betaald moet worden. Maar is er wel een onderhouds- en reservefonds aanwezig en zit daar dan wel genoeg in? Wat je zou kunnen doen is de vereniging een laatste kans geven om het probleem op te lossen. Doen ze dat niet binnen een redelijke termijn, zeg 4 weken, dan kun je op hun kosten het probleem laten oplossen. De rekening kun je dus door laten sturen naar de vereniging. Ook kun je op kosten van de vereniging je muren opnieuw laten stucen en witten. Eventueel kun je ook via de rechter afdwingen dat het dak gerepareerd wordt en jouw schade verholpen.

De kans is natuurlijk groot dat ze niet zullen gaan betalen. Ook dan kun je altijd nog naar de rechter stappen.

Maak overigens zsm foto's van de hele situatie. Zowel binnen als buiten.

Foto's hebben we vanaf de eerste dag al gemaakt, dus het hele verloop ligt wel vast.

Meestal valt van buiten naar binnenkomend regenwater niet onder de dekking van de opstalverzekering van de VvE. Echter dat is voor U als appartementsbewoner niet echt van belang. Het dak is immers een gemeenschappelijk gedeelte van het complex en dient door de VvE te worden onderhouden en gerepareerd.

Ik zou zelf altijd, op eigen kosten, een dakspecialist laten komen, om de boel te inspecteren en rapport uit te brengen. Gezien de historie met de VvE zou ik er zelf weinig vertrouwen in hebben dat het anders goed komt.
Met dit rapport kunt U de VvE manen tot een goede reparatie en weet U ook precies wat er moet gebeuren. Op deze wijze kan na afloop het geheel ook worden gecontroleerd

Natuurlijk is er het risico dat U de kosten van uw deskundige niet vergoed krijgt
(kunt natuurlijk wel claimen), maar het lijkt me op te wegen tegen het voorkomen van alle ellende door geen of slechte reparatie

Frons. Is er ook van binnen naar buiten komend regenwater dan? En is dat dan wel verzekerd?

Juist daklekkage valt onder de opstalverzekering en dient daarnaast ook nog eens uit het onderhouds- en reservefonds betaald kunnen worden.

En wel eens aan gedacht wat het vervangen van een dak even kost?

Frons. Is er ook van binnen naar buiten komend regenwater dan? En is dat dan wel verzekerd?

Nee, maar dit integenstelling tot water uit leidingen of machines wat vaak wel van binnen naar buiten gaat, en waar je bij de meeste opstalverzekeringen wel tegen verzekerd bent

Het lek in het dak lijkt me een duidelijke zaak. Alleen hoe ga ik aantonen dat mijn muren nat zijn geweest door onkunde van de contactpersonen die die tegels op dee afvoeren hebben gelegd?
Daar heb ik geen foto's van. De dakdekker vertelde mij dat enkele weken later en intussen hebben ze wel aanpassingen gedaan. Wij (bewoners) mogen niet op het dak komen. Dus hebben wij dat niet gezien.

Heb weer opnieuw contact gezocht met de desbetreffende dakdekker, in de hoop op zijn medewerking.

Het lek in het dak lijkt me een duidelijke zaak

Dat hoeft niet.

Het kan zijn dat het dak ergens lek is geraakt omdat er iets scherps of zwaars is opgevallen. In dat geval is reparatie van het lek goed genoeg en ook eenvoudig.

Het kan ook zijn dat de dakbedekking oud is en bros geworden. Dan zullen er doorlopend lekkages gaan ontstaan omdat de dakbedekking niet meer meebeweegt met het dak tijdens de temperatuurschommelingen.

Een goede dakspecialist kan zo zien wat er hand is , en kan je over de juiste werkwijze adviseren. Dat kun je dan gebruiken richting VvE

De reparatie van het dak valt inderdaad niet onder de opstalverzekering, de vervolgschade echter wel.

Het is zo dat de VvE de reparatie aan het dak moet laten uitvoeren en betalen. De andere schade moet je verhalen op de opstalverzekering van de VvE.

Wel lijkt het me als iedereen zo moeilijk doet je jezelf mag afvragen of de vvE wel door de juiste personen geleid wordt. Ik zou op de ledenvergadering vragen stellen over dit probleem.

De reparatie van het dak valt inderdaad niet onder de opstalverzekering, de vervolgschade echter wel.

Das helemaal niet zeker.
In onze opstalverzekering is dit in ieder geval uitgesloten ( VvE van 20 appartementen)