[ archief ] Geen hypotheek mogelijk vanwege krediet

[M@rike11]

Hallo allemaal,

Hopelijk is hier iemand die ons goed kan adviseren dan wel helpen.

Wij wonen al 14 jaar in een huurwoning in een ontzettende leuke buurt, dicht bij de school van onze jongens, leuke buren, dicht bij het werk etc....
Geen enkele reden om hier weg te willen....

Tot we er gisteren achterkwamen dat schuin tegenover ons de overburen hun huis te koop hebben staan. Bij ons is er dus een mix van huur en koopwoningen.
Dit is een ander huis qua indeling dan ons huidige huis. Veel praktischer, een garage, mooie vloer, prachtige keuken, etc etc....

Uit nieuwsgierigheid gingen we uiteraard even kijken op de site van de makelaar en zagen we dat de koopprijs vanaf 150.000 k.k. is.
Jeetje....dat klinkt interessant. Aangezien wij al langer er over gepraat hebben dat we onze mogelijkheden voor het kopen van ons huidige woning (mogelijk via de huurvereniging) wilden bekijken, zijn we ons flink gaan verdiepen.

Na wat site met voorbeeld berekeningen, kwamen we er achter dat we met ons huidige salaris bijna 200.000 aan hypotheek kunnen krijgen.

Wij hebben een openstaand krediet van 20.000 euro, en een goed BKR. Alleen dus dit bedrag open en geen coderingen.

Graag wilden we uiteraard het krediet dan ook inlossen, en even snel uitgerekend zouden we dan met een hypotheek van 185.000 een eigen woning kunnen hebben.
Waar we in totaal 250 euro pm erop vooruit gaan aan vaste lasten, aangezien we een huurwoning hebben met een huur van 670,00 per maand en dan de aflossing van het krediet.

Helemaal in de wolken dat wij misschien wel onze droomwoning kunnen bemachtigen ins ons vertrouwde buurtje en daarbij dan ook nog meer financiële ruimte....kregen we vandaag de deksel op de neus na telefonisch advies van een adviseur van onze eigen bank ....

Het is dus helemaal niet mogelijk om een hypotheek te krijgen met een krediet.....tenminste niet in ons geval, want wij komen niet verder dan 122.643 aan hypotheek vanwege het krediet.... Tja, daarmee kunnen wij niet de ééngezinswoning in ons eigen buurtje kopen.

Wat zijn we teleurgesteld, want volgens zo'n rekensom online (verschillende!) kunnen we ruimschoots het hypotheek bedrag krijgen lenen. En blijven we onder ons maximale....

Nog meer verbaasde het me dat de adviseur aan de telefoon vertelde, dat wanneer wij de 20.000 zouden inlossen, we dan wel de benodigde hypotheek kunnen krijgen.
Stel dat ik een gulle geldschieter zou vinden (niemand in mijn omgeving helaas) die de 20.000 wil inlossen, kan ik een hypotheek krijgen van 165.000 om het huis te kunnen kopen. Vervolgens kunnen we dan rustig een krediet afsluiten van 20.000 euro, want we blijven onder het maximale bedrag wat wij op ons beide salarissen kunnen krijgen, om dan de eventuele geldschieter terug te kunnen betalen......

Is dit nou dan echt de enige mogelijkheid......want ik vind het namelijk krom.....en een beetje omslachtig.....waarom kan de bank dit niet gelijk mee financieren dan?? Dan wel ernaast kunnen laten lopen, als het ernaast laten lopen van een krediet wél kan na afsluiten van een hypotheek......

Het kopen van deze woning zou op financieel gebied veel voordeliger zijn voor ons dan hoe we nu wonen in een huurwoning.

Wie kan ons helpen met het juiste advies of dé oplossing....ik heb het huis namelijk al in mijn hoofd ingericht.....maar dat is een vrouwending denk ik.....

mvg. Marike

[langste adem]

Ik heb helaas niet de oplossing voor je, maar ik begrijp dat je ongelooflijk baalt hiervan. Dit zou een buitenkansje zijn voor je. Ik neem aan dat je meerdere adviseurs gesproken hebt ?

Staar je overigens niet blind op het feit dat je 250 euro per maand erop vooruit zou gaan.... Misschien lijkt dat wel zo, maar als je CV kapot gaat ofzo zal je dat dan ook zelf moeten financieren.
Maar het neemt niet weg dat het ongelofelijk krom is dat je WEL een hypotheek kan krijgen voor 2 ton. Maar omdat je 20.000 euro krediet hebt kun je nog maar 122.000 euro lenen.
Als je als tweeverdiener geeneens een eengezinshuis kan kopen voor 150.000 euro.....
Hoezo huizenmarkt op slot ?

[Jantje7]

Deze weigering heeft niets met uw lopende krediet te maken. Volgens de nieuwe hypotheek regels kunt u maximaal 105% van de woningwaarde als hypotheek opnemen. Deze voorwaarde wordt komend jaar nog verder aangetrokken naar 100%. Dus u zult eerst zo'n € 40.000,- moeten sparen voordat u tot aankoop van een woning over kunt gaan. (€ 20.000,- voor aflossing + € 20.000,- eigen geld).

[M@rike11]

Hallo,

Bedankt voor jullie reacties....

Ik snap dat de hypotheek niet geweigerd wordt vanwege het krediet, maar vanwege de woningwaarde inderdaad. Dat heeft de adviseur ook goed uitgelegd. Echter, als wij op basis van het salaris 200.000 kunnen krijgen, en voor deze woning een hypotheek nodig hebben van 165.000. Dan even los gezien van het krediet wat hier dan niet bij ingerekend kan worden. Dan blijft er dus nog 35.000 over, simpel rekensommetje, blijven we dus 15.000 onder ons maximale bedrag. Dat stukje begrijp ik niet.....
Er werd mij uitgelegd dat ze dan uit gaan van 2% van het openstaande krediet, dus een aflossing van 400,00 per maand. Dit is een fictieve berekening, want feitelijk betalen wij 200 per maand af.
De volgorde eerst krediet 20.000 dan hypotheek van 165.000 is niet mogelijk. Maar andersom, dus eerst hypotheek en dan krediet, per saldo dus precies hetzelfde bedrag...dat kan niet.........

Nee, heb alleen nog maar onze eigen bank geraadpleegd....en inderdaad weet ik dat je bij huren allerlei voordelen hebt zoals nieuwe ketels etc.....maar dit huis is inderdaad een buitenkansje, omdat er oa net een nieuwe ketel inzit, buitenkant net geschilderd is....dus komende tijd kan je juist wat aan de kant gaan leggen van hetgene wat we "besparen" ten opzichte van nu.

[witte angora]

Volgens mij wil je het niet begrijpen. Het gaat er niet om hoeveel je kunt lenen op basis van jullie inkomen, maar hoeveel je kunt lenen in relatie tot de waarde van de woning.

[M@rike11]

Nou nou....volgens mij wil je het niet begrijpen.....?? Wat een onaardige toon zeg.... Ik vraag gewoon om advies, niet om dit soort reacties....dank u!

Ik kan misschien wel een lening van 200.000 krijgen, maar op een woning die maar 100.000 waard is..... werkt het niet.......je huis dient als onderpand.....en moet je niet onder water gaan zitten, dat begrijp zelfs ik!

Volgens mij gaf ik heel duidelijk aan dat dat ik begrijp dat het met de woningwaarde te maken heeft.en dat de adviseur dit ook duidelijk heeft uitgelegd. Ik snap alleen de volgorde niet.....en waarom het krediet wanneer die niet meegerekend kan worden (woningwaarde / hypotheekhoogte) er dan niet naast kan lopen.

[Moedt]

De bank wil zekerheid hebben dat zij hun geld terug kunnen krijgen.
Dat is nu al moeilijk omdat de huizenprijzen zakken dus eigenlijk krijg je al moeilijk een hypotheek zonder eigen geld.
Daar komt dan dus die 20.000 euro bij dus de bank denkt eigenlijk dat je huis meteen al 20.000 euro onder water staat plus de kosten voor de aankoop van het huis zoals kosten koper.
Dat is geen lekker onderpand voor de bank dus dat doen ze niet meer in deze tijden.

Vervolgens doen ze ook moeilijk over het feit dat jullie een lening nodig hebben en dan maakt het niet uit of je netjes aan je afbetalingsverplichtingen voldoet.
Ze doen al jaren moeilijk als je ooit een lening hebt gehad.

En staar je ook niet blind op de zogenaamde mindere maandelijkse kosten want je krijgt nu wel te maken met verzekering en OZB en natuurlijk onderhoudskosten.

[sjohie]

Je mag een hypotheek van 105% hebben tov de koopprijs, wat 157500 is bij een verkoopprijs van 150.000. Dat is krap genoeg voor de koop en de kosten koper, en dan is het niet mogelijk om de 20.000 krediet mee te nemen. Dat zien ze als een risico, wat ze van jullie hypotheeksom aftrekken. Anders is er in totaal ~175.000 schuld op 150.000 onderpand.

[Leo The Emperor]

Toch heeft Witte Angora hier wel een punt. Alle regels zijn voorbijgekomen en daar zul je het gewoon mee moeten doen.

Maximaal hypotheekbedrag op basis van de waarde van het huis.
Voor 2014 is dit 104%. Dus als je het huis koopt voor 150K kun je maximaal 156K hypotheek krijgen

Maximaal hypotheekbedrag op basis van het inkomen
Hierbij wordt een consumptief krediet aangeslagen voor een maandelijkse maandlast van 2% van de kredietgrens, wat als een maandlast bovenop de lasten van de hypotheek komt. Op basis van de totale maandlasten (krediet + hypotheek) wordt dan bekeken of de hypotheek bij jullie inkomen past. In jullie geval is dit blijkbaar maximaal 122K
(Overigens hanteren de banken voor dit tweede punt wel verschillende criteria en kan het bedrag bij een andere bank anders zijn)

Het laagste bedrag van de 2 is wat de bank als hypotheek wil verschaffen

[witte angora]

Nou nou....volgens mij wil je het niet begrijpen.....?? Wat een onaardige toon zeg.... Ik vraag gewoon om advies, niet om dit soort reacties....dank u!

Ik kan misschien wel een lening van 200.000 krijgen, maar op een woning die maar 100.000 waard is..... werkt het niet.......je huis dient als onderpand.....en moet je niet onder water gaan zitten, dat begrijp zelfs ik!

Volgens mij gaf ik heel duidelijk aan dat dat ik begrijp dat het met de woningwaarde te maken heeft.en dat de adviseur dit ook duidelijk heeft uitgelegd. Ik snap alleen de volgorde niet.....en waarom het krediet wanneer die niet meegerekend kan worden (woningwaarde / hypotheekhoogte) er dan niet naast kan lopen.

Marike, je begrijpt alles, je legt het zelfs uit, en vervolgens blijf je doorgaan met zoeken naar een weg die er simpelweg niet is. Dat bedoel ik met: je WIL het niet begrijpen. Want je hebt het wel degelijk begrepen, maar je accepteert het niet. Wat op zich wel begrijpelijk is als het om je droomhuis gaat.

Als het om banken gaat zijn er wel meer regels die niet echt logisch zijn. Maar die regels zijn er nu eenmaal, en dat kun je niet veranderen.

Het enige wat je kunt proberen is kijken of andere banken soepeler zijn, dat heb je nog niet gedaan voor zover ik begrijp.

[GJvdZ]

Er werd mij uitgelegd dat ze dan uit gaan van 2% van het openstaande krediet, dus een aflossing van 400,00 per maand. Dit is een fictieve berekening, want feitelijk betalen wij 200 per maand af.

Daar zit dan ook de crux van het verhaal. Om een krediet in een redelijke termijn af te lossen moet je 2% (of meer) per maand aflossen. Jullie betalen slechts 1% waardoor het krediet uiteindelijk heel lang blijft staan en je veel meer betaalt dan het werkelijke krediet (door de rente). Met 1% per maand betaal je vooral rente en bijna geen aflossing Ga maar na: bij een rente van 8,5% betaal je bij een schuld van 20k 1700 euro per jaar aan rente. De aflossing is dan maar 700 euro per jaar (en niet 2400/jaar zoals je zegt). Bij de normale 2% aflossing, betaal je nog steeds 1700 euro en rente, maar los je 1900 euro per jaar af. De meeste banken gaan dan ook uit van 2% (zie bijv. www.ing.nl).

Bij 1% betaling per maand duurt de aflossing ca. 15 jaar. Bij 2% minder dan 6 jaar.

[kweenie]

Even een simpel rekensommetje. In vergelijking met iemand zonder schuld zijn je lasten 200 per maand hoger. Dus 2400 per jaar. Zonder renteaftrek. Bij de huidige hypotheekrente met nhg van zo'n 4%, zou je (als je alleen rente zou rekenen) voor 2400 netto per jaar ongeveer een ton kunnen lenen.

Dus als je alleen zou kijken naar de rente, dan zou het logisch zijn als iemand die geen schuld heeft en dus 200 per maand meer te besteden heeft, een ton meer hypotheek zou kunnen krijgen. Natuurlijk heb je ook met aflossing te maken, inclusief aflossing zou je zo'n halve ton extra kunnen lenen.
Maar dan gaan we wel uit van je lage huidige betaling. Als je er vanuit gaat dat je die schuld in een redelijk tempo wil aflossen, wat sowieso noodzakelijk is als je in de toekomst niet nog meer zou moeten lenen, dan zouden je maandelijkse lasten voor de lening een stukje hoger komen te liggen. En dan zou je dus, redelijkerwijs, zo tussen de 75 en 100 duizend minder moeten kunnen lenen dan iemand zonder schuld.

Zo beredeneerd is het zeer verklaarbaar en logisch dat het bedrag dat jullie maximaal aan hypotheek kunnen krijgen zo veel lager is dan als je geen lening had.

Even een tegenvraag, waarom betalen jullie zo weinig aan de lening? Waarom lossen jullie de lening niet zo snel mogelijk af?

[witte angora]

Inderdaad, de rentepercentages liggen ook nog eens uit elkaar, en voor een hypotheek kun je (nu nog wel) hypotheekrenteaftrek krijgen, voor een consumptief krediet niet. Dus je kunt niet 157.000 hypotheek optellen bij 20.000 consumptief krediet en dan roepen: ik kan tot 2 ton hypotheek krijgen, dus waarom niet deze twee dingen samen... Een kilo appelen en een kilo peren zijn samen 2 kilo fruit, maar het maakt de appelen nog niet tot peren, en van de peren kun je geen appelmoes maken.

Ik denk dat het een kwestie wordt van éérst dat krediet zo snel mogelijk aflossen.

[M@rike11]

Hallo allemaal,

Bedankt voor jullie reacties....moet soms alles wel extra lezen, al die cijfertjes en rentepercentages...

Zoals ik al eerder gezegd heb.....ik snap het waarom een krediet niet verwerkt kan worden in een hypotheek.

Nog steeds....en dat is geen appels en peren vergelijken......snap ik de redenatie van een bank (en waarschijnlijk die van andere verstrekkers) niet, wanneer die tegen mij zegt dat wanneer ik het krediet nu in één keer aflos (door derde dan dus) dan wel de gewenste hypotheek kan krijgen, en daarna wéér een krediet kan afsluiten om degene, die in eerste instantie mijn krediet heeft afgelost, kan terugbetalen.

Aan het eind van de rit blijf er per saldo namelijk hetzelfde staan (hypotheek + krediet).....en blijven de aflossingen dus ook hetzelfde......daar gaat het me om.,,,dat ik dat krom vind....
Of...iemand kan me hier vertellen dat dat een broodje aap verhaal is.....en dat het in onze situatie uberhaupt niet zal lukken om een krediet te afsluiten na de aankoop van een woning.

Waarom betaal ik niet meer aan mijn krediet.....ik vind 200 euro een prima bedrag per maand, en ik heb nooit geweten dat het krediet ons nu zo in de weg zou zitten....is ons helaas ook niet verteld door de adviseur, anders had ik ook nooit een krediet genomen. En ja, ik had natuurlijk voordat we het krediet afsloten me kunnen verdiepen hoe dat dan zou zitten met een hypotheek, maar de intentie om iets te willen kopen was er toen nog niet. Ik neem aan dat het hier op het forum er verder niet toe doet waarom een krediet, of de maandelijkse aflossing hiervan.....

[CB]

Dat heeft te maken met het hanteren van andere beoordelingsnormen voor hypotheken en consumtieve kredieten. Bij hypotheken wordt een woonquote gehanteerd t.o.v. een bruto jaarinkomen. Bij consumtieve kredieten wordt een norm gehanteerd op een netto besteedbaar inkomen. Daar zit nog steeds een verschil in. Als je eerst een hypotheek afsluit en daarna een ck, dan kun je meer lenen dan als je het andersom doet. Heel raar, maar het is helaas niet anders. Men is wel bezig om dat uit de wereld te helpen, maar jouw verhaal lezend, is dat nog steeds niet opgelost kennelijk.

Toe ik nog hypotheekaanvragen fiatteerde, had ik met tussenpersonen te maken die voor hun relaties de consumtieve financieringen aflosten. Vervolgens werd de offerte van de hypotheek opgevraagd en na het passeren van de hypotheekakte werden er weer consumtieve financieringen voor deze relaties afgesloten.

Dus als je iemand kunt vinden die je tijdelijk die € 20.000 onder de tafel kan lenen en je lost daarmee je lening af, dan is jullie probleem opgelost.

[kweenie]

Je loopt er dan wel tegenaan dat je tegenwoordig ook moet kunnen verantwoorden hoe je dat krediet opeens in een keer hebt kunnen aflossen. En dat ze er niet zomaar vanuit zullen gaan dat je dat geld zomaar hebt gekregen, maar dat het je toch weer geleend is.

[M@rike11]

Hallo CB,

Dank je wel voor je verhelderde antwoord! Inderdaad is het raar, maar het is niet anders.

Mijn ouders willen ons helpen met het krediet (weet ik sinds vandaag), die wij dan uiteraard weer terug betalen.... dus er is een mogelijkheid... Echter ben ik even naar onze overburen gelopen, degene met hét huis, en er is al een serieuze bod geweest waar ze mee akkoord gaan......nog niks definitiefs, en ik ga dus ook de makelaar bellen voor een bezichtiging en dan maar kijken of het hele verhaal en constructie nog nodig zal zijn....fingers crossed!

[CB]

Je loopt er dan wel tegenaan dat je tegenwoordig ook moet kunnen verantwoorden hoe je dat krediet opeens in een keer hebt kunnen aflossen. En dat ze er niet zomaar vanuit zullen gaan dat je dat geld zomaar hebt gekregen, maar dat het je toch weer geleend is.

Aan wie moet je verantwoorden hoe je een lening hebt afgelost en wie trekt de conclusie dat het dan wel om geleend geld gaat?

[langste adem]

Ikzelf vind de logica van de banken ook ver te zoeken. Ik moet bekennen dat ik niet heel bekend ben met de regels omtrent het verkrijgen van een hypotheek. Uiteraard is het tegenwoordig moeilijker om kredieten / hypotheken te verkrijgen. En het is niet de bedoeling dat bestaande kredieten worden verwerkt in de hypotheek (vanwege de gunstige hypotheekrente aftrek die je niet zou krijgen op een consumptief krediet).
Maar dan nog !
Als het inkomen aanleiding geeft tot een maximaal krediet van 2 ton, wat zou er dan mis zijn met een hypotheek te verstrekken van 105% van de woningwaarde NAAST het al bestaande krediet van 20.000 euro. (om de appels en peren gescheiden te houden zogezegd) ?
Natuurlijk hebben banken geleerd van de fouten in het verleden en willen ze 100% de zekerheid dat het geld terugkomt. En ja misschien is het maandbedrag van 200 aan je bestaande lening inderdaad wel te laag om verantwoord deze lening af te lossen.

Maar het blijft krom dat als je een geldschieter kan vinden die je krediet aflost, je de hypotheek WEL kan krijgen om dan vervolgens (als je die hypotheek hebt) probleemloos weer de mogelijkheid hebt om een lening aan te gaan. Verantwoord of niet.

Ik heb zelf ook een krediet lopen , net zoals zoveel Nederlanders, en ik zou dus tegen dezelfde problemen aanlopen. Ik weet niet wat het voor huis is, maar bij mij in de buurt vind je echt geen eengezinshuis voor anderhalve ton. Nog geeneens een 2 kamer apartementje op 4 hoog. De wil om te kopen is er wel, maar de mogelijkheden niet. En ondertussen wordt je wel bestempeld als scheefhuurder die makkelijk kan doorstromen. Niet dus.

Anyway, ik hoop voor jou dat je nog een kansje maakt nu je ouders willen helpen en dat het huis niet al verkocht wordt aan die ander.

[M@rike11]

Dank je wel voor je reactie Langste Adem.....toepasselijke naam.....
Je verwoord het precies zoals ik het dus bedoel......
Inderdaad is de prijs voor deze woning heel interessant, gemiddeld ligt het iets hoger (5000 a 10000) bij ons in de wijk.....vandaar dat we er zo mee bezig zijn. Twee weken terug waren we helemaal nog niet bezig met een koopwoning....

Inmiddels met financierder gesproken, inderdaad zijn de regels nu zo, en is de constructie met mijn ouders mogelijk!
Helaas is het huis onder voorbehoud verkocht.....dus hoe vervelend ook voor de geinteresseerde....hoop ik dat het hun niet lukt.....

En anders....is het not meant to be!