Lenen met garantie
Geplaatst: 26 aug 2003 12:50
Lenen met garantie
door Kapé Breukelaar
AMSTERDAM - 25 augustus 2003 - Hypotheken op basis van beleggingen zijn de laatste jaren geen gelukkige keuze geweest. Door de neergang op de beurzen is het belegd kapitaal hard onderuitgegaan. Het is voor veel huizenbezitters dan ook de vraag of de hypotheek wel helemaal afgelost kan worden uit de opbrengst van de beleggingen.
Hypotheekaanbieders spelen daarop in met nieuwe hypotheekvormen waarbij wordt belegd tegen een gegarandeerd rendement. Het resultaat kan een extreem lage netto maandlast zijn. Voorwaarde is dat u het nodige aan eigen geld meebrengt.
Toen in 2001 het nieuwe belastingstelsel werd geïntroduceerd, werd tegelijkertijd de deur opengezet voor nieuwe hypotheekvormen. Tegenover de hypotheek in box 1 kon een interessante garantiebelegging worden gezet in box 3. Door de rentevergoeding op de beleggingen in box 3 te koppelen aan de rente op de hypotheek, is het mogelijk een hoog gegarandeerd rendement te bieden.
Die belegging moet in eerste instantie zorgen voor de aflossing van een deel van de hypotheek op de einddatum. Heeft u een hoog inkomen en het nodige eigen geld, dan zijn deze hypotheken een te overwegen alternatief.
Al enkele jaren biedt de FlexGarant hypotheek deze mogelijkheid. De opzet daarvan is dat u tegenover de hypotheek een bedrag aan eigen geld stort in een levensverzekering. De hoogte van de rentevergoeding op de verzekering is min of meer gekoppeld aan de hoogte van de hypotheekrente.
U moet daarbij rekening houden met 1,2% belastingheffing in box 3 over de waarde van de beleggingen in de polis. Het aardige van deze opzet is dat u het rendement binnen de verzekering maandelijks kunt laten uitkeren. Daarmee krijgt u de mogelijkheid om iedere maand een deel van de netto rentelasten te betalen uit de renteopbrengsten van de verzekering.
Sinds kort biedt ook Alpha Hypotheken zo´n hypotheekvorm aan. De Alpha Rente Garantie Hypotheek kent een soortgelijke opzet en een duidelijke koppeling van de te betalen hypotheekrente aan de rentevergoeding binnen de verzekering. Het renteverschil is standaard 0,3% per jaar. Betaalt u 5% rente op de hypotheek, dan krijgt u binnen de polis dus 4,7% aan rente vergoed. Op deze manier mag u maximaal 50 % van het hypotheekbedrag in de polis storten aan eigen geld.
Door slim gebruik te maken van de fiscale mogelijkheid van de renteaftrek in combinatie met de laag belaste rendementen in de polis, ontstaat een aantrekkelijk plaatje van netto lasten.
Stel, u leent op deze manier € 400.000 en stort € 100.000 aan eigen geld in de polis. Bij een hypotheekrente van 5% is uw rentelast € 20.000 per jaar. Na aftrek van 52% belastingvoordeel resteert een netto rentelast van € 9.600 per jaar. Op uw inleg aan eigen geld maakt u binnen de polis een rendement van 4,7%, ofwel € 4.700 per jaar.
Laat u de rente maandelijks uitkeren, dan zijn uw netto hypotheeklasten teruggebracht tot een heel laag peil. Dit soort hypotheken zijn erg interessant als u het nodige eigen geld heeft en zekerheid zoekt. Het eigen geld voor de storting in de polis komt in de praktijk vaak uit de overwaarde van de vorige woning. En daar schuilt een probleem.
Het kabinet heeft namelijk aangekondigd dat u vanaf volgend jaar de overwaarde verplicht moet investeren in de nieuw aan te kopen woning. Doet u dat niet, dan weigert men simpelweg de renteaftrek over dat deel van de hypotheek. Heeft u eigen geld uit een andere bron dan de overwaarde, dan blijven deze garantiehypotheken erg interessant.
door Kapé Breukelaar
AMSTERDAM - 25 augustus 2003 - Hypotheken op basis van beleggingen zijn de laatste jaren geen gelukkige keuze geweest. Door de neergang op de beurzen is het belegd kapitaal hard onderuitgegaan. Het is voor veel huizenbezitters dan ook de vraag of de hypotheek wel helemaal afgelost kan worden uit de opbrengst van de beleggingen.
Hypotheekaanbieders spelen daarop in met nieuwe hypotheekvormen waarbij wordt belegd tegen een gegarandeerd rendement. Het resultaat kan een extreem lage netto maandlast zijn. Voorwaarde is dat u het nodige aan eigen geld meebrengt.
Toen in 2001 het nieuwe belastingstelsel werd geïntroduceerd, werd tegelijkertijd de deur opengezet voor nieuwe hypotheekvormen. Tegenover de hypotheek in box 1 kon een interessante garantiebelegging worden gezet in box 3. Door de rentevergoeding op de beleggingen in box 3 te koppelen aan de rente op de hypotheek, is het mogelijk een hoog gegarandeerd rendement te bieden.
Die belegging moet in eerste instantie zorgen voor de aflossing van een deel van de hypotheek op de einddatum. Heeft u een hoog inkomen en het nodige eigen geld, dan zijn deze hypotheken een te overwegen alternatief.
Al enkele jaren biedt de FlexGarant hypotheek deze mogelijkheid. De opzet daarvan is dat u tegenover de hypotheek een bedrag aan eigen geld stort in een levensverzekering. De hoogte van de rentevergoeding op de verzekering is min of meer gekoppeld aan de hoogte van de hypotheekrente.
U moet daarbij rekening houden met 1,2% belastingheffing in box 3 over de waarde van de beleggingen in de polis. Het aardige van deze opzet is dat u het rendement binnen de verzekering maandelijks kunt laten uitkeren. Daarmee krijgt u de mogelijkheid om iedere maand een deel van de netto rentelasten te betalen uit de renteopbrengsten van de verzekering.
Sinds kort biedt ook Alpha Hypotheken zo´n hypotheekvorm aan. De Alpha Rente Garantie Hypotheek kent een soortgelijke opzet en een duidelijke koppeling van de te betalen hypotheekrente aan de rentevergoeding binnen de verzekering. Het renteverschil is standaard 0,3% per jaar. Betaalt u 5% rente op de hypotheek, dan krijgt u binnen de polis dus 4,7% aan rente vergoed. Op deze manier mag u maximaal 50 % van het hypotheekbedrag in de polis storten aan eigen geld.
Door slim gebruik te maken van de fiscale mogelijkheid van de renteaftrek in combinatie met de laag belaste rendementen in de polis, ontstaat een aantrekkelijk plaatje van netto lasten.
Stel, u leent op deze manier € 400.000 en stort € 100.000 aan eigen geld in de polis. Bij een hypotheekrente van 5% is uw rentelast € 20.000 per jaar. Na aftrek van 52% belastingvoordeel resteert een netto rentelast van € 9.600 per jaar. Op uw inleg aan eigen geld maakt u binnen de polis een rendement van 4,7%, ofwel € 4.700 per jaar.
Laat u de rente maandelijks uitkeren, dan zijn uw netto hypotheeklasten teruggebracht tot een heel laag peil. Dit soort hypotheken zijn erg interessant als u het nodige eigen geld heeft en zekerheid zoekt. Het eigen geld voor de storting in de polis komt in de praktijk vaak uit de overwaarde van de vorige woning. En daar schuilt een probleem.
Het kabinet heeft namelijk aangekondigd dat u vanaf volgend jaar de overwaarde verplicht moet investeren in de nieuw aan te kopen woning. Doet u dat niet, dan weigert men simpelweg de renteaftrek over dat deel van de hypotheek. Heeft u eigen geld uit een andere bron dan de overwaarde, dan blijven deze garantiehypotheken erg interessant.
