[ archief ] Achterstallig onderhoud en verhuurder doet niks.

[Ontevreden huurder]

Geachte forummers,

Wellicht willen jullie met mij meedenken. Ik heb op dit moment een dispuut met mijn verhuurder. Ik woon inmiddels ruim 10 jaar in deze sociale huurwoning en in 10 jaar is er geen periodiek onderhoud gepleegd aan deze woning. Het dak en de dakgoot staan op instorten en inmiddels heb ik inmiddels al meerdere malen lekkage gehad van zowel sanitair, als ramen, als dak en de keuken. Ook is mijn douche na instorten vervangen na 2 weken in 2016.

Mijn huurbaas onderneemt feitelijk pas actie als iets of gaat lekken, of in elkaar stort. Periodiek onderhoud kennen ze niet. Er is in de laatste 10 jaar nog nooit iemand geweest om sanitair, keuken of leidingen te controleren.

Mijn huurbaas is van mening dat er helemaal geen sprake is van achterstallig onderhoud. Ik heb in 2017, 2018, 2019 en zelfs al in 2020 aangegeven dat het dak en de dakgoot zeer slecht zijn. Nu heb ik in 2019 ( oktober/november/december ) 3 problemen gehad in huis.

- De afvoer van de enige wasbak in huis is gaan lekken ( buis was rot ) Dit is gerepareerd, maar pas na 2 weken. Heb ik een aantal dagen voor vrij moeten nemen
- Het houtwerk van een van de ramen was kapot, evenals de vensterbank, dit heeft 3 weken geduurd, ook een aantal dagen voor vrij moeten nemen, omdat de aannemer zijn zaakjes niet voor elkaar had.
- Stortbak toilet bleef lopen, gevolgschade ( waarvan ze de aansprakelijkheid afwijzen ) Dit werd wel vrij vlot gerepareerd, nadat ik echt op mijn strepen ben gaan staan.

Nou heb ik hen een nota gestuurd voor de gevolgschade die mijn inboedel verzekering niet dekt, immateriële schade voor het gemiste huurgenot, inkomstenderving van 5 dagen en ik heb melding gedaan bij gemeente (bouw- en woningtoezicht) en huurcommissie voor een procedure.

Mijn verhuurder zegt dat ik geen poot heb om op te staan en blijft mijn nota met dezelfde vaart afwijzen, terwijl de jurist die ik heb gesproken, aangeeft dat zij wél aansprakelijk zijn voor de geleden schade. ( ik ben overigens niet bij het Juridisch Loket geweest, maar elders )

Sterker nog, ik moest van mijn verhuurder maar langs komen, dan zou hij mij wel even in persoon vertellen waarom ik een eventuele procedure zou verliezen. En ik ben bedreigd.

Nou ben ik benieuwd, heeft iemand hier ervaring mee? Hoe heeft u het aangepakt?

[sylvesterb]

Sterker nog, ik moest van mijn verhuurder maar langs komen, dan zou hij mij wel even in persoon vertellen waarom ik een eventuele procedure zou verliezen. En ik ben bedreigd.

Nou ben ik benieuwd, heeft iemand hier ervaring mee? Hoe heeft u het aangepakt?

De huurcommissie is de juiste stap, neem aan dat deze klacht nog niet is behandeld. Natuurlijk kun je hem al een nota sturen met immateriële schade wegens missend woongenot, maar had je dan verwacht dat hij deze zou betalen? Voor de bedreiging kun je aangifte doen bij de politie.

[reggie2]

Als het verholpen is , heeft de huurcommissie niet veel meer te doen. Moeten er nog wel dingen gedaan worden die jouw huisbaas weigert te doen dan moet je geduld hebben. De huurcommissie kan een half jaar duren.

Vrije dagen krijg je ook via een wbv niet betaald.

[Lady1234]

Dus de douche is in 2016 vervangen. De lekke buis van de wasbak is gerepareerd. De stortbak van het toilet is gerepareerd. Het houtwerk van de ramen is gerepareerd.

Ik heb nog nooit een huisbaas meegemaakt die in de loop der jaren keuken, sanitair of leidingen komt controleren.

Dat u voor een reparatie vrij moet nemen, is natuurlijk logisch als u de enige bewoner bent.

Maar immateriële schade voor “gemist huurgenot” en een vergoeding voor vrije dagen zie ik de huurcommissie nog niet een, twee, drie toekennen.

En waarmee bent u dan bedreigd?

[Ontevreden huurder]

Ah, ik zie dat ik mogelijk niet helemaal duidelijk ben geweest, u reageert allen niet op de vraagstelling.

Laat ik de vraag even herformuleren.

Kan ik, buiten de procedure bij de huurcommissie voor het dak, de dakgoot en de foute isolatie (namelijk krantenpapier) een andere procedure starten voor de door mij geleden schade?

Dat de huurcommissie geen uitspraak doet over schade, daar was ik al van op de hoogte. De puntentelling van de woning heeft ook nog eens aangetoond dat ik te veel huur betaal. Dus daar heb ik 2 kwesties voor:

- slechte staat van dak, dakgoot en isolatie van het dak
- te hoge huur voor het gehuurde.

Maar ik zit met gevolgschade die mijn inboedel niet volledig dekt. Dus ik wil de rest van de gevolgschade van mijn verhuurder hebben. Wie heeft daar ervaring mee?

[reggie2]

Inboedel moet je bij je verzekering zijn, helaas kan je dat niet op de verhuurder gaan verhalen.

Te hoge huur kan je wel de huurcommissie voor inschakelen en slecht dak en goten ook.

[berndv]

Ik woon inmiddels ruim 10 jaar in deze sociale huurwoning en in 10 jaar is er geen periodiek onderhoud gepleegd aan deze woning. Het dak en de dakgoot staan op instorten en inmiddels heb ik inmiddels al meerdere malen lekkage gehad van zowel sanitair, als ramen, als dak en de keuken.

Wat voor periodiek onderhoud had er gepleegd moeten worden om deze gebreken te voorkomen? Een dak vervangen zal zeker wel periodiek gebeuren, maar niet in de strekking van 10 jaar. Heeft u trouwens een bouwkundige achtergrond? Om te kunnen stellen dat er achterstallig onderhoud aan het dak is, is wel wat onderbouwing nodig. Ramen of kozijnen worden ook niet iedere 10 jaar vervangen. Buitenschilderwerk zou ik wel verwachten dat daar in die 10 jaar een keer wat mee gebeurt. Sanitair zal normaliter ook langer dan 10 jaar blijven zitten, zelfde geldt voor een keuken.

Nou heb ik hen een nota gestuurd voor de gevolgschade die mijn inboedel verzekering niet dekt, immateriële schade voor het gemiste huurgenot, inkomstenderving van 5 dagen en ik heb melding gedaan bij gemeente (bouw- en woningtoezicht) en huurcommissie voor een procedure.

Tja, volgensmij is hier al voldoende over gezegd. |Afwachten wat de huurcommissie gaat zeggen.

En ik ben bedreigd.

bedreiging is een strafbaar feit en kunt u aangifte van doen bij de politie.

[Ontevreden huurder]

Beste Bernd.

Als er krantenpapier van 1955 onder het dak vandaan komt, de verf letterlijk op mijn balkon afbladderd, je vanaf de straat kunt zien dat de dakgoot het vandaag of morgen begeeft, je iedere zoveel tijd lekkage hebt. Kan iedereen met een beetje boerenverstand op zijn vingertjes natellen dat het dak en de goot niet zo okselfris meer zijn. En let wel, ik klaag hier al sinds 2017 over.

In de zomer is het niet koel te krijgen, in de winter niet warm. Isolatie is dus ook verre van aanwezig.

Dus nee, heb geen bouwkundige achtergrond, jij wel?

[berndv]

Dus nee, heb geen bouwkundige achtergrond, jij wel?

Nee, en daarom kan ik ook niet beoordelen of een dak wel of geen onderhoud nodig heeft. U onderbouwt uw standpunt op uw onderbuik, u moet uw standpunt onderbouwen op feiten, dan staat u sterker.

[Moneyman]

Laat ik de vraag even herformuleren.

Kan ik, buiten de procedure bij de huurcommissie voor het dak, de dakgoot en de foute isolatie (namelijk krantenpapier) een andere procedure starten voor de door mij geleden schade?

Natuurlijk; het staat je vrij een civiele procedure te starten. Maar je hebt je al juridisch laten adviseren, hebben ze je dat dan niet verteld?

[Ontevreden huurder]

Ik heb inmiddels contact gehad met de bouwinspecteur van de gemeente. Hij zal binnen korte termijn een bezoek brengen.

Het is niet alleen onderbuik hoor. Je prikt zo een gat in de dakgoot. Deze is nml van hout en helemaal rot en dus kaal omdat de verf eraf valt.

Maar, dank voor de reacties. Ik zal de nota laten zitten en ga de strijd aan op puntentelling en staat van onderhoud. Ik heb mijn antwoorden.

[reggie2]

. Je prikt zo een gat in de dakgoot. Deze is nml van hout en helemaal rot en dus kaal omdat de verf eraf valt.

Daar komt de huurcommissie voor, snap uberhaupt niet wat je met een ceviele procedure wilt bereiken.

Als de antwoorden niet zijn zoals je verwacht..... dan is dat iets anders dan dat je op een forum verwacht.

Er zijn al tig keren een optie aangedragen maar dan ga je er meteen op los.

[Ontevreden huurder]

Reggie, bedankt voor je input, ik heb mijn antwoorden en zal daar naar handelen, ik hou het uitsluitend bij de gemeente en huurcommissie.

Echt, onwijs bedankt! Kan het niet vaak genoeg zeggen!

[Komkommertijd]

Na melden en traag afhandelen is huur verlaging tot ze het uitvoeren mogelijk.

Lees en gebruik je rechten, en een oud huis blijft elke Zomer heet en elke winter hard stoken.
Geen isolatie en dat mag helaas.

[Bob Schurkjens]

U schrijft in detail op wat de gebreken zijn. Deze bestaan al jaren. U weet al dat u bij de huurcommissie moet zijn. In feite vraagt u op dit forum naar de bekende weg.

Toch weigert u al jaren de stap naar de huurcommissie te zetten. Wat wilt u dan eigenlijk? Doorgaan met klagen? Wat wilt u bereiken? Durft u geen procedure te starten omdat u bang bent voor de verhuurder?

[luna01]

Voor zover ik het kan lezen heeft TS veel aan de reacties gehad en zal er naar handelen.

Volgende keer, al hoop ik niet dat het zover komt, misschien die smiley weg laten.
Smileys kunnen de boel aardig fout belichten..

[otto107]

https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-7/artikel206

[otto107]

.

[otto107]

OOIT GELEZEN,-
De lekkage is een gebrek aan het gehuurde, dat de verhuurder dient te verhelpen. Uw dochter heeft dit direct schriftelijk gemeld, maar tot op heden is er nog niets aan gedaan. Het gevolg is schade aan de vloerbedekking en het behang, net als aan een bureau en een laptop.

Verhuurder verantwoordelijk
U kunt deze schade op de verhuurder verhalen, omdat het ontstaan ervan aan hem kan worden toegerekend. Hij heeft de lekkage, die hem al bijna een jaar geleden schriftelijk is gemeld, namelijk nog steeds niet hersteld. Het weer is hiervoor geen excuus, omdat dit het noodzakelijke herstel echt niet de hele winter onmogelijk heeft gemaakt.

Inboedelverzekering dekt dit vaak niet
Vaak worden huurders door de verhuurder verwezen naar hun inboedelverzekeraar, maar dat is niet terecht. De verzekeraar kan – afhankelijk van de polis –besluiten niet tot schadevergoeding over te gaan, omdat hij vindt dat de verhuurder schadeplichtig is.

Schade gevolg van nalatigheid
Als door een gebrek schade ontstaat aan de inrichting van de woning of de spullen in huis kunt u van de verhuurder schadevergoeding verlangen als duidelijk is dat die schade het gevolg is van zijn nalatigheid, omdat hij wel van het gebrek op de hoogte was maar dit niet binnen een redelijke termijn heeft verholpen. In dat geval schiet de verhuurder tekort in zijn wettelijke plicht om gemelde gebreken te verhelpen.

[otto107]

nog wat,
Klacht indienen bij gemeente
U kunt bij uw gemeente een klacht indienen over achterstallig onderhoud. Constateert de gemeente ernstige onderhoudsgebreken waardoor de woning niet (meer) aan het Bouwbesluit voldoet? Dan kunnen Burgemeester en Wethouders (B en W) op grond van de Woningwet de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Doet de verhuurder dat niet? Dan kan de gemeente de gebreken laten repareren. De kosten zijn dan voor de verhuurder.

Meer informatie krijgt u bij de dienst Bouw- en Woningtoezicht (of Bouwen en Wonen) van uw gemeente.

Procedure starten bij rechter
U kunt ook de rechter vragen om de verhuurder te verplichten uw woning te repareren. Doet de verhuurder dit niet? Dan legt de rechter de verhuurder een dwangsom op.

U kunt de rechter ook vragen om de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden. Doe dit binnen 6 maanden na het versturen van de gebrekenbrief. U betaalt dan minder of geen huur tot het onderhoud is uitgevoerd.
Zelf onderhoud uitvoeren op kosten verhuurder
Wilt u het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren? Dat kan op 2 manieren:

U kunt zich door de rechter laten machtigen om het onderhoud op kosten van de verhuurder uit te (laten) voeren.
U kunt het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren op kosten van de verhuurder. Dus zonder rechterlijke machtiging. U vraagt dan de kosten terug bij uw verhuurder of verrekent deze met de huurprijs. De kosten moeten wel redelijk zijn. Anders loopt u het risico dat de verhuurder naar de rechter stapt en u aansprakelijk houdt voor wanprestatie.


De verhuurder heeft 6 weken de tijd om het achterstallig onderhoud te verhelpen. Reageert de verhuurder niet op uw gebrekenbrief? Of zijn de gebreken niet binnen 6 weken verholpen? Dan kunt u tijdelijke huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. De tijdelijke huurverlaging geldt totdat uw klachten zijn verholpen.