Ik noem in dit topic even bewust niet de naam van de bank, omdat ik absoluut niet weet of ik gelijk heb of niet, en wil niet in het openbaar uitspraken doen die onterecht zijn.
Situatie is als volgt:
1. Ik heb een hypotheek op mijn prive huis.
2. Ik heb een zakelijk pand, waarop onder meer een lening tegen dagrente bij een bank
3. Mijn prive huis staat garant voor de zakelijke lening, dus ingeschreven in het hypotheek register bij kadaster.
Ik neem een nieuwe prive hypotheek, 20 jaar vast tegen 2.4 %. Dit ging met wat problemen gepaard omdat ik ondernemer ben maar uiteindelijk gelukt. Dank aan de autoriteit financiele markten die door hun regelgeving het voor ondernemers vrijwel onmogelijk maken om hypotheken te krijgen, dat stimuleert onze economie echt, maar dit terzijde.
Nu neemt de bank de volgende stellingname in:
- Bij het vervallen van de 1e hypotheek op het prive huis zijn wij bij de hypothecaire inschrijving op plaats 1 gekomen
- Uiteraard wil de nieuwe prive hypotheekverstrekker de 1e inschrijving, dus er moet een rangwisseling komen.
- Wij werken mee aan de rangwisseling, onder bepaalde condities.
Bank stelt het volgende:
- onze zekerheidspositie na in vergelijking met voor de rangwisseling is minder geworden
- om dat te compenseren verhogen wij de rente op de lening met dagrente 0.6%. Dat gaat om 3000 euro per jaar.
Ik weet onvoldoende van de materie af, maar heb vandaag de volgende vragen gesteld aan de bank:
1. Onderbouw mij eens met getallen waarom jullie positie qua zekerheid minder is geworden.
2. Toon mij eens aan op basis van welke voorwaarden je het recht hebt om die rente te verhogen.
3. Hoe komen jullie tot die 0.6 %.
Bij de inhoudelijke behandeling van item 1 bleek al dat de bank vergeten was dat hypotheken in het kadaster van voor 1995 niet voorzien zijn van bedragen. Slordig......
Item 2 zal vast wel kloppen, ik ga er van uit dat dit soort voorwaarden tot op het bot dicht getimmerd zijn.
Maar over item 3 hebben we een forse discussie gehad. De bank beweert mij geen berekening te kunnen geven waarop die 0,6 % gebaseerd is. Ik als eenvoudige leek kan daar met mijn pet niet bij. In een wereld van cijfers en getalletjes, papieren en rapporten moet ik toch een rekenmodel kunnen zien waaruit blijkt hoe die berekening tot stand komt. Let wel, dit is geen nieuw contract, dit is een lopend contract waar de rente dus tussentijds wordt aangepast.
Mijn concrete vragen zijn:
- is het normaal dat een bank dat niet richting mij met getallen kan onderbouwen
- kan ik dit ergens laten toetsen, of de rekenmethode die de bank toe past ook wel op de realiteit gebaseerd is?
Ik vind het als consument toch wel enigszins vreemd dat een rente aangepast kan worden van 2.55 % naar 3.15% (is bijna 25 %) waarbij de 2 belangrijkste parameters waarop dat gebeurt niet onderbouwd zijn, nl. de zogenaamde verslechterde positie van de bank en het model hoe dit berekend wordt.
Met dank voor het lezen,
Hans
| LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd. |
[ archief ] Verhoging dagrente na rangwissel prive hypotheek
Re: Verhoging dagrente na rangwissel prive hypotheek
Hoe hoog zijn de hypotheken en wat is de waarde van de panden?
Re: Verhoging dagrente na rangwissel prive hypotheek
Op mijn zakelijke pand:
Een lening tegen dagrente 460.000 euro, nu 2.55 %, die zou naar 3.15 % gaan
Een lening lineaire hypotheek 385.000 euro, staat nu nog tegen 6.5 %, kan ik over 2 jaar boetevrij over sluiten.
Derde lening lineaire hypotheek 83,320 euro
Vierde lening van restauratiefonds 230.000 (het betreft een rijksmonument).
Totaal 928320.
Waarde pand is 1.800.000. Daar staat het momenteel voor in de verkoop, makelaar gaf me informeel aan dat dit een zeer reeele vraagprijs was.
Dus de bank heeft ongeveer 50 % 1e hypotheek op dit pand (zakelijk)
Garant staan 2 privé huizen, 306.000 hypotheek op mijn huis, getaxeerd op 510.000.
2e huis weet ik niet precies de overwaarde, maar is ook in de richting van 2-3 ton.
Bank wil beide huizen niet verwijderen als zekerheidsstelling.
Vandaag werd als argument gebruikt dat de situatie voor en na rangswijziging dusdanig in het nadeel van de bank was, dat zij die 0.6 % erbij wilden hebben. OP mijn vraag om e.e.a. met cijfers te onderbouwen gaven ze aan dat voor het afsluiten van de prive hypotheek er een inschrijving in het kadaster was van een hypotheek ter hoogte van 100.000 euro en na het afsluiten van 306.000 euro. En omdat daar 2 ton tussen zaten, vonden ze die 0.6 % terecht. Ik snapte het niet, want er stond ook een derde hypotheek op het kadastrale uitstreksel waarbij geen bedrag stond, een inschrijving uit 1990. Het kadaster gaf me aan dat hypotheken voor 1995 alleen ingeschreven werden en niet de hoogte van het geleende bedrag.
Ik condludeerde daaruit richting bank dat ze de basisinformatie waarop ze hun zekerheidspositie berekenden al 1.5 ton ernaast zat (grote, grote bank.....). Onder meer daardoor wilde ik inzage in hun berekening, hoe ze tot die 0.6 % renteverhoging kwamen en hoe hun berekening was m.b.t. de zekerheidspositie van de bank voor en na de nieuwe prive hypotheek. Dat stuitte op nogal wat weerstand.
Ik vind het eigenlijk te zot voor woorden dat bij een lopend contract een bank kan zeggen dat op basis van een statement (onze zekerheidspositie is verminderd) er een renteverhoging kan komen (0.6 %) terwijl beide parameters niet onderbouwd worden.
En dan krijg je naar je hoofd dat het lijkt of je geen vertrouwen in je bank hebt..... een bank die eist dat bij een waarde van 1.8 miljoen en 9 ton aan hypotheek 2 huizen garant blijven staan.
De motor van de hypotheken is overigens een goed lopend bedrijf wat alleen maar meer winst maakt in de afgelopen jaren, dus ook daar kunnen ze niets op aan merken. Sinds het afsluiten van de hypotheek (8 jaar terug) heb ik 240.000 euro afgelost en 100.000 euro erbij geleend (nog 83 over), dus de uitstaande schuld is al met 157.000 euro afgelost.
Dat zijn de getallen.
Een lening tegen dagrente 460.000 euro, nu 2.55 %, die zou naar 3.15 % gaan
Een lening lineaire hypotheek 385.000 euro, staat nu nog tegen 6.5 %, kan ik over 2 jaar boetevrij over sluiten.
Derde lening lineaire hypotheek 83,320 euro
Vierde lening van restauratiefonds 230.000 (het betreft een rijksmonument).
Totaal 928320.
Waarde pand is 1.800.000. Daar staat het momenteel voor in de verkoop, makelaar gaf me informeel aan dat dit een zeer reeele vraagprijs was.
Dus de bank heeft ongeveer 50 % 1e hypotheek op dit pand (zakelijk)
Garant staan 2 privé huizen, 306.000 hypotheek op mijn huis, getaxeerd op 510.000.
2e huis weet ik niet precies de overwaarde, maar is ook in de richting van 2-3 ton.
Bank wil beide huizen niet verwijderen als zekerheidsstelling.
Vandaag werd als argument gebruikt dat de situatie voor en na rangswijziging dusdanig in het nadeel van de bank was, dat zij die 0.6 % erbij wilden hebben. OP mijn vraag om e.e.a. met cijfers te onderbouwen gaven ze aan dat voor het afsluiten van de prive hypotheek er een inschrijving in het kadaster was van een hypotheek ter hoogte van 100.000 euro en na het afsluiten van 306.000 euro. En omdat daar 2 ton tussen zaten, vonden ze die 0.6 % terecht. Ik snapte het niet, want er stond ook een derde hypotheek op het kadastrale uitstreksel waarbij geen bedrag stond, een inschrijving uit 1990. Het kadaster gaf me aan dat hypotheken voor 1995 alleen ingeschreven werden en niet de hoogte van het geleende bedrag.
Ik condludeerde daaruit richting bank dat ze de basisinformatie waarop ze hun zekerheidspositie berekenden al 1.5 ton ernaast zat (grote, grote bank.....). Onder meer daardoor wilde ik inzage in hun berekening, hoe ze tot die 0.6 % renteverhoging kwamen en hoe hun berekening was m.b.t. de zekerheidspositie van de bank voor en na de nieuwe prive hypotheek. Dat stuitte op nogal wat weerstand.
Ik vind het eigenlijk te zot voor woorden dat bij een lopend contract een bank kan zeggen dat op basis van een statement (onze zekerheidspositie is verminderd) er een renteverhoging kan komen (0.6 %) terwijl beide parameters niet onderbouwd worden.
En dan krijg je naar je hoofd dat het lijkt of je geen vertrouwen in je bank hebt..... een bank die eist dat bij een waarde van 1.8 miljoen en 9 ton aan hypotheek 2 huizen garant blijven staan.
De motor van de hypotheken is overigens een goed lopend bedrijf wat alleen maar meer winst maakt in de afgelopen jaren, dus ook daar kunnen ze niets op aan merken. Sinds het afsluiten van de hypotheek (8 jaar terug) heb ik 240.000 euro afgelost en 100.000 euro erbij geleend (nog 83 over), dus de uitstaande schuld is al met 157.000 euro afgelost.
Dat zijn de getallen.
Re: Verhoging dagrente na rangwissel prive hypotheek
Een hypotheek voor een bedrijfspand heeft in het algemeen een veel hogere rente dan een hypotheek voor een woonhuis. Dat heeft verschillende redenen, onder andere dat de waarde van een bedrijfspand vaak veel meer onderhevig is aan de grillen van de markt dan een woonhuis, dat de inkomsten en uitgaven van een bedrijf veel meer kunnen fluctueren, en daarmee veel onzekerder zijn, dan van een privé persoon en zo kan ik nog wel een tijdje doorgaan. De rente is vaak meer dan een procent hoger dan voor een gewone hypotheek. Ook al is de hypotheek maar een fractie van de waarde van het bedrijfspand. (Bij veel banken kun je de percentages voor bedrijfshypotheken ook opvragen)
Om toch een voordeliger rentetarief te krijgen, kun je je woning als onderpand gebruiken. Mits je voldoende overwaarde hebt. Eigenlijk neem je dan dus geen lening op je bedrijfspand, maar neem je een (extra) lening op de woning. Waarvan je het leenbedrag weliswaar gebruikt voor de aankoop/verbetering van een bedrijfspand, maar in principe is het een hypotheek op het woonhuis. Het lijkt er op dat dit bij jou het geval is.
Als er nu een andere bank 'voor gaat' op de woning, dan betekent dit dat de hypotheek voor het bedrijfspand niet meer (volledig) door de woning wordt gedekt. En dat je dus niet meer kunt werken met de constructie dat je van de lage woninghypotheek gebruik kunt maken, maar dat je (voor een deel) een 'echte' bedrijfshypotheek moet nemen. Met bijbehorende -veel hogere- leenrente.
Daarbij moet je niet onderschatten dat er een verschil is tussen de hoogte van je hypotheeklening en de hoogte van de hypotheekinschrijving. Dat laatste is het bedrag waar de (eerste) geldverstrekker als eerste recht op kan hebben. Even heel kort door de bocht, als je echt in de problemen komt, dan zal niet alleen de leensom open staan, maar zal er ook een achterstand komen in de rentebetalingen, er zullen kosten moeten worden gemaakt om je te bewegen alsnog te betalen en bij een eventuele executieveiling zullen (veel) kosten voor die veiling moeten worden gemaakt. Om al die bijkomende kosten af te dekken, zal de inschrijving voor de lening van de eerste geldlener waarschijnlijk minstens een ton meer zijn dan de (originele) leensom.
Wat er dan voor de tweede geldverstrekker aan zekerheid overblijft, is dus heel wat minder dan de huidige papieren overwaarde. Zeker als er bij een executieveiling ook nog eens veel minder wordt opgebracht dan de marktwaarde. Daarom zal er maar voor een beperkt bedrag een 'gewone' hypotheek kunnen worden afgesloten en zal de rest als bedrijfshypotheek moeten gelden.
Maar ik zou denken dat het voor de bank ook niet zo moeilijk zou zijn om zoiets te kunnen uitleggen. En te kunnen aangeven dat na de wijziging bijvoorbeeld de helft van de lening als bedrijfslening zou gelden, met daarop 1,2% meer rente, en dat daardoor de gemiddelde rente hoger wordt.
Om toch een voordeliger rentetarief te krijgen, kun je je woning als onderpand gebruiken. Mits je voldoende overwaarde hebt. Eigenlijk neem je dan dus geen lening op je bedrijfspand, maar neem je een (extra) lening op de woning. Waarvan je het leenbedrag weliswaar gebruikt voor de aankoop/verbetering van een bedrijfspand, maar in principe is het een hypotheek op het woonhuis. Het lijkt er op dat dit bij jou het geval is.
Als er nu een andere bank 'voor gaat' op de woning, dan betekent dit dat de hypotheek voor het bedrijfspand niet meer (volledig) door de woning wordt gedekt. En dat je dus niet meer kunt werken met de constructie dat je van de lage woninghypotheek gebruik kunt maken, maar dat je (voor een deel) een 'echte' bedrijfshypotheek moet nemen. Met bijbehorende -veel hogere- leenrente.
Daarbij moet je niet onderschatten dat er een verschil is tussen de hoogte van je hypotheeklening en de hoogte van de hypotheekinschrijving. Dat laatste is het bedrag waar de (eerste) geldverstrekker als eerste recht op kan hebben. Even heel kort door de bocht, als je echt in de problemen komt, dan zal niet alleen de leensom open staan, maar zal er ook een achterstand komen in de rentebetalingen, er zullen kosten moeten worden gemaakt om je te bewegen alsnog te betalen en bij een eventuele executieveiling zullen (veel) kosten voor die veiling moeten worden gemaakt. Om al die bijkomende kosten af te dekken, zal de inschrijving voor de lening van de eerste geldlener waarschijnlijk minstens een ton meer zijn dan de (originele) leensom.
Wat er dan voor de tweede geldverstrekker aan zekerheid overblijft, is dus heel wat minder dan de huidige papieren overwaarde. Zeker als er bij een executieveiling ook nog eens veel minder wordt opgebracht dan de marktwaarde. Daarom zal er maar voor een beperkt bedrag een 'gewone' hypotheek kunnen worden afgesloten en zal de rest als bedrijfshypotheek moeten gelden.
Maar ik zou denken dat het voor de bank ook niet zo moeilijk zou zijn om zoiets te kunnen uitleggen. En te kunnen aangeven dat na de wijziging bijvoorbeeld de helft van de lening als bedrijfslening zou gelden, met daarop 1,2% meer rente, en dat daardoor de gemiddelde rente hoger wordt.
Re: Verhoging dagrente na rangwissel prive hypotheek
Prima antwoord, daar zou ik ook geen moeite mee hebben en dat begrijp ik volkomen. Maar de situatie voor de prive hypotheek was een hypotheek van rond de 286.000 op mijn woning met als 2e hypotheek de bank. Na dit gebeuren en nadat de bank een rangwisseling toestaat zit er een hypotheek van 306.000 op mijn woning met de bank als 2e erachter. Dat is dus maar een verschil van 20.000. Met daarbij de wetenschap dat op de uitstaande schuld 157.000 is afgelost vind ik het dan erg kort door de bocht om te zeggen dat de zekerheid dusdanig afgenomen is dat een renteverhoging van 25 % gerechtvaardigd is. Ik heb zelfs aangeboden om die hypotheek d.m.v. een aflossing terug te brengen naar die 286.000, waardoor in essentie de situatie voor en na helemaal identiek is. Dat wordt niet geaccepteerd.
Wat ik wel begrepen heb van mijn diverse adviseurs is dat de grote leningen die tegen dagrente staan op dit moment een doorn in het oog zijn bij de banken en dat ze alles op alles zetten om die om te zetten in hypothecaire leningen. Nadat mij de 0.6 % renteverhoging was voorgesteld, kwam er als "alternatief" het omzetten van die lening tegen dagrente in een hypotheek tegen 2.55 % drie jaar vast. Die hypotheek heeft 2 grote nadelen. Bij verkoop van het pand en niet beeindigen van de bedrijfsuitoefening mag ik bij zakelijk onroerend goed volledig de boeterente betalen. Die is bij die lening van 380.000 euro die nog 2 jaar loopt op dit moment 34000 euro, vind ik ook rijkelijk veel en ook daar is mij volmaakt onduidelijk hoe dit berekend wordt. Een tweede grote nadeel is dat bij oversluiten naar een andere bank van het complete lening pakket ik ook die boeterentes mag betalen. En dit voorstel wordt mij gedaan al rijdend in de auto, s'avonds liggen de papieren in mijn mail of ik even wil tekenen.
Wat ik dus tot nu toe al bemerkt heb is dat de basis van de berekening, de zekerheidspositie van de bank, al volledig fout is gedaan. Ze gingen uit van het kadaster maar "vergaten" even dat hypotheken voor 1995 niet met een bedrag stonden ingeschreven. Dan kom je uit op een 100.000 ipv 286.000. Dat betekent voor mij als simpele leek 2 dingen, of de professional van de bank is te stom om te helpen donderden want die hoort dat te weten, of ik word heel bewust een poot uitgedraaid en gemanoevreerd in een positie op basis van bewust foutieve berekeningen. En daar houd ik absoluut niet van. Daarnaast beviel de toon van het gesprek me gisteren absoluut niet. Er werd min of meer gesuggereerd dat ik me niet aan mijn afspraken hield en dat ik de professional met de rug tegen de muur zetten. Op mijn inhoudelijke vragen kwam een ontwijkend antwoord.
Ik zal een gesprek aanvragen met zijn directeur en die mag me e.e.a. uitleggen, hoe het kan dat de hoog opgeleide professionals van de bank dit soort fouten maken. Mijn eigen voorlopige conclusie is dat dit pure oplichterij is, ik kan me niet voorstellen dat binnen een bank niet bekend is hoe het kadaster zijn hypotheken inschrijft. Daarnaast lagen werkelijk AL mijn gegeven bij dezelfde bank, want ieder jaar mag ik van al mijn bedrijven alle cijfers aanleveren, ook alle prive aangiftes etc. Dus ook de feiten m.b.t. de hoogte van de hypotheek waren bij de bank bekend.
Dank voor het antwoord. Ik snap helemaal de redenering en zou het er ook mee eens geweest zijn, ware het niet dat hier een (on)bewuste rekenfout gemaakt wordt door mijn bank. Dat is overigens de reden waarom ik uitgeschreven wil zien hoe ze tot die 0.6 % komen, alle variabelen die meedoen in die berekening om simpel weg eens te kunnen controleren of de uitgaansvariabelen correct zijn. De 1e die ik zag zat er al 1.5 ton naast op een bedrag van 2.5 ton, geen goed begin....
Wat ik wel begrepen heb van mijn diverse adviseurs is dat de grote leningen die tegen dagrente staan op dit moment een doorn in het oog zijn bij de banken en dat ze alles op alles zetten om die om te zetten in hypothecaire leningen. Nadat mij de 0.6 % renteverhoging was voorgesteld, kwam er als "alternatief" het omzetten van die lening tegen dagrente in een hypotheek tegen 2.55 % drie jaar vast. Die hypotheek heeft 2 grote nadelen. Bij verkoop van het pand en niet beeindigen van de bedrijfsuitoefening mag ik bij zakelijk onroerend goed volledig de boeterente betalen. Die is bij die lening van 380.000 euro die nog 2 jaar loopt op dit moment 34000 euro, vind ik ook rijkelijk veel en ook daar is mij volmaakt onduidelijk hoe dit berekend wordt. Een tweede grote nadeel is dat bij oversluiten naar een andere bank van het complete lening pakket ik ook die boeterentes mag betalen. En dit voorstel wordt mij gedaan al rijdend in de auto, s'avonds liggen de papieren in mijn mail of ik even wil tekenen.
Wat ik dus tot nu toe al bemerkt heb is dat de basis van de berekening, de zekerheidspositie van de bank, al volledig fout is gedaan. Ze gingen uit van het kadaster maar "vergaten" even dat hypotheken voor 1995 niet met een bedrag stonden ingeschreven. Dan kom je uit op een 100.000 ipv 286.000. Dat betekent voor mij als simpele leek 2 dingen, of de professional van de bank is te stom om te helpen donderden want die hoort dat te weten, of ik word heel bewust een poot uitgedraaid en gemanoevreerd in een positie op basis van bewust foutieve berekeningen. En daar houd ik absoluut niet van. Daarnaast beviel de toon van het gesprek me gisteren absoluut niet. Er werd min of meer gesuggereerd dat ik me niet aan mijn afspraken hield en dat ik de professional met de rug tegen de muur zetten. Op mijn inhoudelijke vragen kwam een ontwijkend antwoord.
Ik zal een gesprek aanvragen met zijn directeur en die mag me e.e.a. uitleggen, hoe het kan dat de hoog opgeleide professionals van de bank dit soort fouten maken. Mijn eigen voorlopige conclusie is dat dit pure oplichterij is, ik kan me niet voorstellen dat binnen een bank niet bekend is hoe het kadaster zijn hypotheken inschrijft. Daarnaast lagen werkelijk AL mijn gegeven bij dezelfde bank, want ieder jaar mag ik van al mijn bedrijven alle cijfers aanleveren, ook alle prive aangiftes etc. Dus ook de feiten m.b.t. de hoogte van de hypotheek waren bij de bank bekend.
Dank voor het antwoord. Ik snap helemaal de redenering en zou het er ook mee eens geweest zijn, ware het niet dat hier een (on)bewuste rekenfout gemaakt wordt door mijn bank. Dat is overigens de reden waarom ik uitgeschreven wil zien hoe ze tot die 0.6 % komen, alle variabelen die meedoen in die berekening om simpel weg eens te kunnen controleren of de uitgaansvariabelen correct zijn. De 1e die ik zag zat er al 1.5 ton naast op een bedrag van 2.5 ton, geen goed begin....
Re: Verhoging dagrente na rangwissel prive hypotheek
En de ontknoping. Ik heb een stevig gesprek met de heer van de bank gehad. Deze geeft schoorvoetend toe er volledig naast te zitten. Er zou een andere reden geweest zijn voor de verhoging van de rente. Ook een beetje zwevend verhaal, want nadat ik via email mijn bezwaar had aangegeven over die verhoogde rente is er een gesprek geweest. Een beetje professional had e.e.a. voorbereid.
Ik ben dus niet onder de indruk van de professionaliteit van deze bank en het loont dus de moeite om kritisch te zijn en gewoon zaken te laten onderbouwen, ondanks forse weerstand van de accountmanager. Ik zal de naam van de bank niet noemen, maar ik ben wel een beetje klaar met al die bank mannetjes. Ik zal trachten mijn onroerend goed zo snel mogelijk te verkopen, zodat ik nooit ofte nimmer meer op enige wijze in de hoek getimmerd kan worden door "regeltjes en voorwaarden" die opeens kunnen leiden tot renteverhogingen.
Ik ben dus niet onder de indruk van de professionaliteit van deze bank en het loont dus de moeite om kritisch te zijn en gewoon zaken te laten onderbouwen, ondanks forse weerstand van de accountmanager. Ik zal de naam van de bank niet noemen, maar ik ben wel een beetje klaar met al die bank mannetjes. Ik zal trachten mijn onroerend goed zo snel mogelijk te verkopen, zodat ik nooit ofte nimmer meer op enige wijze in de hoek getimmerd kan worden door "regeltjes en voorwaarden" die opeens kunnen leiden tot renteverhogingen.
