[ archief ] fout in hypotheekberekening belasting teruggave

[jos hanegraaf]

Hallo,

2 jaar geleden heb ik een spaarhypotheek afgesloten. de berekening wees uit dat het bedrag dat we moesten betalen bruto ongeveer 1400 euro zou zijn. en netto na belasting teruggave 870 euro zouden moeten betalen. Echter moeten wij nu 982 euro betalen 112 euro meer als was berekend. Na het e.e.a. nagevraagd te hebben bij degene die mijn belastingen doet blijkt dat in de hypotheekberekening niet de kosten van eigen woning forfait zijn meegenomen. Ik ben hier niet gelukkig mee omdat we lang twijfelde over 50% aflossen of toch 70%. Uiteindelijk hebben we toch voor 70% gekozen. Maar nu valt dit nog hoger uit. Wat kan ik het beste doen. Onderaan de berekening staat dat aan de berekening geen rechten kunnen worden ontleend. Echter vind ik dit onterecht, ik ben immers leek en geen specialist.

[Leo The Emperor]

Onderaan de berekening staat dat aan de berekening geen rechten kunnen worden ontleend. Echter vind ik dit onterecht, ik ben immers leek en geen specialist.

U kunt alleen rechten ontlenen aan het bruto bedrag. Dat is immers gekoppeld aan het rentepercentage, de looptijd en het te financieren bedrag.

Welk netto bedrag hiervan overblijft hangt af van uw persoonlijke situatie en van de fiscale regelgeving. Hier kan de bank een richtwaarde voor afgeven, maar geen garantie.

Desalniettemin blijft het wel slordig dat ze het huurwaarde forfait hebben vergeten

[evdbeek99]

Hier is helaas niet veel meer aan te doen. Als huiseigenaar heb je wel meer regionale kosten welke een huurder niet heeft en een koper wel.

Maargoed het hoort natuurlijk wel bij een goed advies. Een hypotheek advies zou verder moeten gaan dan alleen de juiste hypotheek, hier hoort tegenwoordig ook een financiele planning bij.

[Fiesiekus]

Helemaal begrijpen doe ik het niet.

2 jaar geleden heb ik een spaarhypotheek afgesloten

Bij de aanvraag voor een voorlopige teruggave heb je toch ook al de WOZ-waarde en het HWF in moeten vullen? Dan wist je toch dat dat HWF je zoveel extra in de maand zou gaan kosten?

En inderdaad, OZB en opstalverzekering komen er nog bij; dat heb je als huurder ook niet.

[CB]

En inderdaad, OZB en opstalverzekering komen er nog bij; dat heb je als huurder ook niet.

Sinds wanneer betaald een huurder geen OZB meer Fiesiekus?

[Fiesiekus]

OZB (voor het gebruik) voor huurders is al > 5 jaar geleden afgeschaft, per 1-1-2006

[bolleke]

Hallo,

Onderaan de berekening staat dat aan de berekening geen rechten kunnen worden ontleend. Echter vind ik dit onterecht, ik ben immers leek en geen specialist.

Ik snap je gevoel, maar je netto maandlast kan veranderen door bijvoorbeeld verandering van het belastingtarief(vanuit de overheid opgelegd), je inkomen stijgt en je komt in hogere schijf terecht waardoor je een hogere aftrek hebt, het percentage van de eigenwoning forfait verandert (omhoog of omlaag) of een andere WOZ waarde.
Ik wil aangeven dat er veel factoren zijn die invloed hebben op je nettolast die een adviseur nietin de berekeningen kan meenemen, vandaar het voorbehoud.

Bruto is het belangrijkste! als je die " goed" kunt betalen, dan zullen alle toekomstige veranderingen weinig impact op je hebben.

[Fiesiekus]

de berekening wees uit dat het bedrag dat we moesten betalen bruto ongeveer 1400 euro zou zijn. en netto na belasting teruggave 870 euro zouden moeten betalen.

Er is dus een bruto/netto berekening gemaakt incl. die variabele factoren zoals de belastingschijf; het HWF had logischerwijs meegenomen kunnen worden.

[courier]

Ten eerste gaat het hier al een paar jaar om het "Eigen" woningforfait, het EWF dus, hoe dan ook als de adviseur bij een hypotheekaanvraag een bruto/nettoplaatje verstrekt dient hij daar ALLE facetten van box 1 in te betrekken dus ook het EWF.
Ik vind dat die adviseur heeft gefaald in de uitoefening van zijn functie en de wettelijke zorgplicht.

[Fiesiekus]

Ik vind dat die adviseur heeft gefaald in de uitoefening van zijn functie en de wettelijke zorgplicht.

Hard oordeel courier ... Het is maar hoe je het bekijkt qua functie uitoefening. Wat denk je, wat het doel van die hypotheekadviseur is geweest?

[CB]

Ik vind dat die adviseur heeft gefaald in de uitoefening van zijn functie en de wettelijke zorgplicht.

Op welke informatie baseer je deze uitlating. Misschien was de WOZ waarde niet bekend en is het daarom niet in de berekening meegenomen.

Voor de wettelijke zorgplicht, als je de verhouding lasten versus inkomen bedoeld, wordt uitgegaan van de brutolasten en niet van de nettolasten, dus ook daarin kan de adviseur niet gefaald hebben.

[courier]

Fiesikus: Wil je dat echt weten? Welnu: de adviseur met de laagste nettomaandlast hengelt de klant binnen en wint de ratrace.
CB: De adviseur dient (na) te vragen wat de hoogte is van de WOZ-waarde en het daarvan afgeleide eigenwoningforfait en anders geen bruto/netto plaatje uitdraaien, ook al gaat het hier slechts om een momentopname.

Waar het hier om gaat is dat de adviseur met de pet op van "de deskundige" een elementair onderdeel in de advisering -wel of niet met opzet- buiten beschouwing heeft gelaten en dat vind ik kwalijk.
Maar hij/zij mag mij hier op het forum van repliek dienen.

[CB]

De adviseur dient (na) te vragen wat de hoogte is van de WOZ-waarde en het daarvan afgeleide eigenwoningforfait en anders geen bruto/netto plaatje uitdraaien, ook al gaat het hier slechts om een momentopname.

Daar heb je gelijk in, maar dan mist hij de boot als een ander het wel doet. Zie je opmerking hieronder.

Wil je dat echt weten? Welnu: de adviseur met de laagste nettomaandlast hengelt de klant binnen en wint de ratrace.

Helaas wel, terwijl het opgebouwde kapitaal helemaal buiten beschouwing wordt gelaten. Eigenlijk moet je het gegarandeerde opgebouwde kapitaal in mindering brengen op de totale netto hypotheeklast. Pas daarna kan je bepalen wat de echte netto lasten zijn.

[Fiesiekus]

Fiesikus: Wil je dat echt weten? Welnu: de adviseur met de laagste nettomaandlast hengelt de klant binnen en wint de ratrace.

Precies zo! En wat denk je, die aflossing van 70% vs. 50%, welke invloed dat op het resultaat heeft gehad?

[kroezeder]

De Woz waarde dient altijd in een hypotheek berekening meegenomen te worden.
Dit is een leuke truck om de hypotheek goedkoper te laten lijken dan in werkelijkheid zo is.

Hellaas zie ik dit nog vaak voorbij komen in mijn werk als hypotheek adviseur.

Ik zou deze dan ook op het matje roepen en opheldering vragen.

Is de WOZ waarde niet bekend dan kun je altijd nog de koopsom van de woning invullen en heb je een reedelijk eerlijk beeld als je klanten er maar op wijs.

Als jouw adviseur je er niet op heeft gewezen is dat een slechte zaak.

Het kan inderdaad zo zijn dat netto lasten gaan veranderen als inkomsten en woz veranderen.

Bij een berekening ga je ook uit, als je je werk goed doet van een netto besteedbaar inkomen dus kun je ook de netto lasten meenemen.

Ik zou dus een gesprek aan gaan met mijn adviseur.
Vaak kun je nog wel voor 50% aflossen kiezen en de hyptheek polis aanpassen vaak zijn deze kosten rond de 225 euro

Suc 6

[Fiesiekus]

1 Hellaas zie ik dit nog vaak voorbij komen in mijn werk als hypotheek adviseur. Dit is een leuke truck om de hypotheek goedkoper te laten lijken dan in werkelijkheid zo is.

2 Ik zou deze dan ook op het matje roepen en opheldering vragen.

1 Wat eerlijk dat je dit toegeeft!
2 Denk je echt dat ie komt opdraven? Ik denk dat ie zal adviseren de huidige hypotheek af te lossen, een nieuwe hypotheek af te sluiten, een nieuwe kapitaalverzekering af te sluiten (die deze keer 50% dekt) en zich rotlacht.......

Maar laten we niet al te negatief doen over de groep hypotheekadviseurs; er zitten ook goede tussen die wel oog hebben voor het klantbelang. Kroezader bijvoorbeeld....

[Emmy75]

De Woz waarde dient altijd in een hypotheek berekening meegenomen te worden.
Dit is een leuke truck om de hypotheek goedkoper te laten lijken dan in werkelijkheid zo is.

Hellaas zie ik dit nog vaak voorbij komen in mijn werk als hypotheek adviseur.

Ik zou deze dan ook op het matje roepen en opheldering vragen.

Is de WOZ waarde niet bekend dan kun je altijd nog de koopsom van de woning invullen en heb je een reedelijk eerlijk beeld als je klanten er maar op wijs.

Inderdaad koopsom invullen was heel eenvoudig geweest in de berekening. De adviseur zou dan heel eenvoudig de klant kunnen meegeven dat de WOZ waarschijnlijk iets lager zal liggen waardoor het alleen maar gunstiger zou zijn voor client.

Bovendien zou diezelfde adviseur dan ook in het gesprek er expliciet op kunnen wijzen dat client erop moet letten dat de concullega's ook het EWF meenemen in de berekening en dat dit nog wel eens "vergeten" wordt om het netto plaatje te drukken. Daarmee plaatst de adviseur zichzelf alleen maar in een beter daglicht.

[bolleke]

Fijn dat we nu weten dat de hypotheekadviseur heeft gefaald, zijn zorgplicht heeft verzaakt en op het matje geroepen moet worden.

Nu de volgende stelling, kan het zo zijn dat de klant tijdens het gesprek de woz waarde niet wist en dat de adviseur de berekeningen heeft gemaakt zonder de woz mee te nemen in de berekening maar wel de opmerking geplaatst zou kunnen hebben dat er per maand nog weleens E 100 tot E 150 euro bij zou kunnen komen ivm EWF?

Maar kan het ook niet zijn dat het een nieuwbouw woning betrof waar de berekening op gemaakt is? Want nieuwbouw met een bestaande 1e woning hoef je ten tijde van nieuwbouw geen EWF te betalen zolang je deze woning nog niet bewoond. dit geldt ook voor een bestaande nog te betrekken woning.


We gaan er gemakshalve vanuit dat de adviseur alles fout doet en de klanten nooit!!!!!!

Ik zou als adviseur het volgende doen....ik maak géén berekeningen als ik niet alle gegevens weet en heb of ik neem in de berekening de aankoopsom mee als woz waarde, maar is nog niet zuiver.

Het enige wat ik wil is nuance aanbrengen, we oordelen snel maar beoordelen te weinig.

[CB]

Het enige wat ik wil is nuance aanbrengen, we oordelen snel maar beoordelen te weinig.

De spijker op z'n kop.

[Fiesiekus]

@bolleke, Emmy75 geeft een heel simpele oplossing:

Inderdaad koopsom invullen was heel eenvoudig geweest in de berekening. De adviseur zou dan heel eenvoudig de klant kunnen meegeven dat de WOZ waarschijnlijk iets lager zal liggen waardoor het alleen maar gunstiger zou zijn voor client.

Maar ik ben het met Bolleke eens dat de klant zelf ook had kunnen roepen: "he adviseur, neem de EWF in je berekening mee".
Tenslotte weet je zolangzamerhand ook wel dat je op moet letten en moet narekenen.