[ archief ] Analyse nieuwe ING-hypotheek

[Fiesiekus]

Wellicht staat z'n geld dus wel voor 10 jaar vast, maar hoe lang staat die 3,48% hypotheekrente vast?

Rustig maar, doe maar kalm aan, ik kom eraan.

Ik heb een tijd geleden - edit: aug. 2011 - 5-jaars deposito's geopend bij de NIBC en de LeasePlanBank, voor ~4,1 en 4,0% Later nog iets bij MoneYou een 3,8%. Punt was (is), dat m 'n oudere spaardeposito's/klimrenterekeningen vrijkwamen, die veel hogere rente-% hadden. Maar ja, einde looptijd is einde loopijd.

Op dat moment zijn we gaan kijken wat een nieuwe hypotheek zou gaan`kosten qua afsluitkosten e.d.. Bleek dus dat we €2000,-/jaar goedkoper uit konden zijn bij 3,58% bij 5 jaars RVP.

Heb toen gekeken naar de bankspaarvormen en wat dat zou opleveren, maar behalve een blok aan het been, heeft het een rendement van naadje pruim. Dus weer aan een AV-hypotheek begonnen en gekeken wat er in 2031 gebeurt. Vandaar deze discussie en de "vreemde" uitkomst dat we (bij deze condities en die zullen ongetwijfeld sterk veranderen), we in box 3 goedkoper uit zijn, zie ook het ING-verhaal.

Ik ga toch de belastingdienst schrijven. BEdankt voor de verwijzingen naar de wetsartikelen; daar heb ik geen kaas van gegeten, hoewel ik wel snap wat er staat.

[Fiesiekus]

Of zet het niet vast als je er misschien bij zou moeten kunnen...

Jong, dan is de rentevergoeding amper gelijk aan de inflatie. Kan je beter gaan consumeren. Gadver, consumeren...

[SJZ]

Jong, dan is de rentevergoeding amper gelijk aan de inflatie. Kan je beter gaan consumeren. Gadver, consumeren.

En daarom was op een gegeven moment de hypotheek aflossen zo aantrekkelijk, ook al kon ik nog meer dan 21 jaar profiteren van rente-aftrek. Mocht de spaarrente nu sterk stijgen dan was ik wellicht voordeliger uit geweest door niet af te lossen.

[Fiesiekus]

Kortom, je weet à priori niet, wat het beste is. Pas posteriori kan je analyseren of je beslissingen de juiste zijn geweest.

[kweenie]

Voor mij gold dat ik tot 2009 4,1% betaalde en een behoorlijke spaarrente kreeg (in 2008 meer dan 5% op vrij opneembaar spaargeld.) Maar toen mijn rentevaste periode in 2009 afliep, de hypotheekrente naar meer dan 5% ging en de spaarrente naar 3% ging ik meteen alles aflossen.

Blijft dus een kwestie van telkens weer uitrekenen.

Tsja, jammer dat je dan in 2008 je spaargeld niet op een deposito hebt gezet. Toen kom je je geld voor bv. 10 jaar tegen 5% vast zetten. Dan had je daar netto wellicht meer rendement op gehaald dan de netto hypotheekkosten.

Maar het blijft inderdaad een kwestie van uitrekenen. En van je eigen voorkeur, natuurlijk. Of je liever een schuld en een hoop geld wilt hebben of liever geen schuld en misschien weinig geld.

[Fiesiekus]

Tsja, jammer dat je dan in 2008 je spaargeld niet op een deposito hebt gezet. Toen kom je je geld voor bv. 10 jaar tegen 5% vast zetten. Dan had je daar netto wellicht meer rendement op gehaald dan de netto hypotheekkosten.

Da's posteriori.

[kweenie]

Zo is het. Het blijft dan een (gefundeerde) gok. En een afweging tussen geld flexibel houden maar duur uit zijn (lening plus los spaargeld), het geld minder flexibel hebben en minder duur uit zijn (lening plus deposito) en het geld helemaal vast hebben zitten en waarschijnlijk minder duur uit zijn (spaargeld in de hypotheek stoppen). Maar wat de beste optie voor je is, zul je ook pas achteraf weten.

[SJZ]

Tsja, jammer dat je dan in 2008 je spaargeld niet op een deposito hebt gezet. Toen kom je je geld voor bv. 10 jaar tegen 5% vast zetten. Dan had je daar netto wellicht meer rendement op gehaald dan de netto hypotheekkosten.

Klopt, als ik het nu doorreken dan had ik € 300 per jaar kunnen besparen (want vergeet niet: ik heb nu ook geen last meer van het eigenwoningforfait). Maar volgend jaar houd ik nu wel zorgtoeslag (als de vermogenstoets wordt ingevoerd) die ik anders kwijt zou zijn.

[kweenie]

Door de hypotheekrenteaftrek zou je het toetsinkomen voor de toeslagen ook lager maken. Volgens mij zou met een hypotheekschuld je box-3 inkomen dan dus wel hoger worden, maar tegelijk zou je box-1 inkomen lager zijn geweest. Wat meer impact heeft is natuurlijk afhankelijk van je persoonlijke situatie.

[SJZ]

Wat meer impact heeft is natuurlijk afhankelijk van je persoonlijke situatie.

Nou, dat is natuurlijk een simpele vergelijking. Een hypotheekschuld van 100.000 in box 1 verlaagt bij 5,2% rente je inkomen met 5.200. Maar in box 3 gaat je spaargeld met 100.000 omlaag, dus dat drukt je verzamelinkomen met 4.000. Als ik vervolgens ook nog het EWF meereken - dat was bij mij 250.000 x 0,55% = 1.375.

(overigens was mijn hypotheek iets hoger dan 100.000, concreet daalde mijn verzamelinkomen door de aflossing met € 31. Maar ook al verandert je verzamelinkomen met € 1.000, dat scheelt op een toeslag niet zo veel, in ieder geval lang niet zoveel als het volledig verliezen ervan door de vermogenstoets).

Bij Fiesiekus met z'n 3,58% (en EWF) zou het verzamelinkomen nog wel aardig DALEN door aflossing.

[kweenie]

Het is op zich een redelijk simpele vergelijking, maar wel van verschillende persoonlijke factoren afhankelijk. Voorbeeld: schuld gelijk aan WOZ waarde, bv. 250.000. Hypotheekrente 5%, betekent een inkomen dat 1125 lager is dan als de boel afgelost was.

Als je bijvoorbeeld te maken hebt met kinderopvangtoeslag, dan kan dat heel goed betekenen dat je dan in een categorie met net wat meer toeslag valt. Dat kan zo weer honderd euro per jaar schelen (als het niet meer is).

Natuurlijk is het allemaal ook afhankelijk van hoeveel rendement je op je 'spaar'geld krijgt.

[Fiesiekus]

Zijn (zorg) toeslagen afhankelijk van het box 3 vermogen? Welke toeslagen zijn daar nog meer van afhankelijk?

[SJZ]

@Fiesiekus,

Toelslagen (Huurtoeslag, Zorgtoeslag, kinderopvangtoeslag, kindgebonden budget) zijn afhankelijk van het inkomen . Over vermogen in box 3 wordt een forfaitair rendement van 4% gerekend. Dus als je (na aftrek van vrijstellingen) € 100.000 in box 3 hebt is dat € 4.000 inkomen.

Daarnaast wordt er in 2013 een vermogenstoets ingevoerd (voor huurtoeslag is die er al). Als je meer dan € 80.000 boven de vrijstelling zit (dus ongeveer: als je als eenling € 101.000 hebt of als stel € 122.000) dan verlies je de zorgtoeslag en kindgebonden budget. Dus mensen zoals jij krijgen die toeslagen niet in 2011 ('k weet ook niet of je die nu al hebt hoor).

[Fiesiekus]

Dus mensen zoals jij krijgen die toeslagen niet in 2011 ('k weet ook niet of je die nu al hebt hoor).

Niet. Nooit ontvangen en zal ik hoogst waarschijnlijk nooit ontvangen. Kan je winst maken op het krijgen en hebben van kinderen?

[kweenie]

Kan je winst maken op het krijgen en hebben van kinderen?

Lijkt mij lastig. De 'kosten' van kinderen worden bij lange na niet gedekt door mogelijke toeslagen e.d.

Het is hoogstens zo dat je kunt proberen met 'trucs' die toeslagen zo hoog mogelijk te krijgen. Met name als je beiden werkt en je kinderen hebt die een groot deel van de week naar een kinderdagverblijf gaan. Je kunt dan zo (zonder de toeslagen) 1000 euro per maand kwijt zijn aan kinderopvang. Het bedrag aan toeslag is dan vaak ook wel hoog, maar nog altijd flink lager dan de kosten.

Maar als je 2 kinderen bij de kinderopvang zou hebben voor zo'n 20.000 per jaar, dan betekent 1% meer kinderopvangtoeslag wel 200 euro meer geld. Als je je inkomen met bv 5000 zou verlagen, dan betekent dat dat je misschien 500 euro extra toeslag zou krijgen, of nog meer. Dus als je bv. nog fiscale ruimte voor pensioenopbouw hebt, dan kan het soms lonen om dat te gebruiken als je veel kinderopvangtoeslag zou krijgen.

Maar we dwalen nu wel erg af...

[Fiesiekus]

Kan je winst maken op het krijgen en hebben van kinderen?

Maar we dwalen nu wel erg af...

Toch interessant; met een enig rekenwerk en optimalisatie door maximalisatie, kan je behoorlijk wat geld besparen c.q. innen. Dat je hypotheek uiteindelijk in box 3 komt....wie had dat kunnen denken.

[SJZ]

Niet. Nooit ontvangen en zal ik hoogst waarschijnlijk nooit ontvangen. Kan je winst maken op het krijgen en hebben van kinderen?

Nee, daarvoor kosten ze teveel. Maar zorgtoeslag is er ook voor mensen zonder kinderen hoor.

Dat je hypotheek uiteindelijk in box 3 komt....wie had dat kunnen denken.

Wie had dat kunnen denken? Nou, heel veel mensen hoor. Het huidige belastingstelsel is in 1999/2000 ontworpen, dus je kan al 12 jaar uitrekenen wanneer een schuld in box 3 gunstiger is dan in box 1.

Maar zoals eerder gezegd: je kan er niet zelf voor kiezen de schuld van box 1 naar box 3 te zetten.

[Fiesiekus]

Wie had dat kunnen denken? Nou, heel veel mensen hoor. Het huidige belastingstelsel is in 1999/2000 ontworpen, dus je kan al 12 jaar uitrekenen wanneer een schuld in box 3 gunstiger is dan in box 1.

Blijkbaar bezit jij die scherpzinnigheid ook niet, aangezien je halsstarrig volhield dat dat niet het geval was. Ik was degene die die discussie op poten zette, n.a.v. gefundeerde twijfels.

[kweenie]

Dat een box-3 lening/hypotheek soms voordeliger is dan een box 1 lening is voor zeer weinig mensen relevant. Je moet dan nl. een hoger saldo aan sparen/beleggen hebben dan de hypotheek, wat weinig mensen zullen hebben. Bovendien moet het rendement op je box 3 bezit groter zijn dan de hypotheekrente die je betaalt.

Maar het komt toch regelmatig voor dat iemand voor de studerende kinderen een huis wil kopen en daarvoor een lening afsluit. Dan valt simpelweg de waarde van woning - hypotheek (+2900) in box 3. Dat is iets wat al bekend is sinds in het stelsel het bijlenen niet meer zondermeer aftrekbaar is.

[Fiesiekus]

Dat een box-3 lening/hypotheek soms voordeliger is dan een box 1 lening is voor zeer weinig mensen relevant. Je moet dan nl. een hoger saldo aan sparen/beleggen hebben dan de hypotheek, wat weinig mensen zullen hebben. Bovendien moet het rendement op je box 3 bezit groter zijn dan de hypotheekrente die je betaalt.

Dat klopt, maar daar ging het mij niet uitsluitend om. Punt was, wat gebeurt er op 1 - 1 - 2031 als de HRA eindigt. DAn gaat ie dus naar Box 3.

Overiens mijn waardering voor je uitzoekwerk en de juiste wetgevingsartikelen plaatsen. kweenie = weet-'t-wel