[ archief ] Als je alles van tevoren weet...

[Eugene Cernan]

Kun je met een dubbeltje de wereld rond. In de tijd dat veel van deze polissen zijn verkocht, 1995-2000, ging de beurs als een tierelier. De kosten van een product zijn vast, de stijging/daling van het rendement echter niet. Dus is het logisch dat als een belegging niet goed rendeert door de beursmalaise de kosten een hoger percentage van de inleg zijn.

Daar komt ook nog bij dat bij de berekening van de eindwaarde van een product ervan uitgegaan is dat er 20 of 30 jaar een bepaald rendement zou worden gehaald. Sommige polissen zijn al 10 jaar bezig, en het rendement is bij lange na niet gehaald, dat maak je de komende 20 jaar echt niet meer goed, mede door het rente op rente-effect.
Dus nu een voorspelling van mij voor over ongeveer 15 jaar:
Omdat de huizenprijzen vanaf ongeveer midden jaren negentig ontiegelijk zijn gaan, en blijven stijgen, zijn er enorme hypotheken op afgesloten. Veel van die hypotheken moeten ook na 30 jaar in één keer afgelost worden door de opbrengst van dat product. Nu is er nog niks aan de hand, zolang rente over de lening, en inleg in de beleggingsverzekering worden betaald. Maar ik voorspel dat vele polissen die vanaf ongeveer 2025 aflopen, het kan ook 2030 zijn, omdat de beurs tot 2000 toppie ging, niet genoeg opleveren om de hypo af te betalen. Dit betekent: vanaf die tijd: gedwongen verkopen, dalende huizenprijzen. Kredietcrisis zoals nu in de USA.
Mijn tips: wacht met het kopen van een huis tot na 2025.
Als u na 30 jaar niet de hele hypotheek af kan betalen probeer het restant dan opnieuw bij de bank te belenen, u heeft dan echter geen renteaftrek meer. Reken er dus op dat na die 30 jaar de woonlasten dus gewoon doorlopen. En als de huizenprijzen door die voorspelde ellende gaan dalen moet u dus op een andere manier uw pensioen aanvullen. Hoe: misschien nu al proberen zuiniger te leven, is ook goed voor het milieu.

Groet, Gene

[jonis]

????????


Iedereen zijn eigen mening maar waar ga je in de tussentijd wonen en betalen tot 2025, dat zijn nog 17 jaar.

Je vergeet ook dat de openstaande restschuld tegen die tijd icm inflatie niet zo dramatische gevolgen heeft. Zeker niet dusdanig dat je dat kunt vergelijken met de huidige crisis in de VS, daar zijn totaal andere redenen voor, vergeet ook niet dat de VS-burger gewoon zijn sleutels terugstuurt naar de bank als hij het niet meer kan betalen en na verdere afhandeling de bank daar het zich kan bekijken met de "restvordering", no joke.

[HAMSTEG]

De kosten van een product zijn vast, de stijging/daling van het rendement echter niet. Dus is het logisch dat als een belegging niet goed rendeert door de beursmalaise de kosten een hoger percentage van de inleg zijn.

Dit is dus juist een van de problemen en ook de misleiding. De kosten zijn NIET vast. Sommige polissen mogen kosten van 0,3% over het beoogde eindkapitaal in rekening brengen op jaarbasis! Doordat de inleg onvoldoende is fluctueert dit eindkapitaal (vaak negatief). De aankoopkosten zijn over het algemeen lineair en daar zit ook geen winst, de "eerste kosten" en "onder-verzekeringskosten" worden vaak ook gerelateerd aan het beoogde eindkapitaal.

Ook in andere topics is door meerdere mensen geprobeerd te komen te een overzicht van die kosten. De formuleringen zijn dermate vreemd (bruto uitkering tegen netto, beoogd rendement versus actueel rendement etc. etc.) en variabel dat wiskundige genieën er niet uitkomen.

Dit is het punt waar de verzekeraars bewust vaag over zijn geweest en dat nu, door wet, voor het eerst zichtbaar is maar helemaal niet duidelijk.

Dit betekent: vanaf die tijd: gedwongen verkopen, dalende uizenprijzen. Kredietcrisis zoals nu in de USA.

Dit klopt gewoon niet. Paniekzaaierij:
1. De Hypotheken zijn afgesloten op basis van je inkomen. Die controle is door de banken relatief goed uitgevoerd. Het wegvallen van het belastingvoordeel zal zeker een impact hebben maar die is verwaarloosbaar als je kijkt naar punt 2.

2. Door inflatie van de hypotheek (mijn ouders hadden een paar jaar geleden nog een eerste hypotheek van 10 duizend Euro, dat huis heeft nu een WOZ van 200 duizend Euro) zal het wegvallen van het belastingvoordeel in combinatie met een kleine teruggang in inkomen (door bijv. pensioen uitkeringen) geen invloed hebben op je besteedbare inkomen. Een eventuele nieuwe hypotheekdruk zal een beduidend minder percentage zijn van je besteedbaar inkomen als dat dat nu is.

3. Niet alles is verloren. We doen alsof er niets afgelost wordt, het is minder maar nog steeds wordt er afgelost ... over 30 jaar vindt de bank het helemaal niet erg als er nog een bedrag open staat. Een kleinere hypotheek zul je dan echt wel kunnen krijgen. In combinatie met punt 2 zal de last op het besteedbare inkomen nog wel meevallen.

Disclaimer: De mindere aflossing is wel iets wat ik dus gewoon een leugen vindt. Ik heb bij afsluiten gevraagd om maandelijkse kosten in combinatie met 2/3 aflossing en die kloppen niet meer. Pure diefstal in mijn ogen! Ondanks dit verlies verwacht ik echter niet ineens gedwongen te moeten verkopen omdat ik dan nog steeds minder dan de helft hernieuwd moet lenen en door inflatie dit nog eens minder zal zijn als last op het dan geldende besteedbare inkomen. Het stuit mij wel tegen de borst dat door incompetentie en leugens ik nog langer aan een bank verbonden moet blijven als gehoopt.

4. De waarde van je huis zal een afspiegeling of indicatie zijn van de koopkracht op dat moment. Met het huis als onderpand zal een bank je echt niet zomaar uitzetten. Alleen als de inkomenskant fundamenteel verandert heb je een probleem. Maar dat probleem heb je ook als het zich binnen de 30 jaar belastingvoordeel voordoet en heeft hier er daarom niets mee te maken.

In tegenstelling to Amerika worden hier hypotheken gewoon voldaan tot einde looptijd en daarna worden extra hypotheken afgesloten om de resterende bedragen door verlies van woekerpolissen te kunnen opvangen. Eigenlijk moet je rond 2025 in het bezit zijn van aandelen in hypotheekverstrekkers. Die gaan tegen die tijd nog meer winst maken.

[Eugene Cernan]

De Amerikaanse kredietcrisis is idd niet te vergelijken want daar gaat het om te hoge hypotheken met te lage rentes (de eerste jaren). Nu die lage renteaanbieding niet meer geldt kan men de maandlasten niet meer behappen, dus huisuitzetting. In Nederland zijn de meeste rentes voor 5 tot 10 jaar afgesloten. Die zullen niet snel veranderen, tenzij de rente de komende tijd erg gaat stijgen en de eerste rentevaste periode afloopt.
Maar als die USA'er zijn sleutel terugstuurt waar gaat ie dan wonen? In z'n auto?

[jonis]

Maar als die USA'er zijn sleutel terugstuurt waar gaat ie dan wonen? In z'n auto?

Zoals ik zei: "no joke" daar hebben ze zelfs een naam voor:

"Jingle mail"

Dit houd in het kort in dat als die burger daar zijn huis bijv in waarde ziet kelderen icm een te hoge hypotheek, die hij niet meer kan opbrengen, dat hij gewoon een kosten bate analyse voor zichzelf heeft gemaakt (schuld hoger dan het bezit en dit niet meer kunnen betalen) en dan "discreet" zijn biezen pakt. Dit kan omdat in de VS de banken niet eeuwig iemand met schulden achterna kunnen/mogen zitten.
Het opsturen van de sleutels in een envelop is dan zijn allerlaatste handeling uiteraard, voor vervangende woonruimte zal hij allang gezorgd hebben.



http://www.investopedia.com/terms/j/jingle-mail.asp

http://www.ft.com/cms/s/0/03710c0c-eba4 ... ck_check=1 Voorbeeld

[Eugene Cernan]

Iedereen zijn eigen mening maar waar ga je in de tussentijd wonen en betalen tot 2025, dat zijn nog 17 jaar.

Het opsturen van de sleutels in een envelop is dan zijn allerlaatste handeling uiteraard, voor vervangende woonruimte zal hij allang gezorgd hebben.

jonis, je spreekt je met beide bovenstaande quotes behoorlijk tegen. Is het een tip voor de bezitters van een woekerpolis die tevens als hypotheekafbetaling dient om te leren in een auto te kunnen overleven.

Als je dat niet kan overleven is het voor de nabestaanden nog een mazzel dat er nog zo'n hoge overlijdensrisicoverzekering in het product besloten zat.

Groet, Gene[/quote]

[jonis]

Wel opletten Gene, daar zit zeker 5000KM verschil tussen.

[Mk]

2. Door inflatie van de hypotheek (mijn ouders hadden een paar jaar geleden nog een eerste hypotheek van 10 duizend Euro, dat huis heeft nu een WOZ van 200 duizend Euro) zal het wegvallen van het belastingvoordeel in combinatie met een kleine teruggang in inkomen (door bijv. pensioen uitkeringen) geen invloed hebben op je besteedbare inkomen. Een eventuele nieuwe hypotheekdruk zal een beduidend minder percentage zijn van je besteedbaar inkomen als dat dat nu is.

Je vergeet hier de disclaimer dat resultaten uit het verleden geen garanties bieden voor de toekomst. Veronderstelling is dat de inflatie blijft wat ie is (geen onredelijke veronderstelling). Maar let wel op twee zaken: belastingvoordeel is voor de meeste mensen ongeveer 40%; een forse stijging. De lonen/uitkeringen zullen wellicht meegestegen zijn, maar de bank zal altijd een berekening maken of je met de inkomsten van dat moment nog de benodigde hypotheek kunt betalen (ongeacht de waarde van het huis).

[HAMSTEG]

Een simpel voorbeeld dan ... een belastingschuld van 200.000 zal over dertig jaar, met een gemiddeld inflatiecijfer van 3% ter vergelijking van nu afgerond naar boven 83.000 zijn. 83/200 = 41% dus dat ligt bijna gelijk. Simplistisch weergegeven en ja het klopt niet helemaal, het zal waarschijnlijk meer tegen de 38-40% aanliggen maar goed.

Stel dat ik nu (op basis van die 200k) 1200 Euro per maand kwijt ben, dan ben ik tegen die tijd vergelijkbaar met nu zo'n 500 Euro per maand kwijt (verzekeringen indexeren wel mee, die niet 83/200). Ik geloof wel dat je dat dan kunt opbrengen.

[jonis]

Klopt Hamsteg, maakt niet uit hoe je het berekent. Het ook nog een worstcase-scenario omdat dit in mijn omgeving een 100% financiering zou betekenen van ± de gemiddelde koopsom, met 0% afbetalen over 30 jaar bekeken.

[kweenie]

3% inflatie als uitgangspunt is aan de hoge kant, je kunt beter aan de veilige kant gaan zitten. Dan zou je uitkomen op bijvoorbeeld zo'n 50% in 30 jaar. Maar dan nog zal de invloed op de huizenmarkt niet zo heel groot zijn.

Het effect zou alleen groot zijn als bijna iedereen een beleggingshypotheek zou hebben, voor de hele hypotheeksom, waarbij ook de hypotheek voor (bijna) de hele koopsom is genomen. Daarbij is er ook bij al die mensen geen extra spaargeld aanwezig om een tegenvallend beleggingsresultaat op te vangen. En de opbrengst van de beleggingen valt heel erg tegen. Bovendien zou iedereen 30 jaar in het zelfde huis blijven zitten, met de zelfde hypotheek. Het lijkt mij niet dat al deze factoren van toepassing zullen zijn.

Stel je hebt een huis gekocht voor twee keer zoveel als wat hij werkelijk waard is en de hypotheek levert na 30 jaar maar de helft op van de koopsom. Bv. een kwart miljoen koopsom ipv 125.000, opbrengst ook 125.000. Dan stijgt de woningwaarde door inflatie tot een werkelijke waarde van ong 190.000. Schuld van 250.000 neemt af tot 125.000. Dan zit je dus met een restschuld van ruim 60.000.

Als je er vanuit gaat dat je inkomen ook met de helft toeneemt (dus ruim een procent per jaar), dan 'voelt' die schuld als een schuld nu van 40.000. Anders bekijken, je zit met een schuld van 1/3 van de waarde van je huis. Daarvoor kun je hoogstwaarschijnlijk wel een hypotheek voor krijgen. Lukt dat niet, dan verkoop je je huis en dan houd je nog ruim een ton over. Kun je vast wel een huurhuis voor krijgen...


Nog wat algemene opmerkingen:
Natuurlijk is het altijd verstandig om naast een belegging (-sverzekering) ook spaargeld op te bouwen. Als is het maar om een buffer voor groot onderhoud te hebben.

De meeste mensen zijn na 30 jaar (bijna) met pensioen. Of in elk geval zijn veel mensen na de maximale 30 jaar aftrek vanaf 2001 (was het 2001?) met pensioen. Neem je na je pensioen een hypotheek, dan zullen veel mensen in een veel lager belastingtarief vallen. Ook het voordeel uit de hypotheekrente aftrek is dan dus veel lager. Heb je wel een redelijk kapitaaltje, dan kan het zijn dat het voordeliger is om de resterende hypotheekschuld in box 3 te hebben, zodat je over dat bedrag geen 1,2% vrh hoeft te betalen. Het zal dan in elk geval niet heel veel uitmaken.

In mijn ogen zal een huis vaak toch minimaal wel een bedrag opbrengen dat verband houdt met de herbouwwaarde, bijvoorbeeld 50% van de herbouwwaarde. Er zullen altijd mensen een huis willen kopen en als een helemaal nieuw huis bv. 2 ton kost, dan zul je je 'tweedehands' wel voor 100.000 kunnen verkopen. Het lijk mij dus een leuke controle om te zien wat de herbouwwaarde van je huis is en hoe die zich verhoudt tot de huidige (ver-)koopprijs. Als je nu een huis hebt gekocht waarbij de herbouwwaarde twee keer zo hoog is als de koopprijs, dan hoef je je dus volgens mij weinig zorgen te maken.