[ archief ] Aflossingsvrije deel hypotheek meenemen??

[brian0510]

Hopelijk weet iemand het antwoord op mijn vraag.

In 2010 kochten mijn vrouw en ik een woning met een hypotheek waar een aflossingsvrij deel in zat van 202.500 euro. Onlangs kochten wij een ander (goedkoper) huis met een lening bestaande uit een aflossingsvrij (101.250 euro; 50% van het huidige aflossingsvrije deel mag van de bank mee) en een annuïtair deel (55.000 euro). Daarnaast hebben wij bij mijn ouders een extra lening voor ons nieuwe huis gesloten om te kunnen verbouwen e.d., voor 50.000 euro (eveneens aflossingsvrij).

Nu stelt onze financieel adviseur dat we over die 50.000 euro van mijn ouders óók recht hebben op hypotheekrenteaftrek, omdat je 'wat je had mag houden'. Van ons aflossingsvrije gedeelte hebben wij immers nog 101.250 euro 'over'. Wij moeten hen overigens gewoon rente betalen en krijgen deze niet als schenking weer terug.

Klopt het verhaal van deze financieel adviseur? En zo ja, hoe moet dit worden aangegeven bij de fiscus? Graag jullie reactie.

[een vraag, een antwoord]

Wat ik even mis in je verhaal en best relevant zou kunnen zijn:

trek je de rente op de lening van je ouders nu ook af? Vermelden je ouders de lening op hun aangifte inkomstenbelasting? Hebben jullie een leenovereenkomst opgesteld?

[kokka]

Lenen van Ouders
Uit berekeningen van de Consumentenbond blijkt een lening het voordeligst te zijn. Veel ouders maken dan ook gebruik van deze constructie. Doordat de rente aftrekbaar is, levert een lening meer op dan bijvoorbeeld schenken. Over een schenking moet het kind boven een bepaald bedrag bovendien schenkbelasting betalen.

Het voordeel van een lening wordt groter naarmate de rente hoger is. Ouders lenen het hypotheekdeel dat het kind niet kan opbrengen. De bank gaat hiermee alleen akkoord als de woonlasten van het kind in verhouding staan tot zijn inkomen. Ouders zullen naast de lening eenmalig of periodiek een bedrag moeten schenken. Jaarlijks kunnen zij €5141 (2013) belastingvrij weggeven. Over het meerdere betaalt het kind 10% schenkbelasting. Ouders kunnen deze kosten ook voor eigen rekening nemen.

Fiscaal aftrekbaar

Het beste is een niet-direct opeisbare lening af te spreken tegen een marktconforme rente van ongeveer 6%. Bij een te lage rente ziet de fiscus de uitgespaarde rente als een schenking en wordt belasting geheven over het gedeelte dat buiten de schenkingsvrijstelling valt. Ouders kunnen de ontvangen rente weer terugschenken aan hun kind, rekening houdend met de schenkingsvrijstelling.

De rente is aftrekbaar zolang de rentebetaling en schenking niet met elkaar worden verrekend. Als de schuld is aangegaan voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van de woning mag het kind de rente volledig van de belasting aftrekken. Een aflossingsvrije lening is echter niet meer toegestaan. Het kind moet daadwerkelijk aflossen. De restschuld moet op 31 december van elk jaar gelijk zijn aan een vergelijkbare annuïteitenhypotheek. Het kind moet zelf via een rekenprogramma de benodigde gegevens aan de Belastingdienst doorgeven

[brian0510]

Lening bij ouders is nieuw (voor nieuwe woning) en hiervoor is een leenovereenkomst opgemaakt. De rente die we aan hen betalen willen we ook aftrekken bij de fiscus. Ouders geven uitstaande lening op bij de fiscus. Info van de consumentenbond is vanuit startersperspectief, wij hebben al een hypotheek gehad.

[kweenie]

Bij een verhuizing mag je voor de verwerving en verbetering van de eigen woning een hypotheek afsluiten die tenminste de hoogte van de oude hypotheek is. Als je totale lening voor de nieuwe woning niet hoger wordt dan de oude hypotheek van 202.500, dan mag je die lening meenemen of een vergelijkbare lening bij een andere aanbieder oversluiten. Dus je zou van de fiscus voor je nieuwe huis gewoon die 202.500 aflossingsvrij mogen lenen.

Dat je een deel van die lening dan bij je ouders afsluit in plaats van bij een bank is daarbij niet van belang.

[brian0510]

Bij een verhuizing mag je voor de verwerving en verbetering van de eigen woning een hypotheek afsluiten die tenminste de hoogte van de oude hypotheek is. Als je totale lening voor de nieuwe woning niet hoger wordt dan de oude hypotheek van 202.500, dan mag je die lening meenemen of een vergelijkbare lening bij een andere aanbieder oversluiten. Dus je zou van de fiscus voor je nieuwe huis gewoon die 202.500 aflossingsvrij mogen lenen.

Dat je een deel van die lening dan bij je ouders afsluit in plaats van bij een bank is daarbij niet van belang.

Dank! Waar heb je die informatie kunnen vinden? Totale hypotheek was voorheen 234.000 (202.500 aflossingsvrij), bij het nieuwe huis 156.000 (101.250 aflossingsvrij) + 50.000 lening ouders aflossingsvrij. Dan komen we dus niet boven het oude aflossingsvrije bedrag uit. Qua hypotheekrenteaftrek mag dat dus gewoon? Zou prettig zijn.

[Lisare]

Je komt in de knoei met de GHF (Gedragscode Hypothecaire Financieringen). Deze geeft het volgende aan:

Vanaf augustus 2011 is het aflossingsvrije deel van de hypotheek aan een maximum gebonden. Dit deel mag maximaal 50% van de marktwaarde van je woning bedragen.

Van belang is in deze zaak dus hoe hoog de MW (marktwaarde) van de woning is.

Voor de vraag te kunnen beantwoorden zal dus eerst bovenstaande bekend moeten zijn.

[brian0510]

Je komt in de knoei met de GHF (Gedragscode Hypothecaire Financieringen). Deze geeft het volgende aan:

Vanaf augustus 2011 is het aflossingsvrije deel van de hypotheek aan een maximum gebonden. Dit deel mag maximaal 50% van de marktwaarde van je woning bedragen.

Van belang is in deze zaak dus hoe hoog de MW (marktwaarde) van de woning is.

Voor de vraag te kunnen beantwoorden zal dus eerst bovenstaande bekend moeten zijn.

Klopt, maar dit is een bankenkwestie en gaat wederom uit van het startersperspectief. Wij zijn geen starter en zijn juist op zoek naar antwoorden op fiscaal gebied.

[Lisare]

Of de lening fiscaal aftrekbaar is is afhankelijk van de waarde van de woning en de verstrekkingsdatum van de nieuwe lening. Zonder deze gegevens is het niet mogelijk een juist antwoord op uw vraag te geven.

Dus nogmaals, hoe hoog is de waarde van de woning en tevens wanneer is deze aangekocht en wanneer is de lening verstrekt?

[een vraag, een antwoord]

Kweenie heeft het zoals gewoonlijk bij het rechte eind.
De rente is door het overgangsrecht volledig aftrekbaar, ook als de lening van de ouders aflossingsvrij is.

http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossier ... gsregeling

[Lisare]

Dat is iets te simpel.

Je geeft zelf het antwoord al:

Lening van ouders of buitenlandse lening
De annuïtaire aflossingseisen gelden per 1 januari 2013 ook voor nieuwe:
-leningen die in het buitenland zijn gesloten
-onderhandse leningen (bijvoorbeeld wanneer kinderen geld lenen van hun ouders voor het kopen van een woning. Of als u geld wilt lenen van uw eigen bedrijf voor de financiering van uw woning)

Voor bestaande buitenlandse leningen en onderhandse leningen geldt de eerdergenoemde overgangsregeling.

Let op: bij een buitenlandse lening of onderhandse lening weet de Belastingdienst niet of u deze daadwerkelijk aflost. Sluit u na 1 januari 2013 een onderhandse lening of een lening in het buitenland af, dan moet u de Belastingdienst informeren over het aflossingsschema. Doet u dit niet, dan heeft u geen recht meer op hypotheekrenteaftrek.

Indien de onderhandse lening dus in 2013 is ingegaan moet deze annuitair worden afgelost anders is er geen renteaftrek. Los van de oude situatie. Vandaar de vraag wanneer deze is ingegaan.

De MW heeft inderdaad te maken met de GHF norm en staat los van de fiscale vraag. Wanneer de ouders echter als familiebank optreden dienen zij zich in principe ook aan de GHF norm te houden. Vraag is dus of zij er verstandig aan doen om de lening te verstrekken. Fiscaal dus niet van invloed maar vanuit de adviesgedachte wel van belang.

Uiteraard kun je e.e.a. simpel houden maar volgens mij heb je niet zoveel aan halve antwoorden vandaar mijn vraagstelling.

[een vraag, een antwoord]

@Lisare
Kijk eerst eens naar de bestaande hypotheek, daarna naar de financiering van het nieuwe huis en pas dan in fiscale zin het overgangsrecht toe. Dan zie je dat de totale aflossingsvrije hypotheek bij bank en ouders niet hoger is dan de oude.

Oftewel: zie ook de uitleg van Kweenie.

[brian0510]

Deze discussie geeft precies onze twijfel aan. De ene hanteert de nieuwe normen, de ander spreekt van overgangsrechten. De fiscus heeft het lekker inzichtelijk gemaakt....

[een vraag, een antwoord]

Klik op de link die ik heb geplaatst en lees de tekst onder overgangsrecht eens door, ik heb bewust niet naar de wtesteksten doorgelinkd, omdat dit ook voor een leek redelijk leesbaar is.

[kweenie]

Dat is iets te simpel.

Je geeft zelf het antwoord al:

Lening van ouders of buitenlandse lening
De annuïtaire aflossingseisen gelden per 1 januari 2013 ook voor nieuwe:
-leningen die in het buitenland zijn gesloten
-onderhandse leningen (bijvoorbeeld wanneer kinderen geld lenen van hun ouders voor het kopen van een woning. Of als u geld wilt lenen van uw eigen bedrijf voor de financiering van uw woning)

Voor bestaande buitenlandse leningen en onderhandse leningen geldt de eerdergenoemde overgangsregeling.

Let op: bij een buitenlandse lening of onderhandse lening weet de Belastingdienst niet of u deze daadwerkelijk aflost. Sluit u na 1 januari 2013 een onderhandse lening of een lening in het buitenland af, dan moet u de Belastingdienst informeren over het aflossingsschema. Doet u dit niet, dan heeft u geen recht meer op hypotheekrenteaftrek.

Indien de onderhandse lening dus in 2013 is ingegaan moet deze annuitair worden afgelost anders is er geen renteaftrek. Los van de oude situatie. Vandaar de vraag wanneer deze is ingegaan.

De MW heeft inderdaad te maken met de GHF norm en staat los van de fiscale vraag. Wanneer de ouders echter als familiebank optreden dienen zij zich in principe ook aan de GHF norm te houden. Vraag is dus of zij er verstandig aan doen om de lening te verstrekken. Fiscaal dus niet van invloed maar vanuit de adviesgedachte wel van belang.

Uiteraard kun je e.e.a. simpel houden maar volgens mij heb je niet zoveel aan halve antwoorden vandaar mijn vraagstelling.

Het gaat hier niet om een nieuwe lening, het gaat om een bestaande lening. Deze wordt (gedeeltelijk) overgesloten (valt onder overgangsrecht) en er komt een ander onderpand aan te zitten. Maar er is bij oversluiten of verhuizen dus géén sprake van een nieuwe lening.

Naast de fiscale vraag heb je natuurlijk ook te maken met de normen voor banken en financiering en bv eventueel nhg. Voor financiering door de bank zul je daarom andere normen hebben dan voor de fiscale regels.

[SJZ]

Allereerst geef je gewoon te weinig informatie om een echt goed antwoord te geven. We weten niet wat de verkoopwinst (eigenwoningreserve) van de oude woning is, ik neem aan dat die er niet is (maar weet dat niet zeker).

Verder: is de hele lening bestemd voor de eigen woning? Je leent nu totaal € 206.250.

Je lening op 31 december 2012 was € 202.500. (of was dat niet je hele lening?) Voor € 202.500 blijf je onder het oude regime vallen. Voor € 3.750 zul je dus annuïtair af moeten lossen.

Maar onder voorbehoud: je geeft te weinig informatie om een echt betrouwbaar antwoord te kunnen geven.

[brian0510]

Dank aan Kweenie. Jouw verhaal en dat van onze adviseur komen overeen. Maar het is fijn om het nog even van anderen te horen!

[kokka]

das wel het mooie van dit forum he? je kan uiteindelijk gewoon zelf kiezen welk verhaal je wil geloven haha

[kweenie]

das wel het mooie van dit forum he? je kan uiteindelijk gewoon zelf kiezen welk verhaal je wil geloven haha

Dat is ook wel weer zo. Je kunt natuurlijk ook contact met de belastingdienst opnemen om een en ander te verifiëren. Dat zou ik sowieso doen, trouwens, want je zou de eerste niet zijn die blind op een losse opmerking van een adviseur afgaat en van een koude kermis thuiskomt.

[Lisare]

das wel het mooie van dit forum he? je kan uiteindelijk gewoon zelf kiezen welk verhaal je wil geloven haha

Dat is ook wel weer zo. Je kunt natuurlijk ook contact met de belastingdienst opnemen om een en ander te verifiëren. Dat zou ik sowieso doen, trouwens, want je zou de eerste niet zijn die blind op een losse opmerking van een adviseur afgaat en van een koude kermis thuiskomt.

Eens, vandaar ook dat ik doorvraag. Hoewel dit op een forum natuurlijk erg lastig is. Ga daarom in dit soort situaties altijd op zoek naar een goede adviseur.

Diverse overleggen met de belastingdienst hebben mij ondertussen wel geleerd dat de belastingdienst in eeste instantie naar zijn eigen belang kijkt. Formeel is er geen onherroepelijke overeenkomst voor 01-01-2013 betreffende de verbouw en deze valt dus niet onder het overgangsrecht maar dient tenminste annuitair afgelost te worden. Aan de andere kant is er wel een bestaande aflossingsvrije hypotheek die hoog genoeg is voor de gevraagde constructie.

Formeel is jou verhaal dus juist maar gezien mijn ervaringen met de belastingdienst durf ik daar, zonder overleg met de belastingdienst (en dus met volledige kennis van het dossier), geen 100% gegarandeerde uitspraak over te geven.

Mijn advies aan Brian; Ga in overleg met de belastingdienst en vraag een schriftelijke verklaring dat jou hypotheek voldoet aan de regels van het overgangsrecht. Hiermee voorkom je toekomstige problemen.

Overigens ga ik er van uit dat de verbouwhypotheek verstrekt is in 2013. Mocht dit in 2012 zijn gebeurd dan is er geen probleem en is het overgangsrecht van toepassing.