[ archief ] Hoe zat het toen met de hypotheek.

[Leo The Emperor]

Wel dus! Huis gekocht in 2002 voor 3,5 ton en in 2005 en hypotheek van ruim 5 ton. En dat zonder taxatie rapport.

In 2003 , 2004 en 2005 zijn de huizenprijzen behoorlijk gestegen, en het huis was op moment van de hypotheekaanvraag meer waard dan 3,5 ton.
Wel raar dat er een geen taxatierapport is gemaakt.

[pop4st]

Dit moest ik even nakijken. Het huis is in 2008 in de verkoop gegaan met een vraagprijs van 3,9 ton. Veiling verkoop heeft 2,5 ton opgeleverd.

[Emmy75]

Dat klopt in je fictieve voorbeeld.
Het is echter onrealistisch om een hypotheek van 130% de koopprijs te krijgen. Zoveel risico gaat de bank echt niet lopen

In 2005 zou dat zo gek nog niet geweest zijn en kreeg je dat makkelijk voor elkaar. Zeker met een bouwdepot... als je toch kwaad wil haal je dat geld met vervalste rekeningen uit het depot en ff lekker verbrassen.
110% zou nu nog steeds makkelijk moeten kunnen. Let wel dit is 110% van de koopprijs.. Executie waarde is grofweg 80%.. dus lijkt me toch een gat van zo'n 30% en van 1 miljoen..

@TS,
Er zou ergens iets moeten zijn waar je je handtekening onder gezet zou moeten hebben voor de bank en de hypotheek (buiten de akte bij de notaris natuurlijk). Dit kan een aanvraagformulier zijn of de hypotheekofferte zelf. Als je deze nooit getekend hebt, kan deze alleen maar vervalst zijn.

[Leo The Emperor]

110% zou nu nog steeds makkelijk moeten kunnen

Probeer nu maar eens, veel succes ..

Enfin, ik ben het er wel mee eens dat dit in het verleden veel makkelijker ging, maar 130% heb ik zelf niet gezien.

Het meeste verbaas ik me dat er geen taxatierapport is gemaakt, of moet ik het misschien zo lezen dat er misschien wel een taxatierapport was, maar dat dit onbekend was bij TS. Ik heb moeite voor te stellen dat er een hypotheek van 500K wordt verstrekt zonder dat de waarde van het onderpand fatsoenlijk wordt vastgesteld.

[pop4st]

Van een aanvraagformulier heb ik echt nog nooit gehoord, dus nee, geen handtekening. Onder de offerte, ik vind het wat ver gaan maar ik zou het bijna inscannen samen met bibliotheek pas van mijn zoon uit 2005 en zoek de tien verschillen. Nee, ook niet van mij.

Nou het kan natuurlijk zijn dat ik druk bezig was met die 15000 euro te verdienen en daardoor de makelaar heb gemist (grapje).
Nee, wij hebben altijd maar contact gehad met één makelaar en er is geen taxatierapport gemaakt.

[Emmy75]

Probeer nu maar eens, veel succes ..

Enfin, ik ben het er wel mee eens dat dit in het verleden veel makkelijker ging, maar 130% heb ik zelf niet gezien.

Het meeste verbaas ik me dat er geen taxatierapport is gemaakt, of moet ik het misschien zo lezen dat er misschien wel een taxatierapport was, maar dat dit onbekend was bij TS. Ik heb moeite voor te stellen dat er een hypotheek van 500K wordt verstrekt zonder dat de waarde van het onderpand fatsoenlijk wordt vastgesteld.

Eigenlijk zou dat wel moeten kunnen 110%. Aanschaf + kk.. Helaas ken ik er persoonlijk wel voorbeelden van met zo'n slordige 130%. Maar die kwamen nog uit de "goede tijd" dat men 6,5 x jaarsalaris kreeg. En zo moeilijk is het niet..

Dat vraag ik me ook af hoe dat zit met het taxatierapport.

[CB]

@CB,

Eerlijk gezegd vind ik dat een beetje krom en heel erg naief van de hypotheeknemer.

Hoezo naief het is een risico afweging. Hoe groot is de kans bij 100 klanten, dat er gefraudeerd wordt? Daar wordt naar gekeken. Wordt het risico te groot, dan wordt er ingegrepen. En dat hebben de banken gezamenlijk gedaan toen de fraudes in Den Haag en Rotterdam dreigde te ontsporen.

Even terugkomend naar mijn fictieve voorbeeld. Stel ik doe dat en ja het is fraude. Dus zal ikzelf ook een groot probleem hebben.. maar dit even terzijde. Stel ik neem die hypotheek van een miljoen. Deze is gelijk aan zo'n 130% van de koopprijs van het object. Dus de executiewaarde ligt nog lager. Nu kom ik de verplichting niet na en de bank verkoopt het object op in een executieveiling. Gevolg groot financieel gat.
In het meest gunstige geval voor mij ben ik er na 3 jaar schuldsanering vanaf en zolang ik maar niet meer heb dan de beslagvrije voet, krijgt de bank dus 0,0.
In het meest ongunstige geval draai ik de bak in voor oplichting en fraude. Als ik ervoor zorg dat er de rest van mijn leven geen rooie rotcent te halen is, krijgt de bank nog steeds 0,0 van dat bedrag.
Kortom als ik dus echt kwaadwillend zou willen zijn, kan ik de bank een flinke financiële loer draaien..
Denk dat zij dan toch ook wat blaartjes hebben om op te zitten. Degene die de hypotheek namens de bank gesloten heeft, kan zijn carrière ook vergeten.

Theoretisch is dat mogelijk ja. In de praktijk zal een bank zo’n risico niet nemen, door alleen maar af te gaan op je blauwe ogen. Google maar eens op fraude hypotheken en je bent voorlopig wel even bezig. Dus die blaren van de banken vallen wel mee. Een jaar de rent 0,1% of 0,2% omhoog en klaar is Kees. Niet mooi, maar zo werkt het wel helaas. Daar waar het geld zit, zit de macht.

En nu weer On Topic.

[Emmy75]

Dat vraag ik me ook af hoe dat zit met het taxatierapport.

TS je was me net voor... Hmm maar vind het toch opmerkelijk. Normaliter stelt de bank wel als eis dat er een taxatierapport moet zijn. Ik dacht zelfs van een onafhankelijke partij.. dus mag niet de makelaar zijn die toevallig ook taxateur is.

@CB,
Tja dat klinkt ook wel weer plausibel.

[CB]

Het meeste verbaas ik me dat er geen taxatierapport is gemaakt, of moet ik het misschien zo lezen dat er misschien wel een taxatierapport was, maar dat dit onbekend was bij TS. Ik heb moeite voor te stellen dat er een hypotheek van 500K wordt verstrekt zonder dat de waarde van het onderpand fatsoenlijk wordt vastgesteld.

@Leo,
Bij de RABO bank is dat niet vreemd, die hebben zelf makelaars in dienst en deze zijn heel goed op de hoogte van de locale markt. Die kennen ze als hun eigen broekzak. Noem een huis en ze beginnen te ratelen. Uitgaande van een taxatierapport van 2002 in een stijgende markt en het is in 2002 getaxeerd op basis van goed onderhoud en geen gebreken, waarom dan opnieuw een taxatierapport laten opmaken?

[pop4st]

Nee, niets is vreemd bij de Rabobank. Geen inkomsbewijs, geen taxatie, geen verplichtingen, geen handtekening verificatie. Helemaal geen verplichtingen voor de Rabobank bij het verstrekken van een hypotheek van ruim 5 ton. Raar heel raar. Zeker ook omdat ik de bewoners van de woning kende en bij deze vrijstaande woning nog nooit iemand van de Rabobank binnen was geweest of was het geveltaxatie. Ook een taxateur van de Rabobank weet niet alles. Ik dacht dat taxatie toch iets individueels was, maar blijkbaar niet.

Wat ik nu nog veel gekker vind. Ik wilde regelen dat ik via internet mee kon kijken op de bankrekening van mijn minder jarig zoon. Dan kan ik hem leren omgaan met geld dacht ik. Dat lukte toch niet. Ze hadden geen een originele handtekening van mij. Ik heb op een speciaal kaartje mijn handtekening moeten zetten voor verificatie voordat ik toestemming kreeg. Dit is blijkbaar veel minder simpel dan een hypotheek van ruim 5 ton.

[bolleke]

Ik lees een aantal onwaarheden.

In 2005 was ik werkzaam bij de Rabobank. Ik ken de procedures dus goed, de richtlijnen en de regels en adviezen van Rabobank Nederland.

Zakelijk en particulier zijn gescheiden van elkaar. Als een zakelijke accountmanager een financiering wilt verstrekken en het particuliere onderpand moet ook met hypotheek worden belast, dan zal er samen gewerkt worden met de adviseur Wonen en Vermogen of private banker. De zakelijk accountmanager geeft een inkomensverklaring af op basis van de cijfers. Met deze verklaring kan de hypotheek adviseur gaan rekenen. Gezien het causale verband tussen de financiering dient er in de zakelijk dossiers verwijzingen opgenomen te zijn.
In het particuliere traject ging het als volgt.
met de inkomensverklaring werd een een berekening gemaakt. Op basis van de info van TS mbt de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning ga ik ervan uit dat er een soort aflossing opgenomen is in deze berekening. Onder de berekening( die geldt als aanvraagformulier) moeten een aantal aspecten opgenomen worden in het advies te weten ww, ao en overlijden. Volgens mij moesten er bij verstrekkingen boven de 350.000 een fiat gegeven worden door de manager particulieren.(dit weet ik niet 100% zeker).

Na offerte uitbrengen die beide schuldenaren zich in persoon naar de bank te begeven om de offerte te tekenen. Ik heb in uitzonderingssituaties meegemaakt dat de adviseur bij de klant langs ging om de offerte te laten tekenen. Er moet altijd een face 2 face moment zijn!!

Wat raar is dat er geen inkomens bescheiden gevraagd zijn. Want in het dossier moeten dit soort zaken zitten. Evenmin geldt dit voor taxatierapport. Dit is een vereiste, ook volgens de eigen interne controledienst van de Rabobank zelf. Als uit controle blijkt dat dit er niet is, dan zou de bankfiliaal zlefs onder " curatele" terecht kunnen komen van Rabo Nederland. Dit zijn behoorlijke sancties.

Voor zover ik weet (eigenlijk wel voor 100%) heeft de Rabobanken nooit " eigen" taxateurs in dienst gehad voor woningtaxatie voor particulier bestemming. Wij werkte met enkele lokaal goed bekende makelaars samen en gaven daar de opdrachten aan.
Het kon ook niet omdat de makelaar/taxateur geen banden mocht hebben met de hypotheekverstrekker. Als deze in dienst was van Rabo, was deze niet objectief en on afhankelijk.
Als intern deskundige kan wel een andere adviseur van een andere lokale rabobank, FGH of Rabo Vastgoed worden aangemerkt indien die over een makelaars diploma beschikt. Maar deze mag op geen enekele wijze kennis hebben van de financieringsaanvraag. Wellicht wordt dit beoeld met de eigen taxateurs

Zoals ik de info vann ts heb gelezen en op basis van mijn Rabobank ervaring zijn er procedurele fouten gemaakt.

[Leo The Emperor]

Ik heb het topic nog eens opnieuw doorgelezen, en vindt het toch wel een vreemde geschiedenis worden.

Als ik samenvat wat ik gelezen heb kom ik tot de volgende constructie.

1. Ex is werkeloos, maar heeft een ondernemingsplan ingediend bij de Rabobank voor finaciering van zijn eigen zaak.
2. Rabobank koppelt aan deze fianciering de voorwaarde dat er ook bij de bank een hypotheek in prive op de echtelijke woning wordt aangegaan.
3. De financiering bedraagt 500K + een onbekend bedrag (X) als zakelijk krediet
4. TS verdient 15K, goed voor een financiering van maximaal 90K, de overige 410K+X dienen te komen uit het ondernemingsplan want de ex heeft een ww die natuurlijk komt te vervallen als hij begint.
Voorwaar een fantastische onderneming...
5. TS mag niet bij de zakelijke besprekingen zijn, noch bij de notaris voor het ondertekenen van de zakelijk akte

Ligt het aan mij, of is dit redelijk "apart" allemaal??

[Emmy75]

Ligt het aan mij, of is dit redelijk "apart" allemaal??

Nee hoor Leo, dat lig niet aan jou. Ik vind het ook redelijk "apart" of op zijn minst opmerkelijk.
Inzake punt 4 wil ik er wel even bij opmerken dat TS beweert deze 15K destijds niet te verdienen en feitelijk geen inkomen had. Het zou me niet verbazen als de ex heeft beweerd dat zij dit inkomen kreeg uit de onderneming.

[CB]

@Emmy75 en Leo,

Ook ik deel jullie mening en ben benieuwd hoe de ex TS heeft bewogen om op basis van niets haar handtekening bij de notaris onder de hypotheekakte te zetten. Helaas heeft ze daar nu niets meer aan, maar ik vind het wel een trieste zaak voor haar.

[Leo The Emperor]

ik heb de indruk dat er nog een paar puzzelstukjes ontbreken.

Zoals ik al schreef vindt ik het redelijk apart dat nu werkeloze en startende ondernemer, min of meer alleen op basis van zijn ondernemingsplan een zakelijk krediet en een zeer forse hypotheek krijgt. (de verdiencapaciteit van TS is eigenlijk praktisch verwaarloosbaar in deze gehele constructie)

Verder vind ik het heel apart dat bij een getouwd stel de egaa niet bij de ondertekening mag zijn, en de ruimte zelfs moet verlaten. TS mag dus blijkbaar niet eens weten wat er in de zakelijke overeenkomst staat.

Dit wekt bij mij de indruk dat de ex behoorlijk wat eigen vermogen (geld of onroerend goed ) inbrengt in de nieuwe onderneming, waarbij Rabo,verwacht dat ze het geld uit deze onderneming kunnen halen indien noodzakelijk.

Ik heb geen concrete aanwijzingen voor bovenstaande, maar vindt wel dat er teveel dingen niet kloppen voor een "normale" en (simpele) hypotheek verstrekking.

[CB]

@Leo,

Ik denk niet dat je deze ontbrekende puzzelstukjes zult vinden. Volgens mij is TS teveel buiten de zaken gelaten, om een helder overzicht te kunnen geven van wat er zich precies heeft afgespeeld.

[Leo The Emperor]

@Leo,

Ik denk niet dat je deze ontbrekende puzzelstukjes zult vinden. Volgens mij is TS teveel buiten de zaken gelaten, om een helder overzicht te kunnen geven van wat er zich precies heeft afgespeeld.

Klopt, zo zie ik het ook.

Om echter weer terug te gaan naar de allereerste bijdrage. Dit kan ze de Rabobank niet verwijten , maar ze zal toch de informatie bij haar ex moeten halen, en hem eventueel aansprakelijk stellen.

[JanSL]

Even samenvatten of ik de situatie goed begrijp:

Destijds hadden jij en je (ex)man een huis gekocht met een hypotheek.
Doordat je man een bedrijf wilde kopen, wilde hij meer geld lenen bij de (andere) bank.
De Rabobank verhoogt de hypotheek op jullie huis en door bij de notaris te tekenen accepteren jullie beide de (verhoogde) hypotheeklasten.
Nu jullie gescheiden zijn blijft hij in het huis wonen en verlaat jij het huis. De hypotheek moet van jouw naam af en moet 100% op zijn naam komen te staan.

Doordat het inkomen van jouw ex-man niet hoog genoeg is, kan hij nooit alleen de hypotheekkosten betalen en dus moet het huis in de verkoop.
Doordat je spreekt over een restschuld van Eur 200.000 neem ik aan dat de hypotheekkosten (veel) hoger zijn dan de verkoopwaarde van het huis.

Als dit de situatie is, kan ik er het volgende over zeggen:
*) Ik vind een hypotheek ook een makkelijk product. Je gaat naar de bank om geld te vragen en je betaalt hier iedere maand een vergoeding voor (=rente)
*) Aan het einde van de looptijd moet je dit geld terug betalen. Dit moet je dan wel op een of andere manier bij elkaar verzameld hebben (sparen, beleggen of overwaarde huis)
*) De bank heeft een fout gemaakt door jouw gegevens niet te controleren en heeft hierdoor jullie een hypotheekbedrag gegeven die te hoog is voor jullie inkomen.
*) Jij hebt een fout gemaakt door de offerte nooit te bekijken om te zien wat voor rente jullie iedere maand moesten betalen.
*) Door de hypotheekakte bij de notaris te tekenen ga je akkoord met de bedragen. Ik snap heel goed dat een groot deel van de Nederlandse bevolking volstrekt geen idee heeft waar ze voor tekenen, maar daarmee lopen ze wel een risico
*) Doordat jullie op huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd en het bedrijf op zijn naam stond, zijn alle schulden die door de bedrijfvoering gemaakt zijn ook voor hem. Ik begrijp dat de lening een persoonlijke lening is met jullie huis als onderpand. Daarvoor zijn jullie beide aansprakelijk

ALS de bank destijd haar werk had gedaan hadden ze de hypotheek wellicht nooit verstrekt. Het is aan een advocaat om uit te zoeken of je aan die fout ook rechten kan ontlenen.
Al met al zit je in een erg vervelende situatie. Ik zou proberen de fouten van de Bank aantoonbaar te maken en op basis daarvan te onderhandelen om het leenbedrag voor jou te verlagen als compensatie.

[Emmy75]

@Leo,

Ik denk niet dat je deze ontbrekende puzzelstukjes zult vinden. Volgens mij is TS teveel buiten de zaken gelaten, om een helder overzicht te kunnen geven van wat er zich precies heeft afgespeeld.

Klopt, zo zie ik het ook.

Om echter weer terug te gaan naar de allereerste bijdrage. Dit kan ze de Rabobank niet verwijten , maar ze zal toch de informatie bij haar ex moeten halen, en hem eventueel aansprakelijk stellen.

Dat denk ik ook. Ben ook bang dat het bijna onmogelijk is voor TS dit te reconstrueren. Het is inmiddels een ex en van een goede verstandhouding zal denk ik geen sprake zijn. Tevens zal de ex geen openheid van zaken geven als de toenmalige partner toen al overal buiten werd gehouden. Ik vraag me serieus af of ik bereid was geweest de handtekening te zetten onder de hypotheekakte bij de notaris als ik voor de rest niet een beetje overzicht had van het hoe en wat... maar ook dat is wijsheid achteraf.

Tja Leo, ik denk dat er dat eentje is voor de advocaat. Deze hoeft maar iets kleins te vinden of de bank waarbij deze mogelijk niet zorgvuldig is geweest.

[pop4st]

Ik heb zojuist bericht gehad van de advocaat. Het maakt niets uit of er fraude is gepleegd, het maakt niet uit of er een convenant is waarin staat dat ex moet zorgen dat de hypotheek wordt omgezet op zijn naam, het maakt niet uit dat je zwart op wit heb staan dat de bank na tekening convenant de hypotheek om zal zetten op de naam van ex. Het enige wat telt is dat ik bij de notaris heb getekend. Procedure fouten, jammer dan. Fraude jammer dan. Had ik maar geen vertrouwen moeten hebben in een man waarmee ik al 20 jaar getrouwd was en de bank. Ik mag opdraaien voor die 2 ton want ex heeft geen inkomen meer. Hij werkt zwart dus niet aantoonbaar.

Zo zie je maar eerlijk zijn loont niet.