[ archief ] Woningbouwvereniging geeft geen huurverlaging bij waterschade

[jh024]

Beste lezers,

Dit is de situatie: ik huur twee kamers in een woonhuis dat wordt beheerd door een woningbouwvereniging (sociale huur). Bij een van de kamers waren de voegen zowat uit de muur, waardoor er ernstige waterschade aan de muur was (schimmel, rottende plinten) met als gevolg gezondheidsklachten (wegens slapen in deze ruimte). De voegen zijn opnieuw gevoegd, maar de muur is nog steeds niet droog waardoor ik de kamer al sinds begin 2019 niet heb kunnen gebruiken. De verf is nu van de muur gehaald door een schilder, maar de muur is nog steeds niet droger geworden. Het onderhoud van de muur onder de verantwoordelijkheid van de woningbouwvereniging (dit hebben we ook op papier). De woningbouwvereniging wil in geen geval compenseren in de huur en vindt dat zij niet in gebreke blijven. Echter, stelt een van hun medewerkers wel dat, in het geval dat ik zou verhuizen, ze de kamer in de huidige staat niet aan een nieuwe huurder kunnen verhuren.

De zaak loopt nu ook bij de huurcommissie, maar die geeft aan dat ze een achterstand hebben opgelopen en het nog wel een paar maanden (!) kan duren voordat die procedure afgerond is en er een uitspraak ligt.

Is er iemand die een soort gelijke ervaring heeft (gehad) en mij advies kan geven over wat te doen? Wachten op de huurcommissie lijkt nu de enige optie, maar ik ben bang dat tegen de tijd dat de huurcommissie een uitspraak gaat doen het probleem misschien opgelost is maar ik in totaal wel 12 maanden huur te veel betaald heb.

[Bob Schurkjens]

Bij gelijk krijg je huurverlaging met terugwerkende kracht.

Je kan ook eens zoeken naar soortgelijke zaken in je buurt:

https://www.huurcommissie.nl/over-de-hu ... itspraken/

Verder zul je helaas geduld moeten hebben.

[Ivo.w]

Heel belangrijke vraag in deze is: wanneer heeft u de lekkage voor het eerst gemeld? Toen u voor het eerst zag dat de voegen aangetast waren? Toen u voor het eerst last had van een verhoogde luchtvochtigheid in huis? Of pas toen de schimmel op de muren stond?

[Bob Schurkjens]

Topicstarter heeft de zogenaamde gebrekenbrief naar de verhuurder verzonden. Verhuurder heeft daarna zes weken de tijd om de gebreken te verhelpen. Zo niet, dan wordt de procedure gestart bij de huurcommissie.

[AVSGedupeerde]

Het is heel eenvoudig. Je stuurt ze een brief waarin je het probleem beschrijft, geeft ze een redelijke termijn om het op te lossen, en indien het vóór die termijn niet opgelost is, hou je een (redelijk) gedeelte van de huur in. Dat zet je ook in die brief.

Dus stel jij huurt 2 makers voor 300 euro en 1 daarvan is aantoonbaar onbruikbaar om REDEN, dan stuur je zoiets:

Geachte verhuurder,

Ik huur van u <beschrijf> voor het bedrag van 300 euro. Helaas is door <REDEN> de helft hiervan niet bruikbaar. Ik verzoek u deze situatie te herstellen.

Indien dit vóór <redelijke termijn> niet hersteld is, zie ik mij genoodzaakt 100 euro huur per maand in te houden, tot het gebrek hersteld is.

Natuurlijk wat meer lettertjes en wat mooier verpakt, maar dat is in de basis wat je kunt doen. Zeg niet 'ik kan de helft niet gebruiken, dus ik betaal maar de helft', maar hou het redelijk. Daarom zeg ik het het voorbeeld niet 150, maar 100.

[Komkommertijd]

AVS advies is incasso bureau krijgen als wanbetaler.

Via huurcommissie is de weg, maar claim ook behang wat eraf rolde, tapijt of laminaat wat weg moest...
Of hogere stook kosten wegens vocht en ventilatie om het minder erg te maken.

En hoe is jou gezondheid, claim zoveel mogelijk en zet het goed en bewijsbaar op papier.

[AVSGedupeerde]

AVS advies is incasso bureau krijgen als wanbetaler.

Prachtig! Mooi! want ook een incassobureau, kan hier niets mee. Ze kunnen het voor de rechter brengen, en reken maar dat de rechter dan ook gaat kijken naar de feiten en omstandigheden waarom meneer huur inhoud.

En reken maar dat als jij een verhuurder betaald voor 2 kamers, en er door omstandigheden waar de verhuurder wat aan had moeten doen, 1 kamer totaal onbruikbaar is, en jij een redelijk bedrag kort voor die tekortkoming, de rechter zal oordelen dat dat geoorloofd is.

Stop niet met betalen. Kort niet 50%, maar hou het redelijk. En zet wat je kort apart op een andere rekening. Komt er een incassobureau; je verweer schrijven dat je kort vanwege gebreken.

[gosewijn]

Als jij de huur aanpast of niet volledig betaald heb je een heel groot probleem , met het risico dat je je huis uitgezet wordt.

[AVSGedupeerde]

Onzin. Als jij je huur - mits redelijk - aanpast omdat de verhuurder weigert gebreken op te lossen, is er geen rechter ter wereld die jou je huis gaat uitzetten.

Je kunt zelfs bij de rechter een verlaging van de huurprijs vorderen.

Dit is niet een mening, maar een feit. Zie hier wat de overheid zegt:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... -onderhoud

Tijdelijk huur niet betalen
U kunt ook stoppen met huur betalen totdat de verhuurder de gebreken herstelt. Stuur dan de verhuurder een brief. Daarin schrijft u dat u zich beroept op artikel 6:52 of 6:262 (opschortingsbevoegdheid) van het Burgerlijk Wetboek.

Deze opschortingsbrief kunt u zelf sturen, zonder de hulp van een rechter, de Huurcommissie of gemeente. Wilt u toch advies? Ga dan naar het Juridisch Loket .

Heeft de verhuurder het onderhoud gedaan of de gebreken hersteld? Dan moet u met terugwerkende kracht de niet-betaalde huur alsnog betalen.

Die gaan zelfs nog een stap verder door de huur helemaal niet te betalen. Dat zou ik niet aanraden.

Als jij je verhuurder een brief stuurt waarin je glashelder uitlegt wat de gebreken zijn, hem een redelijk termijn tot herstel geeft, en aangeeft dat bij uitblijven van herstel, je gaat korten op de huur, heeft de verhuurder gewoon geen poot om op te staan. Ook niet met een incassobureau.

[gosewijn]

Je gaat voor eigen rechter spelen en dat mag niet.
Dat geef je zelf al aan , huurcommissie -rechter etc.

[AVSGedupeerde]

Kerel, heb je gelezen wat ik schreef?

De OVERHEID geeft aan dat dit mag en geeft het zelfs als advies. Als je ook maar iets van de huizenmarkt had geweten, en huren/verhuren, had je geweten dat het korten op huur wegens onopgeloste gebreken, een vrij standaard praktijk is.

Dit heeft niets te maken met voor eigen rechter spelen.

[AVSGedupeerde]

Bovenstaande is pertinent onjuist. Verder naar boven staat al uitgelegd waarom, inclusief een verwijzing naar een pagina van de overheid, waarop staat dat het wél mag.

[StevieNL81]

Die brief is dus niet echt een prikkel als ik die laatste alinea lees. Het is ook een aanzienlijk verschil tov de huurcommissie.

De huurcommissie kan de huur tijdelijk verlagen, tot aan het moment dat de gebreken zijn hersteld. Vanaf dan betaalt u het volle bedrag.

Uw brief schort het enkel op en zelfs al herstellen ze het over een jaar dan moet TS alsnog 100% betalen voor iets wat mss maar 75% waard was.

[Bob Schurkjens]

Er is een procedure gestart bij de huurcommissie. Uiteraard moet je die niet doorkruisen door huur in te houden. Het is sowieso onverstandig om op eigen houtje huur in te houden.

[AVSGedupeerde]

Je mag gewoon huur inhouden bij een gebrek. Ja, er onstaat dan een huurachterstand. Ja, de verhuurder kan daarbij een incassobureau inschakelen.

Wat van belang is, is dat je van te voren gezorgd heb dat de verhuurder absoluut op de hoogte is van het gebrek, een redelijke termijn heeft gehad om het op te lossen, én in gebreke is gesteld.

Wat er vervolgens gaat gebeuren is dat die incassozaak voor de rechter zal komen. De rechter zal dan gaan beoordelen of je rechtmatig of onrechtmatig huur ingehouden hebt.

Was dat rechtmatig, dan heeft de verhuurder gewoon een probleem, en wordt je echt je huis niet uitgezet.

In alle gevallen zul je de gekortte huur, als het defect verholpen is, alsnog moeten betalen. Vandaar ook het advies dit te sparen.

Je neemt wél een risico. Je moet namelijk wél echt zeker weten dat het gebrek een gebrek is. Je moet de verhuurder er van op de hoogte gesteld hebben. De verhuurder moet het (te lang) hebben laten liggen.

Wil je meer zekerheid, dan kun je de huurverlaging ook via de rechter afdwingen. Dan heb je meer zekerheid.

Minst risicovolle weg is wachten op de huurcommissie. Dat zul je mij niet horen tegenspreken. Maar het inhouden van huur kán en mág gewoon, en is geenszins een garantie op uitzetting, dat is gewoon hele grote dikke quats.

Zie bv:
https://ottowjuristen.nl/gebreken-huurw ... ntruiming/

Conclusie en aandachtspunten

Een huurder heeft het recht zijn betalingsverplichtingen op te schorten wanneer er sprake is van ernstige gebreken aan de huurwoning en hij de verhuurder daar (meermaals) op heeft gewezen met het verzoek tot herstel over te gaan. Deze bevoegdheid tot opschorting behelst echter niet automatisch het recht om de volledige huurpenningen achter te houden. De verhouding moet redelijk zijn en is mede afhankelijk van de aard en de ernst van de gebreken. De verhuurder dient (ernstige) gebreken te verhelpen. Doet hij dat niet dan kan hij het om die reden achterhouden (van een deel) van de huurpenningen door de huurder niet aangrijpen om de ontruiming en ontbinding te vorderen.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inzie ... RL:2017:59

Naar voorlopig oordeel van het hof rechtvaardigde de aard en ernst van de gebreken niet de volledige opschorting van de huur. Het hof acht een gedeeltelijke opschorting, tot een bedrag van € 100,- per maand, wel gerechtvaardigd.

Dat is dus de uitspraak van een RECHTER hierover. Die weten doorgaans echt wel hoe het werkt.

Persoon in die kwestie heeft de zaak wel verloren, omdat hij de GEHELE huur niet betaald had. Daarom zeg ik ook: wees redelijk.

[Komkommertijd]

@ AVS gedupeerde,

De rechter kan ook oordelen of 50% wel terecht was, net als huur commissie, niet volledig bruikbaar maar wel voor opslag bruikbaar dus 75% te betalen of zo....
Het is niet 50% per kamer, WC en Douche zijn nog prima en als ik daar 30% voor zou rekenen is het maar 2x 35% per kamer!

En de huurcommissie is aangevraagd dus afwijzen en weigeren omdat dubbel niet mag.
Alleen als Huurcommissie afgewezen heeft maakt de rechtbank wel kans maar niet 2 tegelijk.

Ik zie Uw bijdrage als oplossing als een huurverlaging te laag is of word afgewezen en niet eerder mogelijk.
Maar 99% zal de huurcommissie een uitspraak doen en zolang niet hersteld een lagere huur.... en die korting moet zo hoog zijn dat het voor verhuurder rendabel word om snel te herstellen.
Bij een verhuurder die weigerde is zelfs hogere korting dan 50% mogelijk om hem financieel te dwingen
dus rechtbank is overbodig.

[StevieNL81]

Maar bij een woningbouwvereniging werkt zoiets gewoon niet als prikkel. Een particuliere verhuurder prima... Maar voor een woningbouw... Die zegt vermoedelijk gewoon dikke prima en gaat verder zoals ze gaan. Ze krijgen het immers toch wel als je de betaling enkel opschort.

Je moet niet alleen naar de wettelijke regels kijken maar ook aan de practische toepassing kijken denk ik.

Je hebt dus idd het recht... Maar schiet er weinig mee op.

[AVSGedupeerde]

@komkommertijd:

De opmerking dat je verlaging redelijk moet zijn, en je niet moet overdrijven, had ik al meermaals geplaatst. Niet de hele huur inhouden, niet de helft, maar een redelijk bedrag.

Dat mag prima ook als er al een zaak loopt bij de huurcommissie. Dat staat er verder los van.

Als een zaak door de huurcommissie is beoordeeld, en er is een verlaging, dan zelf nog verder gaan verlagen, zou ik zeer sterk afraden. Een rechter zal namelijk nagenoeg altijd de huurcommissie volgen.

En ja, het is zeker niet ideaal. De huurcommissie is de beste weg, en als er echt spoed is, een gang naar de rechter voor een kort geding inzake huurverlaging danwel afdwingen reparatie.

Ik begrijp echter uit de topicstart, dat topicstarter aan het zoeken is naar wat hij nog MEER kan doen om de huurbaas te prikkelen. Het inhouden van een redelijk gedeelte van de huur, is gewoon een voorbeeld van zo'n prikkel.

Waar zeker voor- en nadelen aanzitten. Maar de verhalen dat het niet mag, onverstandig is, en je je huis uitgezet gaat worden, is gewoon quats.

[Komkommertijd]

Topic starter klaagde over de lange tijd tussen aanvraag en behandeling door Huurcommissie,

Maar weet je hoe druk de rechtbank het heeft... dit is via Huurcommissie mogelijk dus zal extra lang blijven liggen omdat
die weg ook open staat....
Een rechtszaak is ook niet vandaag vragen, morgen behandelen, en Kort geding is niet nodig, want geen echte haast aangetoond.

Tussen wat kan en of het gunstig is.... rechtbank is goed voor zakelijke huurders, een winkel met lek dak en zo... want die hebben geen huur commissie en daarvoor is deze weg eigenlijk bedoeld.

[AVSGedupeerde]

Er is nog één mogelijkheid, welke voor zover ik kan zien nog niet geantwoord is.

Je kunt het ook zelf op (laten) knappen en die kosten verhalen op de verhuurder.

Dan zit je nog steeds met een lange wachttijd, maar is in elk geval in de tussentijd het probleem wel opgelost.

Ook hier zit natuurlijk een risico aan: namelijk dat de verhuurder niet betaalt. Dan zul je alsnog naar de rechter moeten, en die _kan_ natuurlijk ook oordelen dat de verhuurder gelijk had.

Ik denk dat dan alle opties wel zo'n beetje genoemd zijn in dit topic.