[ archief ] Rabobank is er niet voor een starterslening

[MusicGirll]

Afgelopen maanden zijn wij bezig geweest met het op poten zetten van een hypothecaire lening. Allereerst zijn wij naar onze 'bank' gegaan, Rabobank, om om een starterslening te vragen om een huis te kopen in Duitsland. Hiervoor gelden speciale regels, maar wat voor iedereen hetzelfde is, is dat het te lenen bedrag zienderogen achteruit is gegaan. Wij mochten (op dat moment) nog maar 2,5 tot 3 keer ons inkomen lenen. Dit is absurd weinig als je als starter een huis wil kopen. Op aanraden van een grensmakelaar hebben wij contact opgenomen met Sparkasse in Duitsland, die ons veel meer wil lenen en meer naar inkomen en eigen geld kijkt, in plaats van naar regeltjes en normen. Ik zou het iedereen afraden om een Nederlandse hypotheek af te sluiten als je in het buitenland gaat wonen. Als je via een Duitse bank leent, heb je de voordelen van beide landen: hypotheekrente-aftrek (voor zolang die nog bestaat) van Nederland en de staatslening van Duitsland.

[tennis]

Als je via een Duitse bank leent, heb je de voordelen van beide landen: hypotheekrente-aftrek (voor zolang die nog bestaat) van Nederland en de staatslening van Duitsland.

Hypotheekaftrek alleen, als je ook in Nederland werkt en loonbelasting/premie betaald!

[MusicGirll]

Klopt! Maar dat is voor ons wel van toepassing, had ik er inderdaad bij moeten zeggen.

[marcel75]

Tja, en je neemt de vrijwel niet bestaande aflossingsmogelijkheid ook mee. Overstappen naar een andere bank zit er in Duitsland ook haast niet in. Let dus ook op de andere voorwaarden en staar je niet alleen blind op het idee dat je ergens anders wel geld krijgt.

[GJvdZ]

Grappig: na het DSB debacle waar mensen in de ellende zijn geraakt door veel te hoge leningen, krijgen we nu de klachten, dat de banken alleen nog maar veilige leningen willen verstrekken. Het is ook niet gauw goed.

Mevrouw Hertsenberg: roep die schurken van de banken ter verantwoording! Waar halen ze het lef vandaan om zomaar onverantwoordelijke leningen te weigeren.

[MusicGirll]

krijgen we nu de klachten, dat de banken alleen nog maar veilige leningen willen verstrekken.

Helaas is het dan wel zo dat door die zogenaamde 'veilige leningen' starters niet op de huizenmarkt kunnen komen waardoor een neergaande spiraal in gang wordt gezet. Ik vind het systeem in Duitsland vele malen beter. De staatslening daar staat weer parallel aan in te kopen obligaties, waardoor zowel de overheid als de starter er iets aan heeft. Het is daardoor mogelijk om, anders dan in Nederland, de huizenmarkt wel toegankelijk te houden voor iedereen. Toen wij bij de Rabobank aankwamen, werden onze plannen heel snel weggedrukt door het simpele gezegde: 'Dit zijn nou eenmaal de regels in Nederland, welke verscherpt zijn per 1 januari, hier valt niets aan te doen.' Mijn vriend studeert accountancy en is in een paar jaar afgestudeerd. De vooruitzichten voor zijn salaris zullen dan zienderogen stijgen, waar de bank in Nederland helaas geen rekening mee hield. Ook de inleg van eigen geld bleek niet van belang.

Overstappen naar een andere bank zit er in Duitsland ook haast niet in. L

Ik denk ook niet dat dit van toepassing zal zijn. We hebben (uiteraard) diverse gesprekken gehad met verschillende adviseurs voor we in zee gingen met een Duitse bank. Het blijft toch een bank in een taal die je niet vloeiend beheerst, maar die gelukkig wel Nederlandse medewerkers hebben. De bank waar ik vanaf mijn geboorte al bijzit heb ik ook nooit gewisseld, ook al zijn daar wat dingen waar ik niet tevreden over ben, zoals deze starterslening. Ik denk echter niet dat we van plan zijn te gaan wisselen van bank als de Sparkasse aansluit bij onze wensen en het contractueel gezien verder in orde is.

[marcel75]

Mijn vriend studeert accountancy en is in een paar jaar afgestudeerd. De vooruitzichten voor zijn salaris zullen dan zienderogen stijgen, waar de bank in Nederland helaas geen rekening mee hield.

Ja, en ik krijg over een paar jaar misschien wel een leuke erfenis. Wie zegt dat je vriend afstudeert, wanneer dan wel exact, op redelijke termijn werk vindt en hoe ga je de tussenliggende periode overbruggen? Juist dit soort redeneringen hebben veel problemen veroorzaakt. " Ik heb het nu niet, maar over een paar jaar wel, maar ik wil wel nu alvast het geld hebben."

Leef je naar je huidige inkomen, niet naar je eventueel potentieel onder de beste omstandigheden mogelijk toekomstige inkomen.

Tja als jij van mening bent nooit te switchen van bank, dan moet je je toch eens afvragen waarom Nederlanders dan toch nog steeds massaal overstappen als een rentevasteperiode afgelopen is of als een andere woning gekocht wordt. In Duitsland ben je dus meteen overgeleverd aan de eerste bank waar je zaken mee deed. Als je in toekomst dus weer geld van ze nodig hebt om een ander huis te kopen of een nieuwe rente moet afspreken, kunnen ze je een poot uitdraaien.

Maar ja, dat wist je natuurlijk allemaal al........

[Chocomelk]

Mijn vriend studeert accountancy en is in een paar jaar afgestudeerd. De vooruitzichten voor zijn salaris zullen dan zienderogen stijgen, waar de bank in Nederland helaas geen rekening mee hield.

Daar kan de bank ook geen rekening mee houden, je weet niet wat je vriend dan gaat verdienen en of je vriend dat gaat verdienen + kan hij wel werk vinden tegen die tijd ?

Stel dat je nu wel een hypotheek zou kunnen afsluiten met het oog op het inkomen van de toekomst van je vriend en je vriend zijn gezondheid gaat achteruit en kan dat inkomen niet meer verdienen, wat dan ?
Bank de schuld ?

[kweenie]

Je noemt als argument waarom je een hogere hypotheek zou moeten krijgen precies datgene waardoor het kort geleden, met name bij DSB, mis is gegaan. Daar werd wat al te soepel gekeken naar de inkomensvooruitzichten, met als gevolg dat bijna iedereen van DSB boven de norm uit kwam. Als reactie daarop zijn de regels in Nederland aangescherpt en kun je volgens mij alleen nog maar een inkomensstijging meerekenen als die helemaal zeker is (bijvoorbeeld als het in de cao is vastgelegd dat je jaarlijks een x-bedrag vooruit gaat).

Dat is in Nederland misschien weer te ver terug doorgeschoten, maar blijkbaar was het wel nodig. Daar zal vast op termijn wel weer een tegenreactie op komen.

Eigen geld zal wel worden meegerekend om na te gaan hoe duur je huis mag zijn, maar heeft geen invloed op de hoogte van de hypotheek. Die is immers gebaseerd op het inkomen dat je hebt. Dat lijkt mij ook niet meer dan logisch.

[Emmy75]

Mijn vriend studeert accountancy en is in een paar jaar afgestudeerd. De vooruitzichten voor zijn salaris zullen dan zienderogen stijgen, waar de bank in Nederland helaas geen rekening mee hield

Met deze redenatie zijn al heel veel mensen heel erg in de problemen gekomen. Nu al gaan leven naar het salaris wat ze ooit gaan verdienen en nu al geld uitgeven wat er niet is of niet zeker is dat het er komt. Het volgende klinkt een beetje cru en ik wens het je ook zeker niet toe, maar stel hij studeert niet af of wordt ernstig ziek of krijgt een ongeval waardoor hij nooit zijn potentiële salaris kan verdienen of...of...? Als je het hypotheekbedrag wilt hebben op dit salaris zul je eerst even moeten wachten tot hij het ook daadwerkelijk verdiend.

Bovendien is andersom ook wel leuk hoor. Je neemt een hypotheek die nu mogelijk is, als je vriend dan ineens zijn salaris gaat verdienen, lach je je rot om de lage woonlasten en kun je lekker 3x per jaar op vakantie en leuke dingen doen..

Zoals door anderen reeds aangehaald hebben banken dit in het verleden vaak wel gedaan met HBO en WO afgestudeerden en door schade en schande wijs geworden mag het nu niet meer.

[hop]

Gewoon met je benen op de grond blijven staan en eerst iets presteren
en daarna je toekomst bepalen.

[MusicGirll]

Dat is in Nederland misschien weer te ver terug doorgeschoten, maar blijkbaar was het wel nodig.

Het enige wat ik me dan sterk afvraag is waarom er nog steeds mensen zijn die diep in de schulden zitten, en die je waarschijnlijk altijd wel zal houden. Ik ben zeker niet de persoon om in de schulden te raken, ik zeg nooit nooit, en heb ook niet om een tophypotheek gevraagd bij de bank. Als er zo'n klein verschil tussen de waarde die jij nodig hebt voor je hypotheek om het huis te kunnen kopen en het bedrag wat de bank wil lenen zit, vraag ik me af hoe ver ze de regels dan wel niet willen verscherpen. Het is absoluut niet de bedoeling te suggereren dat ik vindt dat de regels versoepeld moeten worden, maar vind het wel jammer dat je in Nederland ontzettend beperkt bent als starter. Ik vind het dan ook niet raar dat zo ontzettend veel mensen in de schulden raken of gaan emigreren, omdat het simpelweg gewoon niet te betalen is. Daarbij stijgen de huurprijzen ook met het jaar, en als kopen praktisch onmogelijk is, tja... Het enige wat ik duidelijk wil maken is dat de overheid het voor ons als starters steeds moeilijker maakt om op de huizenmarkt te komen, wat geen positieve gevolgen zal hebben van 'onze' mening over de overheid. En dan vinden ze het raar dat de 'jeugd van tegenwoordig' opstandig wordt.

[Emmy75]

Het enige wat ik me dan sterk afvraag is waarom er nog steeds mensen zijn die diep in de schulden zitten, en die je waarschijnlijk altijd wel zal houden.

Het is heeeeeeeel erg makkelijk om een berg schulden te maken.
Men beginne bij een hyp. 2 jaar geleden afgesloten a 130% woningwaarde en dan 5 a 6 xjaarsalaris.
Men koopt vervolgens de hele inboedel op basis van koop nu en betaal later.
Men neemt een paar creditcards en gaat daarmee op vakantie.
Men koopt nog een auto op afbetaling (ja hij moet wel mooier, groter, nieuwer en duurder zijn dan van de buurman.) enz enz
Vervolgens ben je jaren en jaren aan het afbetalen en voordat je daarmee klaar bent, is de auto weer versleten en de wasmachine gaat stuk en de TV heeft de langste tijd gehad.
Ik zeg niet dat iedereen dat zo doet, maar het is alleen om aan te geven hoe makkelijk het gaat om schulden te maken en dat dit een spriraal bergaf kan vormen.

De nieuwere strengere regels zijn er nog niet zo lang en veel mensen hebben nog zat schuld over voordat dit afgelost is. Bovendien worden de regels alleen maar strenger, zoals gisteren in het nieuws was. Ik ben het met je eens dat dit niet bevorderlijk is voor de doorstroom in de huizenmarkt. Echter zal de lucht er eerst een beetje uitmoeten.

Het is niet alleen voor starters moeilijker geworden een hyp. te krijgen maar dat is voor iedereen zo. Een paar jaar geleden kon men heel gemakkelijk 5-6 x het jaarsalaris aan hyp. krijgen dit is nu een stuk minder en is maar goed ook. Nu komen er regels dat men nog maar 110% van de woningwaarde kan financieren. Daar wordt iedereen mee geconfronteerd, doorgroeiers kunnen er net zoveel last van hebben als deze groter willen gaan wonen. Mensen die bv in de guldentijd een huis hebben gekocht en deze deels hebben afgelost en een grote bak overwaarde hebben, die hebben geluk dat ze dit in een nieuw huis kunnen stoppen. Maar laten we zeggen velen die in de afgelopen 5 jaar voor het eerst een huis hebben gekocht, kunnen niet veel anders dan blijven zitten waar ze zitten.

[kweenie]

Een financiering van 110% van de woningwaarde hoeft in principe helemaal niet zo'n probleem te zijn. Let wel, het gaat hier om de marktwaarde en niet om de (veel lagere) executiewaarde. Wat ze met deze regel eigenlijk zeggen is: je hypotheek is bedoeld om te gebruiken voor het huis, de overdrachtsbelasting, de kosten van notaris, taxatie en hypotheek. Dat is binnen die 110% prima te doen. En als er woningverbeterende maatregelen worden genomen, kun je ook uitgaan van de waarde na verbouw. Vaak zal dat dan wel betekenen dat de verbouw ook gedeeltelijk met eigen geld zal moeten.

Wat er in het verleden wel gebeurde was dat mensen die met alleen die kosten al helemaal aan de top zaten met hun lening, ook nog eens extra bij gingen lenen voor een nieuwe keuken of badkamer, die nauwelijks waardeverhogend werkt (omdat het heel smaakgevoelig is). Als je dan na een korte tijd moet verhuizen (bv vanwege een scheiding), dan bleef je bijna zeker met een fikse restschuld achter. Om daar paal en perk aan te stellen, vind ik prima.

En MusicGirl, in te diepe schulden zitten is heel simpel een kwestie van meer uitgeven dan er binnen komt. Volgens de normen kan een gemiddeld iemand wellicht een x-bedrag per maand afbetalen aan een schuld, maar als het over echte individuen gaat, dan kan de een makkelijk het dubbele aflossen terwijl de ander nog niet eens de helft van wat nodig is 'kan' terugbetalen. Toch moet je ergens een grens leggen en hoe veilig je die grens ook legt, er zullen altijd mensen zijn die zelfs dan nog in de problemen komen.

Net zoals dat er bij hypotheken enige grenzen moeten worden gesteld. Waar de een het prima vindt om de helft van zijn inkomen aan hypotheeklasten te betalen en het oneerlijk vindt dat dat niet 'mag' van de normen, heeft de ander moeite om rond te komen als hij nog ruim binnen de normen zit.

[Emmy75]

@ kweenie,

Eens.

Een 110% hypotheek hoeft idd geen problemen op te leveren, wilde met dit voorbeeld aangeven dat iedereen met deze regels geconfronteerd worden en niet alleen starters. Hetzelfde geldt voor het aanscherpen van de normen wat men maximaal mag lenen op basis van een gegeven inkomen.

De een heeft ruimschoots over als deze binnen de norm blijft en de ander vindt dat deze krapjes erbij zit. In het eerste geval kan men er dan ook voor kiezen om de hyp. extra af te lossen of flink te sparen en daarmee over een paar jaar een ander huis te kopen. Overigens is aan het max zitten ook niet prettig. Men wil ook leuke dingen doen en op vakantie kunnen gaan. Als er een te grote hap naar het huis gaat, wordt het een blok aan het been.

[MusicGirll]

Uiteraard geven de verscherpte normen ook nadelige gevolgen voor de rest van de 'kopers' op de huizenmarkt, niet alleen de starters. Toch blijft het feit bestaan dat deze doorgroeiers al een huis hebben, terwijl starters nog steeds 'op straat staan'. Mensen met schulden zullen er ongetwijfeld altijd blijven, al weet toch menigeen Nederlander dat het niet verstandig is op afbetaling te kopen, extra bij te lenen voor vakantie of auto en dat het onverstandig is de financiën niet in de gaten te houden; mede door programma's waar de televisie bol van staat zoals Dubbeltje op z'n kant. Mij rest dan alleen nog maar de vraag waarom de overheid aan dat soort mensen gericht niets doet, in plaats van de gehele huizenmarkt aan te pakken, ook voor de mensen die juist de huizenmarkt kunnen stimuleren zodat het met de economie ook weer wat beter zal gaan.

[Emmy75]

Tja doorgroeiers hebben misschien wel al een woning maar mogelijk voldoet deze totaal niet meer doordat het huis of flat te klein is geworden omdat er kinderen zijn gekomen of zoiets. Veel starters hoeven niet zo snel op straat te staan. Ik ken er genoeg in de omgeving die best een hypotheek kunnen krijgen maar eigenlijk veel meer woonwensen hebben dan het budget toelaat.

Ik weet niet hoe het momenteel is gesteld met de koopsubsidie voor starters.
Enige tijd geleden was er nog een of andere koopsubsidie regeling voor starters op de woningmarkt. Maar ik weet totaal niet hoe de regeling in elkaar zit en of die er nog is of al opgehouden is..
De overheid heeft in dat opzicht wel geprobeerd er iets aan te doen. Overigens kunnen ze volgens mij beter de overdrachtsbelasting afschaffen maar goed dat is een andere discussie.

[kweenie]

MusicGirl, je gaat er hier blijkbaar van uit dat doorgroeiers, mensen die al een koopwoning hebben, ook overwaarde hebben. Je zegt immers dat zij het makkelijker hebben, waarbij je impliciet aanneemt dat zij overwaarde hebben. Terwijl dat helemaal niet waar hoeft te zijn. De automatische gedachte dat het hebben van een eigen huis vanzelf leidt tot overwaarde is één van de redenen dat mensen te makkelijk een (te dure) eigen woning kopen en dat ze zo min mogelijk willen aflossen.

Dat is op zich natuurlijk weer een heel andere discussie, maar in de basis is het wel de oorzaak van de problemen met jullie hypotheek. Wat gebeurde er namelijk? De gedachte was een huis stijgt altijd snel in waarde, dus een duurder huis stijgt meer, dus je kunt beter een duurder huis kopen. Op de lening die je daarvoor af moet sluiten hoef je ook niet af te lossen, want het huis wordt toch meer waard, zodat je na een paar jaar vanzelf overwaarde hebt. Bovendien betekent niet aflossen dat je meer geld voro de rente beschikbaar hebt, zodat je weer een nog duurder huis kunt kopen. Een leuke redenering, zolang de aanname klopt dat een huis 'altijd' snel flink in waarde stijgt. Als blijkt dat dat niet het geval hoeft te zijn, stort de hele redenering als een kaartenhuis in elkaar. Met als gevolg dat mensen met een restschuld blijven zitten en dat ze een zo hoge hypotheek hebben dat er geen ruimte meer is voor een maandelijkse aflossing, zodat de problemen alleen maar groter worden.

Weer even terugkomen bij jou verhaal, veel doorgroeiers hebben er op dit moment dus juist géén voordeel bij dat ze al een huis hebben, omdat hun huis minder opbrengt dan de hypotheek en ze dus met een schuld zouden blijven zitten als ze willen verhuizen. Terwijl een starter zonder schuld naar een ander huis zou kunnen verhuizen. Sterker nog, als een starter in een dure (huur-)woning woont en in de financiële problemen zou komen, bijvoorbeeld omdat hij een andere baan krijgt waarbij hij minder verdient, zou hij in principe naar een goedkopere woning kunnen verhuizen. Als een koper met een te dure hypotheek in de financiële problemen komt, leidt een verhuizing naar een goedkopere woning er toe dat hij met een dure restschuld blijft zitten. Als hij al een lening voor de restschuld kán krijgen, anders zal hij in de te dure woning moeten blijven zitten.

Om nu voor de toekomst zulke situaties te voorkomen, zijn de normen voor de hypotheken verscherpt. Juist ook om starters zoals jullie in de toekomst niet in de problemen te laten komen. Want, even naar jou situatie terug, stel je vriend kan geen baan in de buurt krijgen en jullie moeten verhuizen. Dan moet dat wel mogelijk zijn. Of als je vriend een baan moet aannemen die minder opbrengt dan verwacht. Dan wil je ook op de lange duur kunnen blijven wonen én leven.

[Emmy75]

MusicGirl, je gaat er hier blijkbaar van uit dat doorgroeiers, mensen die al een koopwoning hebben, ook overwaarde hebben. Je zegt immers dat zij het makkelijker hebben, waarbij je impliciet aanneemt dat zij overwaarde hebben. Terwijl dat helemaal niet waar hoeft te zijn.

Inderdaad, ik denk zelfs dat veel starters van pak en beet de afgelopen 6 jaar geen overwaarde hebben of sterker nog zelfs een restschuld over houden als ze nu zouden moeten verkopen. Bijvoorbeeld een starter van 6 jaar geleden heeft destijds het huis gefinancierd incl. de k.k. (dus zo'n 110% vd koopprijs). In de meeste gevallen heeft de waarde van het huis de k.k. nog lang niet bijgehaald en mede door de waardedalingen de afgelopen jaren mag deze echt in zijn handjes knijpen als deze het huis nu zou moeten verkopen dat deze dan het volledige hyp.bedrag daarmee kan aflossen. En dan heb ik het nog niet over een meegefinancierde verbouwing zoals een nieuwe keuken of badkamer ofzo. Dit werkt niet 1 op 1 waardevermeerderend omdat het erg smaakgevoelig is.
Stel dat deze starter van 6 jaar geleden nu wel na een verkoop weer op 0 staat, dan staat deze eigenlijk gelijk aan een starter van nu.

In ben het met kweenie eens dat deze regels zijn ingevoerd om mensen te beschermen tegen allerlei mogelijke problemen later. Zoals jezelf en ook kweenie aangaf je weet nog niet waar je vriend gaat werken en hoeveel hij precies gaat verdienen. Dit zijn dingen die een verhuizing noodzakelijk kunnen maken. Misschien was het zelfs beter geweest om nog heel even te wachten met het kopen van het huis waar jullie een aantal jaren willen wonen tot hij was afgestudeerd en een baan had. Dan was het mogelijk veel makkelijker geweest om de hypotheek rond te krijgen of hadden jullie meer keus mbt de woning die gekocht is of blijkt dat je misschien beter in een andere regio had kunnen wonen..

Aan de andere kant, als alles voortvarend gaat, heb je straks een hypotheek gebaseerd op de situatie van nu. Als je vriend dan ineens een beter salaris gaat krijgen, is dit erg leuk. Je houdt dan veel geld over voor allerlei leuke dingen. Je kunt ervan schrikken hoe snel een financieel ruimer jasje went.