[ archief ] Wat vindt u van de 1,1 % huurverhoging ?

[Bob Schurkjens]

Ik vind het maar niks. Het wordt hoog tijd voor een huurverLAging.

[sprokkel]

Op dit moment wordt er door (sociale) woningbouw-verenigingen etc.nog 'geteerd' op de relatief lage bouwkosten van jaren 50-80 .
Maar naarmate die goedkope woningvoorraad OP-raakt, door de voortschrijdende veroudering, zal er steeds meer spanning gaan ontstaan tussen de kunstmatig, volgens de regels van normaal koopmanschat, te laag gehouden huurprijzen en de t.z.t. noodzakelijke extra investeringen voor vervangende nieuwbouw tegen actuele kosten.

AL die tijd zit er bij de huur een bedrag in voor onderhoud, dus wat men nu doet het slopen van oude niet goed onderhouden woningen, is lijkt mij laakbaar. De enige drijfsveer voor het slopen en het daarvoor in de plaats nieuwe woningen bouwen is vaak kapitaal vergroting en misbruik maken van de schaarste van goedkope betaalbare woningen.
Al met al vind ik dus zefs die verhoging van 1.1% nog te veel.
Voor particiulieren geld natuurlijk een ander verhaal mits zij hun woningen goed onderhouden hebben en geen woeker huur vragen (huisjes melkers).

[Bob Schurkjens]

Stel dat we deflatie krijgen in het eurogebied. De rente daalt dan naar laten we zeggen 1%. De hypotheekrente daalt dan spectaculair. Wat gebeurt er dan met de huizenprijzen? Die zouden enorm moeten stijgen. Maar voor het CPB zijn woonlasten een belangrijke component in het berekenen van de inflatie. Dus hoe zit dat? Zakt de huizenmarkt dan helemaal in elkaar of juist niet? Conform het inflatievolgend beleid van dit kabinet zouden de huurprijzen dan in elk geval omlaag gaan. Mijn economie kennis schiet te kort om dit plaatje rond te breien....

[Bor Komorovski]

Gerechtigheid. De reden is simpel: het is al duur genoeg. We willen ook nog kunnen eten en drinken, etc. Ik heb niet de indruk dat veel verhuurders nou zo tekort komen, anders zouden ze immers niet verhuren. De oorzaak ligt puur in de woningnood en zolang daar niks aan gedaan wordt zullen we deze discussie houden.

[Bor Komorovski]

Ja, de oorzaak ligt inderdaad in de woningnood.
En die kun je alleen maar oplossen met een redelijk verhuurrendement

Klopt, maar dat kan je ook eruit halen door te gaan bijbouwen zodat de prijs door vraag en aanbod daalt en de verhuurder niet meer duur hoeft in te kopen. Lopen sodemieteren met de prijs (zowel verhogen als verlagen) lost de schaarste niet op. Ik begrijp dat verhuurders in lagere klassen niet op het puntensysteem zitten te wachten, maar als je de prijzen maar ongecontroleerd laat stijgen zal een grote groep in moeilijkheden komen of niet meer aan een woning geraken. Ik begrijp ook dat verhuurders fors bijbouwen niet zullen zien zitten want dan zal de prijs ineens dalen. Tja.... ik vind het belang van huisvesting net iets zwaarder wegen. Dan dekken ze dat risico maar af met een verzekering, of een derivaat (zou je een putoptie op een huis kunnen sluiten?).

Want geloof maar niet, dat er interesse is, voor sociale nieuwbouw, als de huur voor oude huizen dezelfde blijft als voor peperdure nieuwbouw.

Die nieuwbouw hoeft niet peperduur te zijn. Ieder zijn soort huis en de overheid heeft een regulerende taak om ervoor te zorgen dat niet alle nieuwe huizen die gebouwd worden peperdure nieuwbouwwoningen zijn.

Als er straks bijna geen sociale huurwoningen meer over zijn, zal de Overheid straks alsnog met een inhaalslag extra huurtoeslag kwijt zijn.

Dat geld kunnen ze ook aan het oplossen van de schaarste besteden. Huurtoeslag is absoluut geen oplossing en werkt stijging alleen maar in de hand. Verhuurders zullen er zeker met die schaarste rekening mee houden en de prijs nog verder omhooggooien. Bovendien deugt de regeling niet: hij is discriminatoir en oneerlijk. Bepaalde groepen zullen er geen recht op hebben en die kunnen de prijzen niet meer opbrengen. Sowieso zie ik die hele regeling als een miljardenverspilling.

Het nattevinger-sociale huur-beleid van nu, is de woningnood van straks

Die woningnood is er al.

[Bor Komorovski]

Natuurlijk kan nieuwbouw inderdaad veel goedkoper.
Het tariefloon is nederland zit volgepompt met belastingen en lasten.

Maar goed, die betalen we allemaal, tot en met de BTW op ons ijsje toe.

Als particulier kun je makkelijk mensen vinden voor 15 euro per uur. Woningstichtingen natuurlijk niet, die betalen 60 euro, 4x zoveel.

Me dunkt dat een woningstichting meer marktmacht heeft dan een particulier en dus scherpere tarieven kan afdwingen. 15 euro per uur vind ik overigens wel erg weinig, dat zou voor een zelfstandig ondernemer 30,000 per jaar zijn, minus belastingen en kosten. Daar zou ik het niet voor doen. Of heb je het nu over zwartwerkers? Ik moet eerlijk zeggen dat ik van de diensten van hen niet onder de indruk ben: ze werken traag omdat ze de helft van de tijd ander werk moeten doen, en ze lossen vaak het probleem niet of slecht op.

Nog afgezien van prijsverhogende bouwschandalen in deze sector.

De bouwfraude heeft grotendeels te maken met het onderling verdelen van projecten door aannemers. Hierbij werd van te voren afgesproken wie welke prijs aanbood. De laagste kreeg het project, maar uiteraard werd het wel zo gespeeld dat die laagste prijs wel hoger uitviel dan de prijs die in een normale concurrerende markt tot stand zou zijn gekomen. In een aantal gevallen werden ambtenaren gefêteerd of regelrecht omgekocht. De overheid en NMA hebben de bouwsector daar terecht op aangesproken. De bouwsector is dus de ware schuldig van de prijsstijgingen, niet de overheid. Overigens betrof het hier niet zozeer de woningbouw maar grote infrastructurele en publieke projecten, maar ik vind het niet juist de overheid de schuld te geven van dit soort crimineel gedrag van ondernemingen.

Ook hier is de Overheid dus de oorzaak van toekomstige woningnood.

De prijsstijgingen komen m.i. door de schaarste, en niet door de belastingen. Bouwers, verkopers, makelaars en projectontwikkelaars maken misbruik van de schaarste en gooien prijzen omhoog, terwijl verhuurders en doorverkopers dit (uiteraard) afwentelen. Nogmaals, de overheid heeft een inspanningsverplichting uit de Grondwet om voor huisvesting te zorgen, en het liberale gedachtengoed gaat niet meer op als een markt niet meer de juiste marktwerking vertoont.

In de jaren-80 met enorme particuliere bouwsubsidies was het beter.

Mwah... ik denk nu niet dat de particuliere verhuurders nou zo vreselijk veel marktaandeel vertegenwoordigen. Bovendien zal een particulier die wil bouwen dit eerder aan zijn eigen huis willen, en dat wordt momenteel al voldoende gesubsidieerd middels hypotheekrente-aftrek. Verhuurwoningen worden eerder kant- en klaar overgenomen en met wat minieme aanpassingen omgetoverd tot meerdere kamers of appartementen. Ik denk zelfs dat bij bouwsubsidies met deze slechte markt de nood door het extra bouwen nouwelijks geledigd wordt, en dat de verhuurders simpelweg de subsidie zullen houden en niet zullen door laten werken in een huurverlaging.

De overheid heeft schuld in de zin dat ze achter de demografische veranderingen aanlopen. Tevens neem ik het de milieubeweging en andere groepen en lobby's kwalijk dat ze bouwen en hoogbouw tegen hebben gewerkt. Ik mag lijen dat die mensen zelf op straat komen te staan. De schaarste komt echt niet door overheidsbeleid dat verhuurders zou ontmoedigen te verhuren en huren laag zou houden. Het is andersom: de overheid voert dit beleid om de ongewenste prijsstijging naar aanleiding van de schaarste in te dammen. Dat dit niet de juiste manier is ben ik met je eens, maar ik vind dat de liberaliseringsgedachte eigenlijk het probleem alleen maar omdraait in plaats van oplost.

Er moet gewoon ingegrepen worden in plaats van half liberaal half socialistisch "sturings- en ontmoedigingsbeleid".

[Bor Komorovski]

Resteert alleen nog de winstmarge van de begunstigde aannemer.
Dat zal wellicht eerder 'vriendjespolitiek' zijn, dan de goedkoopste.

Wellicht kan de NMa een bezoekje plegen als dat vermoed wordt. Ik ben met je eens dat veel aannemers en ook makelaars een uiterst smerig spel spelen, waarbij de bal vaak inderdaad aan aan vriendje wordt toegespeeld. Maar de bouwfraude zag helaas niet op woonprojecten voor zover ik weet.

Met al hun macht, kunnen woningstichtingen niks doen aan tariefloon. Dat gaat meestal volgens CAO en de rest is dwingend fiscaal recht.

We begrijpen elkaar denk ik verkeerd. Tariefloon is de beloning voor het bedrijf, en is inderdaad opgebouwd uit een stuk kosten en een winstmarge, waarbij in de kosten mede de personeelskosten zijn inbegrepen. Met het loon dat op het loonstrookje van de werklui staat heeft dit slechts indirect verband. Ik verdien immers 200 euro per uur voor mijn bedrijf, maar daar mag ik helaas nog geen kwart van mee naar huis nemen. En na belastingen nog minder.
Fiscaal recht is inderdaad dwingend maar belasting is ook afhankelijk van de bedongen vergoeding. Ik ben met je eens dat de kostprijs erdoor omhoog gaat, maar de fiscus berekent slechts een percentage. Als een winkelier 50.000 per jaar verdient betaalt hij meer belasting dan als hij maar 10.000 verdient. En of je nu 1 of 1 miljoen euro omzet haalt: 19% (of soms 6%) BTW moet je betalen en geen vast bedag. Dit volgt uit het feit dat men belastingheffing economisch zo neutraal mogelijk wil houden. Dus als ik een lagere offerte beding zal de belasting ook minder zijn.

Gezien (veel) lagere koopprijzen andere EU-landen heb ik zo mijn twijfels

Het grote verschil is dat de schaarste daar minder is. En als je een bepaald beroep uitoefent hoef je niet per se naar 1 speciale plaats. In Nederland is dat helaas anders. Denk je dat iedereen zo graag in de Randstad WIL wonen? Ik in ieder geval niet. Maar helaas zijn er buiten de Randstad geen belangrijke financiele centra in Nederland. Bovendien zal de overheid daar adequater op demografische veranderingen hebben gereageerd.

[roro25]

welke prijs?

Ik kan aanbieden een 2-kamerwoning in groot-blijdorp.
groen kan je vinden in het vroesenpark
gr

[Bor Komorovski]

Wat ik trouwens niet begrijp: als de Overheid zo goed volgens haar eigen normen en waarden weet te orakelen dat de inflatie maar 1,1 % is, (wat geen zinnig mens zal geloven..) met daaruitvoortvloeiend, de zoveelste dwangmatige afpersing aan de verhuurders, (overigens door mij van harte gegund aan de huurders ) WAAROM HOUDT DE OVERHEID ZICH ER DAN ZELF NIET AAN? Hoe kan het dan zijn dat gemeentelijke belastingen dan WEL tot 12 % duurder mogen worden in plaats van de inflatie van 1,1% te moeten volgen, wat van de verhuurders toch maar WEL wordt verwacht ?

Dat zijn de gemeenten he. En die hebben hun eigen begroting en kunnen gewoon zeggen "Ja, maar wat het Rijk zegt daar hebben wij niks mee te maken." Gemeenten zijn immers zelfstandige bestuurslichamen die volstrekt los staan van het Rijk (autonomie). Overigens worden de belastingen op de huurders verhald door verhuurders, zodat je zowel als eigenwoningbezitter als als huurder (in)direct zowel gebruikers- als eigenaarsdeel betaalt.

Van alle belastingen vind ik de gemeentebelasting sowieso de meest irritante. Ze komen zomaar patsboem met aanslagen, en soms word je als "hoofdhuurder" aangemerkt en mag je ook voor medehuurders betalen. De gemeente is dan ook zo aardig om de aanslag dan 2 jaar later op te leggen, waardoor je ook nog je medehuurders niet meer kan vinden op wie je hun deel kan verhalen.

[Bor Komorovski]

Waarom is de bijdrage van Venantius verwijderd?

[Poeh]

Lang geleden, zo lang dat men het zich liever niet wil herinneren, waren er eens kopers die het niet eerlijk vonden dat hun aflossing hoger was dan de huurprijs van huurwoningen.
Hoop trammelant in het land.
Regering besloot toen de huren op te trekken tot een aanvaardbaar niveau.
Redelijk zou je zeggen?
Nou, nee. Als die koper na aflossing van zijn huis besluit om de tent te verkopen, kan ie zo in een huurwoning, gezien zijn woonduur. Met een goed gevulde zak.
De huurder, die betaalt met moeite de voortdurende stijgingen en houdt zelfs geen spaargeld meer over.
Meebetalen aan de huursubsidie of anderzins solidair? Vergeet het maar. Ze noemen de huurverhoging nog steeds gerechtigheid.
Ben ik nou mal?
Of ben ik onjuist geinformeerd?
Volgens de kopers zal het wel dat laatste zijn.
Maar toch knaagt er iets bij mij...
En bij U?

[Poeh]

Nou, mijn buurvrouw is zon geval.
70 jaar en alleenstaand, komt in een eengezinswoning notabene, laat voor een vermogen voor- en achtertuin opknappen, alle meubelen nieuw, en nog wat dingen.
Ik heb na jaren nog steeds geen geld om hout te kopen voor mijn verrotte schutting.
Ik vraag mij af wat nog normaal is aan deze situatie.
Er om lachen kan ik in iedergeval niet.

[sprokkel]

Ik zelf ben dus van mijn koopwoning (met een vooruitziende blik al jaren geleden ingeschreven bij een wooncorporatie) naar een senioren huurwoning gegaan, en mijn oude koopwoning overgedaan aan 1 van mijn kinderen en het geld een beetje verdeeld onder de kinderen en zelf ben ik dus heerlijk aan het genieten.
Maar je kan je inderdaad zoals Poeh schrijft afvragen of dit alles ten opzichte van mensen die het niet zo goed treffen in het leven wel redelijk verdeeld is.

[sprokkel]

Oorzaak van een te kort aan woningen?
Volkshuisvesting; Corporaties schatrijk door gestegen huizenprijzen
DEN HAAG ...
Het weerstandsvermogen van woningcorporaties is de afgelopen vijf jaar met 5 miljard gestegen tot 33,8 miljard euro.
Volgens toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting zouden de corporaties ongeveer 14 miljard vrij kunnen besteden.
De Rotterdamse hoogleraar financiële economie Kees Koedijk schat dat bedrag zelfs op 20 tot 25 miljard euro.
‘Omdat de huizenprijzen zo zijn gestegen, zijn de corporaties steenrijk, binnen drie jaar moet je die bedragen vrij kunnen maken.’
De werkelijke waarde van de 2,4 miljoen woningen die in beheer zijn van de corporaties is naar schatting zeker 250 miljard euro,
stelt algemeen directeur van het Centraal Fonds Volkshuisvesting Jan van de Moolen.
Directeur Arnold Schilder van De Nederlandsche Bank (DNB) noemt zelfs het bedrag van 291 miljard.
‘Maar het is een illusie dat je die in één keer zou kunnen verkopen, want het gaat om 2,4 miljoen woningen’, betoogt Van der Moolen. ‘Dat is eenderde van de Nederlandse woningvoorraad.
Stel je voor dat je in Amsterdam ineens 10.000 woningen te koop zou zetten, die zou je niet eens allemaal kwijtraken.
Uitverkoop van huurwoningen zou de prijs enorm drukken.’ De bedrijfswaarde van het vastgoed van woningcorporaties bedraagt
96,4 miljard euro.
Onder druk van oud-minister Winsemius gaan woningbouwverenigingen investeren in de verbetering van achterstandswijken.
De 21 grootste woningcorporaties van Nederland, die zijn verenigd in het platform ‘de vernieuwde stad’, trekken tot 2020 jaarlijks
2,5 miljard euro uit voor de aanpak van oude wijken in de Randstad.

[Bor Komorovski]

Oorzaak van een te kort aan woningen?
Volkshuisvesting; Corporaties schatrijk door gestegen huizenprijzen
DEN HAAG ...
Het weerstandsvermogen van woningcorporaties is de afgelopen vijf jaar met 5 miljard gestegen tot 33,8 miljard euro.
Volgens toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting zouden de corporaties ongeveer 14 miljard vrij kunnen besteden.
De Rotterdamse hoogleraar financiële economie Kees Koedijk schat dat bedrag zelfs op 20 tot 25 miljard euro.
‘Omdat de huizenprijzen zo zijn gestegen, zijn de corporaties steenrijk, binnen drie jaar moet je die bedragen vrij kunnen maken.’

Dat betwijfel ik. Waarom zouden corporaties een kunstmatige schaarste creeren waarvan alleen de particuliere verhuurders en verkopers profiteren? En ja, er is weinig vraag naar woningen waar reeds een huurder inzit, moet iedereen dan maar gaan kopen?

De oorzaak ligt m.i. in:
-eerder uit huis gaan van jongeren;
-later samenwonen en trouwen;
-een bevolkingsgroei van 10 naar 16 miljoen in 50 jaar;
-het ouder worden van mensen waarbij bejaarden vaker en langer op zichzelf blijven wonen.
Maar die dwaze toewijzingsregels doen uiteraard wel een stevige duit in het zakje, ja.

Uitverkoop van huurwoningen zou de prijs enorm drukken.

evenals te veel bijbouwen. En daar zitten verhuurders, verkopers, vastgoedbedrijven en bouwers en hypotheekverstrekkers natuurlijk niet op te wachten, waarom zij met een sterke lobby ieder initiatief in die richting trachten te verijdelen en tegelijkertijd "liberalisering" profileren.

[sprokkel]

Ja ik heb het niet zelf verzonnen hier een link met nog meer opmerkelijke info.
http://depers.republisher.modernmedia.n ... sueid=5178

[Bor Komorovski]

Snap ik Sprokkel, maar ik ben het niet eens met het artikel.

Goed, de corporaties hebben grote reserves en vrij te besteden bedragen. Maar dit houdt slechts zijdelings verband met de ware oorzaak van de schaarste. Ik beweer ook nergens dat je het zelf verzint, maar ik ga er niet in mee dat dat de oorzaak zou zijn van de woningnood.

De bewering dat er financiele oorzaken zijn aan de woningnood of dat de oorzaak prijscontrole is is een drogredenering die oorzaak en gevolg omkeert.

De oorzaken zijn:
* Demografische veranderingen waar de overheid jaren lang de ogen voor heeft gesloten;
* Strenge bouwregels;
* Beperkingen op bouwen omdat dat het milieu zou aantasten;
* Een krachtige lobby die belang heeft bij de schaarste, bestaande uit bouwbedrijven, makelaars, verhuurders, verkopers, huizeneigenaars en hypotheekverstrekkers;
* Een krachtige milieulobby;
* Een lobby bestaande uit gemeenten en huizeneigenaren uit het Groene Hart, die bang is dat hun huizen door bijbouwen in waarde gaan dalen.

Ik las de laatste weken ook weer artikelen die klaagden over het bebouwen van het Groene Hart, en artikelen die beweerden dat de bouwplannen van de overheid "niet realistisch" waren. Ja, door de regels van dezelfde overheid, wat een flauwe kul!

Eenzelfde plaatje zie je overigens bij de ontwikkeling van windenergie en alternatieven voor olie: belanghebbers doen er alles aan dit te saboteren. "Windmolens en zonnenpanelen staan zo lelijk". Ja milieufreaks en oliemaatschappijen, dat is wel zo, maar fossiele brandstoffen geven CO2 en raken op!

Wie natuur en rust wil moet m.i. toch niet in Nederland zijn.

[sprokkel]

Ik kan het in grote lijnen wel met je eens zijn, maar is dit niet al jaren zo. Dat een overheid zoveel regels opstelt, dat ze zelf de weg zijn kwijt geraakt in het oerwoud van de regelgeving. En zo kan je ook gelijk zien wie het voor het zeggen heeft in deze wereld.
Maar dat is al eeuwen, macht corrumpeert.

[Bor Komorovski]

Ik kan het in grote lijnen wel met je eens zijn, maar is dit niet al jaren zo.

Demografische veranderingen kan je zien aankomen. De demografische processen van later trouwen, langer op jezelf wonen, meer scheiden, en natuurlijk de bevolkingsgroei gebeuren niet van de ene op de andere dag. Er worden rapporten uitgebracht en bovendien voert de overheid een actief beleid op het gebied van ruimtelijke ordening en bevolkingsspreiding. Men is pas in actie gekomen toen het probleem nijpend werd en mensen begonnen te klagen. En natuurlijk zijn de genoemde huizenbezitters er niet rouwig om dat de prijzen zo stijgen.