[ archief ] hoe zit het met afsluitprovisie! dringend!

[Sella]

Hallo hypotheekspecialisten,

Wij hebben net ons eerste huis gekocht en zijn bezig met één tussenpersoon/hypotheekadviseur om onze hypotheek te regelen. Hij is vaker bij ons op bezoek geweest en blijft dan twee uur lang praten ook over koetjes en kalfjes. Hij komt heel deskundig over en heeft in mijn ogen een redelijke hypotheek voor ons geregeld.
Hij blijft echter vaag over hoe hij eraan gaat verdienen. Nu heeft hij een offerte voor ons geregeld en zij hij telefonisch dat hij 0.75 % aan afluitprovisie zal ontvangen.
Is dit een redelijk bedrag? Zijn er ook nog addertjes onder het gras waarnaar ik moet vragen of waar ik op moet letten?

En als ik bij concurrenten een hypotheekofferte opvraag en dan voor die offerte ga, moet ik hem dan toch betalen voor zijn moeite? Of is het dan gewoon pech gehad?

Zouden jullie snel willen adviseren, we hebben namelijk eind volgende week afgesproken om de hypotheekofferte te tekenen en wil niet ergens voor gaan, waar ik later spijt van kan krijgen.

[Martinehh]

Hoi Sella,

Ik heb zojuist een hypotheek afgesloten, omdat ik een nieuwbouwhuis heb gekocht dat eind volgend jaar opgeleverd wordt.

Ik heb niet zoveel verstand van hypotheken, maar weet wel dat ik een afsluitprovisie van 1% moet betalen, dus volgens mij is 0,75% niet zo gek hoor.

Wanneer je bij concurrenten een offerte opvraagt, dan hoef je voor deze hypotheekadviseur niks te betalen. Als het goed is is het gewoon een vrijblijvend gesprek geweest en heeft hij zijn moeite dan dus gewoon voor niks gedaan, maar daarvoor zijn jullie hem niks verschuldigd.

[Sella]

Hoi Martin,

Dank je wel voor je reactie, maar het gaat mij er meer om hoe ik kan weten of ik niet een hypotheek aangesmeerd krijg, omdat mijn tussenpersoon een hoge provisie van de bank krijgt.
Ik begreep dat de adviseurs naast de provisie die ze mij in rekening brengen, ook nog een soort van provisie van de bank krijgen en dat ze hier soms hun advies op afstemmen.
Misschien vraag ik wel naar iets waar je onmogelijk achter kunt komen. Ik begreep dat vanaf 2009 tussenpersonen verplicht zijn om hun clienten inzichtelijk te maken hoeveel provisie zij van de bank krijgen. Mijn vraag is nu, kan ik dit nu ook vragen of erachter komen of dit wellicht een motief voor mijn adviseur is om mij deze hypotheek te adviseren?

Bedankt voor jullie tijd!

[hypotheekadviseurs]

Hoi Sella,

De verdiensten voor de adviseur lopen van 0,75% voor een aflossingsvrije hypotheek tot 2,6% gemiddeld voor een hypotheek op basis van een spaar-/hybride-/beleggingshypotheek.

Daarnaast verdiend de adviseur ook aan andere bij te sluiten verzekeringen zoals een losse overlijdensrisicoverzekering(ORV) en een arbeidsongeschiktheidsverzekering(bv. Cardif/TAF, enz.).

Wanneer je de geldverstrekker, de hoogte van de hypotheeksom en de soort hypotheek noemt dan kan ik je vertellen hoeveel er ongeveer op verdiend zal worden.

Vertel ook even of je een losse ORV en/of een arbeidsongeschiktheidverzekering wordt aangeboden.

Je kan de hypotheekadviseur vragen een schriftelijke opgave te verstrekken van de verdiensten van de geadviseerde hypotheek en polis. De kosten hoeft hij niet uit eigen beweging aan je te vertellen maar moet dat wel als jij er specifiek om vraagt.

Wanneer de adviseur dit weigert, dan handeld deze adviseur niet volgens de wet Wft (wet financieel toezicht). Ik zou dat dan melden bij de AFM.

[roro25]

beste Sella,

Je stelt nu net de vraag die meer mensen stellen en waar je, denk ik, ook geen antwoord op zal krijgen.
JE stelt het volgende: hij krijgt 0,75% afsluitprovisie, maar hoeveel betaal jij in werkelijkheid?
Meestal is 1% gebruikelijk, dus als je maar 0,75 betaalt is dat heel schappelijk.
En ja of je dan een goed advies krijgt, dat weet je helaas pas als je de hypotheek gesloten hebt.
Ik denk dat er nog maar weinig 'onafhankelijke' hypadviseurs zijn.
Laat duidelijk in de offerte opnemen wat jullie hebben afgesproken e laat daar alle kosten in opnemen welke nodig zijn voor het sluiten van de hypotheek. Daar kan dan later nooit door beide partijen op terug worden gekomen.

Succes in ieder geval.

[Sella]

Beste hypotheekadviseurs,

Het betreft een aflossingsvrije hypotheek van Moneyou met een gedeeltelijke winstdelende uitkering bij overlijden of leven van Nationale Nederlanden. Hypotheeksom is als volgt verdeeld: - totaal bedrag hypotheek € 252.000 zonder NHG
Aflossingsvrije deel € 172.370
rente 5,3 %
levenhypotheek (trad) 75.000
risicodekking € 45.000 gelijkblijvend kapitaal
premie € 113,- per maand
op basis van een brutojaarinkomen van € 43.000,-

Kun je hier iets mee?


Is dit een hypotheek waar je veel provisie op kunt verdienen en waardoor deze aantrekkelijk wordt om te adviseren?

Ik ben geneigd mijn adviseur het voordeel van de twijfel te geven, omdat we op basis van mijn inkomen niet overal een hypotheek voor een dergelijk bedrag kunnen krijgen en we willen de woning wel graag kopen.

Er zit verder geen losse ORV bij (zit in de winstdelende uitkering) en ook geen Arbeidsongeschikheidsdekking bij (ben via mijn werkgever al goed verzekerd hiervoor).

Dus ik kan volgens jou gewoon vragen of hij mij een overzicht wil verschaffen van wat hij er aan gaat verdienen? Maar ook al krijg ik zo'n overzicht, het zegt me verder niet of dat voor hem een overweging is geweest om mij deze hypotheek te adviseren. Of is er een bedrag vanaf wanneer jij zegt dat is meer dan een gemiddelde provisie?

Sorry voor alle vragen, is mijn eerste koopwoning en voel me een beetje onzeker op een terrein waar ik geen kaas van heb gegeten.

[hypotheekadviseurs]

De provisie over het geld zal wel 0,75% over de hoofdsom zijn. Dat is dan ongeveer € 1.900,--.

Echter de adviseur verdiend ook nog over de polis(trad.polis) 2,5% over het verzekerde kapitaal van € 45.000,-- en vaak ook nog een bonus die op kan lopen tot 1,5% van het verzekerde kapitaal. Dus zal ook ongeveer € 1800,-- zijn.

Wanneer je koopsom + k.k. moet financieren dan moet je inderdaad ook een levensverzekering bijsluiten. Alles boven de 75% van de executiewaarde moet bijverzekerd worden.

Dat je bij niet veel banken met het opgeven inkomen terecht kan geeft wel te denken. Doe je er verstandig aan om het pand dan te kopen??

Kijk naar het programma van Rondom Tien van afgelopen zaterdag 5 april 2008. http://player.omroep.nl/?serid=182

Je hypotheek is misschien te hoog. De norm volgens CHF is ongeveer € 200.000,--. Je adviseur geeft je in ieder geval een advies dat hij in ieder geval je een hypotheek kan slijten. Maar een hypotheek nemen van 5,8x je jaarinkomen is op z'n minst een verdacht advies. De veilige grens ligt ongeveer op 4,5x je jaarinkomen.

Denk goed na of je de lasten wel aankan.

Ik ken je gezinssituatie niet maar bij een overlijden zitten de erfgenamen wel met de gebakken peren wanneer er geen inkomen is bij je partner, denk ik zo.

[Sella]

Beste hypotheekadviseur,

Mijn partner heeft wel een inkomen, maar dat mogen we voor de hypotheek niet meerekenen. En ik heb de zekerheid dat mijn inkomen binnenkort stijgt, dus het betalen van de hypotheek is verder geen probleem.

Bedankt voor het adviseren. Ik ga ervan uit dat er voor ons op dit moment niet meer uit te halen valt.

[hypotheekadviseurs]

Ik denk dat de AFM daar anders over denkt.

Blijft toch onverantwoord. Wanneer het inkomen van de partner om wat voor reden niet kan worden meegeteld dan geeft dat naar mijn mening een belangrijk signaal.


Bezint eer ge begint!

[kweenie]

Ik denk dat het in het algemeen ook van belang is hoe lang de rentevaste periode is. Nu neem ik aan dat dit 10 jaar zal zijn, dus dat zal in dit geval geen probleem zijn.

In hoeverre het verstandig is om zo hoog te zitten hangt natuurlijk helemaal af van de situatie. Je zegt 'ik heb de zekerheid dat mijn inkomen binnenkort stijgt', hoeveel is die stijging dan en hoe zeker ben je daarvan? Dat is wel van belang. Ook het waarom van het niet meetellen van het inkomen van de partner is natuurlijk relevant. Het kan zijn dat het geen vaste baan is, maar dat er wel een redelijke zekerheid is op een inkomen. Dan kun je dat inkomen formeel niet meerekenen, maar je kunt het voor je eigen afweging wel voor een deel meerekenen. Ook zou het kunnen zijn dat je partner bijvoorbeeld nog studeert, maar dat er wel een goede kans is op een baan. Dat zijn allemaal dingen die een adviseur in zijn afweging wel mee zal (kunnen) nemen, maar die je ook voor jezelf moet afwegen.

Ik denk trouwens dat in dit geval de adviseur (los van de hoogte van de hypotheek) niet een heel slecht advies heeft gegeven en dus niet voor de optie met voor hem de meeste provisie is gegaan.

[Jack747]

@Sella,

Ben het eens met Kweenie, zo op het oog lijkt het een aardig goed verhaal.
Nog een paar vragen aan je. De totale hypoteek is € 252.000 zonder NHG, daarvan is 75.000,- met een traditionele levensverzekering afgedekt. Is dit echt een traditionele polis, dus geen beleggingspolis?
De premie lijkt mij daarvoor nogal laag namelijk.

Daarnaast is er nog het overlijdensrisico. Ik ga er vanuit dat je partner wel moet meetekenen voor de hypotheek. Heb je alleen de 45.000 als overlijdensrisicoverzekering (orv)? Zo ja, ga eens na wat de consequenties zijn als een van tweeen komt te overlijden. Volgens mij kan het zijn dat geen van beiden individueel de hypotheeklasten dan kan dragen.
Vaak zit er ook in een trad.levensverz. een orv. Is dat hier ook zo? Is dat 75.000,- dan heb je 120.000 orv afgedekt. Kun je de hypotheek dan wel individueel blijven betalen bij overlijden?

Waarom is niet gekozen voor de aflossingsopbouw door middel van banksparen met een lossen orv?


Succes!

Jack

[Janjaap1]

De vraag ging over provisie.
De hypotheek is een vrij zeker combinatie van producten (als het een echter traditionele verzekering is)
De provisie over de lening wordt verdeeld in 60 % in 1 keer vooraf verdient en de rest in delen over meestal 10 jaar. Stopt u vroetijdig met de hypotheek dan moet de bemiddelaar geld teruggeven.

Advies: wel even shoppen voor een overlijdensrisicoverzekering en/of woonlastenverzekering. Daar zit nogal wat marge.

Voor de rest goed gedaan
Ik ga even niet in op de inhoud van het advies. Daar hebben we te weinig gegevens voor.

[ktn]

Indien je moneyou wilt, kun je dit ook zelf regelen. Geen afsluitprovisie. Of je zoekt op google. Er zijn meerdere aanbieders die geen provisie vragen voor moneyou ....

[Jack747]

Er is een verschil tussen afsluitprovisie die de bank aan de eindconsument in rekening brengt, en de (afsluit)provisie die een tussenpersoon ontvangt.

De afsluitprovisie die de bank aan de eindconsument brengt wordt gebruikt om de kosten van het afsluiten van de hypotheek te dekken, plus de marge die de bank opslaat op de rente die zij zelf betaald op het geld dat zij moet aantrekken om weer als hypotheek uit te zetten. Die twee componenten vormen dus de marge die de bank maakt op hypotheken

De (afsluit)provisie die een tussenpersoon ontvangt, wordt uit de marge betaald.

Om vast te stellen hoe bijv. Moneyyou de verschillende manieren van al dan niet provisie in rekening uitvoert zou je eigenlijk een offerte op alle drie genoemde manieren moeten aanvragen, wel natuurlijk met dezelfde uitgangspunten.

Succes!

Jack

[Erkend Adviseur]

Bij Moneyou is de rente altijd gelijk, als je de offerte rechtstreeks aanvraagt betaal je alleen geen afsluitprovisie (1%) aan de bank. De provisie die je bij de tussenpersoon aan de bank betaalt wordt bij Moneyou volledig doorbetaald aan de tussenpersoon.

Daarnaast vind ik persoonlijk de keuze voor NN vreemd, volgens mij zijn er verzekeraars die dezelfde polis goedkoper aanbieden.

[Eveline1987]

Goedemiddag,

Mijn naam is Eveline en ik heb onlangs een appartement gekocht samen met mijn vriend.
Nu krijgen we morgen de sleutel nadat we bij de notaris zijn geweest voor de laatste handtekening.

Nu worden er afsluitprovisie kosten berekend. Waarvan en hoe wordt dit betaald? Want dat is bijna 1800 euro. Die heb ik zo niet op zak?
Ik heb echt een verkeerde makelaar en notaris getroffen. Vanmiddag kwamen ze ook ineens met een bedrag van 600 euro aan die we morgen even neer moeten tellen ivm dat de overdrachtsbelasting hoger is geworden. Kan dit zomaar zonder overleg?

Hopelijk snel antwoord.

Mvg Eveline

[hypotheekadviseurs]

Eveline,

Je zult je probleem eerst verder moeten uitleggen wat de situatie is.

Daarnaast heb je een adviseur voor de hypotheek? Wat zegt deze?

[ronpo1]

Hoi Sella,
Hoeveel verdien jij,?
ron

[maud03]

Een hypotheekaanvraag en later de offerte is niet bindend, zolang de handtekening er niet onder staat.
Ook geen kosten.

0.75 % afsluitprovisie ligt in het midden.

Gebruikelijk bij een bank is 0.5 % met uitschieters naar 1.00%.
De tussenpersoon namens de bank dient omzet te maken.
Hij/zij is gevoelig voor retourprovisie.

Wordt de hypotheek geregeld via een verzekeringsmij dan is de afsluitprovisie meestel 0 %.
Er kan fiscaal worden gewerkt met disagio.
Dat is een gecreeerde afsluitprovisie in ruil voor renteverlaging.

Maar de regelaar verdient zijn dikbelegde boterham met de beleggingspolis c.q spaarpolis c.q. risicoverzekering.

Kan hij deze ook bij dezelfde maatschappij onderbrengen schiet hij snel naar de bonussen.
Je kunt los van de hypotheek zelf voor de dekking zorgdragen.

In de praktijk komt het er op neer dat bij het stuk niet aflosbare hypotheek je ook geen dekking nodig hebt.
Later zorgen de erfgenamen voor de eventuele aflossing.

Ditzelfde geldt voor de schadeverzekeringen.
Niets verplicht.

Veel succes.

maud03

[Erkend Adviseur]

Lekker kort door de bocht Maud. Zonder uitgebreide inventarisatie een advies geven mag tegenwoordig niet meer.

Als men geen goed nabestaandenpensioen heeft kan het zinvol zijn om toch een hogere dekking te nemen dan volgens de hypotheek noodzakelijk is.

Volgens heeft niemand iets aan dit soort reacties. Alles over een kam scheren kan alleen bij de kapper