[ archief ] Naheffing energiekosten

[Bor Komorovski]

Beste allemaal,

Een vriend van me heeft de volgende situatie.

Hij heeft 4 jaar lang een all-inclusive huur betaald en is sinds een jaar verhuisd. De verhouding begon goed maar is na verloop van tijd verzuurd.

Nu heeft zijn ex-verhuurder hem gebeld en doodleuk verteld dat er nog extra servicekosten openstaan. Een totaalbedrag van 3600 euro over de jaren 2008 t/m 2011. De verhuurder was 'vergeten de afrekeningen op te stellen', en het was nog niet verjaard. Tja, netjes en klantvriendelijk is anders maar de verhuurder vond dat hij die kosten toch betaald wilde zien omdat hij ze gemaakt had. Het 'vriendelijke' telefoongesprek werd enkele dagen later inderdaad gevolgd door een rekening.

Hij heeft me om hulp gevraagd maar ik zie idd geen mogelijkheden: verjaard is het niet en ook al moet de verhuurder binnen 6 maanden na het einde van het jaar een afrekening sturen, er staat geen sanctie op het nalaten hiervan.

Nog los van het feit dat mijn vriend het niet kan betalen vind ik dit buitengewoon onfatsoenlijk ook als verhuurder in zijn recht staat. Hij liet me een overzicht zien waaruit bleek dat hij kale huur plus servicekosten betaalde. Daarbij bleek dat de vaste kosten die over alle appartementen omgeslagen werden maar net voldoende waren voor de voorschotten. Daar komt dan nog de GWL bovenop en dan kom je op het eind van het jaar inderdaad op een negatief saldo uit. Kortom: al vanaf het begin dekten de voorschotten de kosten niet en kwam men ruim 70 euro per maand tekort, wat na vier jaar inderdaad accumuleert tot 3600 euro.

Dat je bij moet betalen begrijp ik, maar ik vind dit voorbij de grenzen van het redelijke gaan. Verhuurder heeft blijkbaar opzettelijk met een te lage huur willen adverteren of heeft grof lopen prutsen. Mijn vriend is er in goed vertrouwen op in gegaan. Dat je een paar honderd moet bijbetalen kan ik vatten, maar 3600, neerkomend op een verschil van 70 euro per maand? Dat vind ik behoorlijk misleidend, en klinkt erg als 'natrappen'. Mijn vriend kan niet betalen en wil ook niet bijlenen of maanden/jaren lang afbetalen, hij is het er principeel mee oneens.

Maar daar heeft verhuurder geen boodschap aan. Ik heb geprobeerd met hem te praten en hij heeft aangegeven dat er gewoon betaald moet worden, anders 'zet ik er een deurwaarder op'. Heeft mijn vriend kans bij een rechter of kan hij beter maar gewoon betalen?

[Auti-Mama]

Zoals ik hier zo vaak zeg: Ga naar een Juridisch Loket!! Die kan je veel en veel meer vertellen en met veel en veel meer zekerheid dan de duizenden leken hier. Succes!!

[Jolijn]

ook al moet de verhuurder binnen 6 maanden na het einde van het jaar een afrekening sturen

Een afrekening over de totale huurperiode? Of over het laatste jaar?
Wat staat er in het huurcontract over dat all-inclusieve?

Als de verhuurder eigenlijk niet uit kon met die servicekosten, heeft hij het toch nog 4 jaar kunnen uitzingen Hij kan het ook nog zo bekijken: met terugwerkende kracht de kale huur omlaag doen, zodat hij wel uitkomt.

[Bor Komorovski]

Het is verplicht binnen zes jaar na jaareinde een afrekening te sturen. De wet geeft alleen geen sanctie als het niet gebeurt. Het huurcontract zegt simpelweg dat per maand een bedrag X aan kale huur en een bedrag Y aan servicekosten moet worden betaald, en het totaal. De woning is bovendien geliberaliseerd en er is dus geen mogelijkheid bij de huurcommissie aan te kloppen.

[Jolijn]

Het lijkt me maar een hele kromme regeling.
Huurders hebben met deze termijn ( 6 jaar! ) toch geen flauw idee of en hoeveel er bijbetaald moet worden? En als dat dan zo'n wezenlijk verschil is, moet dat dan niet eerder bekend gemaakt worden?

[Jolijn]

Het is verplicht binnen zes jaar na jaareinde een afrekening te sturen. De wet geeft alleen geen sanctie als het niet gebeurt. Het huurcontract zegt simpelweg dat per maand een bedrag X aan kale huur en een bedrag Y aan servicekosten moet worden betaald, en het totaal. De woning is bovendien geliberaliseerd en er is dus geen mogelijkheid bij de huurcommissie aan te kloppen.

Bedoel je dit?


Art. 7:259 BW

1.

De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen of, bij gebreke van overeenstemming, het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd.

2.


De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden, die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op.

3.


Bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft het overzicht als in lid 2 bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken.

4.


De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.



Als er geen sanctie op staat, is er misschien geen betalingsverplichting?

[nevermind]

@ Bor
Ik denk, dat deze situatie erg ingewikkeld is, en voor dat bedrag zeker een advocaat veel kan betekenen.
Misschien kan jouw vriend het al oplossen, om met het huurcontract en alle papieren van het huren van de ex verhuurder,bij het juridisch loket aan te kloppen.
Daar is geschoold personeel, en weten zeker raad mee.

[Bor Komorovski]

Thanks, dat zal ik hem ook aanraden en raad ik hem al een hele tijd aan. Overigens is de termijn om een afrekening te sturen 6 maanden, verjaringstermijn is 5 jaar.

[nevermind]

Thanks, dat zal ik hem ook aanraden en raad ik hem al een hele tijd aan. Overigens is de termijn om een afrekening te sturen 6 maanden, verjaringstermijn is 5 jaar.

Dit is volgens mij dus de hamvraag.
Dekken de servicekosten alles af, of staat er in het contract een of ander vermeld, als het niet voldoende is, en een afrekening kan/moet volgen.

waaruit bleek dat hij kale huur plus servicekosten betaalde.

[tenormin]

[quote]Hij heeft 4 jaar lang een all-inclusive huur betaald en is sinds een jaar verhuisd.[quote]

In een all inclusive huur lees ik altijd dat alles inclusief is.

[Bob Schurkjens]

Volgens mij is het heel simpel: gewoon niet betalen. In het huurcontract staat toch een all-in bedrag? De verhuurder kan niet bewijzen uit welke componenten de all-in huur bestaat omdat deze niet is gespecificeerd. Daar is het een all-in huur voor. Een specificatie achteraf telt niet: deze heeft geen enkele wettelijke basis. De verhuurder kan daardoor onmogelijk zijn claim met cijfers onderbouwen. Daarnaast: een all-in huur is meestal nadelig.

Ik zou een hele lange neus trekken. Het lijkt me dat hier sprake is van een truuk: eerst de huurder benadelen met een all-in huur. En daarna een spelletje met "vergeten kosten" en intimidatie (dreigen met deurwaarder) om achteraf nog eens extra geld uit de beëindigde huurovereenkomst te melken.

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen ... delig.html

Laat die deurwaarder maar komen.

[ps9]

Hij heeft me om hulp gevraagd maar ik zie idd geen mogelijkheden: verjaard is het niet en ook al moet de verhuurder binnen 6 maanden na het einde van het jaar een afrekening sturen, er staat geen sanctie op het nalaten hiervan.

Buiten het feit dat naheffen bij een all-inclusive huur niet mogelijk is, heb je ook op basis van art. 7:259 lid 2 BW een mogelijkheid. Het artikel geeft inderdaad geen expliciete sanctie aan, maar dat hoeft in principe ook niet. Door het niet te verstrekken van deze gegevens kan hij dus ook niet naheffen.

Dus ik zou aanraden net zoals degene boven mij al zei. Niet betalen en wacht op de deurwaarder, wanneer deze daadwerkelijk komt heb je ook recht op een advocaat van onvermogen (pro deo), ervan uitgaande dat het inkomen van je vriend niet boven een bepaald niveau ligt.

[tenormin]

Bor, even een voorbeeldje dan. M'n zoon verhuurt studio's en appartementen in Amsterdam, all in.De huurprijs van b.v. zo'n studio mag (van de Gemeente A'dam) niet hoger zijn dan €1.000,00 per maand. (Dat heeft met m2 te maken). Hij betaald dus gas, water, licht en de hele reutemeteut, dat is wat all in betekent. Hij kan niet met een naheffing komen als een huurder b.v. de hele dag de verwarming hoog laat staan, alle lichten aanlaat enz. Laat die verhuurder maar naheffingen sturen, hij krijgt geen gelijk als hij geld wil zien.

[stofzuigertje]

Als deze brief niet aangetekend is gewoon doen alsof niet bezorgd, de Post NL is daar gezien de vele bewijzen op dit forum erg goed in!

Verder moet hij bewijzen als verhuurder dat zijn administratie goed is.
En heeft hij het huurcontract met alle voorwaarden nog?
Vaak is dit soort dingen matig op papier gezet dat hij een eventuele dure rechtszaak een grote kans heeft op verlies.

Verder, was de berekening duidelijk en is het controleerbaar?
Als dat niet het geval is gewoon negeren.
Als iemand zolang wacht heeft hij geld genoeg blijkbaar dus laat hem het lekker maar uitzoeken.

En wees niet bang voor incasso bureau, als ze die inschakelen vraag je waarvoor en doe je gewoon of je van niets weet.

[16again]

Overigens is de termijn om een afrekening te sturen 6 maanden, verjaringstermijn is 5 jaar.

Dat lees ik als:
Binnen 6 maanden dient rekening verstuurd te worden. Pas dan gaat verjarings termijn in van 5 jaar.
Als binnen 6 maanden geen rekening verstuurd is, dan is verhuurder gewoon te laat.

[Dofolo]

Overigens is de termijn om een afrekening te sturen 6 maanden, verjaringstermijn is 5 jaar.

Dat lees ik als:
Binnen 6 maanden dient rekening verstuurd te worden. Pas dan gaat verjarings termijn in van 5 jaar.
Als binnen 6 maanden geen rekening verstuurd is, dan is verhuurder gewoon te laat.

Dit.

Simpel briefje terug, volgens huurrecht moet de rekening binnen 6 mnd verstuurd zijn, verhuurder is rijkelijk te laat en heeft hiermee zijn kans op eventuele vergoeding verspeeld.

[tenormin]

Al verstuurd hij het op tijd, all in is all in. Zo'n verhuurder heeft dan geen rechten en komen die kosten voor hemzelf, wat ingecalculeerd is (moet zijn) op het all in wonen/huren contract.

[Bor Komorovski]

Ik heb eea onderzocht en nagevraagd helaas staat de verhuurder volledig in zijn recht. Er moet binnen 6 maanden een afrekening komen, jawel, maar er staat geen sanctie op te laat zijn. Een betwisting van een naheffing kan via de Huurcommissie, maar niet bij een geliberaliseerde woning (wat hier het geval was). Dan moet je een expert inschakelen en in dit geval is zoiets afhankelijk van de goodwill van de huidige bewoner om zo'n expert binnen te laten. Bovendien kost dat ook weer geld. Mijn vriend zal, als verhuurder dit doorzet, gewoon betalen. Bedankt voor het advies iedereen.

[Jolijn]

Oké, wat klopt er dan niet aan de berichten hier geplaatst?

Zoals all-inclusieve is all-inclusive?

En dat binnen 6 kalendermaanden de afrekening moet komen? En dan van 1 voorgaand jaar en niet van de hele huurperiode (je vriend zal er maar 20 jaar gewoond hebben )

[Bor Komorovski]

Zoals all-inclusieve is all-inclusive?

Dat de servicekosten voorschotten zijn en het contract een onderscheid tussen kale huur en servicekosten maakt. Dan is de nakomende afrekening inherent daaraan.

En dat binnen 6 kalendermaanden de afrekening moet komen?

Zoals ik al zei, er staat geen sanctie op het te laat zijn. De verhuurder mag altijd achteraf met de afrekening komen. Er staat zelfs geen sanctie op willens en wetens een verkeerd bedrag aan servicekosten berekenen. Ik vermoed dat de verhuurder het expres zo deed: eerst lekker commercieel met een wat goedkopere huur kunnen leuren en daarna die extra kosten alsnog via de afrekening achteraf vangen terwijl hij zelfs geen tegenbewijs kan leveren omdat hij er niet meer woont. Zeer unfair maar een verhuurder komt ermee weg.

En dan van 1 voorgaand jaar en niet van de hele huurperiode (je vriend zal er maar 20 jaar gewoond hebben )

Feitelijk dus van de voorafgaande vijf jaren. De verjaringstermijn bedraagt namelijk vijf jaar dus dat is een lichtpuntje: iemand kan niet tot 20 jaar terug voor die kosten worden aangeslagen. Maar wel voor kosten tot 5 jaar terug.