[ archief ] Huur verhoging voor verkoop

[JoppePierre]

Beste,

Ik zit met een zeer ingewikkelde kwestie waar ik gaan antwoord op weet te vinden. Het gaat om het volgende:

Ik huur per 1 mei 2013 een appartement op de 1e verdieping van een woning in Nijmegen. Ik ken mijn huurbaas persoonlijk en toen ik het ging huren hebben we de mondelingen afspraak gemaakt dat als ze het zou verkopen, ik er uit zou gaan met een termijn van 6 maanden. (ze verkoopt, na verkoop zou ik binnen 6 maanden eruit gaan.) Nu heeft mijn huurbaas moeite gedaan mij mee te verkopen met het pand. De koper krijgt het niet rond met de bank en nu wil mijn huurbaas dat ik meer huur ga betalen zodat de koper meer financiele mogelijkheden krijgt bij de bank. Hier sta ik voor open onder een aantal voorwaarden:

- Ik heb aangeboden een bedrag van 660,- p/m te gaan betalen onder de voorwaarden dat onder artikel 5.1. van het huurcontract wordt opgenomen dat de huur pas weer verhoogd mag worden vanaf 1 juli 2017. Ik wil het contract tekenen alsof ik het getekend heb vanaf 1 juli 2013.

de volgende 2 vragen heb ik:

1. mag de nieuwe verhuurder de huur verhogen met de wettelijke aantal procenten (inflatie + 1,5%) ONDANKS ik dit heb vast laten leggen onder artikel 5.1.?

2. stel ik teken gewoon vanaf 1 juni 2014. betekend dit dat de nieuwe verhuurder de huur mag verhogen zoveel die wil omdat ik nog in de eerste 12 maanden van het contract zit? (dit lees ik overal, dat de verhuurder in de eerste 12 maanden van het huurcontract de huur mag verhogen). OF ik kan aantonen dat ik vanaf 1 mei betaal, dus tekenen van 1 juni 2014 betekend een "verhoging" dus dan mag de nieuwe verhuurder vanaf 1 juni 2015 verhogen (zonder 5.1. of met 5.1.)

Ik hoop dat ik het duidelijk uitleg, anders probeer ik het nog een keer. Alvast bedankt voor jullie antwoorden!!

[crazyme]

2. stel ik teken gewoon vanaf 1 juni 2014. betekend dit dat de nieuwe verhuurder de huur mag verhogen zoveel die wil omdat ik nog in de eerste 12 maanden van het contract zit? (dit lees ik overal, dat de verhuurder in de eerste 12 maanden van het huurcontract de huur mag verhogen).

Hier heb ik nog nooit van gehoord.

Je hoeft overigens geen nieuwe huurovereenkomst aan te gaan.

Je spreekt alleen een nieuwe huur af. (Je maakt een allonge, aanhangsel)

Dat de verhuurder wisselt is voor de huurovereenkomst niet zo belangrijk.

Natuurlijk spreek je ook af dat de huurverhoging door jou wordt geaccepteerd om de verkoop mogelijk te maken, en dat wanneer de verkoop toch niet doorgaat, de huurverhoging ook komt te vervallen.

[JoppePierre]

Let op: Bij een nieuw huurcontract, mag de verhuurder binnen de eerste 12 maanden van het huurcontract wél een voorstel voor huurverhoging doen. Als een huurder bijvoorbeeld per 1 april een woning huurt, dan mag de verhuurder per 1 juli een huurverhoging voorstellen.

Bron: http://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurverhoging/

Bedankt voor je antwoord. ik zou inderdaad een nieuw huur kunnen afspreken als de koop doorgaat, maar de bank wil onze huurcontracten zien waar het bedrag in staat.

Heb je ook antwoord op vraag 1. of artikel 5.1. van het huurcontract bindend is?

bedankt!

[crazyme]

Bedankt voor je antwoord. ik zou inderdaad een nieuw huur kunnen afspreken als de koop doorgaat, maar de bank wil onze huurcontracten zien waar het bedrag in staat.

Huurcontract + allonge zou gelijk moeten zijn.

Ik kan mij niet voorstellen dat de huurvoorstellen binnen het niet-geliberaliseerde systeem dwingend recht is. Bij regelend recht (wat ik vermoed) kun je gewoon afspraken maken over de huurverhogingen.

Een jurist zou dat moeten weten.

En daar barst het van op dit forum

[tenormin]

JoppePierre, heeft u wat juridische informatie ingewonnen? http://www.juridischloket.nl/vraagenant ... fault.aspx
Is in ieder geval gratis en ze zijn echt Juridisch onderlegt. Of wij hier op de site nu zoveel echte juristen hebben durf ik te betwijfelen; dan zijn alle 17.000.000 in Nederland mensen scheidsrechter in een vergelijkend geval: voetbal

[JoppePierre]

Bedankt opnieuw voor jullie antwoorden. Ik ben bij het Juridischloket in Nijmegen geweest. Deze meneer vertelde mij echter dat het verstandig is om de nieuwe koper mee te laten tekenen, elke keer als ik vroeg of dat artikel 5.1. van het huurcontract bindend was... Daar schiet ik dus niet veel mee op. Ik heb onder tussen aangeboden/gevraagd om een bijlage te maken waarin een verhoging van de huursom met 10% die ingaat op het moment van verkoop. Ik wacht de reactie af.

[JoppePierre]

Bedankt voor je antwoord. ik zou inderdaad een nieuw huur kunnen afspreken als de koop doorgaat, maar de bank wil onze huurcontracten zien waar het bedrag in staat.

Ik kan mij niet voorstellen dat de huurvoorstellen binnen het niet-geliberaliseerde systeem dwingend recht is. Bij regelend recht (wat ik vermoed) kun je gewoon afspraken maken over de huurverhogingen.

Als ik hier nog even verder over mag inhaken
1.) Stel ik betaal in mijn eerste jaar 680€ huur. dit houdt in dat ik een niet geliberaliseerde huur prijs betaal. Nu mag de verhuurder dus eens in de 12 maanden de huur verhogen met een wettelijke maximaal percentage. stel hij wil de huur verhogen met 5%, 34€ wat neer komt op een bedrag van 714€. nu zit ik ineens wel boven deze liberalisatie grens: Betekend dit dan dat ik nu wel een gelibaraliseerde huur prijs betaal, of moet ik uitgaan van het bedrag dat in het contract staat?

2.) Bij een jaarlijkse huurverhoging, wordt er dan een nieuw contract getekend? of waar wordt vast gelegd wat het nieuwe bedrag is?

Ik hoop weer op een antwoord:)

[Leo The Emperor]

Mijn reactie is niet gericht op de huruverhoging maar op de verkoop van het appartement.
Als een appartement verkocht wordt met huurder valt dit in de categorie beleggingspand.

Uit eigen ervaring weet ik dat de grotere banken hier geen financiering voor willen verschaffen, ook al rekent het geheel zich makkelijk uit met huuropbrengst en rente/aflossing hypotheek.

Banken als AbnAmro-Rabo-SNS-ING doen dit sinds 2009 beleidsmatig niet meer, en dit zijn blijkbaar richtlijnen die van het hoofdkantoor komen.

Kortom, ik zou ook inzicht vragen aan de verhuuurder (en koper) in het aanbod en voorwaarden van de bank alvorens in te stemmen met een huurverhoging,

[witte angora]

Ik denk dat de kwestie niet zo ingewikkeld is als je denkt. De nieuwe koper heeft gewoon onvoldoende inkomsten om de woning te kopen, dus in principe gaat de koop niet door. Allerlei trucjes om zijn inkomsten (ook al is het uit de woning) te vergroten zullen zeer waarschijnlijk niet werken.

Er kunnen namelijk in principe twee dingen gebeuren: Of je wordt door de koper alsnog uit de woning gezet (de eigenaar heeft het pand dringend zelf nodig), en dan is het maar de vraag of hij de hypotheek wél kan betalen, of het wordt inderdaad een beleggingspand. Zie het bericht van Leo voor meer info hierover.

Maar ik zou eigenlijk niet weten waarom je akkoord zou willen gaan met een huurverhoging van 10% die niet alleen onredelijk is, maar waar de huidige eigenaar, behoudens de mogelijkheid tot verkoop, geen fluit aan heeft. Een huurverhoging met terugwerkende kracht, wat ik uit je verhaal opmaak (per 2013) kan natuurlijk al helemaal niet, en is ook niet rechtsgeldig. Een nieuw huurcontract per 1 juni 2014 gaat hem ook niet worden, je hebt immers een huurcontract vanaf 1 mei 2013 voor onbepaalde tijd, met een voorbehoud in geval van verkoop.

[JoppePierre]

Mijn reactie is niet gericht op de huruverhoging maar op de verkoop van het appartement.
Als een appartement verkocht wordt met huurder valt dit in de categorie beleggingspand.

Uit eigen ervaring weet ik dat de grotere banken hier geen financiering voor willen verschaffen, ook al rekent het geheel zich makkelijk uit met huuropbrengst en rente/aflossing hypotheek.

Banken als AbnAmro-Rabo-SNS-ING doen dit sinds 2009 beleidsmatig niet meer, en dit zijn blijkbaar richtlijnen die van het hoofdkantoor komen.

Kortom, ik zou ook inzicht vragen aan de verhuuurder (en koper) in het aanbod en voorwaarden van de bank alvorens in te stemmen met een huurverhoging,

Bedankt voor je reactie. Ik ben toevallig onlangs ook bij de ING geweest om te bekijken wat mijn mogelijkheden waren voor een hypotheek omdat de prijs van het pand erg aantrekkelijk was. Hier heb ik ook gevraagd naar wat mijn huurbaas aangaf. Deze adviseur gaf aan dat het best mogelijk is dat er banken zijn die het willen financieren en dat een bank ook kan aangeven dat ze willen financieren als er meer huurinkomsten zouden zijn. (ze zullen niet zeggen "de huurder moet meer gaan betalen", maar dus wel "we willen financieren als er meer huur inkomsten worden vergadigd")

Ik zeker de voorwaarden opvragen van de bank. bedankt voor deze tip!

[JoppePierre]

Ik denk dat de kwestie niet zo ingewikkeld is als je denkt. De nieuwe koper heeft gewoon onvoldoende inkomsten om de woning te kopen, dus in principe gaat de koop niet door. Allerlei trucjes om zijn inkomsten (ook al is het uit de woning) te vergroten zullen zeer waarschijnlijk niet werken.

Er kunnen namelijk in principe twee dingen gebeuren: Of je wordt door de koper alsnog uit de woning gezet (de eigenaar heeft het pand dringend zelf nodig), en dan is het maar de vraag of hij de hypotheek wél kan betalen, of het wordt inderdaad een beleggingspand. Zie het bericht van Leo voor meer info hierover.

Maar ik zou eigenlijk niet weten waarom je akkoord zou willen gaan met een huurverhoging van 10% die niet alleen onredelijk is, maar waar de huidige eigenaar, behoudens de mogelijkheid tot verkoop, geen fluit aan heeft. Een huurverhoging met terugwerkende kracht, wat ik uit je verhaal opmaak (per 2013) kan natuurlijk al helemaal niet, en is ook niet rechtsgeldig. Een nieuw huurcontract per 1 juni 2014 gaat hem ook niet worden, je hebt immers een huurcontract vanaf 1 mei 2013 voor onbepaalde tijd, met een voorbehoud in geval van verkoop.

Na de verkoop mag de nieuwe verhuurder pas na 36 maanden naar de rechter stappen om me eruit te krijgen, als die kan aantonen dat die woonruimte zelf nodig heeft. (Wil de nieuwe eigenaar de woning zelf gebruiken (dringend eigen gebruik), dan kan hij de huur ook niet opzeggen. Dit kan pas 3 jaar nadat hij de huurder schriftelijk gemeld heeft dat hij de nieuwe eigenaar is. BRON: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen ... eggen.html

Weet je het antwoord op mijn vraag over artikel 5.1. van het huurcontract? Als ik hier inzet dat de eerste verhoging weer mag vanaf juli 2017, mag de huur dan NIET verhoogd worden, welke reden dan ook? (dan is het namelijk voordeligger om 1x 10% omhoog te gaan dan elk jaar 4,5%(als ik er vanuit ga dat ik nog minimaal 3 jaar blijf wonen waar ik nu woon))
Bedankt!