Radar

Ergens moet in mijn gedachtengang iets fout gaan...

Stel het volgende scenario: Je wilt een huis kopen van (fictief) 1 ton, maar eigenlijk heb je dat bedrag gewoon op de bank staan. Je kunt het dus feitelijk gewoon afrekenen. Maar stel je neemt een aflossingsvrije hypotheek, met een procentje of 6 rente: dan betaal je (stel 30 jaar) 30 x 6000 = 180000 aan rente, maar met aftrek (42%) zit je dan op 104400 euro. Dan die ton op tafel leggen, en voila het kost je samen 204400 euro samen. Maar nu komt het: Die ton heeft natuurlijk niet stilgezeten, die heeft op een deposito gestaan met, laten we zeggen 4% rente. Ook gaat daar nog vanaf 1.2% vermogensheffing. Maar toch: 1 ton, 30 jaar, met 2.8% rente: levert op (ca.) 230000 euro. En dat is meer dan een en ander kostte?! Of worden debet en creditrente eerst verrekend met elkaar bij de belastingen?

Er kunnen wel wat haken en ogen aan onderstaand verhaal zitten.
- De HRA moet wel 30 jaar zo blijven als die nu is. Op dit moment is dat twijfelachtig. Mocht deze terloops worden afgeschaft gaat de vlieger niet helemaal op.
- Een overlijdensrisicoverzekering moet niet verplicht in de voorwaarden zijn opgenomen, anders is de winst aanzienlijk kleiner of niet bestaand. Dit in combinatie met de 100% aflossingsvrij maakt een NHG onmogelijk bijvoorbeeld.
- De gestelde te betalen hypotheekrente mag niet teveel stijgen, bij 30 jaar vast betaal je ook weer een hoger percentage.
- De gestelde te ontvangen rente mag niet teveel dalen en zeker niet vlak voor het afsluiten van het laatste deposito, daar de grootste sprongen de laatste paar jaar worden gedaan.
- Er mag zich in die periode geen financiële tegenslag voordoen waardoor het kapitaal aangesproken moet worden.
- Bij een eventuele scheiding is het mogelijk dat de partner met een deel van het kapitaal er vandoor gaat.
- Inflatiecorrectie voor hetgeen men minder per paand te besteden heeft over 30 jaar is nog niet toegepast.

Poppop,

Er zitten nogal wat fouten in je rekensom
1. Ten eerste vergeet je het eigenwoningforfait.
2. Ten tweede vergeet je de het belastingvrij bedrag in box 3
3. Ten derde vergelijk je de netto betaalde hypotheekrente exclusief aflossing met de ontvangen spaarrente inclusief de hoofdsom.

Makkelijker is om te vergelijken
1. Wat kost je hypotheekrente over de ton bij 6%? Na verrekening van het eigenwoningforfait kom je uit op 3,71%.
2. Wat levert je spaarrente op, 4% over 100.000? Rekening houdend met 20.785 vrijgesteld vermogen levert de spaarrente 3,05% op.

Deze constructie kost je dus 3,71% - 3,05% = 0,66% per jaar. Kortom: je kan met die ton beter je hypotheek aflossen, dat is € 661,58 per jaar goedkoper.

Laat je niet misleiden door Pindakaaspotje of door hypotheektussenpersonen die provisie aan je willen verdienen.

Oh ja, je bespaart ook nog afsluitprovisie en notariskosten als je je spaargeld gebruikt. Weer een bak geld verdiend.

SJZ's berekening klopt. Het huurwaardeforfait hoef je niet bij je inkomen op te tellen als je geen hypotheekrente hebt betaald.
Nauwkeuriger: Het eigen huis leidt niet tot een bijtelling bij het inkomen. Dus HWF = €3000, betaalde hypotheekrente = €2000, bijtelling = €0,0. Etc.

Dank voor de reacties. Ben me voor het eerst een beetje aan het verdiepen in de materie, en het idee dat je (haast) kan verdienen aan een hypotheek in een fictieve situatie leek me gek. Uiteraard snap ik dat de werkelijkheid weerbarstiger is.

@SJZ: kun je/zou je willen aangeven hoe je aan die netto 3.71% hypotheekrente komt?

poppop

Ik ga ervan uit dat het huis een WOZ-waarde van 100.000 heeft. Als de WOZ-waarde hoger is wordt aflossen nog aantrekkelijker!

Aftrekpost:
hypotheekrente 6% over 100.000 = 6.000
Bij: eigenwoningforfait 0,55% over 100.000 = 550

Per saldo aftrekbaar: 5.450
Bij 42% bespaar je dan € 2.289 belasting

De hypotheekrente kost je dus € 6.000 - € 2.289 = € 3.711.

€ 3.711 is 3,71% van € 100.000

(Zelfs als je rekent met het 52%-belastingtarief is het nog goedkoper om wel af te lossen.)

SJZ schreef:(Zelfs als je rekent met het 52%-belastingtarief is het nog goedkoper om wel af te lossen.)

Dan daalt de effectieve hypotheekrente tot 3,16%. Ben je met z'n tweeen, dan is de zaak anders, je hebt dan 2x de vrijstelling van €20.785 en je €100.000 levert 3,29% op.

Over die "tussenpersonen" en "adviseurs": die zeggen er vaak niet bij dat je je beleggingen e.d. in box 3 moet zetten en daar belast worden. Stop je dat geld in je eigen huis, dan vervalt de VRH in box 3 over dat geld.

Puur financieel geldt dat het vooral afhangt van het rendement dat je haalt of kunt halen en het rentepercentage.

Met spaargeld kun je ook 'leuke dingen' doen binnen een hypotheek. Zo kun je een bankspaarhypotheek nemen met een aantal hoere stortingen aan het begin. Bv een extra storting aan het begin van 4350 euro rendeert 30 jaar tegen 6%, wat je al een kwart van je ton aan benodigd kapitaal oplevert. Scheelt je ong. 25 euro per maand aan spaarinleg. Doe je een paar stortingen, natuurlijk erl binnen de fiscale regeld, dan breng je de maandlasten omlaag terwijl je nog relatief veel spaargeld overhoudt. Je hoeft dan ook een lager (spaar)rendement te behalen om quitte te spelen.

Maar naast de puur financiële berekening is het ook prettig om aan de ene kant een goede buffer achter de hand te houden, maar aan de andere kant ook om niet tot over de oren in de schulden te zitten. Ik zou dus nooit alles in het huis stoppen, anders kun je later misschien heel duur uit zijn als je ergens geld voor nodig hebt en moet lenen, maar ik zou ook niet volledig gaan lenen.

Die laatste voorbeelden zijn anders dan wat de TS vraagt en wat SJZ doorrekent. Bij banksparen heb je niet de renteopbrengsten ter beschikking, die blijven op die rekening. Bovendien kan je, bij banksparen, het spaargeld niet vrij opnemen zonder fiscale maatregelen.

Klopt, het is een ander voorbeeld dan wat SJZ noemt. Maar een opmerking zoals

Deze constructie kost je dus 3,71% - 3,05% = 0,66% per jaar. Kortom: je kan met die ton beter je hypotheek aflossen, dat is € 661,58 per jaar goedkoper.

is wel erg zwart-wit, omdat je niet alleen de keuze hebt tussen wel of niet aflossen, maar er zijn ook mogelijkheden om een deel van die ton in bv. een bankspaarhypotheek te storten. En dan kan het plaatje er heel anders uit zien. Zo stellig beweren dat je met die ton beter je hypotheek kunt aflossen is dan ook erg kort door de bocht.

Het spaargeld dat in de bankspaarhypotheek zit, zit daar inderdaad 'vast' en daar kun je niet zomaar zonder kosten bij. Maar als je je spaargeld rechtstreeks gebruikt voor het aflossen van je hypotheek (of voor het niet-aangaan van een hypotheek), dan kun je er nog lastiger bij.

Wat ik wil aangeven is dat je niet zo zwart-wit kun zeggen of het altijd voordeliger is om een hypotheek te nemen of je spaargeld voor de aankoop van een woning te gebruiken. Laat staan dat je kunt zeggen of het verstandiger of beter is om een hypotheek te nemen of je spaargeld voor de aankoop van een woning te gebruiken. Er is immers niet één soort hypotheek, er zijn vele soorten hypotheek. En ieders situatie en wensen is verschillend.

En voor de een zal het prettiger zijn om een hele hoge hypotheek te nemen, voor de ander zal het prettiger zijn om een hele lage of zelfs geen hypotheek te nemen.

Even een voorbeeldje met de zelfde percentages als SJZ gebruikte, waarbij het wel voordelig is om een hypotheek te nemen. Als je een bankspaarhypotheek hebt en de eerste drie jaar elk jaar een extra storting van 3000 doet, dan hoeft de maandelijkse spaarinleg maar 49 euro te zijn om tot een ton te komen. Daarnaast betaal je netto rente en het eigenwoningforfait, wat per maand bij elkaar 310 euro kost. Aan de andere kant heb je een spaarrekening waar je 91.000 euro op hebt staan, die (rekening houdend met VRH en de vrijstelling daarvan van 20.000) tegen iets meer dan 3% rendeert. Als je elke maand 359 euro van die spaarrekening afhaalt, wat de netto rente en spaarinleg van de hypotheek is, dan houd je na 30 jaar nog 20.000 euro over.

Zonder hypotheek zou je geen schuld en geen spaargeld hebben, met hypotheek heb je een schuld plus spaargeld, waaraan je na 30 jaar 20.000 euro overhoudt. Ook als je afsluitprovisie (als je die al hebt) en notariskosten (vallen erg mee als je de hypotheek gelijk met het passeren doet) meerekent, ben je nog flink voordeliger uit. Je kunt meer dan 8000 extra eerste kosten hebben voordat je die 20.000 aan het einde volledig hebt opgesoupeerd. Maar natuurlijk zitten daar wel veel meer (fiscale) haken en ogen aan. Vandaar dat ik zeg: kijk vooral ook naar je eigen situatie en je eigen wensen.

kweenie schreef:Even een voorbeeldje met de zelfde percentages als SJZ gebruikte, waarbij het wel voordelig is om een hypotheek te nemen. Als je een bankspaarhypotheek hebt en de eerste drie jaar elk jaar een extra storting van 3000 doet, dan hoeft de maandelijkse spaarinleg maar 49 euro te zijn om tot een ton te komen. Daarnaast betaal je netto rente en het eigenwoningforfait, wat per maand bij elkaar 310 euro kost. Aan de andere kant heb je een spaarrekening waar je 91.000 euro op hebt staan, die (rekening houdend met VRH en de vrijstelling daarvan van 20.000) tegen iets meer dan 3% rendeert. Als je elke maand 359 euro van die spaarrekening afhaalt, wat de netto rente en spaarinleg van de hypotheek is, dan houd je na 30 jaar nog 20.000 euro over.

Dit zijn de eindgetallen, maar hoe kom je eraan? Kan je het voor me uitrekenen?

Als je excel hebt, dan kun jij dat ook.

Reken maar na, 360 maanden lang ongeveer 49 euro elke maand sparen plus in maand 1, 13 en 25 een storting van 3000 levert met 6% jaarlijks rendement ong. 100.000 op. Rentelasten 0.58 keer 500 per maand, plus 42% van het EWF, maakt ong. 309. Samen dus ong. 358 euro. Sparen, begin met 91.000, doe elke maand 1/12 van 4% erbij en haal er 0.1% van het deel boven de 20.000 vanaf (vrh) en trek er vervolgens de maandlasten vanaf.

Natuurlijk heb je wel te maken met onzekerheden zoals hoeveel aftrek je hebt, dat zal vast geen 42% blijven. Ook zal de WOZ-waarde van de woning wellicht stijgen (of dalen) en dus het EWF ook. En wellicht dat het ewf percentgage ook wel verandert; dat het hoger wordt of juist lager of wordt afgeschaft. Maar je hebt met die 20.000 die je overhoudt ook wel enige 'speelruimte' om veranderingen op te vangen. Wil je volledige zekerheid, dan is geen hypotheek natuurlijk het beste, maar dat is dus niet noodzakelijk de voordeligste keuze.

kweenie schreef:..........met 6% jaarlijks rendement ong. 100.000 op....

Dit is dus het punt, die 6% rendement komt herhaaldelijk in je antwoorden naar voren, maar ik snap dat niet.

Edit: ik snap het wel, je hebt het over een spaarhypotheek met hetzelfde rente-% vergoeding als de hypotheekrente over de hypotheek (?) Klopt dat?

Heb even een excelsheet gemaakt: ervan uitgaande dat de opbrengsten van de spaarhypotheek onbelast zijn en na 30 jaar bij 6% rentevergoeding kom je op €100.082

Van die €100.000,- waaruit je maandelijks €359 en 3 x €3000 onttrekt en een maandelijkse vergoeding ontvangt van 0,267% (= 3,2/12) houd je na 30 jaar €21195 over.

Leuk zo wat te spelen; uiteraard is de invloed van rente schommelingen erg groot.

Denk dat ik maar hypotheekadviseur wordt, leuk om zo te spelen met getallen en geldbedragen (van anderen dan).

Inderdaad, een bankspaarhypotheek met 6% rendement, waar TS en SJZ ook mee rekenen. Bij een normale bankspaarhypotheek is netals bij een spaarverzekeringshypotheek het rentepercentage dat je ontvangt gelijk aan het percentage dat je betaalt.

Ja, best leuk om zo te 'spelen' met getallen en te zien wat het effect is. Eigenlijk zou het voor iedereen die aan een hypotheek denkt verstandig zijn om voordat de definitieve keuze is gemaakt, af en toe even een avondje in Excel te 'spelen', ook om te zien wat de effecten zijn als er het een en ander wijzigt (rente, aftrek, een deel aflossingsvrij etc.).

Dan merk je ook snel dat je net zo handig bent als de hypotheekadviseur die doet voorkomen als of HIJ de deskundige is en jij als klant de dombo. Terwijl het eigenlijk omgekeerd is.

Wil ik nu nog wel hypotheekadviseur worden?