Radar

Ik heb momenteel een hypotheek bij Hypotrust met een KEW bij Nationaal Spaarfonds. Bij het afsluiten hiervan was het noodzakelijk een premie te betalen voor uitkering bij overlijden (naast de premie waar ik mee spaar). Ik heb pas geleden begrepen dat het momenteel voor mij niet meer noodzakelijk zou zijn om zo`n verzekering af te sluiten.

Mijn vraag is wanneer eist een hypotheekverstrekker niet (langer) een verzekering voor uitkering bij overlijden maar slechts een spaarpremie? Heeft dit te maken met de waarde van het onderpand (WOZ of taxatie) of met mijn inkomen? Zou ik kunnen proberen om het risicogedeelte van de premie die ik betaal stop te zetten en slechts de spaarpremie te betalen (zonder hypotheekwijzigingen)? Heeft iemand hier ervaring mee?

Bedankt! Hopelijk kan iemand mij wat meer info geven.

Hallo beste Pompie,

Allereerst is het belangrijk om te weten of het een hypotheek met of zonder NHG is. Als het met NHG is dan is het namelijk een vereiste dat er een bepaalde overlijdensrisicodekking MOGELIJK noodzakelijk is. Dat gedeelte van de hypotheek dat groter is dan 80% van de waarde van de woning dient te worden afgedekt door een overlijdensrisicodekking.
Als het zonder NHG is dan verschilt het per geldverstrekker. Sommige willen alleen een overlijdensrisicodekking boven de bijvoorbeeld 80% of 90% van de waarde van de woning. Er zijn nog altijd geldverstrekkers te vinden warbij er zonder NHG zelfs helemaal geen overlijdensrisicodekking verplicht is.
Last but not least, er zijn zelfs bepaalde spaarhypotheken waarbij het technisch niet mogelijk is om deze polis voor te zetten zonder overlijdensrisicodekking.
Succes!

Het is inderdaad een hypotheek met NHG. Inmiddels is mijn hypotheek onder de 80% grens van de waarde van mijn woning gekomen. Toen ik de hypotheek afsloot was dat niet het geval. Betekent dit dat mijn hypotheekverstrekker mijn risicopremie nu stop kan zetten als ik dit hen vraag? Ik ga er van uit dat hiervoor een taxatierapport nodig is of maak ik met een WOZ-beschikking ook kans?

Nee, een WOZ beschikking is niet acceptabel als de hypotheek met NHG is. IK zou het verzoek doen aan de geldverstrekker en kijken wat de reactie is. In principe kijkt de geldverstrekker naar het taxatierapport van destijds. Echter lang niet alle geldverstrekkers zijn volledig 'NHG volgend, ofwel sommige geldverstrekkers wijken af van de NHG normen. Wellicht is uw geldverstrekker bereid om op basis van een nieuw taxatierapport de overlijdensrisicoverzekering te laten vervallen. Ik zou echter eerst goed kijken wat uw voordeel wordt, ofwel hoeveel lager wordt de premie als de overlijdensrisicoverzekering 'eruit' wordt gehaald. In de praktijk kan dit voordeel nog wel eens aanmerkelijk kleiner zijn dan verwacht/gehoopt.
Dit afgezet tegen de te maken kosten voor een eventuele taxatie, zou ik goed nadenken of u de wijziging daadwerkelijk door gaat zetten. Wellicht wijzigt uw persoonlijke situatie ooit en heeft u behoefte aan een overlijdensrisicodekking.

De eerste vraag die u moet beantwoorden of een ORV voor uw privesituatie noodzakelijk is. Kan de achterblijvende partner/kids(?) in de woning blijven wonen wanneer u komt te overlijden? Is er voldoende inkomen op dat moment om de hypotheeklasten te blijven voldoen of is het wenselijk dat de hypotheekschild (gedeeltelijk) wordt ingelost.

Waardbepaling vindt in principe plaats op basis van het oorspronkelijke taxatierapprot, al kan daar in deze tijd van dalende huizenprijzen van af worden geweken.

Daarnaast is het de vraag in hoeverre het product, waarin de ORV zit ingebouwd dit toelaat. Veel gemengde spaar/beleggingsproducten die zijn gekoppeld aan de hypotheek hebbende eis dat minimaal 50% (soms zelfs 100%) van het doelkapitaal wordt afgedekt bij overlijden. Dit is dus ongeacht de waarde van de woning of de NHG eis.

Bedankt voor de reacties. Ik zal mijn hypotheekverstrekker bellen en vragen wat de mogelijkheden zijn. Ik denk dat mijn volgende hypotheek een bankspaarhypotheek wordt, ik hoef dan geen ORV af te sluiten (als ik het goed begrijp) voor (een deel van) het doelkapitaal.

Groet
Stefan

De bank gaf aan niets met een taxatierapport te doen aangezien mijn huidige premie is gebaseerd op de prijs van de woning te tijde van afsluiten hypotheek (koopprijs nieuwbouw) en die wordt gebruikt voor het bepalen van de minimale te dekken ORV (NHG). Het wijzigen van de premie is dan ook niet mogelijk a.d.h.v. een taxatierapport.

Dat is raar, lijkt me in tegenspraak met de voorwaarden voor NHG:

4.5.1
Gedurende de periode dat de lening meer bedraagt dan 80% van de waarde van de woning (zie definitie f. van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht 2011), dient sprake te zijn van een overlijdensrisicoverzekering, minimaal gelijk aan de overschrijding.

en definitie f:
Waarde van de woning:
1.
bestaande woning:
de marktwaarde vrij van huur en gebruik blijkens het taxatierapport voor uitvoering van de kwaliteitsverbetering, vermeerderd met het bedrag van de kwaliteitsverbetering;

Het lijkt mij toch dat als je een taxatierapport hebt, je de waarde van de woning hebt volgens definitie (f). En als die meer is dan 125% van de lening, zou er volgens 4.5.1 geen ORV nodig zijn.

pompie schreef:De bank gaf aan niets met een taxatierapport te doen aangezien mijn huidige premie is gebaseerd op de prijs van de woning te tijde van afsluiten hypotheek (koopprijs nieuwbouw) en die wordt gebruikt voor het bepalen van de minimale te dekken ORV (NHG). Het wijzigen van de premie is dan ook niet mogelijk a.d.h.v. een taxatierapport.

ik denk dat de bank zich in deze slechte tijd wil indekken. misschien zijn ze bang dat het huis in prijs gaat dalen waardoor de bank risico loopt. ik denk dus dat het hier niet alleen om de NHG gaat.

Het was niet zozeer een probleem voor de bank maar er werd inderdaad naar de NHG-regels gewezen. Mijn hypotheekverstrekker gebruikt voor de definitie van "waarde" mijn oorspronkelijke nieuwbouwprijs. Mijn lopende hypotheek is namelijk afgesloten op een nieuwbouwwoning en de definitie van waarde daarvan is volgens de NHG het volgende:

nieuwbouwwoning:
de koop-/aannemingssom dan wel de kosten volgens de begroting van een bouwkundig
bedrijf, eventueel (indien en voor zover niet begrepen onder de koop-/ aannemingssom)
vermeerderd met:
- de kosten van de grond;
- de kosten van onroerende installaties;
- de kosten van risicoverrekening;
- het architectenhonorarium;
- de kosten van dagelijks toezicht;
- de rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van grond
en/of aannemingsovereenkomst;
- de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen;
- de legeskosten;
- omzetbelasting;
- de kosten van meerwerk;
- de kosten van afkoop van toekomstige canonverplichtingen.

Volgens mij kan je dus twee kanten op redeneren.