Radar

Hoi allemaal,

Ik heb een vriend. Hij heeft samen met zijn ex partner een huis te koop staan. Het huis staat al lang te koop en er heeft tot nu toe nog niemand gereageerd. Zijn ex partner verblijft op dit moment in het huis samen met haar nieuwe vriend. Hun kunnen de hypotheek niet overnemen. Daarom zit ik te denken om de hypotheek van zijn ex partner over te nemen. Wij zijn naar de hypotheker geweest. Hun hebben ons geadviseerd om het volgens de officieele manier te doen.

-Ex partner moet een ontruimingverklaring ondertekenen. Zodat zij uit het huis gaat.
-Dat we een nieuwe hypotheek afsluiten. Zodat het huis dadelijk ook 50% van mij is. Daar komt overdrachtsbelasting bij.
-Dan een samenlevingscontract ondertekenen.

Maar de ex partner heeft aangegeven hier niet aan mee te willen werken. Zij willen er pas uit als ze een nieuwe huisvesting hebben gevonden. Daarnaast is zij nu 7 weken zwanger van haar nieuwe vriend.

Heb je dan meer rechten of wat zijn je rechten in deze situatie als je zwanger bent?

Hopelijk kan iemand mij hier meer informatie overgeven.

Je kunt niet zomaar uit je woning worden gezet, dus je kunt de ex niet dwingen om te verhuizen. Daar staat de zwangerschap enigszins los van.

Ook voor het overnemen van de hypotheek is toestemming van beide partners én van de bank nodig.

Ik snap dat ik haar niet kan dwingen om te verhuizen. Daarom moeten wij er ook voor zorgen als wij de hypotheek overnemen. Dat zij van te voren een ontruimingverklaring laat ondertekenen bij de notaris. Anders kunnen ze in dat huis blijven zitten ook al staat onze hypotheek op onze namen.

Ga alsjeblieft dan niet meer naar de Hypotheker. Het is namelijk een kuladvies dat gegeven is.

Allereerst vraag ik me af welke andere, niet officiële, manier zij dan wel in gedachten zouden hebben.

Je geeft aan dat je vriend met zijn ex samen eigenaar zijn. Dan heeft een ontruimingsverklaring helemaal geen zin. Dat heeft alleen zin als alleen je vriend eigenaar zou zijn en zij er, als niet-eigenaar, bij in woonde. In dat geval wil een hypotheekhouder (=geldverstrekker) een ontruimingsverklaring zien op grond waarvan de inwoner het huis uit gaat als het huis gedwongen verkocht moet worden.

Daarnaast is het wel mogelijk dat jij ook mede-eigenaar wordt, maar erg zonde van het geld. Je betaald inderdaad 6% overdrachtsbelasting over de helft van de vrije verkoopwaarde. Maar daarnaast moet er weer overdrachtsbelasting betaald worden op het moment dat jullie uit elkaar mochten gaan.

Je kunt beter de woning verdelen zodat je vriend enig eigenaar is. Dan ga je een samenlevingscontract tekenen met een zogenaamde meerwaarde-clausule. Door die clausule deel je ook mee in de meerwaarde van de woning vanaf het moment dat jullie daar wonen. Wel zo eerlijk als je ook gaat meebetalen aan de hypotheek.

Op het moment dat de akte van verdeling getekend wordt bij de notaris, moet de ex van je vriend het huis uit zijn. Dat is ook een voorwaarde van de geldverstrekker. Het maakt dan niet uit of jullie een nieuwe hypotheek aangaan of de oude door laten lopen. Voor dat laatste moet dan wel door de bank ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid verleend zijn aan de ex. En de bank moet jou als schuldenaar accepteren.

Bij de hypotheker hadden ze dat ook gezegt. Dat mij vriend 99.9% eigenaar kan worden en ik 0.1% eigenaar van het huis. Dat zou kunnen maar dan zouden wij binnen 1 jaar moeten trouwen. Dan zou het in de gemeenschap van goederen ook het huis voor 50% van mij worden. Maar als we dat zouden vastleggen met een samenlevingscontract dat het huis ook 50% van mij is en de belastingdienst zou daar achter komen. Dan zouden we als nog de overdrachtbelasting moeten betalen.

Miranda,
Ik blijf mijn bedenkingen hebben bij die hypotheker, ze worden zelfs nog steeds groter. Een verhouding van 99% tegen 1% is zo mogelijk nog slechter en onzinniger te noemen. Vooral op het gebied van het erfrecht kan en gaat dit heel slecht uitpakken, maar ook bij uit elkaar gaan geeft dit problemen.

En dat je dan binnen 1 jaar zou moeten trouwen is volslagen onzin. Het advies om vooral in gemeenschap van goederen te trouwen is ook niet volledig.

Ik zou dan nog eerder huwelijkse voorwaarden adviseren met een gemeenschap van woning/registergoed. Door de gemeenschap van goederen wordt jij namelijk nog steeds geen eigenaar (ook door die huwelijkse voorwaarden overigens). Wel deel je mee in de waarde van de woning. Maar is het eerlijk om ook mee te delen in de overwaarde die is ontstaan in de tijd dat je nog niet bij je vriend was? Persoonlijk vind ik dat namelijk niet. In de huwelijkse voorwaarden kun je dat veel beter regelen. Dan deel je alleen mee in de overwaarde die is ontstaan in de tijd dat jullie samen zijn. Dat kun je natuurlijk ook voor andere dingen regelen. Denk daarbij aan je spaarrekening.

Mijn advies voor jullie: woning verdelen zodat je partner enig eigenaar is. In een samenlevingscontract die meerwaarde-clausule opnemen. En dan ben je klaar. Dat verhaaltje dat als de Belastingdienst er achter zou komen, er alsnog overdrachtsbelasting betaald moet worden is namelijk niet waar. Allereerst ziet de Belastingdienst het samenlevingscontract. De notaris is namelijk verplicht om het samenlevingscontract aan te bieden bij de Belastingdienst.

Daarnaast heeft de staatssecretaris in het verleden al uitgemaakt dat een dergelijke meerwaarde clausule in beginsel wel een belastbaar feit op zou kunnen leveren, maar dat de Belastingdienst geen overdrachtsbelasting gaat heffen. De staatssecretaris heeft daarmee een tegemoetkoming willen maken voor samenwoners. Ik zou als ik jou was die hypotheker maar eens verwijzen naar het boek: "Wegwijs in de Overdrachtsbelasting" van mr. J.C. (Jaap) van Straaten. Daar komt dit ook in langs.

Het verbaast mij echt dat de Hypotheker je dit niet wist te vertellen en met hun "advies" gekomen is.

Bedankt voor je informatie. Ik hoop dat wij er heel veel aan gaan hebben.

Maar wij zijn vooral bang dat zij meer rechten heeft. Omdat zij nu op dit moment in het huis woont en daarbij haar nieuwe partner in het huis heeft in laten schrijven. Daarnaast is zij nu zwanger. Hun kunnen het huis niet overnemen. Daarbij heeft zij aangegeven niet mee te gaan werken.

Daarnaast is het wel mogelijk dat jij ook mede-eigenaar wordt, maar erg zonde van het geld. Je betaald inderdaad 6% overdrachtsbelasting over de helft van de vrije verkoopwaarde. Maar daarnaast moet er weer overdrachtsbelasting betaald worden op het moment dat jullie uit elkaar mochten gaan.

vooral dit laatste stukje is complete onzin. Zodra je uit elkaar gaat en je bent beide 50% eigenaar (even uit mijn hoofd, minimaal 30% eigenaar) kan er tussen scheidende partners zonder overdrachtsbelasting overgedragen worden. (scheidende betekend niets minder dan dat je minimaal een samenlevingscontract moet hebben maar dat had je toch al vanwege de hypotheek op de woning).

Je kan dus gewoon de woning overnemen met betaling van de overdrachtsbelasting.
voor wat betreft het eerste deel: de ex van je vriend betaald nu neem ik aan de volledige hypotheek met de lasten en betaald een vergoeding aan je vriend vanwege de teruggaaf hypotheek ivm de belemmering van maximaal 30 jaar kunnen aftrekken?
Als zij de hypotheek niet op hun naam kunnen krijgen en jij en je vriend wel lijkt het me vrij simpel. Het enige voordeel wat je als zwanger hebt is dat je een urgentieverklaring kunt krijgt voor een huurwoning, echter zal je wel gewoon de koopwoning moeten verlaten als je de hypotheek niet kunt krijgen. Je vriend hoeft niet gedwongen mee te werken om zijn ex in hun woning te laten wonen.

Dat ze zwanger is, geeft haar niet ineens meer rechten. Als zij het huis niet kan betalen, moet ze het huis uit. Nu ze ook heeft aangegeven niet meer te gaan werken, zal ze de woning niet kunnen betalen.

Je vriend kan eventueel via de rechter verdeling van de woning vorderen. Wil de ex dan nog niet meewerken, dan zal de rechter kunnen bepalen dat zijn vonnis in de plaats van haar handtekening komt (zogenaamde dwangvertegenwoordiging). Zodra de akte van verdeling getekend is, kan ze gewoon uit huis gezet worden. Wel meteen de cilinders vervangen trouwens!

Wat me nu nog te binnen schiet. De door de hypotheker voorgestelde verdeling van 99:1 is op een heel ander gebied nadelig. Je sluit namelijk de hele periode dat jullie daar wonen de mogelijkheid uit om NHG af te sluiten bij een hypotheek. Daarvoor moet je namelijk ieder voor de helft eigenaar zijn.

Aaten,
Als je gehuwd bent in gemeenschap van goederen, dan betaal je inderdaad na echtscheiding geen overdrachtsbelasting omdat op grond van artikel 3 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer die verdeling niet als verkrijging gezien wordt en er dus geen overdrachtsbelasting geheven kan worden. Let wel: dat is formeel gezien dus geen vrijstelling, alleen een fictie op grond waarvan die verkrijging geen belastbaar feit oplevert. Daar hoef je dus ook geen beroep op te doen.

Bij samenwoners (maar ook bij mensen die huwelijkse voorwaarden hebben) kan een vrijstelling van toepassing zijn. Daarvoor zijn wel wat vereisten. Ten eerste moet er sprake zijn van gemeenschappelijke eigendom in een verhouding van minstens 40:60. Ten tweede moet er sprake zijn van een gelijktijdige verkrijging. Krijgt dus eerst de een de hele woning en draagt die daarna de helft over aan zijn partner, dan is er geen sprake meer van een gelijktijdige verkrijging. Ook wanneer een nieuwe partner het aandeel van de ex overneemt is er geen gelijktijdige verkrijging.

Voor de toepassing van deze vrijstelling, overigens geregeld in artikel 15, lid 1 onder g van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer, is zeker geen samenlevinscontract nodig. Het is voldoende dat je samen eigenaar bent van een onroerende zaak en dus aan de overigen vereisten voldoet. Gewoon samenwonen en vervolgens uit elkaar gaan is dus voldoende.
Let wel: dit is dus wel een vrijstelling en dus moet je er een beroep op doen. Een inspecteur kan (gebeurt niet vaak) de vrijstelling weigeren.

Dat je samen schuldenaar bent bij een hypotheek, betekent ook niet dat je automatisch een samenlevingscontract hebt. Het is zeer zeker heel raadzaam, maar niet verplicht.

Van mij mag iedereen overdrachtsbelasting betalen, maar als je het kunt voorkomen (bijvoorbeeld met een samenlevingscontract) juich ik dat wel toe.

Waarom zou de ex aan de vriend een deel van de hypotheekrenteaftrek afstaan als zij de volledige rente betaald? Alleen als de vriend meebetaald is dat logisch, anders niet. Daarnaast geeft TS aan dat de ex de woning niet kan betalen.

mijn vriend betaalt op dit moment zijn deel van de hypotheek en zijn expartner ook. Dit gebeurt al zeker 8 maanden zo. Hun zitten daar op dit moment heel voordelig te wonen. Daarom willen hun ook niet echt mee werken, natuurlijk.

En daarom moet je vriend zijn ex ook een termijn gaan stellen, liefst per brief, waarbinnen ze wel moet gaan meewerken. Dat moet wel een redelijke termijn zijn (ook omdat jullie de hypotheek nog moeten regelen). Een redelijke termijn zou 2 maanden zijn.

Werkt ze nog niet mee, dan zal je vriend via de rechter haar moeten dwingen om mee te werken. Doet ze dat dan dus nog niet, dan komt het vonnis van de rechter voor haar medewerking in de plaats.

marcel. waarom de ex een deel van de renteaftrek af zou staan als ze de volledige rente betaald is vanwege het feit dat hij zijn eigen aftrek misloopt aangezien deze nu in de woning zit waar de ex de vruchten van plukt.
Nu is dit in casu niet het geval, hij betaald nog mee aan de hypotheek dat maakt het natuurlijk nog absurder.
De rest van je verhaal is hetzelfde als wat ik zei op de 40% na, dat is inderdaad het juiste getal.

Veel banken vereisen tegenwoordig een samenlevingscontract voor de hypotheek.

Miranda: idd zo snel mogelijk een brief naar de ex van je vriend dat hij zijn deel van de woning opeist oftewel of eruit of het de volledige hypotheek vergoeden. Er is geen enkele reden waarom jouw vriend nog in het levensonderhoud van zijn ex zou moeten voorzien. Doet ze hier niets mee dan is de gang naar de rechter inderdaad onvermijdelijk vrees ik.

Aaten,
Mijn bijdrage is en was inhoudelijk toch wel behoorlijk anders. Jij stelt dat je om een vrijstelling te kunnen gebruiken een samenlevingscontract verplicht is. Niets van waar. Daarnaast was je van mening dat er alleen een scheiding zou kunnen zijn bij gehuwden of mensen die een samenlevingscontract zijn aangegaan. Ook samenwoners zonder samenlevingscontract hebben een akte van verdeling nodig om een woning op 1 naam te krijgen. Ook daarvoor is een samenlevingscontract dus geen vereiste.
Daarnaast blijf ik er bij dat wanneer Miranda mede-eigenaar wordt van de woning er nu overdrachtsbelasting betaald moet worden over de helft en mocht de relatie stranden er bij de verdeling van de woning wederom overdrachtsbelasting betaald moet worden. Dan heb je namelijk geen vrijstelling omdat er geen sprake is geweest van een gelijktijdige verkrijging. Puntje waar jij toch aan voor bij ging in mijn ogen.

Neem daarnaast ook nog even van mij aan dat er in Nederland geen banken zijn die een samenlevingscontract verplicht stellen voor een hypotheek. Zij kunnen dit namelijk ook niet nagaan of je die wel of niet hebt. Wel vragen pensioenverzekeraars steeds meer om een samenlevingscontract wanneer je partnerpensioen op wilt bouwen.
Ook vragen levensverzekeraars bij de uitkering van een polis om een samenlevingscontract. Dat heeft met de begunstiging te maken.

Je logica wat betreft de IB-teruggave ontgaat mij nog steeds. Wanneer de ex de hele hypotheek zou betalen, heeft ze ook recht op de hele teruggaaf. Anders wordt de vriend er onevenredig beter van (hij ontvangt wel, maar betaald niets). Andersom gaat de redenering natuurlijk ook op.
Daarnaast heeft de vriend 3 jaar lang het recht om de hypotheekrente in aftrek brengen ook al woont hij niet in de woning. Uiteraard mag hij niet meer in aftrek brengen dan zijn ex al doet.

De vriend kan zijn deel van de woning helemaal niet opeisen. Ze zijn samen eigenaar. Hij heeft zijn deel dus al, maar het is een onverdeeld aandeel. Omdat zijn ex mede-eigenaar is, kan hij ook niet zomaar even haar eigendom op gaan eisen. Eigendom is immers het meest vergaande recht dat we kennen. Dat kun je niet zomaar even opeisen van iemand anders. Verdeling vordering is iets heel anders. En dat kan hij wel doen.

Omdat ex en vriend hoofdelijk schuldenaar zijn, zijn ze in elk geval richting de bank gezamenlijk verplicht de rente te betalen. Ga je eisen dat de ex het helemaal betaald en doet zij dat niet, dan klopt de bank gewoon nog even bij vriend aan. Die mag dan ook nog de achterstand en de vertragingsrente gaan ophoesten.