[ archief ] Geen hypotheek, toch een rekening

[pruts0r]

Ik heb mijn hypotheekadviseur de opdracht gegeven een hypotheek voor mij te realiseren.

De hypotheek aanvraag is nu door de bank afgewezen. Ik heb dus niks.
Toch probeert de adviseur mij nu te laten betalen voor het advies, maar hij heeft mij helemaal niet geholpen. Want de reden van afwijzing (zie onderwerp 'verbouwen en verhuizen onmogelijk') wist de adviseur van te voren, maar hij ging het allemaal wel regelen en het kwam allemaal goed.....

Heb ik het recht om de factuur te weigeren?

[dhc]

Ik neem aan dat je vooraf goede afspraken hebt gemaakt en dat de adviseur aangegeven heeft dat er kosten aan verbonden zijn?
Mocht dat niet zo zijn dan heb je iegenlijk niets te weigeren en zul je de kosten gewoon moeten betalen.

[Emmy75]

U wilt dus 100k extra hypotheek om 50k bij te bouwen ? Om vervolgens na verbouwing een hypotheek te hebben van 252k bij een getaxeerde waarde van 200k. Dat vind ik niet zo gek dat een bank daar niet aan wil. In dat opzicht kan men opdracht geven wat men wil, maar dat wil niet zeggen dat de adviseur kan toveren, maar goed...

Ik denk dat het meer van belang is te weten wat de adviseur gezegd heeft wat de kansen en mogelijkheden waren op de hypotheek. Indien deze heeft voorgehouden dat het allemaal geen probleem is, dan is hem dat toch wel aan te rekenen. Als deze heeft gezegd dat er weinig kans van slagen is, had deze op dat moment al kenbaar moeten maken dat er een rekening voor zou gaan komen.

U kunt de vraag ook altijd eens voorleggen aan consuwijzer of juridisch loket.

[pruts0r]

Emmy75,

We willen verbouwen voor 100k, niet voor 50k. Alleen nu heeft de taxateur het huis NA verbouwing op 200k getaxeerd, dat is ook niet zo gek. Er is geen enkel huis dat na een verbouwing direct die kosten meer waard is.

Ik heb de adviseur meerdere malen gevraagd of dit wel goed ging komen, temeer omdat ik deze discussie al zag aankomen.
De adviseur was er echter van overtuigd dat het ging lukken. Daarnaast heb ik heb de opdracht gegeven om de hypotheek te REALISEREN en niet om te kijken of het mogelijk was.

[Emmy75]

We willen verbouwen voor 100k, niet voor 50k. ... Er is geen enkel huis dat na een verbouwing direct die kosten meer waard is.

Dat bedoelde ik eigenlijk ook. 100k hypotheek nemen om 50k aan getaxeerde waarde bij te bouwen. (Was inderdaad handiger geweest als ik dat even erbij had gezet).
Bij (bijna) geen enkele verbouwing zal een investering van 100k resulteren in 100k meerwaarde. Echter een rendement van de meerwaarde van 50% leek me wat weinig. Indien er voldoende overwaarde in het huis had gezeten, was dit wel makkelijker. Ik vraag me tevens af of de verbouwing niet goedkoper te realiseren is.

[pruts0r]

Emmy,

de verbouwing kan ook voor 60k, maar dan wordt de taxatiewaarde ook minder. Schiet ik dus niks mee.

Over die verbouwing: Er komt circa 40m2 bij....

[Fiesiekus]

Staat er iets in de leveringsvoorwaarden van die hypotheekadviseur over de te berekenen kosten, i.c. een rekening?

In sommige beroepsgroepen (bijv. advocatuur) wordt het principe van betaling voor een inspanningverplichting gehuldigd, da's wat anders dan voor een resultaatverplichting

[pruts0r]

Er staat letterlijk dat de adviseur 'adviseert' en 'bemiddeld'. Dus strikt genomen staat er niet dat hij ook daadwerkelijk een hypotheek realiseert.

Ik heb de adviseur herhaaldelijk gevraagd (ook bij het orienterend gesprek) of deze vraag wel haalbaar is.
De adviseur heeft dit altijd bevestigd.

Alleen hefft hij pas NA de offerte gevraagd om de taxatie. En op deze taxatie wordt het afgewezen. De adviseur heeft dus willens en wetens de offerte aangevraagd en kosten gemaakt terwijl hij eigenlijk eerst en taxatierapport had moet vragen om de haalbaarheid te bepalen.

Een ondeugdelijk advies dus....

[Fiesiekus]

Ik heb de adviseur herhaaldelijk gevraagd (ook bij het orienterend gesprek) of deze vraag wel haalbaar is.
De adviseur heeft dit altijd bevestigd.

Alleen hefft hij pas NA de offerte gevraagd om de taxatie. En op deze taxatie wordt het afgewezen. De adviseur heeft dus willens en wetens de offerte aangevraagd en kosten gemaakt terwijl hij eigenlijk eerst en taxatierapport had moet vragen om de haalbaarheid te bepalen.

Een ondeugdelijk advies dus....

Tja, hypotheekadviseurs.
Gezien jouw (en andere) ervaringen, zou ik die adviseur een aangetekende brief sturen waarin je de vordering betwist en aangeeft wat en waarom het advies ondeugdelijk is. Zet er ook een chronologische opsomming van de gebeurtenissen in. Bewaar (uiteraard) copie.

Aan de andere kant: had je zelf niet kunnen bedenken dat als het huis maar de helft van de investering stijgt, en je bestaande hypotheek al kantje boord is, de hele zaak op lsse schroeven zou komen te staan? De hypotheekadviseur heeft van je geprofiteerd, maar je bent wel tamelijk goedgelovig geweest bij de start van de aanvraag.

[bolleke]

Ik heb de adviseur herhaaldelijk gevraagd (ook bij het orienterend gesprek) of deze vraag wel haalbaar is.
De adviseur heeft dit altijd bevestigd.

Alleen hefft hij pas NA de offerte gevraagd om de taxatie. En op deze taxatie wordt het afgewezen. De adviseur heeft dus willens en wetens de offerte aangevraagd en kosten gemaakt terwijl hij eigenlijk eerst en taxatierapport had moet vragen om de haalbaarheid te bepalen.

Een ondeugdelijk advies dus....

Tja, hypotheekadviseurs.
Gezien jouw (en andere) ervaringen, zou ik die adviseur een aangetekende brief sturen waarin je de vordering betwist en aangeeft wat en waarom het advies ondeugdelijk is. Zet er ook een chronologische opsomming van de gebeurtenissen in. Bewaar (uiteraard) copie.

Aan de andere kant: had je zelf niet kunnen bedenken dat als het huis maar de helft van de investering stijgt, en je bestaande hypotheek al kantje boord is, de hele zaak op lsse schroeven zou komen te staan? De hypotheekadviseur heeft van je geprofiteerd, maar je bent wel tamelijk goedgelovig geweest bij de start van de aanvraag.

Hey Fiesiekus,

je legt nu een keer niet de fout voor de volle 100% bij de hypotheekboeren!! Ook bij jou komt het IQ van dit forum ten goede!!!

Ik durf te wedden dat als de hypotheekadviseur eerst een taxatie had laten doen en dus directe kosten voor de klant had gemaakt, dat de klant had gezegt" zorg eerst maar dat de bank een offerte geeft, dan pas taxatie".

[Fiesiekus]

Hey Fiesiekus,

je legt nu een keer niet de fout voor de volle 100% bij de hypotheekboeren!! Ook bij jou komt het IQ van dit forum ten goede!!!

Ach, dit is typisch de uitzondering die de regel bevestigt. Makkelijke vangen voor die hypotheekadviseur. Eigenlijk is iedereen die zo stom is om bij een hypotheekadviseur naar binnen te lopen, debet aan z'n financiële (wan)toestand.

Nieuwe tactiek van hypotheekadviseur: "de markt zit in het slop, de kredietverstrekkers draaien d ekraan dicht. Dan verdienen we gewoon aan het niet-verkopen van hypotheken. We doen alsof we prima een hypotheek kunnen regelen (kan iedereen met gezond boerenverstand ook), maar weten donders goed dat dat helemaal niet zal lukken. Na afloop van de bij voorbaat mislukte poging, krijgt de consument een vette rekening gepresenteerd".

U is gewaarschuwd!

[courier]

Tja als je er voor hebt getekend dat je die adviseur een uurtarief betaalt, onafhankelijk van welk resultaat dan ook, dan ben je gewoon het haasje! Gewoon voortaan rechtstreeks naar je eigen bank stappen, dan weet je binnen 1,5 uur gratis waar je aan toe bent.

[Fiesiekus]

Tja als je er voor hebt getekend dat je die adviseur een uurtarief betaalt, onafhankelijk van welk resultaat dan ook, dan ben je gewoon het haasje! Gewoon voortaan rechtstreeks naar je eigen bank stappen, dan weet je binnen 1,5 uur gratis waar je aan toe bent.

Het eerste wat je noemt is maar de vraag; pruts0r geeft weinig info over de overeenkomst en/of voorwaarden met/van die hypotheekadviseur.

Het tweede ben ik volmondig met je eens, dat zal je niet verbazen.

[pruts0r]

@bolleke: De hypotheek adviseur heeft aangegeven dat je eerst een offerte moet aanvragen om te kijken of je salaris voldoende is, daarna pas een taxatie. Mijns inziens verkeerde volgorde. Heb ik hem ook herhaaldelijk gevraagd.

@ coerier: Banken kun je niet rechtstreeks benaderen. Ze werken allemaal via adviseurs. Ja, ook de Rabo: Die heeft zijn eigen adviseurs die je moet betalen....

@fiesiekus: Jou opmerkingen slaan helemaal nergens op en gaan volledig voorbij aan mijn vraag: Als een adviseur NIETS presteert en ook nog eens een ONDEUGDELIJK advies geeft, mag je de rekening dan weigeren?

[Leo The Emperor]

De hypotheek adviseur heeft aangegeven dat je eerst een offerte moet aanvragen om te kijken of je salaris voldoende is, daarna pas een taxatie. Mijns inziens verkeerde volgorde. Heb ik hem ook herhaaldelijk gevraagd.

Waarom is dit de verkeerde volgorde ? Graag argumentatie in plaats van alleen een statement.

(Als je een huis hebt wat wel voldoende taxatiewaarde heeft, maar je salaris is te gering voor de hypotheek, geloof ik niet dat je blij zult zijn als er reeds taxatiekosten zijn gemaakt)

Dit was mijn reactie in het aanverwante topic:

Als je een mooi groot huis vindt met een taxatiewaarde van Euro 252.000 kun je dat volgens je eigen redenering toch gewoon kopen. Hoef je ook niks meer te verbouwen. Overigens heb je dan wel een een bruto jaarinkomen van ongeveer Euro 75.000 nodig, maar dat geldt ook als je voor Euro 100.000 zou gaan verbouwen

Het is mijn onduidelijk waarom je hier niet op reageert. Dit is toch reeele oplossing.

[Fiesiekus]

fiesiekus: Jou opmerkingen slaan helemaal nergens op en gaan volledig voorbij aan mijn vraag:1 Als een adviseur NIETS presteert en ook nog eens 2 een ONDEUGDELIJK advies geeft, 3 mag je de rekening dan weigeren?

3 Elke rekening kan en mag je weigeren, je hebt dan wel de kans dat je uiteindelijk via een incassotraject en een dagvaarding, bij de rechter belandt. De hamvraag die Emmy, dhc, courier en ik gelijk stelden en jij nog steeds niet hebt beantwoord: wat staat er in zijn voorwaarden en wat heb je afgesproken qua rekening en kosten met die adviseur? Je stelt zelf al dat die hypotheekadviseur geen hypotheek realiseert, alleen bemiddelt en adviseert.

2 Ik lees niets over een afgegeven advies, dus wat is er ondeugdelijk aan?

1 De hypotheekadviseur heeft zich wel ingespannen voor jou; uitgezocht wat jij vantevoren had kunnen bedenken: je krijgt geen hypotheek voor die verbouwing. Noem het geen prestatie, het is wel een inspanning geweest.

[kweenie]

Hoe zou een adviseur kunnen 'garanderen' dat de hypotheek rond zou kunnen komen? Dat kan alleen als hij weet wat de waarde van het huis voor en na verbouwing is. En daar is dus een taxatierapport voor nodig. Zonder taxatierapport kan hij alleen nagaan of er op basis van je salaris een hypotheek afgegeven kan worden. En aangezien de hypotheek daar niet op stuk is gelopen, heeft hij daarin wel juist geadviseerd.

Zonder die taxatie kan hij dus helemaal niet 'van tevoren' weten of die verbouwkosten reeël zijn en of de waarde van de woning genoeg zou stijgen. Hij is immers geen aannemer, makelaar of taxateur. De enige indicaties die hij over de woningwaarde heeft zijn niet meer dan indicaties. Bijvoorbeeld een woz-waarde (die vaak niet echt betrouwbaar is) en het feit dat jullie het huis al 10 jaar hebben. Als je het huis al een redelijke tijd hebt en als er gemiddeld redelijk veel waardestijging is geweest, dan is dat laatste in veel gevallen een indicatie dat de waarde van de woning waarschijnlijk wel een stuk hoger kan zijn dan de hypotheek.

Maar voor een echte inschatting zal hij toch echt een taxatierapport moeten hebben. En aangezien niet elke geldverstrekker met elke taxateur werkt, is het dan wel handig om ook al van tevoren te weten bij welke geldverstrekker je de lening zou willen afsluiten. Zo wordt de taxatie uiteindelijk toch bijna het slotstuk van de hele operatie.

[Fiesiekus]

Hoe zou een adviseur kunnen 'garanderen' dat de hypotheek rond zou kunnen komen? Dat kan alleen als hij weet wat de waarde van het huis voor en na verbouwing is. En daar is dus een taxatierapport voor nodig. Zonder taxatierapport kan hij alleen nagaan of er op basis van je salaris een hypotheek afgegeven kan worden.

Ook dat laatste kan ie niet, dat wordt door de hypotheeknemer bepaalt; adviseur kan hooguit een inschatting van de kansen geven. Eigenlijk kan zo'n hypotheekadviseur helemaal niets, behalve de paperassen verzamelen en doorsturen naar potentiële hypotheeknemers.

Deze hypotheekadviseur had maar één doel voor ogen: klant vastpinnen en 'm z'n portemonnee laten uitkloppen; een hypotheek was bij voorbaat kansloos.