[ archief ] Later opleveren mandelig binnenterrein

[krista.boogaard]

Binnenkort wordt onze nieuwbouwwoning opgeleverd. Bij de koop van de woning zit ook een aandeel in het mandelige binnenterrein inclusief 1 eigen parkeerplaats. De bouw van de woningen aan de andere kant van het binnenterrein is nèt gestart.

Nu kregen wij tot onze schrik ineens de mededeling dat het binnenterrein pas van het najaar opgeleverd zal worden als ook de woningen aan de andere kant gereed zullen zijn. Wij hadden niet verwacht dat het binnenterrein al volledig beschikbaar en gereed zou zijn, maar we hadden wel verwacht dat we de woning aan de achterzijde met de auto bereikbaar zou zijn (de voorkant van de woning bevind zich aan een voetpad).

De aannemer Dijkstra Draisma geeft aan dat daar geen sprake van kan zijn omdat het hele deel nodig zou zijn als bouwterrein. Na lang zeuren van meerdere bewoners hebben ze ondertussen aangeboden dat ze achter de tuintjes een voetpad beschikbaar zullen maken en dat het in overleg mogelijk is om verhuiswagens via het bouwterrein de woningen te laten bereiken.

Wij zijn niet zo happy met dit 'compromis'. Dit betekent dat het gros via het voetpad moet gebeuren: de stucadoor, de schilder, de vloerenman, de keukenboer, en bovendien de hovenier, zij moeten dus allemaal via het voetpad onze woning bereiken wat voor hen en ons een boel extra werk betekent, daarnaast is het dus niet mogelijk om in het weekend of avonden te verhuizen, aangezien de aannemer dan niet aan het werk is op het bouwterrein, ik kijk vooral op tegen het moment dat ik onze hovenier moet gaan vertellen dat hij met al het zand, drilapparatuur etc etc dóór onze woning naar de tuin moet, bij voorkeur zonder de net gelegde vloer te beschadigen....). We hebben de notaris benaderd om te vragen 'of dit zo maar kan', hij geeft aan dat we er niet zoveel aan kunnen doen omdat het niet onder de woningborggarantie valt.

Is dit echt zo? Mag de aannemer ons een woning opleveren die het eerste half jaar niet bereikbaar is met een auto, waarbij we bovendien niet kunnen beschikken over de parkeerplaats die bij de woning hoort?

Iemand tips hoe we hier toch nog wat beweging in kunnen krijgen?

[chrisd1]

We hebben de notaris benaderd om te vragen 'of dit zo maar kan', hij geeft aan dat we er niet zoveel aan kunnen doen omdat het niet onder de woningborggarantie valt.

M.i. een beetje slap antwoord van notaris; in feite overstijgt het belang van de aannemer en dat van de eigenaren van de nog te bouwen huizen dat van al gevestigde eigenaren, die dit natuurlijk/inmiddels ook al hadden kunnen zien aankomen.
B.v. met de hovenier kun je natuurlijk ook wachten tot na oplevering van het midden-terrein.

Zie de laatste zin in deze post van Moneyman.

[krista.boogaard]

Dank Chrisd1. We hadden dit niet zien aankomen omdat dit het tweede blok is dat opgeleverd wordt. Bij de oplevering van het eerste u-tje met 40 woningen - dat ook in 2 delen gebouwd is - werd direct een deel van het binnenterrein vrijgegeven voor de bewoners. Bovendien is het een erg grote binnenplaats met in totaal 64 parkeerplaatsen. Er worden volgende maand 24 van de 40 woningen opgeleverd, er zijn er dan nog 16 in aanbouw aan een zijde. Wellicht dus naief, maar we hebben er nooit over nagedacht dat dit zou kunnen spelen.

Wij hebben al vroeg de aanleg (betegeling) van onze tuin geregeld omdat wij helemaal achterin de rij zitten, het voetpad betekent dus zo'n 80 meter lopen van de straat (met een groot tekort aan parkeerplaatsen, de straat is bovendien zo ingericht dat er geen ruimte is voor laden en lossen zonder de straat te blokkeren), om dus makkelijk vanaf de achterzijde het huis in te kunnen hebben we als eerste geregeld dat de tuin direct betegelt zou worden. Als we dit uitstellen/annuleren zijn hier dus helaas kosten aan verbonden.

In een eerder stadium hebben we dit overigens wel aan de projectontwikkelaar gevraagd of we de woning via de achterzijde konden bereiken. Hij gaf toen aan dat hij niet inzag waarom niet. Nu vlak voor de oplevering blijkt de aannemer daar dus anders over te denken. Ik ben het met je eens: choose your battles: vandaar mijn vraag om advies hier.

Overigens is dit de laatste in een lange lijst van aanvaringen tussen de kopers en de aannemer we zijn er dus ook wel een beetje moe van om continue het gelijk te moeten halen. Een paar voorbeelden: de woningen zouden aardbevingsbestendig gebouwd worden, de aannemer heeft eenzijdig besloten toch niet aardbevingsbestendig te bouwen (hiervoor hebben we een magere vergoeding van 1.000 euro gekregen, de investering voor aardbevingsbestendig bouwen zou zo'n 40.000-60.000 euro geweest zijn en de NAM heeft inmiddels laten weten dat in geval van schade wij hier zelf voor opdraaien omdat de aannemer er bewust voor heeft gekozen om niet-aardbevingsbestendig te bouwen), de ventilatie zou via ventilatieroosters zijn, tijdens een schouw bleek dit vervangen door ventilatieboxen op een zeer onhandige plek aan de muur bevestigd, de kozijnen zijn vervangen door een goedkopere variant, er was de belofte gedaan dat we facturen zouden krijgen voor de aanvraag van subsidie voor warmtepom & zonnecollectoren, 2 weken geleden kregen we te horen dat de onderaannemer dit te veel werk vond (het gaat hier om een bedrag van ongeveer 4.000 per woning), er zit heel veel schimmel op de zolders van de meeste woningen (bij ons gelukkig niet), ons dakraam is op een niet afgesproken plek geplaatst, de wc is op de verkeerde plek geplaatst, de voegen in de badkamer hebben een andere kleur, dakplaten laten in een aantal woningen nu al los, bij sommige woningen komen de loze leidingen uit de vloer ipv de muur, er zijn minder ventilatiepunten dan op de bouwtekeningen, we hebben vloerverwarming, maar bij de schouw bleken er ineens radiatoren geplaatst etc etc etc. Veel van de problemen zijn inmiddels 'opgelost', maar iedere keer pas na lang duwen en trekken.

Kortom. Als deze 'strijd' kansloos is, zijn we geneigd hem niet te voeren, maar liever niet, want gezien de verkeerssituatie verwachten we nogal wat problemen in de straat als 24 woningen tegelijk aan het klussen & verhuizen zijn. Het parkeerprobleem voor het eerste half jaar nemen we dan nog voor lief.

[kweenie]

Ik zou (met de medebewoners) een organisatie zoals de vereniging eigen huis inschakelen. Die kunnen in zulke zaken volgens mij prima bemiddelen. Ook zonder meteen aan juridische stappen te denken.

Wat betreft het aardbevingsbestendig bouwen, dat is iets waarvoor de bouwer geld krijgt van de NAM voor de meerkosten. Dat zou de aannemer dus niets hoeven te kosten. Nu nog niet-aardbevingsbestendig bouwen (als het om een aardbevingsgebied gaat...) is iets wat de waarde van je woning sterk vermindert. Zou ik onaanvaardbaar vinden.

De bouwgarantie heeft inderdaad alleen betrekking op de woning. Maar die garantie is iets heel anders dan de afspraak wat er opgeleverd moet worden. Ik weet niet wat er in de koop/aanneemovereenkomst staat, maar ik zou denken dat daar mogelijk ook wel staat dat er een binnenterrein komt. Als dat er dan niet is, dan kan er misschien formeel dus nog niet eens worden opgeleverd. Zeker als parkeerplaatsen en de betegeling daarvan is afgesproken. Maar dat kan de VEH ook wel voor je nagaan. In het contract zal waarschijnlijk ook staan wanneer de woning op zijn laatst opgeleverd moet worden en als de aannemer door deze fratsen niet volledig kan opleveren, dan heb je mogelijk een goede stok om mee te slaan.

[stofzuigertje]

Waarom geloof je de mooie praatjes van verkoper zonder dit op papier te zetten als garantie?

Aardbeving bestendig, dat is voor €1000,- wel erg voordelig afgekocht.

VEH, als lid een oplever keuring met WC, dakraam op juiste plaats en niet zomaar alles betalen en hopen dat het goed komt.

Ook heeft U recht op overpad dus de aannemer moet voor een straat zorgen voor achterom dus parkeren mag nog even elders maar laden lossen moet redelijk kunnen, en omdat hij in meerdere fases is gaan bouwen zijn de meerkosten zijn probleem.

Tuin, die goederen had je ook later kunnen leveren omdat halverwege de bouw duidelijk was dat er nog meer moest komen.
1e jaar in bouwput, ja als je eerder een huis koopt en betrekt weet je dat er bouw overlast is.

Wel is achter de bouw bestrating mogelijk en gehele grond voor zijn materiaal hoeft niet.
Als jullie allen parkeer ruimte waarvoor betaald is eisen, dan moet hij zijn materialen maar in meerdere fasen in kleinere hoeveelheden laten aanleveren.

Ik weet van een bouw project in Centrum Amsterdam waar dagelijks een aanhanger vol voor die dag aangeleverd word dus dagelijks een beetje en overladen maar dat is nu eenmaal als je zonder ruimte nog iets moet bouwen.
Hij had alles in 1x moeten opleveren of zoals nu alleen de ruimte van de niet opgeleverde woningen die parkeer ruimte pakken en U geven waar U recht op heeft.
Ga dit nooit alleen doen maar vraag alle buren en vorm 1 groep.
Laat je nooit uitspelen en via VEH en als groep kopers met gelijkwaardige problemen als groep klagen.

[chrisd1]

Ook heeft U recht op overpad dus...

Dat kun je toch alleen hebben op andermans terrein??

[Moneyman]

Stofzuiger roept maar wat. Er is geen sprake van het recht van overpad, maar van mandeligheid. Hoe verrassend, met deze topictitel...

TS, je kunt beter goede juridische hulp zoeken. Ik schat in dat je problemen verder gaan dan de ontoegankelijkheid van je woning.

[absent]

Wow. Ik zie heel veel problemen. Zoveel zelfs dat ik daar wel een juridische betweter voor zou inschakelen. Succes.

[chrisd1]

Wow. Ik zie heel veel problemen. Zoveel zelfs dat ik daar wel een juridische betweter voor zou inschakelen. Succes.

Ik zou sowieso laten kijken naar dat z.g.?? eigen besluit van de aannemer (niet op initiatief van de NAM??) om in een aardbevingsgebied niet aardbevingsbestendig te gaan bouwen.
Het aannemen van die E 1.000 was misschien niet handig, maar eigenaren hadden het hierin niet echt voor het kiezen?
Met de hele wijk??
Niet, dat ik Lubach op Zondag over Groningen niet gezien heb.

[kweenie]

Enige wat ik zou kunnen verzinnen is dat de NAM de huizen zonder extra aardbevingsmaatregelen ook al niet stevig genoeg zou vinden. Dat ze vinden dat tussen het ontwerp en een aardbevingsbestendige woning niet alleen de extra aarbevingsmaatregelen moeten worden genomen, maar ook 'normale' bouwkundige maatregelen waar NAM niet voor wil opdraaien. Even extreem gezegd, als je bv een huis zonder fundering ontwerpt en dan de NAM laat opdraaien voor aardbevingsmaatregelen, dan zeggen zij: prima om voor de meerkosten op te draaien, maar niet voor de volledige fundering.

Want anders zou het de bouwer nl. niets extra's kosten.

Bovendien is er vermoedelijk bij de verkoop wel verteld dat er aardbevingsmaatregelen zouden worden genomen. (Gaat het om een 'zonnig' project?)

[krista.boogaard]

Het gaat inderdaad om een 'zonnig' project 'Kweenie' We hebben ons op een aantal dingen verkeken omdat de projectontwikkelaar een hele goede reputatie heeft. We realiseerde ons helaas pas later dat dit niet voor de aannemer gold.

Met het aardbevingsbestendig bouwen hebben we indertijd een bewuste keuze gemaakt en e.e.a. juridisch uit laten zoeken. Kort gezegd (maar toch ook wel een beetje lang). De woningen zouden aardbevingsbestendig gebouwd worden áls de NAM de meerkosten zouden betalen, dit stond ook expliciet in het contract, hier waren wij ons bewust van (sommige andere kopers niet, maar da's helaas voor hen ook gewoon een kwestie van goed lezen). Het gaat hier echt om meerkosten, want er is al een serie woningen neergezet in een eerder stadium die niet aardbevingsbestendig waren. Het zijn dus aanpassingen hierop. Daarom kon onze aannemer er ook makkelijk voor kiezen om de keuze terug te draaien: de bouwtekeningen voor niet aardbevingsbestendig waren er immers ook al. Dat de NAM de boel bij nieuwbouwtrajecten aan het traineren was, was bij ons ook bekend, dus we waren ingesteld op latere oplevering dan gepland. Echter besloot onze aannemer zonder hierin de kopers te horen om niet aardbevingsbestendig te bouwen. Hij heeft dit medegedeeld aan de wethouder. Deze heeft er bij hen op aangedrongen om nog even te wachten omdat er een deal op handen was met de NAM voor alle lopende nieuwbouwprojecten. Dit advies hebben ze in de wind geslagen en ons per brief op de hoogte gesteld van de beslissing. Hierop kwam uiteraard veel verzet van de kopers waarop ze nog gepoogd hebben e.e.a. terug te draaien, maar de NAM gaf aan dat als de aannemer bereid was om ook niet aardbevingsbestendig te bouwen, ons project niet mee zou gaan in de deal. En zo is het ook gegaan, korte tijd later was er een deal voor de lopende nieuwbouwprojecten, maar niet de onze. We hebben toen juridisch uit laten zoeken wat we hier mee konden, het ging hier immers niet om dat de NAM niet zou betalen, maar om geklungel van de aannemer waardoor de NAM niet betaalde. De conclusie was dat we een kans maakte maar wel met de nodige gevolgen: bouw die hoogstwaarschijnlijk stil gelegd zou worden tijdens proces en de mogelijkheid dat de woningen helemaal niet meer gebouwd zouden worden als de beslissing in ons voordeel uitviel en de aannemer op zou moeten draaien voor de meerkosten. Mochten we niet winnen dan zouden we natuurlijk hoge kosten hebben voor de vertraging van de bouw. Risico's die wij in ieder geval niet wilden (en financieel niet konden) dragen. Bovendien wilde we natuurlijk gewoon dat ons huis gebouwd werd. Daarin speelt mee dat ik een beetje kennis heb op dit gebied, een aardbevingsbestendige woning betekent dat je bij een zware aardbeving minder snel het dak op je hoofd krijgt, maar het betekent ook dat je huis als een bunker gebouwd wordt waardoor je sneller scheuren hebt dan bij een 'normale' woning. Persoonlijk ben ik niet zo bang voor zo'n grote aardbeving dat een nieuwbouwhuis instort, wel verwacht ik dat er nog een serie kleinere bevingen kan komen en heb dan e voorkeur voor geen/minder scheuren in mijn huis Wat ik verwerpelijk vindt is dat de 2e helft van de woningen - verkocht na dit besluit - onder hetzelfde voorwendsel verkocht zijn 'aardbevingsbestendig' (in het contract: als de NAM betaald), deze mensen hadden er geen weet van dat dit al vast stond dat dit niet ging gebeuren, bovendien prijzen ze nog altijd de woningen op verschillende plekken aan als 'aardbevingsbestendig'.

Maargoed, het aardbevingsbestendig verhaal is dus wat ons betreft afgerond. Bovendien is de Tweede Kamer afgelopen maand akkoord gegaan met een motie waarin staat dat de NAM straks niets meer te zeggen mag hebben over de schadeafhandeling, dus mochten we in de toekomst scheuren krijgen, dan kan de NAM wel vinden dat we geen recht hebben op vergoeding: ze gaan er dan toch niet meer over

Iedereen bedankt voor het meedenken: we zullen zeker een bouwkundige mee laten gaan bij de oplevering. Ik heb express ook in de hele periode alle correspondentie via e-mail gedaan of via e-mail laten bevestigen, dus we hebben precies in beeld wat wel en niet afgesproken is en toegezegd.

Met betrekking tot het binnenterrein zal ik morgen nog eenmaal de projectontwikkelaar benaderen met een klemmend beroep om zich hiervoor voor ons in te spannen. Als dat op niets uitloopt gaan we in overleg met de andere kopers of we willen dat VEH of een rechtsbijstandsverzekering hier haar licht over laat schijnen.

[chrisd1]

of een rechtsbijstandsverzekering hier haar licht over laat schijnen.

Zou iig de volgende raad van een mede-forumgebruiker ter harte nemen:

Hoe vaak moet het nog gezegd worden. Nooit vooruit betalen. Begin er niet aan al is het praatje nog zo mooi. Politie doet er toch niks aan, pakkans is 3% dus de oplichters hebben vrij spel.

Zie het recente topic Rechtsbijstandverzekering, gestart door Radar met 55 reakties.

Kortom: neem een advocaat; kan natuurlijk ook in combinatie met VEH.
In deze video legt Peter R. de Vries nog eens uit, hoe je weet of je met een goede of met een verkeerde te maken hebt.

[Moneyman]

Voor een advocaat geldt exact hetzelfde als voor een rechtsbijstandsverlener: je hebt goede en slechte. De suggestie dat je met een advocaat altijd heter uit bent is onjuist.

[gosewijn]

Nou MM een knappe

[kweenie]

Dat verhaal over de NAM klinkt een beetje als geruzie tussen bouwer en NAM, waar jij als koper de gevolgen van ondervindt. Maar ja, op een gegeven moment is er ook weinig aan te doen en is het ook slikken of stikken. En met het volledige verhaal erbij kan ik mij ook nauwelijks voorstellen dat áls er in de toekomst iets zou gebeuren, de NAM daarmee weg zou komen. Waarbij het inderdaad maar een grote vraag is of er überhaupt ooit schade zal zijn.

Maar ik kan mij voorstellen dat dit maar een van de vele botsingen met de bouwer is.

Met betrekking tot het binnenterrein zal ik morgen nog eenmaal de projectontwikkelaar benaderen met een klemmend beroep om zich hiervoor voor ons in te spannen. Als dat op niets uitloopt gaan we in overleg met de andere kopers of we willen dat VEH of een rechtsbijstandsverzekering hier haar licht over laat schijnen.

Ik weet niet of het verstandig is om zonder (juridische) hulp nog meer stappen te ondernemen. Misschien dat je beter eerst hulp kunt inschakelen voordat je -mogelijk- iets doet of toezegt wat je later niet meer terug kunt draaien.

[Moneyman]

Nou MM een knappe

[chrisd1]

Dat verhaal over de NAM klinkt een beetje als geruzie tussen bouwer en NAM, waar jij als koper de gevolgen van ondervindt.

Volgens mij hebben die juist samengespannen om tegen die E 1.000 per woning af te komen van aansprakelijkheid ivm aardbevingen.

[gosewijn]

De gemeente geeft toch een bouwvergunning af en heeft tekeningen en Konstruktie goedgekeurd .

[kweenie]

Dat staat los van het aardbevingsbestendig bouwen. Dat is voor de vergunningen namelijk niet verplicht.

[stofzuigertje]

Mandelig, dat betekend dat alle eigenaren eigenaar zijn van dit stuk grond.

U heeft dus recht op een deel in gebruik te nemen.
Alle bewoners dus een stukje en de aannemer het deel van de meerdere nog niet opgeleverde maar niet zoals in uw stuk staat het gehele terrein.

Alleen het stuk achter de te bouwen woningen is nog juridisch eigendom van aannemer en de rest moet vrij blijven.

Verder is voor dit gezamenlijke stuk een VVE officieel noodzakelijk.
U is mede eigenaar van gehele terrein en als bestemming parkeren is mag opslag zo als de aannemer wil niet eens.
Tijdelijk tegels of zand neerleggen mag mits het snel weer en zonder schade word weggehaald binnen redelijke termijn.
De parkeer delen aanleggen mag later mits er een tijdelijke niet 100% vlakke nood bestrating komt die redelijk veilig bruikbaar is.

Vraag alle buren met hetzelfde probleem om te voorkomen dat U elders moet staan en elders overlast veroorzaakt wegens teveel voertuigen in naastgelegen wijk.
Als de aannemer het gehele deel voor materiaal legt heeft hij een parkeer probleem dus ik zou zeggen beperk hem in zijn mogelijkheden want hij heeft gekozen voor in diverse delen te bouwen en is verantwoordelijk voor eventuele meerkosten die daar uit voortkomen.

Als de aannemer niet wil, U is met alle kopers in een meerderheid, dus hij heeft weinig te vertellen.
Afsluiten of toegang verbieden bij misbruik is dan zelfs mogelijk, dan moet hij maar lopen met alle zware materialen in plaats van de eerste kopers als U.
Hij zit dan met de KG en overlast die U nu heeft en weet dan hoe belangrijk iets goed regelen is.

40 woningen en 24 opgeleverd dus 16 plaatsen voor hem.
Dat is dus 3/5 voor Uw buren en 2/5 voor hem.
U noemde eigen parkeerplaats maar als er 40 plaatsen komen zonder borden is het gezamenlijk met recht op 1 auto.
Beter is een huisnummer op parkeervak te zetten zodat andere er geen misbruik van kunnen maken.
Vooral omdat buren zoals ik zelf meerdere voertuigen heb en daar kan ruzie uit ontstaan als ik jou plek zou innemen en voorkomen is beter.
Bij ons ook zo geregeld dat ik enkele keer uitgezonderd alleen voor eigen huis zal staan, en bij visite/verjaardag achter op lege algemene plek de gasten mogen staan.