Radar

Ik zit met een moeilijke keuze.

De lening en netto maandlasten zijn net zo hoog, daar zit het niet in.
Het zit hem in de volgende punten...

Verlengrente... Bij de ING krijg ik de starterskorting van 0,3% niet meer bij verlenging over 10 jaar. Maar Rabo publiceerd de rentes niet, en is het onzeker voor mij of de Rabo niet een veel te hoge verlengrente gaat vragen.
Heeft iemand een sterke voorkeur voor ING of Rabo op dit punt?

Verhuisboete... Bij ING heb je te maken met een verhuisboete die kan oplopen tot 3% van de hypotheek. Maar alleen als je binnen 10 jaar verkoopt, en de rente op dat moment lager staat dan waar je hem voor heb afgesloten.
De Rabo kent deze boete niet.

Afsluitkosten... Deze zijn bij Rabo zo'n 800,- (met korting) en bij de Hypotheker zo'n 1300,-.

Rekening overzetten... Bij de Rabo moet ik dan wel een rekening opnenen, momenteel zit ik bij ING, dat is dus makkelijker.

Verzekering... Het standaard verzekeringspaket kost bij de hypotheker zo'n 17,- euro tegen 27,- voor de Rabo. Het is wel mogelijk om het verzekeringspaket bij de hypotheker onder te brengen, en de hypotheek af te sluiten bij Rabo, maar dat is wel een beetje omslachtig.


Voor mij is de boete het grootste minpunt bij de Hypotheker/ING.

Voor mij is onduidelijk of de rente verlenging gunstiger uit komt bij ING of Rabo.

Een minpunt bij de Rabo is het omzetten van de bankrekening en verzekering bij een andere partij onder te brengen.

Een klein pluspunt van de Rabo is de lagere afsluitprovisie.

Hoe denken jullie hierover, vooral kwa verlengrente?

De verzekeringen kun je eenvoudig elders onderbrengen. Dat is niet heel veel werk en hoeft dus geen bezwaar te zijn. Over welke verzekeringen heb je het dan trouwens? Gezien de lage premie neem ik aan dat het alleen om het woonhuispakket gaat, of zit daar ook de overlijdensrisicoverzekering bij in? Want je zult waarschijnlijk ook een overlijdensrisicoverzekering moeten afsluiten. Dat zit wellicht bij de berekende hypotheek-lasten inbegrepen. Die overlijdensrisicoverzekering is bij Rabo vaak relatief duur en kun je óók elders afsluiten.

Als je het openen van een bankrekening en vooral het overzetten van allerlei betalingen (te) veel werk vindt, dan kun je de kosten van de rekening natuurlijk gewoon in je kostenafweging meenemen. Kost je dus een paar euro per maand extra. Dan kun je voorlopig de boel verder bij ING laten, als je dat zou willen.

Over de verlengrente is weinig te zeggen. Ook omdat de lokale rabo's redelijk onafhankelijk zijn en dus ook eigen beleid op dit gebied kunnen hebben. (Ook op sommige andere voorwaarden, trouwens.) In de ene plaats kan het dus zijn dat je een hogere verlengrente hebt, terwijl het in een andere plaats misschien gelijk is aan de rente voor nieuwe hypotheken.

Waar bij mij wel de alarmbellen van gaan rinkelen is de verhuisboete. Heel veel mensen verhuizen binnen 10 jaar, niet alleen omdat ze dat willen, maar soms ook omdat ze dat moeten, vanwege allerlei redenen. En zeker als je móet verhuizen, bv. vanwege een scheiding of omdat je de lasten niet meer kunt betalen, kun je de boete bij verhuizen er vaak niet ook nog eens bij hebben. Ik zou daarom niet gauw voor een budget-variant met verhuisboete kiezen. Trouwens, volgens mij kun je kiezen of je een verhuisboete wil of niet, en betekent de verhuisboete een extra korting op de rente van 0,15%.

Dank voor je reactie.

Klopt helemaal wat je zegt.
Ik kan bij de hypotheker ook zonder verhuisboete kiezen, dit kost dan netto 6 euro per maand extra.
Deze neem ik ook in overweging.

Het komt dan neer op wie de beste verlengrente kan leveren, en de beste service.
Bij Rabo scheeld het 500,- afsluitkosten, bij ING 6 euro per maand meer.

Hypotheker zegt absoluut de beste service te leveren. Naar mijn idee klopt dit wel.

Overigens, niet van toepassing op mijn keuze, naar een leuk weetje...

De Rabo rekend elke maand de rente, ING eens per jaar.
Hierdoor moet je bij de ING meer geld in het spaardeel inleggen om tot hetzelfde potje te komen. In de praktijk scheeld dit ongeveer 0,1% rente.
Bij de Rabo krijg ik nu 5,1% voor 10 jaar, bij de ING 5,0%. Echter, de maandlasten schelen maar 1 euro.
Dus puur omdat Rabo elke maand rente uitkeerd.
In de praktijk haal ik hetzelfde eindspaarbedrag bij de Rabo wanneer ik 75,- per maand inleg, terwijl ik voor hetzelfde eindspaarbedrag bij de ING 80,- per maand moet inleggen.

In de maandlasten zijn wel de overleidings verzekering meegenomen. Deze was ongeveer 0,30 euro duurder per maand bij de Rabo.

Ben van beide banken geen groot fan, onder andere door de ondoorzichtige rentes bij verlenging, maar ook vanwege de nadelen die kleven aan het bankspaarproduct (wat de rabobank je zeker zal hebben geadviseerd aangezien dit het enige product is wat ze op de plank hebben liggen).

Zowel Rabo als ING werken niet mee aan het fiscaal voortzetten van het op de spaarrekening opgebouwde kapitaal naar een andere instantie mocht je na 10 jaar besluiten geen gebruik te maken van het verlengingsvoorstel. Dit houdt kortgezegd in dat je bij een andere bank weer opnieuw kunt beginnen met sparen.

Vraag bij De Hypotheker ook eens naar andere producten waarin je kunt sparen en waarin fiscaal voortzetten wel mogelijk is, of laat je door een andere partij hierover informeren.
Hang je niet alleen op aan de rente, kijk ook naar voorwaarden.

Een laatste opmerking inzake de ING, als je bij verlenging die boete bij verkoop uit de voorwaarden wil halen, stijgt de vervolgrente ook met 0,15% extra, naast de 0,3% korting die je nu krijgt als nieuwe klant.

Bij Rabo scheeld het 500,- afsluitkosten

Volgens mij zijn deze kosten fiscaal aftrekbaar, waardoor het netto verschil kleiner is. Of wat dit verschil al netto doorgerekend?

Bekijk de voorwaarden van eventueel vervroegd of extra aflossingen ook eens. Er kunnen zich situaties voordoen waarbij het prettig is om een deel extra af te lossen.

hypotheekadviseur501, ken jij eigenlijk ook aanbieders van bankspaarproducten die (bij een toekomstige overstap) wel meewerken aan het elders voortzetten van het opbouwen? En denk je dat de banken het vol zullen kunnen/mogen blijven houden om niet mee te werken aan waardeoverdracht? Ik kan mij namelijk voorstellen dat als de banken zo star blijven doen, de overheid op een gegeven moment het wettelijk verplicht gaat stellen dat de banken mee gaan werken aan een fiscale voortzetting elders.

Het fiscaal voordeel is hier nog niet verrekend.
Inderdaad zal het verschil dan kleiner worden.

Bij de Rabo kan ik 20% aflossen, bij de ING 10%.
Ik zie deze extra 10% niet zo snel nuttig blijken in mijn situatie.
Dit is dus geen beslissend punt.

De service is bij de Hypotheker wel wat beter naar mijn ervaring.
Ze doen alles voor je, ook tijdelijke en de jaarlijkse definitieve belasting aangifte.
Daarbij kunnen ze me adviseren bij verlenging, en misschien zelfs een andere bank adviseren.
Voor de verlengrente heb ik daarom ook meer vertrouwen in de hypotheker dan bij de Rabobank zelf.

Ik zal ook navragen bij de hypotheker over het meewerken aan het elders voortzetten van het opbouwen.

@MarvinH: ben je alleengaande?

Verder zou je ook de Hypotheker links kunnen laten liggen en zelf direct bij de ING informeren of ze een gunstigere overstaapregeling voor je willen opstellen. En wat die rente betreft: geen zinnig woord over te zeggen wat die over 10 jaar bij beide banken is.

Verder ben ik ook voorstander van het shoppen met je bankspaarproduct; die "koppelverkopen" (is dat ook het geval met je opstalverzekeringen ) zijn mij een doorn in het oog en wettelijk verboden.

Ik denk niet dat ik voordeliger bij de ING zelf zou uitkomen, ik denk het niet, maar kan dat niet met 100% zekerheid zeggen.

De Hypotheker verkoopt de verzekeringen niet verplicht erbij.
Maar de Hypotheker bied goedkoop het "all-in woon pakket" aan.
Die wilde ik in ieder geval bij de Hypotheker afsluiten. 17,- euro bij de Hypotheker tegen 27,- bij de Rabo.
Bijde lijken zo ongeveer hetzelfde te bieden, ook bijde tegen onderverzekering verzekerd.

Ik lees tussen de regels door dat het om een bankspaarhypotheek gaat. Kijk dan ook even of je bij beide partijen tussentijds een extra storting kunt doen. Ik weet dat dat in elk geval bij Rabo kan, van ING weet ik het niet. Het is in het algemeen namelijk een stuk gunstiger om als je in de toekomst geld 'over' hebt niet hiermee de hypotheeklening te verlagen, maar om dat geld te storten op de bankspaarrekening.

En fisiekus, wat in jou ogen 'koppelverkoop' is van bankspaarrekening en hypotheeklening heeft alles te maken met de koppeling van de rentepercentages van de lening en van de spaarrekening (en van hoe dit in de boeken van de bank komt). Een losse bankspaarrekening zou nooit de rente vergoeden die je voor de lening betaalt, maar altijd een rente vergelijkbaar met spaardeposito's of variabele rente. En die rentes zijn in het algemeen een stuk lager dan de leenrente. Het voordeel van een (bank)spaarhypotheek zou daarmee volledig verloren gaan.

Duidelijk, bedankt.

Dank voor jullie reacties.
Ik zal een aantal dingen die jullie hier genoemd hebben navragen bij de Hypotheker.

@ kweenie,

Er zijn meerdere partijen waar e.e.a. al mogelijk is zoals ABN AMRO, Frieslandbank, Delta lloyd per 01-07 aanstaande om een een stel te noemen.

Wat betreft jouw andere stelling, ik denk inderdaad dat er een verplichting gaat komen mee te werken, maar wie weet hoe lang dat nog gaat duren, en tot die tijd zit je mooi vast.
Verplicht aflossen op de lening, dat is lekker als je oversluit en tegelijk een verbouwing meefinancierd, geeft meteen een stuk box 3 in de nieuwe lening.
Uitkeren op je betaalrekening? Heb je jarenlang fiscaal vrijgesteld gespaard, komt alsnog de fiscus om de hoek...
Ik blijf bij mijn standpunt dat het beter is een partij te zoeken waar je nu al goede voorwaarden hebt.
nb bij Delta Lloyd staat de 10 jaars rente nu op 5,15% voor 10 jaar vast met NHG.

Dan lijken mij die partijen inderdaad een betere keus dan Rabo en Ing.

hypotheekadviseur501 schreef:nb bij Delta Lloyd staat de 10 jaars rente nu op 5,15% voor 10 jaar vast met NHG.

Deze rente is van de Budgetvariant, dus 3% boete bij verkoop.. altijd. Aangezien de TS dat niet wilde zou ik die variant dus niet kiezen/aanbevelen. Ook verplicht ORV daar voor die 0,05 exta rentekorting die je nu noemt.
Delta Lloyd is prima product, zou echter wel de 3-sterrenvariant nemen ipv budget. 0,1% hoger + (0,05% indien je orv achterwege laat). Maar 5,3% voor 10 jaar vast is prima. Aangezien het een bankspaarvariant is merk je nauwelijk iets van de 0,15% extra.

Mocht je trouwens onder de 100% verstrekken met NHG dan heeft Delta LLoyd momenteel een actie: 0,4% extra korting op alle varianten met een minimale rentevastperiode van 5 jaar.

Je bent me net voor__oi__ wel gaat de rente in deze dagen met 0.1% omhoog. Prima hypotheek goede voorwaarden. TS laat je niet gek maken door de afsluitprovisie / courtage. Voorwaarden en rente zijn vele malen belangrijker.

Wij hebben uiteindelijk gekozen voor de Rabobank. Behalve dat ze de laagste rente hadden, zitten ze vlakbij en vond ik ze erg klantvriendelijk. Dit maakt het in de toekomst makkelijk om bij problemen even makkelijker aan te lopen. Dit soort service is mij ook iets waard.